千葉市内でマンション売却を検討されている方は、そろそろ本格的に売却活動に乗り出したほうがいいかもしれません。ここ1~2年ほどは千葉市内でも中古マンションの価格は安定していましたが、2019年に入って市場が活性化している可能性が現れたからです。

まだ、値上がりする余地もあるかもしれません。しかし、よほど不動産業界や市場動向に詳しくない限り、「売却の大成功」を追い求めるより、「失敗しない売却」を心がけたほうが無難です。売却を延期しているうちに千葉市内の中古マンション価格が下落基調に入れば、売る人があふれて自分のマンションが市場のなかで埋没してしまいます。

結果、「叩き売り」するしかなくなる事態に陥りかねません。

最悪の事態を避けるには、価格が安定している「今こそ」売却活動に乗り出して、しっかりした価格で購入してくれる買主を探すのが安全策でしょう。少なくとも、不動産業者による査定は済ませておきたいものです。

この記事では、千葉市内のマンション相場を確認していきます。また、売却時の不動産会社選びの注意点、その際に役立つ一括査定サイトについても、解説していきます。

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千葉市のマンション相場

千葉市内のマンション相場は価格が上昇傾向にあり、成約価格も増加する傾向を見せています。

その特徴を解説します。

直近2年間のマンション売却価格相場

千葉市内のマンション相場を観察するには、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)が便利です。

以下の表は、レインズを使って、千葉市内のマンション売却価格について、「2017年3~5月」から「2018年12月~2019年2月」までの2年間の推移を調べたものです。

3ヶ月間を1期間としています。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 359万円 325件 336件 314件 354件 308件 338件 338件
平均成約価格(円) 1741.24万円 1736.37万円 1813.99万円 1818.15万円 1742.94万円 1689.88万円 1634.49万円 1831.17万円
平均㎡単価(円/㎡) 22.74万円 22.83万円 23.73万円 23.62万円 23.25万円 22.09万円 21.79万円 24.26万円
平均専有面積(㎡) 71.80㎡ 71.55㎡ 72.43㎡ 73.32㎡ 67.99㎡ 71.16㎡ 69.82㎡ 71.80㎡

 

平均成約価格は、「2017年3~5月」の1,741万円から2年後の「2018年12月~2019年2月」の1,831万円へと5%上昇しています。「プチバブル」とまではいきませんが、十分よい数字といえます。

成約件数に関しても、「3~5月」など、四半期ごとに比べてみても、2017年と2018年でそこまで変化はありません。

ただし、「2017年12月~2018年2月」と「2018年12月~2019年2月」で比較すると、314件から338件へと変化しているのは見逃せないポイントです。

突発的なものかもしれませんが、成約件数が増加しているということは、市場が活性化していることを意味します。

これが「千葉市内のマンションオーナーは売却を急いだほうがよい」とアドバイスする根拠になります。成約価格も成約件数も上昇傾向にありますが、これは日銀の「金融緩和政策」によるものですから、いつ終わりを迎えるか分かりません。

市場に勢いがあるうちに売却することをおすすめします。

直近2年の間取り別販売件数の推移

それでは次に、同じ2年間の、千葉市内のマンションの間取り別販売件数を見てみましょう。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 359件 325件 336件 314件 354件 308件 338件 338件
2部屋以下件数(件) 84件 80件 77件 83 92件 77件 101件 86件
3部屋以下件数(件) 275件 245件 259件 231件 262件 231件 237件 252件

 

2018年9~11月の突発的な数字を除いて、3部屋以上のマンションの割合が増加傾向にあるようです。

これは、ファミリータイプの売却が増加傾向にあるということでしょうか。市場が好況であることを利用して、住み替えをしている家族が多くなっていることを示唆しているのかもしれません。

レインズで千葉市のマンション相場を調べる

マンションの売却の検討を始めたら、まずは以下のレインズのサイトを開き、自分のマンションの相場を確認しましょう。

レインズマーケットインフォメーション

レインズには、実際に取引された中古マンションの住所、単価、専有面積、築年数などが掲載されています。レインズに掲載されている情報は全国の不動産会社が提供したものなので、正確な情報といえます。

自分のマンションと同じ住所の物件を探すことで、相場がわかります。

レインズを使うときにユーザー登録や個人情報の入力は必要ありません。売却活動をしている間は、こまめにレインズをチェックすることをおすすめします。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産会社を見抜く方法

