大阪府堺市内でマンション売却を検討中の方は、今は価格が順調に値上がりしているので、「まだ上がるはずだ、売却時期を遅らせよう」という考えも芽生えるかと思います。

しかし、堺市のマンションオーナーはそろそろ売却の準備に取りかかったほうがよいかもしれません。

世界の景気が2018年終盤から後退し、2019年春ごろから国内の経済指標にも陰りが見え始めたからです。

堺市のような都市部の不動産の価格は日本経済に敏感に反応しますので、マンションオーナーは自衛をしておいたほうが安心なのです。

この記事を読んで相場動向を確認したうえで、まずは不動産業者に自分のマンションの査定を依頼してみてください。

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2019年の直近1年間の堺市のマンション相場

まずは全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)から、堺市の2019年までの直近1年間の中古マンション相場を見てみましょう。

堺市は7区で構成されています。中古マンション平均価格の区別ランキングは次の通りです(レインズに情報が掲載されていなかった美原区は含まれていません)。

地区 相場
堺市北区 30万円/㎡
堺市西区 24万9,000円/㎡
堺市堺区 24万8,000円/㎡
堺市東区 20万7,000円/㎡
堺市南区 20万5,000円/㎡
堺市中区 18万8,000円/㎡

1位は北区の30万円/㎡でした。北区には南海高野線や阪和線、大阪メトロ御堂筋線などの鉄道駅が多くあり、大阪市内への交通の便がよい地区です。2位に5万円/㎡以上引き離しての1位は納得できます。

2位の西区(24万9,000円/㎡)と3位の堺区(24万8,000円/㎡)は僅差でした。西区は海に突き出た堺市立みなと堺グリーンひろばがあるなど、ウォーターフロントの街です。堺区には堺市役所や南海本線・堺駅、阪和線堺市駅があり、地名通りの市の中心部です。

4位の東区(20万7,000円/㎡)と5位の南区(20万5,000円/㎡)は、3位堺市から4万円/㎡以上引き離されています。東区にも南海高野線の駅がありますが、やや中心部から離れています。南区は泉北ニュータウンがある郊外で、やはり中心部からの遠さがマンション価格に反映されているのでしょう。6位は中区で、20万円/㎡を割り込む18万8,000円/㎡でした。

このように、同じ堺市内であってもエリアごとに中古マンション相場にはかなり差があります。マンションオーナーは、売却活動を始める前に自分のマンションの相場を把握しておきましょう。そうしておかないと「こんな値段にしかならないのか」「もっと高く売れたのに」と後悔することになってしまいます。

堺市内のマンションの相場を調べる

堺市内にある自分のマンションの相場を知るには、レインズが便利です。以下からアクセスできます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズには、自分のマンションがある地域で売買が成立した物件の情報が掲載されています。その情報は詳しく、住所、最寄り駅からの距離、単価、専有面積、間取り、築年、売買成約時期を知ることができます。

これらの情報は、全国の不動産会社が提供したものなので信頼できます。

しかもレインズの閲覧は、登録も個人情報の入力も不要です。レインズをこまめにチェックすれば、相場観を身につけることができるでしょう。

堺市の人口は減少傾向に

堺市内のマンションオーナーに売却活動の着手をおすすめするのは、市内の人口が急激に減っていくからです。

以下の表は国立社会保障・人口問題研究所が公表している堺市の2015年の人口と2020年以降の人口予測です。

西暦 堺市の人口
2015年 83万9,310人
2020年 83万418人
2025年 81万2,527人
2030年 78万8,400人
2035年 76万1,112人
2040年 73万3,512人

参考: 国立社会保障・人口問題研究所

2015年は83万9,310人でしたが、それからわずか10年後の2025年には81万2,527人にまで減る予測になっています。3%減です。

そして2040年は73万3,512人と予想され、2015年と比べると10万人以上減ります。

人口が減る地域の中古マンションの価格は下落すると見るのが自然でしょう。地域の住民が減れば住む場所の必要性も減るからです。

マンションオーナーは「2040年なんて先の話」と思わないほうがよいでしょう。中古マンションを買う人は住宅ローンを組みますが、その返済期間が35年になることは珍しくありません。

2019年の35年後は2054年です。つまり、これから中古マンションを買おうとしている人たちは「もう少し待てば人口が減って中古マンションが安く売られることになるだろう」と期待しています。

この期待が値下がり圧力になれば、中古マンション価格は一気に下落するかもしれません。

景気は弱含み

日本銀行は2ヶ月に1度、国内の地域別の経済報告「さくらレポート」を公表しています。最新の2019年4月公表分では、近畿地方の景気判断は「緩やかな拡大を続けている」と、前回の判断を据え置きました。

