空き家の売却を検討しているけれど、そのまま売却するかリフォームしてから売却するか、悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

空き家を取り壊して土地を売却する方法もあるので、各方法について十分な検討が必要です。また、しっかり売却益を得るために、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することも重要です。そして、忘れてはいけないのが、空き家の売却によって発生する税金です。売却額によっては、多額の納税が必要となるため、計算方法を確認しておきましょう。

空き家売却を検討している方は、こちらの記事を参考にしてください。空き家の売却の種類ごとの特徴やメリットとデメリットがわかり、自分に合った方法を選べるようになります。そして、適切な不動産会社の選び方を知ることで、結果的に空き家の買い手が早く見つかるようになるでしょう。

空き家の売却の種類や不動産会社の選び方、税金の計算方法まで、空き家売却に関する情報を徹底解説します。

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空き家売却の3つの方法

空き家を売る3つの方法

空き家売却には、

  • 空き家をそのままにして売る
  • 空き家をリフォームしてから売る
  • 空き家を取り壊して土地を売る

という3つの方法があります。それぞれの特徴やメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

空き家をそのままにして売る

空き家をリフォームせずにそのまま売ることには、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

空き家を速やかに売却した場合、3,000万円の特別控除を受けられます。そのため、空き家が高く売れすぎて税負担が増えないか心配している方に向いています。

デメリット

空き家の築年数や状態によっては、買い手がつくまでに時間がかかります。また、買い手が見つかるまでの間に災害などで倒壊する心配もあるでしょう。売却まで空き家の状態を維持するために、継続的な管理が必要なこともデメリットです。

空き家をリフォームして売る

空き家をリフォームして売ることには、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

リフォームすることで見栄えがよくなり、早く買い手が見つかる可能性があります。また、どれだけリフォームするかにもよりますが、内容次第では建物の価値を高めることが可能です。ただし、リフォームしたからといって高額をつけると、買い手がつきにくくなるため注意が必要です。

デメリット

リフォームの内容次第では、売りに出すまでに時間がかかるため、すぐに売りたい人には向いていません。また、安く購入してリノベーションしたい人にとっては、購入対象から外れます。リフォームの内容が好みではないため、購入に踏み切れないといったケースも予想されます。

空き家を取り壊して土地を売る

空き家を取り壊して土地を売る方法には、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

空き家の築年数や状態によっては、取り壊して土地だけを売りに出したほうが早い段階で買い手がつきます。

デメリット

空き家を取り壊した場合、建物と土地の両方を売る場合よりも売却額が安くなります。また、建設廃材や古い井戸、土管などの埋設物の撤去が必要なため、工事費用が高くなる傾向があります。さらに、解体そのものにも費用がかかるため、工事費用を支払う余裕がなければ選べません。

空き家を売却するときの不動産会社の選び方

空き家売却の不動産会社の選び方

空き家を売却するときには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。不動産会社選びのポイントは次の通りです。

地元の不動産会社を選ぶ

マンションや一戸建ての購入者の約8割は近隣住民です(※)。そのため、近隣住民からの信頼が厚く、知名度が高い地元の不動産会社を選ぶことが大切です。もしくは、地元に営業所がある大手の不動産会社を選びましょう。いずれも、地元住民への広報活動がスムーズなため、早い段階で買い手がつきやすくなります。

※参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

空き家売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社は、空き家売却のほかにもさまざまな業務を行っており、分野によって得意・不得意があります。そのため、空き家売却を得意とする不動産会社を選びましょう。具体的な実績や販売の手法、過去の事例などを確認し、スピーディに高く売却してくれる業者に依頼することが大切です。

また、担当の営業マンが過去に担当した空き家売却の事例を確認しましょう。具体的に、どのような手法で売却したのか、通常よりも高く売れたのかなど、営業マンの質を確認したうえで、依頼を検討することも重要です。

空き家売却の税金について

空き家売却の税金

空き家売却によって収入を得られた場合は、譲渡所得税がかかります。空き家売却で得た利益を借金返済やプライベートなどに使ってしまわないように、税金について確認しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税をあらかじめ計算しておくことで、おおよその納税額がわかります。次のステップを踏んで、譲渡所得税額を計算しましょう。

参考:土地や建物を売ったとき|国税庁

ステップ1:譲渡所得を計算する

まずは、空き家の売却で得た譲渡所得を計算しましょう。譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額は、空き家の売却額を指します。取得費は、空き家を購入したときにかかった費用のことですが、この場合は 減価償却 後の価額を指します。減価償却は、建物の法定耐用年数に従い、取得費を配分する手続きのことです。毎年、減価償却した分だけ目減りしていきます。例えば、3,000万円の建物の法定耐用年数を15年とした場合、一般的に毎年200万円ずつ償却していきます。

なお、取得費には建物そのものの費用だけではなく、仲介手数料や購入時の立退料、売買契約書の印紙代、登録免許税などが含まれます。

そして、譲渡費用には、売却にかかった仲介手数料や売買手数料に貼り付ける印紙代、建物の取り壊し費用などが含まれます。

ステップ2:譲渡所得税率を求める

続いて、譲渡所得税率を確認しましょう。不動産の所有期間が5年以下か5年以上かで税率が異なります。所有期間5年以上の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、以下の税率となります。

