住宅ローンの契約をしたときとは状況が変わってしまい、返済が厳しくなってくることもありますよね。

けれど住宅ローンを支払わずに滞納していると、いずれは家を競売にかけられ、買い手がつかなければどんどん価格を下げられて、安く売り飛ばされてしまいます。

では、どれぐらい滞納すると、競売にかけられてしまうのでしょうか?

本記事では、すでに滞納していてこの先が不安だと感じている人も、返済がきつくて近い将来に滞納する可能性があるという人にも役立つ内容を盛り込んでいます。

そのため、滞納を続けるとどのようなことになるのかが時系列で詳しくわかるだけでなく、滞納を解消する方法についても知ることができるのです。

また、今後の生活を立て直したいという人には、家を任意売却する方法も提案しています。

任意売却は、競売が始まってからでも間に合うことがありますので、まずは諦めずに本記事に目を通してみてください。

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住宅ローンを滞納したらどうなるの?

滞納するつもりはなくても、リストラや給与の減給、天災や離婚など、さまざまな予想外の出来事により、住宅ローンの返済が難しくなる場合があります。

では実際に、「どれぐらい返済が遅れると、どういったことが起こるのか」について、詳しく見ていきましょう。

滞納から1ヶ月|銀行からの請求

滞納してから1ヶ月ほど経つと、「支払い請求書」が銀行から送られてきます。

このとき送られてくる支払い請求書は、シールを剥がして中身を閲覧するタイプのハガキというケースが多いでしょう。

ただし、それまでにも、支払日が過ぎて数日経つと銀行から電話がかかってくることがあり、電話で連絡が取れない場合には、2~3週間程度で支払いを促す文書が届くケースもあります。

