この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • これから親の家を売ることを検討している・予定がある
  • 親の家をどうやって売るか教えてほしい
  • 相続した家を売ったときの税金が不安な人
こんなことがわかります
  • 親の「代理」として家を売る方法
  • 相続した親の家を売る方法
  • 相続した家を売ったときの税金と節税方法

「親の家を売りたい。でも何から始めたらよいかわからない…。」親の家を売る場合には、名義が誰であるかによって、売るために必要な手順が異なります。今回の記事では、親の「代理」として売却する場合、「相続」で取得した親の家を売る場合、それぞれに必要な書類や受けられる特例、税金面での注意点などをご紹介します。

売れない親の家
売却できる不動産会社
見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

親の代わりに家を売る方法

親の家を売る方法

親の代わりに家を売る場合、「親の代理」として売る方法と、「成年後見人」として売る方法があります。まずはそれぞれのパターンでどのような手続きが必要になるのかをご紹介します。

親の代理として売る場合

親の「代理」として家を売る場には、必ず委任状が必要となります。委任状に特定の形式はありませんが、

  • 誰が誰に委任するのか
  • どこまで委任するのか(委任の範囲)
  • 売却物件について(所在地、面積、構造)
  • 売却条件
  • 金銭の取り扱い
  • 有効期間

などを明確にしておきましょう。重要なことは、どこまでを委任するのかという「委任の範囲」を明確にしておくことです。これにより、のちのちのトラブルを防ぐことができます。

また、委任状の押印部分は実印で行い、印鑑証明書、住民票もあわせて準備しておきましょう。

成年後見人として売る場合

成年後見人として家を売る場合、もちろん成年後見人になっているのではれば成年被後見人の不動産を処分することができます。ただし、「居住用不動産」の処分については、「家庭裁判所」の許可が必要となりますので注意しましょう。

用語チェック
居住用不動産
成年被後見人が生活をするために現に居住の用に供している、または居住の用に供する予定がある建物や敷地のことを言います。一方、非居住用不動産については、成年後見人の判断で処分(売却)することができます。
この章の重要ポイントまとめ
  • 代理として売却する場合には委任状が必要
  • 居住用不動産を売却する場合には家庭裁判所の許可が必要

相続した親の家を売る方法

相続した親の家を売る方法

相続した親の家を売る場合、どのような流れを踏む必要があるのでしょうか。必要な手順としては以下の通りです。

  • 所有権移転登記
  • 仲介業者に依頼
  • 売却活動
  • 確定申告

所有権移転登記

まずは、相続で受け取った不動産の所有権移転登記をしなければなりません。いわゆる、「不動産の名義変更」です。この名義変更が行われてから、初めて不動産の売却が可能になります。

【関連記事】 不動産の相続登記の流れ|相続があったら早めに手続きを

仲介業者に依頼

続いて、不動産売却の仲介業者を選びます。仲介業者により、売却価格が数百万円単位で変わることもありますので、仲介業者は注意深く選定する必要があります。

仲介業者との媒介方法には

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

契約の種類 特徴
専属専任媒介契約 ・複数の不動産会社への依頼はできない
・媒介契約締結の日から5日以内にレインズ(不動産流通標準情報システム)に登録
・1週間に1回以上の報告義務
専任媒介 ・複数の不動産会社への依頼はできない
・媒介契約締結の日から7日以内にレインズ(不動産流通標準情報システム)に登録
・2週間に1回以上
一般媒介 ・複数の不動産会社への依頼が可能
・レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務はない
・報告義務はない

それぞれにメリットやデメリットがありますので、売却したい親の不動産の特徴も踏まえ、どの媒介方法で不動産会社と契約を結んだらよいのかをよく考えておきましょう。

【関連記事】
専属専任媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットは?選ぶべき人は?
専任媒介契約とは|その他の媒介契約との違いと解約の注意点
一般媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人