  • 長期譲渡所得・・・20%(所得税率15%、住民税率5%)
  • 短期譲渡所得・・・39%(所得税30%、住民税9%)

ステップ3:譲渡所得に税率を掛ける

譲渡所得に譲渡所得税率を掛けることで、譲渡所得税を算出できます。例えば、譲渡所得が2,881万円で長期譲渡所得となる場合は、2,881万円×20%=576万2,000円となります。

空き家の売却には3,000万円の特別控除がある

要件を満たすことで、相続した一戸建ての空き家の譲渡所得から3,000万円を差し引ける特別控除を適用できます。従来は、居住用財産といい、一戸建てのマイホームに限り特別控除が適用されていましたが、2016年4月1日~2019年12月31日までに限り、相続した空き家の一戸建てにも適用できるようになりました。

特別控除を受ける要件について詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除を受けるには、リフォームが必要となる可能性大

空き家を取り壊さずに3,000万円の特別控除を受けるためには、譲渡価額が1億円以下で、相続開始直前に被相続人以外の人物が居住していなかったなど、複数の条件を満たす必要があります。なかでも注目すべきは、次の条件です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
  • 譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合している

現行の耐震基準は、昭和56年6月1日以降に確認申請を行ったもののため、昭和56年5月31日以前に建築された建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。したがって、ほとんどのケースでは現行の耐震基準を満たすためのリフォームが必要となります。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

譲渡所得税の計算例

実際に、譲渡所得税を計算してみましょう。譲渡価額が2,000万円、取得費が150万円、譲渡費用が100万円として、3,000万円の特別控除がある場合とない場合に分けてご紹介します。

3,000万円の控除適用がない場合

まずは、譲渡所得を下記の計算式で算出します。

2,000万円-150万円-100万円=1,750万円

この場合、譲渡所得税は下記のとおりです。

  • 長期譲渡所得の場合・・・・1,750万円×20%=350万円
  • 短期譲渡所得の場合・・・・1,750万円×39%=682万5,000円

3,000万円の控除適用がある場合

譲渡所得を下記の計算式で算出します。

2,000万円-150万円-100万円-3,000万円=-1,250万円

上記のように、多くの場合はマイナスの額となります。マイナスの場合は、譲渡所得が0円となり、長期譲渡所得と短期譲渡所得のいずれの場合も譲渡所得税は0円です。

そこで、譲渡価額が5,000万円、取得費300万円、譲渡費用150万円と仮定して、計算してみます。

5,000万円-300万円-150万円-3,000万円=1,550万円

そして、下記のように税率を掛けます。

  • 長期譲渡所得の場合・・・・1,550万円×20%=310万円
  • 短期譲渡所得の場合・・・・1,550万円×39%=604万5,000円

空き家売却の相談先

空き家売却の相談先

空き家売却の際には、不動産会社のほかにも専門家に相談が必要なケースがあります。知識不足のまま空き家を売却した場合、結果的に不利益を被る可能性があるため、必要に応じて専門家に相談しましょう。

土地家屋調査士

空き家を売却する場合、同時に土地も売却することになります。土地の境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。土地の境界があいまいなまま売却すると、売却後に隣人とトラブルになる恐れがあります。そのため、あいまいな場合は必ず土地家屋調査士に相談することが重要です。

土地家屋調査士は、現時点での境界を調査し、あいまいな場合は正式に境界を決める業務を行います。

税理士

親などが亡くなり、空き家を相続したことをきっかけに、空き家売却に踏み切るケースがあります。相続の際には、場合によっては相続税がかかります。売却によって譲渡所得税がかかる場合は、相続税とあわせて多くの税負担を強いられることになるでしょう。

相続税を含め、税金に関することは税理士に相談するのが最も確実です。不動産会社も税金についてある程度の知識は持っていますが、税理士の一歩踏み込んだ知識が役に立つ場面は多くあります。間違った認識をしないためにも、税金については税理士に相談すると安心です。

司法書士

司法書士には、登記関係の手続きの代行を依頼できます。必要書類に不備があると登記できず、引き渡しの計画が遅れてしまい、違約金の支払いが必要になるケースがあります。司法書士に依頼することで、確実な登記が可能です。また、最近では司法書士が空き家の売却を代行しているケースがあります。弁護士や税理士などの専門家と連携し、円滑な売却をサポートしてくれます。

ただ、不動産会社とは違い、広告の手段などのノウハウを持ち合わせていない可能性がある点には注意が必要です。

まとめ

空き家を売却する際には、そのまま売るかリフォームして売るか、それとも建物を取り壊して土地を売るのか、十分に検討しましょう。

また、譲渡所得税がどれぐらいかかるか計算しておき、譲渡所得の活用方法を考えることが大切です。3,000万円の特別控除を受けるために、リフォームが必須となるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

不動産会社のほかにも、土地家屋調査士や税理士、司法書士などさまざまな専門家に相談して、理想的な空き家売却を実現してください。

 

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ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

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サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

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【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
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おうちダイレクト
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イエイ
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イエイ
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イエウール
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リビンマッチ
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ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

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約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
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  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

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提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
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  • 提携社数1,000社以上
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