この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 市街化調整区域の土地を売却したい
  • 市街化調整区域に土地を持っていて活用の予定がない
  • 相続などでこれから市街化調整区域の土地を相続する
こんなことがわかります
  • 市街化調整区域を売却するには複数の不動産会社に相談することが重要
  • 市街化調整区域の売却が難しいのはさまざまな「規制」があるから
  • 早期売却が目指すなら、ターゲットは農家や隣地の人
  • 「市街化調整区域は売れない!」
  • 「市街化調整区域は売りづらい!」

このような話を聞いたことはありますか?市街化調整区域の物件を持っている方は、これまでに不動産会社からそのようなことを聞いたことがあるかもしれません。

ではなぜ、市街化調整区域は売れない、売りづらいのでしょうか?今回の記事では、市街化調整区域内の物件が売れない理由と、どうしたら売ることができるのかを、解説していきたいと思います。

 

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市街化調整区域とは

まず「市街化調整区域」とは何なのか、確認していきましょう。

市街化調整区域は、市街地から離れている郊外や、農地が広がる田舎の土地などの区域で、市街化を抑制すべきとされている区域のことを言います。市街化調整区域にはさまざまな特徴があり、例えば、

  • 原則建物が建てられない(農地を守るため)
  • 住宅ローンの融資が受けづらい

などがあります。市街化調整区域では、原則、建物は建てられません。市街化調整区域は「農地を守るため」の区域であり、建物を建てるためには「開発許可」が必要となります。

また、基本的に市街化調整区域には建物は建てられないという認識は銀行も持っているため、市街化調整区域に建物を建てるために住宅ローンなどの融資を銀行から受けることは、ハードルが高くなります。

市街化調整区域が売れない理由

上記を読んだだけでも、市街化調整区域が売りにくそうということはおわかりいただけるかと思いますが、ここではより詳しく、売れない理由を見ていきましょう。主には以下が挙げられます。

  • インフラ整備が整っていない
  • さまざまな制約がある
  • 農地法の適用

まずは「インフラ整備」について。市街化調整区域は基本的に郊外にあるため、インフラは整っていません。もちろんそれぞれ購入者の「価値観」がありますが、駅から遠く生活のためのインフラも整っていない場所は、なかなか買い手が付きづらい状況にあります。インフラというのは、電気やガス、水道のほか、通信環境や道路・交通事情も含みます。

また、市街化調整区域にあるさまざまな「制約」も、物件を売りづらい理由となります。市街化調整区域での制約とは、具体的には「開発行為」にあたるものに対して定められており、開発行為(建築)をする場合には、都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

用語チェック
開発行為
「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のこと

市街化調整区域は「建築」自体が制限されている区域であるため、都市計画法に適合する建築物以外は建築することができません。ただし、図書館、博物館、公民館など公益上必要な建築物は許可なく立てることができます。

また、市街化調整区域の土地が「農地」になっている場合、農地以外の地目に変更する(転用と言います)場合に、許可が必要となります。この場合「農地法」の規制を受けていますので、農地を耕作以外に使用したい場合には、農業委員会の許可が必要となります。売却対象の物件が市街化調整区域であり、かつ「農地」となっている場合には、売却することがさらに難しくなります。

市街化調整区域を売る方法

では、どうすれば市街化調整区域にある物件を売ることができるのでしょうか。市街化調整区域内の物件を売るためのよい方法はあるのでしょうか。

市街化調整区域にある物件を売却するためには、まず「開発許可の要件」を確認しましょう。場合によっては開発許可がすでに取られていて、建物が建てられる土地もあります。そのような開発許可が下りている土地であれば、比較的売却がしやすくなります。

また、市街化調整区域の売買に詳しい不動産会社に頼ることも必要となります。不動産会社によってやはり「得意」「不得意」はありますので、市街化調整区域の売買にも慣れている不動産会社や、その地域に情報に精通している不動産会社を頼ることで、市街化調整区域にある物件も売りやすくなります。

ポイント:

  • 開発許可要件を確認
  • 市街化調整区域の売買に詳しい不動産会社を頼る

比較的売りやすい市街化調整区域の物件とは?

同じ市街化調整区域でも、売りやすい物件と売りづらい物件があります。比較的売りやすい市街化調整区域の物件としては、以下のような例が挙げられます。

  • 開発許可が不要な土地にある物件
  • 開発許可を受けた土地にある物件
  • 開発許可を受けられる見込みのある土地にある物件

市街化調整区域にも、開発許可が不要な土地はあります。そのような土地の物件売買であれば、売却のハードルは低くなります。

また、すでに開発許可を受けた中古住宅や工場、倉庫などもあります。そのような物件であれば、購入者側にとっても条件に合えば比較的安く購入できるというメリットがあります。また、以前に開発許可を受けているのであれば、同じ用途、同規模の建物であれば再建築が可能となる場合も多くあります。

さらに、「今後開発許可を受けられる見込みがある土地」も、ほかの市街化調整区域と比べて売却の可能性が高くなります。市区町村によっては「条例」により、一定の基準のもと開発許可が得られる土地もありますので、該当する物件がそのような条例の基準を満たしているかどうかを確認しましょう。

市街化調整区域の物件を購入してくれる可能性がある人は?

さまざまな規制のある市街化調整区域ですが、市街化調整区域にある物件を購入してくれるのは、どのような人たちなのでしょうか。市街化調整区域でも購入してくれる可能性がある代表的な人たちを、以下に挙げました。

  • 農家
  • 農産物加工業者
  • 市街化調整区域内で事業を展開している事業者
  • 隣地所有者

まず、農家の方が「農地」として購入するのであれば、市街化調整区域だとしてもまったく問題ありません。あくまでも市街化調整区域は「市街化」を防ぐための区域ですので、「農地」として活用するのであれば、それらの規制は特に問題にはなりません。

続いて農業に関わる「農産物加工業者」も、市街化調整区域であっても購入の可能性があります。この農産物加工業者が行う開発行為も基本的に農業に関係するものであるため、開発行為の許可を受けやすい立場にあります。

そのほか、市街化調整区域で事業を展開している事業主も購入の可能性がありますし、一番可能性が高いといえるのが「隣地所有者」です。隣に土地を持っている隣地所有者が、「隣の土地も安く購入したい」と考えているケースは多くあります。まず、対象となる物件の近隣に購入を検討している方がいないか、確認してみるのも手です。

市街化調整区域の売買に長けた不動産会社を探す方法は?

前述の通り、市街化調整区域にある物件を売却するためには、そのエリアに詳しく、かつ市街化調整区域の売買を得意とする不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
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おうちダイレクト
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イエイ
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イエイ
公式サイトへ

イエウール
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リビンマッチ
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ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

今回の記事では、市街化調整区域が売れない理由と、売るための方法についてご紹介しました。市街化調整区域が売れない理由としては、さまざまな「規制」や「インフラの未整備」が挙げられます。国としても、市街化調整区域の開発については規制をしているため、居住用の物件として売却するのは難しい現実があります。

市街化調整区域での売却を考える場合には、農地として農家やその関係者に売却すること、隣地所有者に売却することをまず検討してみましょう。そのほか、どのような規制があるのか、開発許可を受けられる見込みがあるのかどうかも、条例を確認してみてください。

市街化調整区域の売買は通常の不動産の売買とは異なる部分も多いので、その地域に精通している不動産会社や、市街化調整区域の売買と得意とする不動産会社に依頼するのがおすすめです。

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