この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 土地を所有しており、売却したいと考えている
  • 自分が持っている土地の値段を調べたい
  • 土地をできるだけ高く売却する方法を知りたい
こんなことがわかります
  • 土地の値段相場の調べ方
  • 高く売れる土地の特徴
  • 土地をできるだけ高く売るための方法

土地を持っている方のなかには、土地を売りたいけれど、どうやって相場を調べたらよいのかわからないという方もいるのではないでしょうか。

土地を高く売るために重要なポイントは以下の2点です。

  • 自分である程度土地の値段を割り出すこと
  • 周辺相場を把握しておくこと

しかし、ひと口に「土地の値段」と言っても、日本の地価には複数の種類があります。

このため、実際には多くの方が、どの地価が何に使われているのかわからず、混乱されてしまうでしょう。

この記事では、土地を高く売るために土地の値段を割り出す方法と、周辺相場の調べ方について解説します。

 

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日本の土地には4種類の値段がある

土地を高く売るための第一歩は、自分自身で土地の値段を把握することです。しかし、個人が調べることのできる土地の値段は4種類あります。

  • 公示地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額
  • 基準地価

それぞれ、誰がどのようにして値段を算出しているのでしょうか。

公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会という審議会が算出する「各都市における地価の目安」です。毎年3月に、その年の1月1日時点で算出された地価が発表されます。

各都市には、1969年に施行された「地価公示法」という法律に基づいて「標準地」が設定されており、公示地価は標準地における1㎡当たりの価格のことを指します。

標準地はほぼ毎年同じ地点が設定されているため、公示地価を見ると各地域における地価の変動を捉えやすいというメリットがあります。

公示地価の算出は、土地鑑定委員会が選出した最低2名の鑑定士によって行われます。また、算出された公示地価は、国土交通省が運営しているシステムを利用することによって閲覧することが可能です(システムの利用方法については後述します)。

システムに登録されている鑑定書には、各市場の特性や今後の地価予測も掲載されています。土地の価値と将来的な動向をつかむために、公示地価の確認は非常に有効です。

路線価

路線価とは、主に国税庁が算出するもので「相続税など税金の決定にあたって基準とする地価」のことです。国税庁は毎年1月1日時点で算出した路線価を7月に発表します。

路線価は土地ごとではなく、各土地が面する道路ごとに算出されます。

なお、国税庁が相続税決定のために算出する路線価を「相続税路線価」と言い、相続税路線価は公示地価の約80%に設定されることが多いです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは「固定資産税を決める時に基準とする地価」のことで、各自治体が算出するものです。

固定資産税は毎年1月1日時点で算出された固定資産税評価額に基づいて決定されます。ちなみに、不動産の固定資産税額は、固定資産税評価額の1.4%相当です。

固定資産税評価額もまた公示地価と連動しており、公示地価の約70%に設定されています。

基準地価

基準地価とは各都道府県が算出する「地価の目安」のことです。毎年9月下旬に、その年の7月1日時点で算出した基準地価が発表されます。

「国土利用計画法」に基づいて各都道府県が設定している「基準地」の地価が基準地価です。基準地価を算出する目的は公示地価とほとんど同じであり、鑑定する土地も公示地価の標準地と重複することがあります。

このため、基準地価はあくまでも公示地価の補完的な指標と捉えるのがよいでしょう。

この章の重要ポイントまとめ
  • 土地の値段とひと口に言っても4種類が存在する
  • それぞれに目的も算出方法も違うので混同しないよう注意

土地の値段の調べ方

土地の値段の調べ方

ここまで各地価の内容をご説明してきましたが、ここからは、それぞれの地価をどのように調べたらよいのかについて解説します。

相続税路線価を確認する

国税庁がインターネットで「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」という資料を公表しており、サイトにアクセスすれば相続税路線価を調べることができます。

操作閲覧の方法や資料の見方についてもサイト内で解説されているため、解説を確認しながら操作すれば、ご自身でも確認することができるでしょう。

ただし、路線価が設定されていないところもあります。設定されていない地域の路線価を割り出す場合は、固定資産税評価額に「評価倍率」を掛け算してみましょう。評価倍率は路線価が設定されていない地域にも定められています。

固定資産税の通知書を確認する

固定資産税は四半期ごとに納税することとされており、第一四半期に納税通知書が郵送されてきます。ただし、四半期の分け方については各自治体によって異なるので注意が必要です。

