さいたま市内にマンションを保有している方は、最近の値上がり傾向に安心しているのではないでしょうか。日本経済は全体的に停滞ムードが出始めていますが、首都圏経済にはまだ力強さが残っています。「オリンピック直前までは売らない」と決めているマンションオーナーもいるでしょう。

しかし、さいたま市内のマンション市場は、2019年に入ってから縮小傾向に転じています。相場全体が高値圏に突入したことで、買い控えが起きているのです。

したがって、さいたま市内の中古マンションは今後「売りにくくなる」ことが想定されるので、「今が売り時」です。

個人が自分のマンションを売却する際には、相場を観察する必要があります。そこで、さいたま市内のマンション相場について、この記事でじっくり見ていきましょう。

そして、売却活動をするマンションオーナーを強力にバックアップしてくれる不動産業者の選び方も解説します。

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さいたま市のマンション相場

当サイト「いえぽーと」で相場検索が可能です
「いえぽーと」では、国土交通省が提供する不動産取引価格情報を元にした最新の不動産価格相場を検索することができます。以下をクリックすると、検索画面に進めます。

▶ 
さいたまのマンション相場を調べる ◀

市区町村はもちろん、駅名や町名単位でも検索可能で、不動産の面積に応じた相場を表示することもできます。築年数や最寄駅からの徒歩分数、間取りなどと相場の関係がひと目でわかるグラフも掲載していますので、ぜひ活用してみてください。

さいたま市内のマンション相場を観察するには、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)が便利です。

地域と不動産の種類を選ぶだけで、「さいたま市内だけの」「マンションだけの」情報を得ることができるからです。

直近2年間のマンション売却価格相場

さいたま市内のマンション売却価格について「2017年3~5月」から「2018年12月~2019年2月」までの2年間の推移を調べました。3ヶ月間を1期間にして集計しています。

平均成約価格は順調に推移しているのですが、市場が縮小傾向にあります。詳しく分析してみましょう。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 446件 411件 414件 424件 476件 453件 449件 436件
平均成約価格(円) 2496.54万円 2535.57万円 2507.97万円 2621.56万円 2582.91万円 2694.51万円 2750.48万円 2801.16万円
平均㎡単価(円/㎡) 36.31万円 36.51万円 37.52万円 38.35万円 38.12万円 39.73万円 39.89万円 40.99万円
平均専有面積(㎡) 60.74㎡ 67.77㎡ 65.68㎡ 67.13㎡ 66.59㎡ 66.30㎡ 66.61㎡ 67.43㎡

 

平均成約価格が勢いよく上昇しています。「2017年3~5月」は2,497万円でしたが、2年後「2018年12月~2019年2月」には2,801万円になっています。価格の上昇率は実に12%に達し「プチバブル」の様相を呈しています。

このような価格推移を見ると、マンションオーナーは「売却を延期したい」「さらに値上がりするまで待ちたい」と思うでしょう。

しかし、成約件数の推移が気になります。「2017年3~5月」の480件から、「2018年12月~2019年2月」の436件へと9%も減っています。

一年のなかの同じ期間を見ると、12~2月は「2017年」の424件から「2018年」の436件へと3%増えていますが、3~5月は「2017年」の480件から「2018年」の476件へと1%減っています。

つまり、さいたま市内のマンション市場は、増減を繰り返しながらも全体的には縮小傾向に入りつつあります。

ではなぜ、平均成約価格は高騰しているのに、市場は縮小しているのでしょうか。それは、中古マンションの購入希望者が、高値圏での推移を嫌っているからです。これだけ中古マンションが値上がりすると、新築マンションも射程内に入ってきます。

昨今、リノベーションなども流行ってきていますが、それでもまだ日本人は新築住宅志向が強いので、広い中古マンションと狭い新築マンションがほぼ同額であれば、新築を選ぶ人は決して少なくありません。

そして市場が縮小すれば、中古マンションが供給過多の状態となり、価格が大きく下落しかねません。

そうなる前に売ってしまうほうが、賢い選択といえるでしょう。

直近2年の間取り別販売件数の推移

続いて、さいたま市内のマンションの、間取り別販売件数の推移を見てみましょう。

確認する期間はやはり「2017年3~5月」から「2018年12月~2019年2月」までの2年間です。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 480件 414件 414件 424件 476件 453件 449件 436件
2部屋以下件数(件) 154件 124件 121件 148 177件 142件 146件 138件
3部屋以下件数(件) 326件 290件 293件 276件 299件 311件 303件 298件

 

