不動産売却

不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

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不動産を売却するにあたり、どのような諸費用がかかるのでしょうか。人によって不動産売却時にかかる諸費用の額は異なりますが、どれくらいの諸費用が必要になるのかは気になるところです。今回の記事では、不動産売却時にかかる諸費用の一覧と、売却時の費用を安く抑えるために必要なことについて紹介していきます。

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不動産売却時にかかる諸費用

では、早速ですが不動産売却をする上でかかる諸費用について確認していきましょう。

仲介手数料

まず、不動産売却は、買主を見つけることから始めなければなりません。買主を探すために、不動産会社を利用することが一般的ですが、買主と売買契約が成立すると売主は仲介手数料を不動産会社へ納める必要があります。

手数料の上限

仲介手数料の額の取り決めは、不動産会社によって異なりますが、上限額は定められています。上限額については以下の表を参考にしてください。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

例えばですが、売却価格が2,000万円の場合の手数料の上限は、2,000万円×3%+6万円=66万円になります。

住宅ローンの返済と返済に伴う費用

不動産を購入する際に、住宅ローンを組む方は多く、売却時に、売却したお金でローンの完済をする方は少なくありません。

返済手数料

住宅ローンを完済する際には、金融機関へ返済手数料を納める必要があります。手数料の相場は3,000円~5,000円、固定ローンの利用者の場合は大体3万円~5万円を目安に考えてください。

抵当権抹消登記費用

また、住宅ローンを組む際、返済ができなかった場合に備えて、銀行から住宅に抵当権が設定されます。

※抵当権とは:債務不履行時(返済を怠った場合)に債務者(借主)の資産(不動産など)を差押さえすることができる権利

抵当権を解除するためには、抵当権抹消手続きを行いますが、その際に登録免許税を納めなければなりません。免許税は、不動産一つあたり1,000円ですが、建物と土地は別に計上されるので、合計で2,000円の免許税がかかることが一般的です。

抵当権抹消手続きは、法務局で行いますが手続きを司法書士に依頼する方も少なくありません。司法書士に依頼した場合に発生する費用は大体、8,000円~12,000円が相場です。

参照:「住宅ローン等を完済した:法務局

売買契約書の印紙税

また、買主と売買契約書が締結されると、売却価格に応じて印紙税を納めなければなりません。印紙税の額は、以下の通りになりますが、平成26年4月1日~平成30年3月31日までに売買契約書を交わした方は軽減税率が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

不動産譲渡所得税

不動産が高く売れると、売却価格に応じて不動産譲渡所得税が課される可能性があります。不動産譲渡所得税は、不動産譲渡所得×(所得税率+住民税率)になりますが、不動産譲渡所得は以下の通りになります。

不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+諸経費)

※取得費:不動産を取得するためにかかった費用。購入代金、購買時の仲介手数料など
※諸経費:不動産を売買するためにかかった費用。売却時の仲介手数料、登録免許税など

また、所得税率、住民税率は以下の表を参考にしてください。

不動産の所有期間 所得税率 住民税率 合計税率
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

参照:「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|所得税|国税庁

計算例

  • 売却価格:5,000万円
  • 売却時の仲介手数料:150万円
  • 購入代金:4,000万円
  • 購買時の仲介手数料80万円
  • 不動産の所有期間:平成22年~平成29年

例えばですが、上記の条件で不動産を売却した場合の不動産譲渡所得は、5,000万円-(4,000万円+80万円+150万円)=770万円です。今回の例では、合計7年間、不動産を所有していたため、税率は20.315%になります。よって不動産譲渡所得税は、770万円×20.315%156万4,255です。

不動産譲渡所得税の計算方法について、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

【参考】
▶「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識
▶「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

