この記事では、新潟市内の中古マンションの相場を見ていきます。個人が自身のマンションを売却するとき、「最高値で売りたい」と考えるでしょう。相場を見ることでその「売り時」がわかります。

結論を先に紹介すると、新潟市内のマンションオーナーは、売却するなら急いだほうがよさそうです。2017年から2019年初頭にかけて、相場が乱れ始めているからです。相場価格が上がっている期間もあるのですが、下落している期間は激しい落ち方をしています。

新潟市内の中古マンション市場に関しては、「また上がるかもしれない」と予測するのはリスクがともなうといえるでしょう。

新潟市内でマンション売却を考えているなら、少なくとも不動産業者に査定を依頼するなど、準備には早めに取りかかっておいたほうが安心です。

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新潟市のマンション相場

新潟市のマンション相場を知るには、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)が参考になります。

直近2年間のマンション売却価格相場

以下の表はレインズに掲載されている、新潟市内のマンション売却相場の「2017年3~5月」から「2018年12月~2019年2月」までの2年間の推移です。

3ヶ月間を1期間にしています。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 52件 57件 41件 50件 59件 64件 49件 60件
平均成約価格(円) 1346.69万円 1337.12万円 1248.61万円 1447.96万円 1540.24万円 1342.81万円 1310.37万円 1284.37万円
平均㎡単価(円/㎡) 18.74円 18.85万円 18.01万円 20.69万円 22.37万円 19.70万円 20.23万円 19.49万円
平均専有面積(㎡) 66.98㎡ 68.89㎡ 63.15㎡ 66.49㎡ 58.57㎡ 63.81㎡ 60.96㎡ 59.33㎡

 

まず注目していただきたいのは、成約件数です。同じ四半期で見比べてみると、いずれの期間も2018年の方が多くなっていることが分かりますね。特に「2018年12月~2019年2月」の成約件数は60件を記録しており、繁盛期の「3~5月」に迫る勢いです。

成約件数からは市場規模がわかります。この2年間の増加率は15%増ですので、新潟市内のマンション市場はかなり拡大していることがわかります。

市場規模(成約件数)が拡大しているということは、中古マンションを求める人が増えていることを意味します。したがって、売却用の中古マンションを保有しているオーナーとしては、「一見すると」歓迎できる状況といえます。

しかし平均成約価格の落ち込みが気になります。

「2017年3~5月」は1,347万円でしたが、「2018年12月~2019年2月」には1,284万円まで4.7%も下落しています。

つまり、2019年の新潟市内のマンション市場は、購入希望者が多いのに相場価格が下がるという逆転現象が起きているのです。ここからは、中古マンションがやや供給過多の傾向にあるのではないか、と推測することができます。マンションを売ろうとすると、ライバルとの価格競争に直面するかもしれません。

直近2年の間取り別販売件数の推移

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 52件 57件 41件 50件 59件 64件 49件 60件
2部屋以下件数(件) 17件 18件 18件 19件 29件 23件 27件 31件
3部屋以下件数(件) 35件 39件 23件 31件 30件 41件 22件 29件

 

次に同じ2年間の間取り別の販売状況を見てみましょう。

2部屋以下の件数の割合が少しずつ増え、「2018年12月~2019年2月」では50%を越えました。

新潟市内のマンションでも、「多い部屋より広い部屋」の流れが進んでいることがわかります。

昔は、同じ延べ床面積でも2LDKより3LDKを好む傾向が顕著でした。しかし最近は、核家族化や少子化が進んでいることから、たくさんの部屋数は必要なくなってきており、リビングダイニングや各部屋を広くするために、部屋数を減らす傾向が強まっているのです。「リビング学習のほうが成果が上がる」といった意見のように、価値観の変化も影響しているかもしれませんね。

新潟のマンション相場をレインズで調べよう

上記の新潟市内のマンション相場が掲載されているレインズへは、次からアクセスできます。

レインズマーケットインフォメーション

マンション売却の際は、まずレインズ検索から始めるとよいでしょう。自分のマンションがある地域を入力するだけで相場がわかり、登録も個人情報の入力も不要です。

新潟市のマンション売却の半数以上は築20年以上

新潟市のマンション売却の築年数ごとの特徴を見ておきましょう。

新潟市の築年数別マンション売却数

ご覧の通り「築20年超」の物件が半数以上を占めています。

したがって築年数がそれなりに経っているマンションのオーナーも心配する必要はありません。雪国のマンションは造りや設備がしっかりしているので、築20年超のマンションでも買い手がつくでしょう。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産会社を見抜く方法