残念ながら、すべての不動産業者の営業担当者が、マンションを高値で売るコツをつかんでいるわけではありません。そこで、マンションのオーナーが営業担当者を見極める目を持っておく必要があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

優秀な営業担当者と出会うには「選択」をしなければなりません。そこで複数の不動産業者にマンションの査定を依頼しましょう。

各社の営業担当者と会って話をすれば、それぞれが持つ不動産の知識や情報量、スキルを推測できます。

担当営業マンに4つの質問をする

営業担当者の力量を見極める簡単な方法があります。それは次の質問を、営業担当者にぶつけてみることです。

質問の言葉と、質問の意図を紹介します。

「宅地建物取引士」の資格を持っていますか

宅地建物取引士の資格は、今では若手営業担当者も持っているケースが増えてきました。したがって中堅以上の営業担当者がこの資格を持っていなかったら、パスしたほうがよいかもしれません。

最近の販売実績を教えてください

販売実績は、物件の概要、住所、価格、時期など具体的に尋ねてください。販売実績が多いほど、そして1件あたりの売買価格が大きいほど、頼りになる営業担当者であると推定できます。

過去に高値で売却した実例、そのときの販売戦略や販売方法

過去に高値で売却した実績が多い営業担当者ほど、売主(マンションオーナー)の立場になって売却活動をしてくれる人といえます。また高値販売の戦略や方法を聞き出せば、その戦略や方法を自分のマンション売却でも使ってもらえます。

査定の根拠を聞く

各社の営業担当者から査定額が出てきたら、なぜその価格になったのか根拠を尋ねてみてください。査定額のベースとなる金額は、各社大体同じです。それは各社の営業担当者が同じ情報を持っているからです。

しかし売却対象のマンションを実際に見て、プラス評価するポイントとマイナス評価するポイントは、営業担当者によって異なります。

例えば、リビングダイニングに接している和室がないことをプラスに評価した営業担当者がいたとします。それは、その営業担当者の顧客に、リビングダイニング横の和室を必要としない人が多いからです。

つまりその営業担当者は「この間取りなら売りやすい」と感じたわけです。そうであれば、高値売却が期待できるので、その営業担当者に売却の仲介を任せてもよいでしょう。

逆に、査定額の根拠を聞いたときに「この地域では大体これくらいですよ」としか言わない営業担当者、仲介を依頼するには少し不安が残ります。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者にはそれぞれ得意分野と不得意分野があります。マンションオーナーが見つけなければならないのは、マンション売却が得意な不動産業者です。

不動産業者の公式ホームページを閲覧して、中古マンションの紹介が多ければ、マンション売却が得意な業者である可能性が高いでしょう。

地元に根差した業者を選ぶ

実際にマンション売却の仲介先を検討するときは、千葉市に根差した不動産業者を候補に含めてください。中古マンションの購入者の約8割が、対象マンションの半径2キロ以内の近隣住民だといわれています。

千葉市の地場の不動産業者であれば、地域の買い手情報を持っているので、購入希望者を早く見つけてきてくれます。

しかも地元の不動産業者なら、売却対象のマンションのことや、そのマンションが建っている地域のこともよく知っている可能性が高いです。そのような会社の営業担当者であれば、購入希望者にマンションや地域の魅力をPRしてもらえます。

大手への依頼を検討する場合であっても、地域に営業所を構えている会社を候補にしてみてください。それぞれの営業所が地域の情報を収集しているでしょう。

一括査定サイトで千葉市のマンション売却が得意な業者を探す

信頼できる不動産業者選びのポイントについて理解していただけたでしょうか。ここでは、それを効率的に行える「一括査定サイト」についてご説明します。

すでに解説してきた内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使って不動産業者探しをするメリットについて、順を追って説明していますので、参考にしてみてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

中古マンション市場が冷え込むと、途端に売りにくくなります。千葉市内では、今はまだ価格が安定しているので、売りやすい環境にあります。

少なくとも、不動産業者によるマンションの査定は終わらせておき、査定額さえ把握しておけば、資金繰り計画や次の家探しもスムーズに進められます。

これまで好調だった日本経済も、2019年初頭から陰りが見え始めています。マンションの売却を考えているなら、本格的な影が差す前に動き出したほうがよさそうです。

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