1ヶ月なら遅れても大丈夫と安心せず、銀行からの電話には必ず出るようにし、支払いが厳しい場合は支払日を遅らせてもらえるよう交渉するようにしましょう。

滞納から2~3ヶ月|銀行からの催告・督促

滞納が2~3ヶ月続いて「延滞」という状態になると、銀行から催告書や督促状が届きます。

内容は、銀行や債務者の状況によってもさまざまですが、主には下記のようなことが記載してある場合がほとんどです。

指定の期日までに入金がない場合は、一括返済してもらいます

「指定の日までに支払えない場合は、ローンを全額返してもらいます」という意味です。

この場合、連帯債務者連帯保証人にも請求が行われます。

指摘の期日までに入金がない場合は、保証会社に代位弁済してもらいます

「指定日までに支払えないときは、保証会社にローンを支払ってもらいます」という意味です。

保証会社というのは、債務者(今回の場合は住宅ローンを借りている人)が支払えなくなった場合に、代位弁済(債務者の代わりにお金を返済してくれる)を行う会社です。

代位弁済とは

代位弁済というのは、簡単に説明すると、「代わりに支払うこと」を言います。

ただし、「借金を代わりに支払ってくれるなんてラッキー!」などと喜んではいけません。

たとえ保証会社が住宅ローンを肩代わりしてくれたとしても、今度は保証会社があなたに請求をかけてくるようになります。

また、保証会社に代位弁済をしてもらうと、各金融機関が借り入れ審査などに活用する「信用情報」に代位弁済を行った履歴が残ることになります。

滞納から4~5ヶ月|銀行から期限の利益の損失通知が届く

住宅ローンの場合の期限の利益というのは、約束している金額を約束した日に支払うことで、「住宅ローンを分割で支払うことができる」という権利がある状態のことです。

そして権利の喪失というのは、簡単に言えば「権利がなくなった」ということになります。

つまり期限の利益喪失通知とは、「約束した金額を約束した日に支払わなかったから、分割で支払う権利もなくなりましたよ」と知らせる通知のことです。

そのため、一括返済を迫られることになります。

滞納から6ヶ月|銀行から代位弁済通知が届く

6ヶ月ほど滞納すると、保証会社が代位弁済するケースが多いようです。

保証会社が代わりに住宅ローンを支払った場合は、保証会社が求償権(簡単に言えば、請求できる権利)を行使して、あなたや保証人に請求することになります。

もし、請求された金額を指定された期日までに支払うことができない場合は、家を競売にかけることになります。

滞納から7ヶ月以降|競売の開始

競売が開始されると「競売開始決定通知」が届き、競売の対象となった家を裁判所が調査するための「現況調査に関する通知」が届くという順序です。

そして、不動産鑑定士や裁判所の執行官などが訪問し、必要な調査を行います。

このまま競売にかけられてしまうと、一般的な市場価格よりも安価で売却しなければならなくなる可能性もあります。

任意売却に持ち込むには最終段階です。

できるだけ家を高く売りたいという人は、任意売却の経験が豊富で、親身になって対応してくれる不動産会社に相談してみることをおすすめします。

住宅ローンを滞納しそうなときの対処法

住宅ローンを支払えずに滞納してしまいそうなときには、下記のような対処方法がおすすめです。

金融機関に相談する

支払うことが難しく滞納してしまいそうなときは、延滞する前に住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することをおすすめします。

各金融機関には、返済に関する相談を受け付けてくれる「相談窓口」がありますし、電話だけで支払いを待ってくれる場合もあります。

病気や天災など、何か特別な理由があるときには、理由も添えて相談を行いましょう。

リストラや会社の倒産、給与の大幅ダウンなど、事情によっては、返済の条件を変更してもらえるような救済措置が援用できる場合があります。

家計を見直す

家計の出費の多くを占める、4つの出費をご存知ですか?

その4つというのが、「住宅」「」「教育」「保険」に関する出費です。

この4大出費を見直すことで、住宅ローンの支払いにゆとりが生まれることもあります。

例えば夫婦で1台ずつ車を持っている場合には、どちらか1台の車を売ってしまうというのも一つの手段です。

また、2台のうちどちらかが軽自動車の場合は、税金やガソリン代の安い軽自動車を残しておくのがおすすめです。

売却して住み替える

住宅ローンを組んでいる家を売却し、入ってきたお金を頭金にして安い家を買ったり、月々の賃料が安い賃貸物件を探したりして住み替える方法です。

この方法を検討している場合は、できるだけ物件を高値で売ってくれ、安くて条件のよい物件を数多く紹介してくれるような不動産会社に依頼するのがベストと言えます。

高値での売却を目指すなら一括査定を利用

滞納しそうな住宅ローンを売却と住み替えで解消しようとするなら、売ったお金で住宅ローンが完済できなければなりません

では、どのようにそれを目指せばよいのでしょうか?

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

ローンを滞納したときの対処法

ローンを滞納してしまい、今後も支払いが難しいような場合には、住宅ローンを組んで購入した家を任意売却(自分の意思で売ってしまう)する方法をおすすめします。

ローンの滞納が続くと、差し押さえされて競売にかけられるというのが一般的です。

競売にかけられた場合には、市場価格よりも低い価格で売りに出されるだけでなく、一般の不動産のように広く告知されないので売却に時間がかかるというケースが多くなっています。

適正な価格で売却し、手元に少しでも多くのお金を残すためにも、支払いが厳しいと感じた早い段階で任意売却を検討するのがおすすめです。

また、任意売却を行うときには、住み替えのときと同様、物件をできるだけ高値で売ってくれるような経験豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

もっと詳しく知りたいという人は、関連記事もご覧ください。

【関連記事】
住宅ローン返済が難しい人が任意売却を選ぶ理由&メリット・デメリット

まとめ

住宅ローンがきついと感じている人は、今回紹介した方法を参考に、まずは家計の見直しを行い、滞納を解消できないか試してみましょう。

それでも支払いが難しい場合には、住み替えや任意売却を検討してみることをおすすめします。

また、住み替えや任意売却を行う場合には少しでも手元にお金が残るよう、できるだけ売買の経験が豊富で親身に対応してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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