岡山市内では中古マンションの市場が安定しています。市内でマンション売却を考えているなら、今は売り時といえるでしょう。

「中古マンション市場が安定しているなら値上がりを待ちたい」という気持ちにもなるかと思いますが、それはリスクがあります。値下がりのサインも見え始めているからです。

まだ「見え始めている」だけなので売り急ぐ必要はありませんが、売却活動の準備には取りかかっておいたほうが安心でしょう。家計において最大の資産であろうマンションを、適正価格で売るためには自衛策が欠かせないからです。

この記事では、岡山市内で中古マンションを高値で売却するコツと、売却仲介を信頼して任せることができる不動産業者の選び方を紹介します。

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岡山市のマンション相場

全国指定流通機構連絡協議会の不動産取引情報サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)のデータで、岡山市内の中古マンションの相場を見ていきましょう。

直近2年間のマンション売却価格相場

以下の表は、岡山市内のマンション売却価格の「2017年3~5月」から「2018年12月~2019年2月」までの2年間の推移です。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 92件 80件 94件 92件 102件 78件 86件 84件
平均成約価格(円) 1615.96万円 1824.29万円 1769.88万円 1985.54万円 2021.48万円 1588.96万円 1815.69万円 1856.61万円
平均㎡単価(円/㎡) 22.20円 24.34万円 24.63万円 25.99万円 25.89万円 22.67万円 25.42万円 25.72万円
平均専有面積(㎡) 71.26㎡ 71.29㎡ 68.99㎡ 73.01㎡ 73.92㎡ 67.21㎡ 71.32㎡ 70.03㎡

 

平均成約価格を見ると「2017年3~5月」の1,616万円から「2018年12月~2019年2月」の1,857万円へと15%も上昇しています。この数字は「好調」を通り越して「プチバブル」の様相を呈しています。

それでも、岡山市内のマンションオーナーが売却準備に取りかかったほうがよいのは、なぜでしょうか。それはこの表のなかに、2つの気になる変化が潜んでいるからです。

1つ目は平均成約価格なのですが、先ほどとは異なる期間に隠れています。「2017年12月~2018年2月」の1,986万円から、1年後の同じ時期の「2018年12月~2019年2月」には1,857万円へと6.5%も減額しているのです。

2年間でみると上昇基調が読み取れるのですが、1年間の同期比を取ると値下がり傾向にあるのです。

2つ目は成約件数です。特に、「12月~2月」で見てみると、2017年度は92件だったのが、2018年度は84件とこちらも減少傾向にあります。

こうした数字から、岡山市内の中古マンションの購入希望者は、値上がりし過ぎた相場に嫌気していることがわかります。高値への抵抗感が広まると、岡山市内の中古マンションの下落を引き起こすかもしれませんので、マンションオーナーは十分警戒する必要があるでしょう。

岡山市のマンション価格の上昇は全国平均より高い

岡山市内のマンション価格が「高過ぎる」状態になっている可能性があることは、全国平均と比べるとより鮮明に見えてきます。

国土交通省のデータによると、2017年3月から2019年2月までの2年間の全国のマンション価格の上昇率は4%に過ぎません。岡山市の同じ期間の上昇率は、先ほど紹介した通り15%にも達します。

直近2年の間取り別販売件数の推移

続いて、同じ期間の岡山市内の間取り別販売件数を見ていきましょう。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 92件 80件 94件 92件 102件 78件 86件 84件
2部屋以下件数(件) 25件 28件 32件 26件 33件 32件 24件 37件
3部屋以下件数(件) 67件 52件 62件 66件 69件 46件 62件 47件

 

2部屋以下件数の割合が増加傾向にあります。岡山市に「少ない部屋数ブーム」が到来したといえそうです。

マンションの部屋数を少なくして、リビングダイニングや1部屋当たりの面積を広くする傾向は全国でも見られます。

少ない部屋数のマンションは売りやすいという見方ができるかもしれませんし、部屋数が多めのマンションを売ろうとするなら、「この部屋とこの部屋は壁をなくしてつなげられますよ」といったアピールをする準備をしておくとよいかもしれません。