売却活動

仲介業者が決まると、次はいよいよ売却活動です。仲介業者により紹介された購入希望者の内覧や価格交渉が行われます。ここでの注意点は、

  • 相場の確認
  • 内覧前の掃除
  • 契約書の確認

となります。

相場の確認

不動産を売却する際には、売主側もある程度の知識を持っておくことが大切です。例えば、インターネットなどで親の不動産の売却物件と近い条件に該当する不動産相場を調べておくと、大体の相場がいくらぐらいなのかを把握することができ、買主や不動産会社からの不利な条件提示に対して、適切に対応することができます。

内覧前の掃除

内覧時に家がきれいに整っているかどうかで印象は大きく変わり、契約成立に至るかどうかだけでなく、売却代金の部分までにも影響を与えます。特に目につきやすい玄関や水回り、キッチンなどはよく掃除しておきましょう。リフォームとまではいかなくても、「クリーニング」などのサービスを受けておくと、好印象を与えることができるかもしれません。

契約書の確認

契約書で確認しておいたほうがよい点は

  • 売買物件の表示
  • 売買代金、手付金等の額、支払日
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 付帯設備等の引渡し
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

です。この部分は契約の中心部分となりますので注意して確認しておきましょう。もちろん納得のいく価格や条件で売却をする必要がありますが、売却までの期間が空き過ぎると受けられなくなる軽減措置もありますので、「売却時期」にも注意しましょう。

確定申告

親の家を売ったら確定申告

相続した不動産を売却したら、その翌3月15日までに確定申告をし、課税が発生するようであればその分を納税しなければなりません。相続した不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課されます。不動産の譲渡所得は「分離課税」となっており、給与所得などとは別に計算されます。ですので「譲渡所得の内訳書」「申告書第三表(分離課税用)も作成し提出します。

【関連記事】 家を売却したら必ず確定申告|申告方法や流れを初めての人向けに解説

相続した親の家の売却にかかる税金

家の売却にかかる税金

相続で取得した家を売却する場合、発生する税金は「所得税」と「住民税」です。この所得税に関しては所有期間により税率計算が変わります。

売却した年の1月1日時点において所有期間が5年以下の場合、「短期譲渡所得」となります。一方5年超の場合には「長期譲渡所得」に該当し、それぞれの税率は次の通りです。

所得の種類 所得税 住民税 復興特別所得税 合計の税率
短期譲渡所得 30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 15% 5% 0.315% 20.315%

参考:土地や建物を譲渡したとき|国税庁

また、そのほかに発生する税金としては、売買契約書を交わしますのでその契約書に貼る印紙税、売却前には名義変更をしますので登録免許税などもかかります。

【関連記事】 相続した不動産の売却にかかる税金と計算方法|その他の費用もチェック

受けられる特例

親の家を売却する場合に受けられる特例には、以下のようなものがあります(最新の特例や控除については専門家にご相談ください)。

  • 取得費加算の特例
  • 空き家売却特例
  • 居住用不動産の3,000万円特別控除

取得費加算の特例

相続が発生してから3年以内の売却の場合、税負担が軽減されます。通常の譲渡所得の税金計算で使う「取得費」や「譲渡費用」に加えて売却した土地や建物に対する「相続税額」も加算することができるので、結果として課税対象になる譲渡所得を少なくすることができ、税金を抑えることができます。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

空き家売却特例

空き家売却特例とは、相続によって空き家になった不動産を相続人が売却し、適用要件を満たしている場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができるというものです。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

居住用不動産の3,000万円特別控除

居住用不動産の3,000万円特別控除とは、居住用不動産(いわゆるマイホーム)を売却したときに売却利益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるという譲渡の特例のことです。

【関連記事】 3000万円の特別控除とは?知らないと損するその他の特例も紹介

親の家を売却するという際には、これらの特例や控除を使うための条件に該当していないか確認しましょう。また、取得加算の特例は相続発生から3年以内という期間が定められているため注意しましょう。

参考:マイホームを売ったときの特例|国税庁

まとめ

今回の記事では、親の家の売却について、代理と相続、それぞれのケースでの方法やその際に適用できる特例についてご紹介しました。受けられる特例や控除も毎年若干の変更がありますので、詳しくは専門家に相談してみましょう。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

売れない親の家
売却できる不動産会社
見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します