これだけを見ると「悪くない」と感じるかもしれませんが、判断が上向いたのは北海道だけで、東北、北陸、九州・沖縄は景気判断が後退しました。それ以外の関東甲信越、東海、近畿、中国、四国は横ばいでした。

つまり日本全体としては「下り坂」に入ったと見るべきでしょう。

そして日本の首都がある関東甲信越の景気は横ばいではあるものの、前回の「緩やかに拡大している」から今回は「輸出・生産面に海外経済の減速の影響が見られるものの、緩やかに拡大している」と「言い訳付き」になっているのです。

2020年の東京オリンピック・パラリンピック景気に沸いているはずの関東甲信越ですら、かろうじて横ばいを維持できている状態です。

景気が悪化すれば真っ先に不動産価格が下がるでしょう。

「堺市内のマンションオーナーも自衛したほうがよい」というのは、こうした理由によるものなのです。

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

信頼できる不動産業者を選び高く売却するためのポイント

個人が自分のマンションを売却するときは、不動産業者の売却仲介サービスを利用しましょう。マンション売却の経験がない個人が自力で売却活動を行うのはリスクが大き過ぎます。

そこで、信頼できる不動産業者の選び方と、高い価格で売却するためのポイントを紹介します。

複数の不動産業者に査定を依頼する

信頼できる不動産業者を選ぶには、複数の会社を比較する必要があります。1社だけに決め込んでしまうと、その不動産業者の言うことが正しいのか、自分に合っているのかを判断する材料がなくなってしまいます。マンションの査定は、ぜひ複数の業者に依頼してみてください。

担当営業マンに4つの質問をする

営業担当者の信頼性と実力を知るために、次の4つの質問をしてみてください。

  • 「宅地建物取引士」の資格を持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

この質問は、査定を依頼したすべての営業担当者にしてください。その回答をメモに取っておけば、不動産業者を選考するときのよい判断材料になります。

かなりぶしつけな内容に思えるかもしれませんが、この質問を受けた営業担当者は「この顧客は自分の実力を知りたがっている」とすぐにわかるでしょう。そして優秀な営業担当者は、この質問をプレゼンとして捉え、自分の実績をアピールするはずです。

もしこの質問に対して不機嫌になって大雑把な回答しかしなければ、その営業担当者はパスしたほうがよいでしょう。

査定の根拠を聞く

査定額が出たら、営業担当者になぜその金額になったのか尋ねてください。良い営業担当者は、相場の価格より高い理由を、または安くなる理由を丁寧に説明するはずです。納得できる説明であれば、その営業担当者は頼りになるでしょう。

逆に、根拠を聞かれて「この金額が相場です」としか答えられない営業担当者は不合格にしたほうが無難です。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者には、中古マンションが得意な会社もあれば、一戸建てや土地のほうが得意な会社もあります。

また同じマンションでも、営業担当者によって、比較的新しい高層マンションが得意だったり、昔ながらのマンションが得意だったりと、強みが異なる場合があります。

マンションオーナーは、自分のマンションのタイプを得意とする不動産業者と営業担当者を選んでください。先ほど紹介した4つの質問をすると、得意分野がわかります。

堺市に根差した不動産業者を候補に含める

査定は、複数の不動産業者に依頼しますが、そのなかに堺市内の地元密着型の不動産業者を含めるようにしてください。

中古マンションの購入者の8割は、その物件の半径2キロ圏内に住んでいる、というデータもあります。

地元密着の不動産業者なら、地元客を多く抱えているので早期売却につながるかもしれません。

一括査定サイトで堺市のマンション売却が得意な業者を探す

ここまで、信頼できる不動産業者を選ぶためのポイントを解説してきました。それを効率的に行える「一括査定サイト」について、ここでご説明します。

すでにお伝えした内容と重なる部分もありますが、一括査定サイトを使うメリットについて順を追って説明していますので、ぜひ参考にしてください。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

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大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

堺市内のマンションオーナーに「バブルが弾けたころを思い出してください」と言っても、昔のことなので知らない人もいるでしょう。それでは、2008年の「100年に一度の経済事件」リーマンショックなら覚えているでしょう。

あのころ、不動産価格は急落しました。

中古マンション価格は、突如値下がりすることがあります。不動産売買の経験が少ない、あるいはまったくない個人が、自分のマンションの最高値圏を見つけることは簡単ではありません。

「極力高く売る」ことを目指すよりも、「売却の失敗を回避する」ことを目標にしたほうが、結果的には「成功」となるかもしれません。堺市内の中古マンション市場は今は安定しているので、売却活動を始めるには絶好の機会です。

少なくとも、不動産業者への査定依頼だけでも済ませておくと安心でしょう。

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