岡山市のマンション相場を調べる方法

マンションオーナーが「売ろう」と考えたときにまずしておきたいのは、レインズで売却対象のマンションがある地域の相場を調べることです。

レインズのサイトには以下からアクセスできます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズを使えば、売却対象のマンションがある地域で売買されたマンションの単価、住所、最寄り駅からの距離、専有面積、間取り、築年などがわかります。これらのデータは全国の不動産業者が集めているものなので、信頼できる情報です。

レインズの利用には、登録も個人情報の入力も必要ありません。

レインズで価格をこまめにチェックしていると、相場観が養われるでしょう。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産会社を見抜く方法

自分のマンションを売却する際は、不動産業者に仲介を依頼することになるでしょう。

しかし、岡山市内には多くの不動産業者があります。このなかから、自分に合った不動産業者はどのように見つけたらよいのでしょうか。

複数の不動産業者に査定を依頼する

まずは複数の不動産業者に、売却対象のマンションの査定を依頼してください。1社の査定だけだと、そこが出した査定額や根拠が妥当なものなのか、判断する材料が少なくなってしまいます。複数社の査定結果を比べてみることが大切です。

担当営業マンに4つの質問をする

査定の対応にあたってくれた営業担当者に、次の4つの質問をしてみてください。

  • 「宅地建物取引士」の資格を持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

ぶしつけな質問に思えるかもしれませんが、優秀な営業担当者であれば「顧客は自分の実力を知りたがっている」とすぐに察するでしょう。そのため、むしろ自己PRのチャンスと思って、これまでの実績や販売戦略を披露してくれるはずです。

もし営業担当者が不機嫌になって大雑把な回答しかしなかったら、パスしたほうがよいでしょう。

査定の根拠を聞く

営業担当者から査定金額が知らされたら、必ずその金額の根拠を尋ねてください。

対象マンションの地域相場をベースに、マンションブランドや内装の評価、地域特性など、細かな部分まで加味してくれているようであれば、信頼してもよいでしょう。逆に、ただの「相場」を根拠にした説明しかなければ、やはり候補から外したほうが無難かもしれません。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者のなかには、マンション売却を苦手にする会社もあります。そのような不動産業者は中古マンションの購入希望者をそれほど抱えていないので、適正価格で売れないばかりか、売却期間が長期化する恐れがあります。

業者のホームページなどで、マンション売却の実績がしっかりありそうかどうかを確かめておきましょう。また、先ほど紹介した4つの質問に対する回答でも、中古マンションの取り扱いが得意かどうかがわかります。

地元に根付いた業者を候補に入れる

複数の不動産業者に査定を依頼するとき、そのなかに岡山市を地盤とする地元の不動産業者を含めるようにしてください。

中古マンションを購入する人の8割はそのマンションの半径2キロ圏内に住んでいる、というデータがあります。地元密着の不動産業者なら地元の顧客を多く抱えているので、早期売却が期待できます。

一括査定サイトで岡山市のマンション売却が得意な業者を探す

ここまで、信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントを解説してきました。それを効率的に行える「一括査定サイト」について、ここでご説明します。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

岡山市内のマンション市場は安定しているので、「もう少し値上がりしてから売却する」という選択も自然に出てくるでしょう。

しかし、2019年に入って経済指標に陰りが見え始めていることに注意してください。大都市圏に比べ、地方都市は不景気の影響を真っ先に被りやすいといわれています。中古マンション市場が安定している今こそ「売り時」という考え方を持ってもいいかもしれません。

まずはいくつかの不動産業者に査定を依頼し、金額を把握し、不動産業者とコネクションを作っておけば、いよいよ動こうというときに売却活動がスムーズに始められるでしょう。

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