土地を売却すれば売却した分の利益を手にすることになりますが、その売却のためにかかる費用もおそらく相当な額になるでしょうから、売却額がそのまま純利益になるわけではありません。

できればプラス収支にしたいところですが、プラスになれば譲渡所得として所得税や住民税が課され、印紙税仲介手数料は所得に関係なくかかりますが、土地売却時に課される費用は大きく下記の3つに別れます。

  1. 税金
  2. 仲介手数料
  3. 登録免許税

土地は価格が大きな売り物です。利益をどのくらい出せるのか≒費用はどのくらいかかるのかを売却前に確認することはとても大切ですし、税金や登記に至っては税理士や司法書士に依頼することもきっとあるでしょう。

この記事では土地売却にあたってどんな費用がどのくらいかかるのかをお伝えいたします。

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土地売却時の費用1:税金

まずは所得税、住民税、印紙税の3つが課されます。それぞれどのような特徴があるでしょうか。

所得税と住民税は譲渡所得として課税される

所得税と住民税は譲渡所得として通常の所得税、住民税とは別に計算される分離課税方式を採用しています。課税額は所得があったケースに限り、売り主がその土地にかけた費用や売却にかけた費用の合計が売却額と同じか上回っているときは所得がないので、譲渡所得は課されません。

また所得の額によって課税される額が異なり、所得が多ければ多いほど課税額は上がります。

一定の条件を満たしていれば、居住用の土地の売却のときは3,000万円の特別控除、収用(国の公共事業で資産を手放すこと)で売却したときは5,000万円の特別控除を受けられるので、特例を受けられるかどうか確認してみましょう。

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき

譲渡所得は確定申告 | 税理士が申告の代行をしてくれる!

譲渡所得は確定申告によって納付することになります。したがってご自身で計算すること

になりますが、税理士さんに依頼することで譲渡所得の確定申告を代行してもらうことができます。

その費用は事務所によっても、譲渡所得の額によっても異なりますが、1億円ほどの譲渡所得であれば20万円ほどの費用で済むことも多いようです。

印紙税 | 忘れずに収入印紙を貼ろう

印紙税は土地の売買契約書を書いたときに、その契約書に収入印紙を貼る形で納付することになります。印紙税の額は契約書の記載額によって代わり、やはり額が多ければ多いほど、課税される額も増えます。

ここでいう記載額とは売却であれば○○円で売買する、というような売却価額のことで、所得税や住民税と異なり所得があろうがなかろうが関係なく課税されます。

なお、収入印紙を貼り忘れてしまったり、本来納付するべきだった額よりも少なかったりした場合は、過怠税(かたいぜい)を払う必要が出てきてしまいます。

過怠税とは

本来は課税文書に記載額に沿った額の収入印紙を貼る必要があります。もしも収入印紙を貼り忘れてしまったり、貼るべきであったものより少ない額の収入印紙を貼ってしまったりした場合に発生するのがこの過怠税です。

過怠税の税額は、本来払う必要があった印紙税額+その印紙税額の2倍で、つまり通常の3倍の税金を払わなければなりません。しかし、調査が入る前に収入印紙を貼り忘れたことを申告できれば、1.1倍の過怠税で済むので、忘れてしまってあとから気づいた場合はしっかり報告しましょう。

土地売却時の費用2:仲介手数料

不動産会社を通じて土地を売却する場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は不動産会社から見れば報酬のことですが、不動産売却における報酬の額は宅地建物取引業法で上限が設けられています。

宅地建物取引業法

第四十六条  宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

2  宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

3  国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。

4  宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

引用-法令データ提供システム 宅地建物取引業法

仲介手数料の上限は、取引の価額によって異なります。以下が不動産会社に支払うことになる報酬額の上限の表です。

売却額 報酬額の上限
200万円以下 5%
200万円超~400万円以下 4%
400万円超 3%

参考-国土交通省 建設産業・不動産業 新旧対照表

例えば200万円の土地であれば、その仲介手数料は売却額×報酬額ごとの割合ですので、

200万×5%=10万 したがって仲介手数料は10万円です。

400万円を越えている場合

売却価額が400万円を越えている場合の計算方法ですが、単純に売却額に3%をかければ良いわけではありません。例えば500万円の土地の場合、「500万円に3%をかけた15万円が仲介手数料!」と言いたくなるところですが、この場合、15万円に6万円を追加した21万円が答えです。

400万円を超過する場合の仲介手数料=売却額×3%+6万

表のとおり、右側のパーセンテージは売却額ごとの【上限】です。これより低い仲介手数料で済む場合もありますし、法により報酬額の上限は決まっています。上限を越えるような仲介手数料や勝手に仲介手数料以外の内訳を提示されても、その条件を飲まないようにしましょう。