引越し費用

住居用の不動産を売却する方は、転居するために引越しを行う必要があります。引越し費用の相場は大体10万円を目安に考えてください。

リフォーム・クリーニング費用

また、買い手を見つけるためにも、リフォーム、クリーニングは必要でしょう。リフォーム、クリーニングの諸費用の相場は大体、以下の通りです。

  • 全体:626.2 万円
  • 戸建て:648.8 万円
  • マンション:504.3 万円

参照:「平成23年度 住宅リフォーム実例調査 – 住宅リフォーム推進協議会

土地境界確定測量費用

不動産売却する際には、隣家と隣接する土地の境界を明らかにする必要があります。境界を測量するためには、調査士に依頼することになりますが、諸費用の相場は大体35万円~45万円です。

不動産売却時に返金される費用

不動産売却する際には、買主から固定資産税、マンションを売却する方に限り管理費・修繕積立金が返金されます。

固定資産税

毎年1月1日、不動産の所有者は1年分の固定資産税をまとめて納めます。しかし所有権が買主へ移った後は、その年の残り日数分の固定資産税を、売主が負担する必要はありません。そのため、その年の残りの日数分の固定資産税を買主から日割り計算で返金してもらうことが可能です。

管理費・修繕積立金

マンションを所有している方は、毎月、前払いで管理費・修繕積立金を管理会社へ支払う必要があります。買主へマンションが渡った後は、その月の残り日数分の管理費・修繕積立金は買主が負担するべきです。そのため、残り日数分の管理費・修繕積立金を買主から返金してもらうことができます。

不動産売却の諸費用の計算のシミュレーション

では、例を元に不動産売却する際の諸費用の計算のシミュレーションをしていきましょう。まず、以下の状況を想定してください。

  • 購入時の価格:4,000万円
  • 売却価格:3,000万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:600万円

この場合の仲介手数料の上限額は、3,000万円×3%+6万円=96万円です。

ローンの返済がない場合

もし、ローンの返済がない場合の諸費用は、仲介手数料96万円+印紙税1万円+引越し費用10万円+リフォーム代600万円=707万円になります。

ローンの返済がある場合

反対にローンの返済が必要な方の諸費用に関しては、返済の手続きに伴う諸費用が別途で発生します。

  • ローンの残高:300万円
  • 返済手数料:3,000円
  • 登録免許税:2,000円
  • 司法書士への報酬金:1万円

返済のために上記の費用がかかると想定した場合、諸費用の総額は、以下の通りになります。

ローンの残高300万円+返済手数料3,000円+登録免許税2,000円+司法書士への報酬金1万円+仲介手数料96万円+印紙税1万円+引越し費用10万円+リフォーム代600万円=1008万5,000

不動産購入の際にかかる諸費用

不動産を売却する方の中には、新たに不動産を買い替える方も少なくないでしょう。そのために不動産購入時にかかる諸費用について気になる方もいると思いますが、主に以下の諸費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の印紙税
  • 住宅ローンを組む際の費用
  • 所有権移転費用
  • 不動産取得税

仲介手数料、売買契約書の印紙税に関しては、売却時に発生する諸費用と計算方法は同じです。そのため、住宅ローンを組む際の費用、所有権移転費用、不動産取得税について確認していきましょう。

住宅ローンを組む際の費用

保証会社への保証料

まず、住宅ローンを組む際には、保証会社への保証料が発生します。保証料の相場は、地域、不動産の種類、金融機関の取り決めによって異なります、中には無料の金融機関もあります。大体の相場は、50万円〜200万円を目安に考えてください。

金銭消費賃借契約の印紙代

金融機関側と、住宅ローンの契約(金銭消費賃貸契約)を交わした際に、契約書に印紙を貼る必要があります。印紙代の額は、住宅ローンの額に応じて高くなりますが、以下の表を参考にしてください。

住宅ローンの額 印紙代
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円

3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、2万円の印紙代が発生するということです。

参照:「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで|国税庁

抵当権設定の登録免許税

先ほどもお伝えした通り、住宅ローンを組む際に、借入人がローンの返済ができなくなった場合に備えて、住宅に抵当権を設定します。抵当権を設定するためには、登録免許税を納めなければなりませんが、免許税は債務額(借入額)×税率0.4%になります。例えば借入額が3,000万円の場合の登録免許税は3,000万円×0.4%=12万円になります。