個人が自身のマンションを高値で売却するには、相場を見極めるだけではなく、信頼できる不動産業者に売却仲介を依頼しなければなりません。

そのためには、複数の不動産業者にマンションの査定を依頼し、そのなかから仲介を依頼する不動産業者を選ぶ必要があります。

マンションの売却を仲介してくれる不動産業者の「実力」は、業者によってまったく異なるからです。

担当営業マンに4つの質問をする

信頼でき、実力もある不動産業者を探すために、担当の営業マンに次の4つの質問をしてみてください。

  • 「宅地建物取引士」の資格は持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を聞かせてください
  • 高く売却したときにどのような販売戦略や販売方法を取りましたか

宅地建物取引士の資格は、最近では若手の営業担当者でも持っているケースが増えてきています。持っていないからといって必ずしも悪い営業担当者だというわけではありませんが、持っていることは信頼できる材料の一つになります。

また、営業担当者自身の販売実績や高値売却の実例も重要な情報です。マンション売却の成否は、最終的には個々の営業担当者の売却活動の充実度にかかっているからです。

そして、販売戦略や販売方法を尋ねることで、営業担当者の本当の実力がわかります。販売戦略の説明が、具体的でリアリティがあり、オーナーが「その方法なら確かに高値で売れそうだ」と感じられる内容であれば信頼できます。

この4つの質問は遠慮なく営業担当者にぶつけてみてください。「失礼かもしれない」と遠慮する必要はありません。優秀な営業担当者は「このオーナーは自分の実力を知りたがっている」と理解して、丁寧に説明してくれるでしょう。

査定の根拠を聞く

不動産業者の営業担当者から査定額が出てきたら、その金額の根拠を尋ねてください。営業担当者が、対象地域の相場はもちろん、そのマンションならではの利点・欠点や、周辺環境まで加味して根拠を示してくれたら、信頼できるでしょう。

逆に、「この地域なら大体3,000万円くらいですよ。ただし実際の価格は売却活動をしてみないとわかりません」といったように、大雑把な説明しかしない場合、そこに依頼するのは避けたほうがよいでしょう。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者を選ぶとき、中古マンションの扱いに慣れている会社を選びましょう。不動産業者には得意分野と不得意分野があります。中古マンションを多く扱っている不動産業者は「売り方」を知っていますし、何より中古マンションを求める顧客を多く抱えています。

したがって、マンション売却が不動産業者に仲介を依頼すると、高値売却が期待できるだけでなく、早期売却が可能になります。

特に、現在住んでいるマンションを売却して次の家を購入しようとしている場合は、スピーディーに売却しないと住宅ローンやマンションの管理費などの支払いが家計を圧迫しかねません。

地元密着型の業者を候補に入れる

不動産業者を選ぶとき、もう一つ注意していただきたいことがあります。

それは、地元密着型の不動産業者を候補に含めることです。中古マンションを購入する人の多くは、対象マンションの半径2キロ圏内に住んでいる、といわれているからです。

普段から地域密着の営業活動をしていないと、半径2キロ圏内のマンション購入希望者を探し当てることはできません。その点、地元密着型の不動産業者は地域の購入希望者を多く抱えているという強みを持っているのです。

大手に依頼する場合であっても、地域に営業所があり、地域に根差した活動をしている業者を候補にするとよいでしょう。

一括査定サイトで新潟市内のマンション売却が得意な業者を探す

信頼できる不動産業者選びのポイントについてご説明してきましたが、「一括査定サイト」を使うと、その作業を効率的に進めることができます。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

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大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

新潟市内でのマンション売買価格は下落傾向にあるので、ある程度の妥協は必要になってくるかもしれません。ただ、売買価格は結局は、売り手と買い手のマッチングによって決まります。つまり、買い手があなたのマンションに価値を見出してくれれば、相場以上の価格で売買成立することも、十分にあり得るということです。

そうした買い手を見つけるためには、良い不動産会社に仲介を依頼することが重要です。一括査定サイトを使って、あなたにぴったりの不動産会社を探してみてください。

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