土地売却時の費用3:登録免許税

登録免許税は土地にまつわる権利関係の登録に関する費用です。

抵当権抹消登記

抵当権とはローンを組んだとき、不動産を担保にすることを指します。もし返済ができなかったときに債権者が抵当権を行使することで、担保にしていた土地や建物を競売にかけることができます。

ローンを返済しきっていても、抵当権の記載が登記簿から自動的に消えることはありません。また金融機関が勝手に消してくれるわけでもありません。抵当権の設定をしたご自身が抹消の手続きをしなければなりません。

完済しているのであれば抵当権という権利の効果自体は消えているので、放置していても競売にかけられることはありませんが、売却を円滑に行うためにも抵当権の抹消を事前にしておきましょう。また法的は抵当権付きの不動産を売却することは可能です。

抵当権を抹消することを抵当金抹消登記と言い、そのために費用がかかります。抵当権抹消費用の額は下記の通りです。

抵当権抹消費用=不動産の数×1,000円

土地だけでしたら登記上ひとつであれば1,000円です。土地1つとその上の建物1つの抵当権抹消をおこなうのであれば2,000円が費用になります。

住所変更登記

土地売却で買い主は所有権移転登記をする必要があります。しかし土地を売却する際に印鑑登録証明書を提出しなければならないのですが、登記簿と印鑑登録証明書の住所が異なる場合、住所変更登記をして一致させなければ所有権移転登記ができません。

住所変更登記には登録免許税が課され、その額は抵当権抹消費用と同じ不動産の数×1,000円です。建物も売却するのであればあわせて2,000円です。なお連件申請と行って住所変更登記と所有権移転登記を実務上同時におこなうことも可能です。

登記を司法書士に依頼する

抵当権抹消登記や住所変更登記は司法書士さんに依頼することで登記をしてもらうことができます。報酬の費用は5,000円から1万円ほどで高くても2万円ぐらいです。土地のみの売却なら5,000円付近でできる事務所もあるようです。

土地売却ではいろいろな費用がかさんでしまい専門家に頼むとさらにかかってしまうと考えてしまいますが、はじめてでよくわからないという人は頼ったほうがいいかもしれません。

土地だけを売るなら建物処分費用もかかる

建物とその敷地があり、敷地である土地だけを売却したいとなったとき、建物を解体処分することになります。当然費用もかかるのですが、地域や建物の構造、広さで、その費用の差は開きます。

解体においてかかる費用の内訳には、建物の解体そのものにかかるお金と付帯工事といわれるものにかかる費用があります。この付帯工事は建物以外に置かれている物の撤去を指すことが多く、物置やブロック塀や木などの撤去などが付帯工事に当たります。

下記のリンクのサイトで都道府県および建物のスペックごとの解体の費用例をみることができますのでご興味があれば御覧ください。

外部サイトリンク-安心の解体業者を無料でご紹介 解体サポート全国版

土地を売却する際にかかる費用についてご紹介してきましたが、売却そのものに多くのお金がかかる以上、売るならできるだけ高い値段で売りたいと思うのではないでしょうか?

地質調査をおこなう場合は別途費用もかかる

土地を買う側として考えた場合、土地の質について気になるはずです。要は土壌汚染されている可能性があるかないかですが、土地の内部のことなので目視できず買う側からすれば判断できないことです。工場、病院、農地、埋立地などで汚染の可能性があり、これらは汚染から長期間経過していたとしても、汚染が解消されていない可能性があるのです。

買う側にとって安心できる土地であることをアピールするためにも地質、地盤調査は必要なものでしょう。

まとめ

今回は土地売却にかかる費用の種類とその価額についてお話させていただきました。

売却による利益をより多く残したいならば、ご自身で手続をすることもアリでしょう。税金や登記に関しては専門家に依頼することで費用はかさみますが安心です。

ただ、その土地の近隣について買い手に教えることも大事なポイントで、宅地としても事業としても、土地のまわりがどのような環境であるかはとても大切でしょう。

とくに住む場所となれば何十年もその場所で生活を営むのですから、小学校や中学校が近くにあればお子様の通学にとって便利ですし、スーパーマーケットや病院、役所など生活で重要になってくる施設へのアクセスが良いか悪いかでは買い手の心象を大きく変えるはずです。

もちろん土地を取り囲む街の状況、特にインフラに関しては買い手側も調べるかもしれませんが、売り手が長年見て感じたその街の暮らしやすさというのは、買い手側にとっても大きなメリットとなる可能性もあります。

地質にしても街の現在の状況、過去の歴史にしても、嘘をつかず正しい情報を伝えることが売買におけるなによりのリスク回避方法ではないでしょうか?

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

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業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
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  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
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運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
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利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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