3部屋以上件数を見ると、「2017年12月~2018年2月」の276件から「2018年12月~2019年2月」の298件へと8%増加しています。

全国的には、同じ延べ床面積であれば部屋数を少なくして1室の部屋を広く取る傾向が強まっていますが、さいたま市ではその逆になっていることが読み取れます。

さいたま市のマンション相場をレインズで調べる

「マンションを売ろう」と思ったら、まずはレインズマーケットインフォメーションのサイトにアクセスしてみましょう。

レインズマーケットインフォメーション

上記で紹介したさいたま市内のマンション相場を、簡単に見ることができます。

レインズのよい点は、自分のマンションがある地域を入力するだけで相場がわかるところです。個人情報を入力する必要はありません。登録不要で簡単に閲覧できます。

さいたま市のマンション売却は半数以上が築20年以下

続いて、さいたま市内のマンションの築年数ごとの売却推移を見ていきましょう。

さいたま市の築年数割合別マンション売却数の推移

かつては「築20年超」が半数近くに達していた時期もありましたが、最近は「築20年以内」の割合が多くなっています。

さいたいま市内では新築マンションの建設が増えており、それにともなって比較的新しい中古物件が出回るようになったから、という見方ができるでしょう。

この統計の傾向を見ると、築年数が経過する前に売らないと売りにくくなってくることが予想されます。

このことも「さいたま市内の中古マンションは今が売り時」とアドバイスする根拠になっています。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

自分のマンションを高値で売るためには、不動産業者のサポートが必要です。普通であれば、個人は「マンション販売の素人」であり、不動産業者は「マンション販売のプロ」だからです。

ただし、信頼できる不動産業者に売却仲介を依頼しないと、高値での売却は望めません。

ここでは、不動産業者の選び方を解説します。

担当営業マンに4つの質問をする

信頼できる不動産業者を選ぶためには、まず複数社にマンションの査定を依頼する必要があります。

そしてすべての営業担当者に、次の4つの質問をしてみてください。

  • 「宅地建物取引士」の資格を持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却したとき、どのような販売戦略や販売方法を採用しましたか

かなりストレートな質問ですので「このようなことを尋ねるのは失礼ではないのか」と感じてしまうかもしれません。

しかし大丈夫です。不動産業者の営業担当者は、マンションオーナーが営業担当者の実力を測ろうとしていることを知っています。そして、もしこの質問に対して営業担当者が不機嫌になったら、優秀ではない可能性が高いので、パスしましょう。

この4つの質問に適格に、かつ明確に答えることができ、そして、その答えが説得力のあるものであれば「合格点」を出すことができます。

査定の根拠を聞く

営業担当者と不動産会社の実力を計るもう一つのポイントが、査定額の根拠です。査定額が提示されたら、なぜその査定額になったのか尋ねてください。

優秀な営業担当者であれば、対象マンションの近隣の相場から「ベースとなる査定額」を出し、そこから値上がりポイントを加算し、値下がりポイントを減算して「最終的な査定額」を算出します。

例えば、「水回りの設備が一世代古いので減額となりますが、全体的にきれいにご使用になっているので加算額のほうが大きくなりました」などと、詳細に説明する営業担当者は信頼できます。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

売却の仲介は、マンション売却が得意な不動産業者に依頼してください。それぞれの不動産業者には得意分野と不得意分野があります。

マンション売却が得意な不動産業者は、中古マンションの購入希望者を多く抱えています。したがって、高値売却だけでなく短期売却も期待できます。

マンション売却が得意な営業担当者は、中古マンションの購入希望者の「知りたい情報」を熟知しているので、売却対象のマンションについて上手にPRしてもらうことができます。

地元に根差した業者を選ぶ

マンション売却は、地元に根差した不動産業者を選びましょう。

中古マンションの購入者の8割は、そのマンションの半径2キロ以内の近隣住民、というデータ(※)があります。地域の不動産業者は、地域の購入希望者を知っています。

大手の不動産業者に頼む場合でも、近隣地域に営業所を構えているかどうかを基準に、選んでみるとよいでしょう。

(※)参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトでさいたま市のマンション売却が得意な業者を探す

ここまで、信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントを解説してきました。それを効率的に行える「一括査定サイト」について、ここでご説明します。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社
提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee
約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

さいたま市内の中古マンション価格はこれまで、「東京効果」の恩恵を受けてきました。ここ1~2年以内であれば、購入価格を上回る値段で売却できた人も珍しくありません。

しかし2019年に入り、その勢いに衰えが出始めています。値上がりを待つよりも、値下がり前に売るほうがベター、という局面に入ってきたといえるかもしれません。

最高値を待っているうちに下落トレンドが始まり、売却依頼が殺到して値下げしても売れない状況を迎えることだけは、回避したいところです。

さいたま市内のマンションオーナーは、

  1.  レインズで価格動向を調べて
  2.  一括査定サイトで複数の業者に査定してもらい
  3.  担当者の力量を見極めて、売却仲介を依頼する業者を決める

というステップで売却を進めてみてください。

一括査定で、さいたま
マンションを高く早く売却
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  • 提携社数1,700社以上
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  • 全国対応

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