金融機関への事務手数料

また、住宅ローンを組む際には、金融機関へ事務手数料が発生します、大体2万円〜5万円が相場です。

所有権移転費用

所有権移転する際に、法務局に登録免許税を納める必要があります。登録免許税は、固定資産税評価額×税率2%になります。固定資産税の評価額が3,000万円の場合の免許税は、3,000万円×2%=60万円です。

参照:「No.7191 登録免許税の税額表|印紙税その他国税|国税庁

不動産取得税

また、不動産を取得した際に発生する税金として、不動産取得税を納めなければなりません。不動産取得税は、課税標準額×税率によって計算することができ、課税標準額は不動産価格×1/2、税率は3%です。不動産価格が3,000万円の場合、3,000万円×1/2×3%=45万円の不動産取得税が発生することになります。

参照:「かんたんに不動産取得税を計算する方法とよくある質問まとめ|相続弁護士ナビ

不動産売却の諸費用を安くするためには

では、最後に不動産売却の諸費用を少しでも安くする方法について紹介していきます。

仲介手数料の値引き交渉

仲介を依頼する段階で交渉

不動産売却の手数料を安くするためには、不動産会社へ仲介を依頼する段階で交渉を行いましょう。

買い手と同じ仲介業者を利用

この際に、仲介を依頼する不動産会社の利用者へ買い手になってもらうような契約を結んでください。不動産会社は、主に売却主、購買主の双方から仲介手数料を受け取ることになりますが、購買主が別の不動産会社に仲介を依頼する場合があります。

不動産会社としては買い手と売り手が同一の不動産会社を利用してくれた方が、双方から手数料を貰えるため、利益が大きくなります。そのため、依頼先の不動産会社の利用者の中から買い手を見つける方が、仲介手数料を安くしてもらいやすくなるのです。

売買契約書のコピーを作成する

また、売買契約書は、購買主と売却主の双方の分が必要になります。しかし、売買契約書一通につき、印紙代を納めなければなりません。自分の契約書の控えは、本体の契約書のコピーで済ませることで、印紙代が契約書一枚分に抑えることができます。

不動産所得税を安くする特例を利用する

マイホーム売却の特別控除

もし、マイホーム用の不動産を売却する場合、不動産譲渡所得に3,000万円の控除を適用させることが可能です。

つまりは、売却する不動産がマイホームに5年以上、所有(不動産譲渡所得税率:20.315%)していてかつ、不動産譲渡所得が3,200万円の場合、不動産譲渡所得税は(3,200万円-3,000万円)×20.315%=40万6,300になります。

特例を適用させるために必要なこと

特例を適用させるためには確定申告の際に住民票除票(売却する不動産を管轄する役所にて発行可能)を提出してください。

利用要件

また、特例を適用させるためには以下の要件を満たしている必要があります。

  • 自分が暮らしていた不動産である
  • 売手・買手の関係性が家族でない
  • 2年以内に不動産譲渡所得に関わる特例を受けていない

税率の軽減措置を適用させる

10年以上暮らしていたマイホーム用の不動産を売却する場合、不動産譲渡所得税率の軽減措置を適用させることが可能です。

  • 不動産譲渡所得の6,000万円までの部分:10%
  • 不動産譲渡所得の6,000万円を超える部分:15%

軽減措置適用後の税率は上記の通りになります。例えば不動産譲渡所得が、7,000万円だった場合、不動産譲渡所得税が6,000万円×10%+1,000万円×15%=750万円になるということです。

まとめ

文中で紹介した通り、不動産を売却するためには、色々な諸費用が発生します。売却の手続きをスムーズに済ませるためにも、どのような諸費用がかかるのか事前に見積もりを出しておくといいでしょう。

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