納税通知書をすぐに確認できない場合はインターネットで調べることもできますが、固定資産税をホームページで公表している自治体と、そうでない自治体があります。

例えば東京都であれば、「東京都主税局」が固定資産税評価額をインターネットで公表しています。納税通知書が手元になく、自治体がインターネットでも公表していなかった場合は電話などで問い合わせてみましょう。

地価調査を確認する

国土交通省がインターネットで「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を公表しています。

このサイトから日本全国の調査結果を検索することが可能で、鑑定評価書をダウンロードすることもできます。

ちなみに、公示地価は実際の土地の売買価格とは異なることが大半です。公示地価は、例え土地の上に建物が建っていたとしても、その土地を更地としてみなした上で鑑定されるためです。

また、土地の売買にあたっては、公示地価を参照することが義務付けられているわけではありません。

「いえぽーと」でも土地の値段相場が確認できる

なお、当サイト「いえぽーと」でも、人口が多い都府県の土地の値段相場を確認することができます。過去の取引事例をもとにしているので、実際の売買価格の参考にしていただきやすいデータです。都府県単位、市区町村単位、最寄り駅町名単位で検索でき、さらにあなたの土地の面積を指定して相場が確認できるので、ぜひ活用してみてください。

土地の売買相場

この章の重要ポイントまとめ
  • 土地の値段(相場)はインターネットで調べられる
  • 「いえぽーと」の相場検索機能で過去の取引事例に基づいた相場が確認可能

どんな土地が高く売れるのか

高く売れる土地とは

ここまで土地の種類や地価の調べ方について解説してきましたが、実際に高く売れるのはどのような土地なのでしょうか。

更地の土地

土地は、何も建っていない更地の状態が最も売りやすいです。その理由は大きく分けて2つあります。

  • 更地は何にでも使えるから
  • 建物の取り壊し費用はローンの審査対象にならないから

それぞれの利点についてご説明します。

更地は何にでも使える

例えば住宅が建っている土地を購入する人は、住宅に住もうと考えている人か、住宅に投資しようとしている人かの2通りに限定されてしまいます。

しかし、更地は、駐車場や住宅など使い方の幅が広いので、多くの購入希望者を集めやすいです。購入希望者が増えれば土地の価格を上げやすくなります。

建物の取り壊し費用はローンの審査対象にならない

土地の購入者がローンの利用を考えているとすると、金融機関がローンの審査対象とするのは土地の価格だけです。既存建物の取り壊し費用は購入者の自費になるので、例えば土地の上に古い建物が建っていると、土地活用の必要経費が上がってしまうことになります。

このため、古い建物が建っているのであれば、取り壊してしまうほうが購入者希望者を集めやすくなるでしょう。

四角形の土地

正方形や長方形などの土地は使いやすいので人気があります。一方、三角形の土地などは建物を建てにくいので敬遠されがちです。ただし、とにかく安い土地を狙って探している買主もいるので、こういった土地がまったく売れないというわけではありません。

しかしながら、可能ならば隣の土地を買って形を整えるなどするほうが、土地をまとめて高く売れる可能性は高まるでしょう。

前面道路との高低差がない土地

前面道路との高低差があると、建物を建てたときに階段を設けるなどの必要があります。最近では世間的にバリアフリー志向が高まっていることもあり、できる限り道路との高低差が少ない土地のほうが好まれます

土地の査定額をできるだけ高くするための方法

土地を売るときに、一般的には不動産会社を介して売ることになるでしょう。不動産会社を選ぶために、まずは土地の価格について査定を受けることになります。当然、土地を高く売るためには、高い価格で査定してくれる不動産会社を選ぶことが必要です。

そこで、できる限り土地の査定額を上げるための方法についてご紹介します。

複数社に査定を依頼する

まずは、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼しましょう

不動産会社から価格の高い査定を引き出そうとすると、1社から査定を受けるだけでは不十分です。また、複数の不動産会社に声をかけるほうが見込み客に出会う確率も高くなります。

インターネットで簡単に複数社へ査定依頼を出せますので、まずは一括査定サイトを利用してみてください。

査定の根拠を聞いてみる

複数社に査定依頼をして査定額が出てきたら、各社に査定の根拠をヒアリングしてみましょう。このときに説明があやふやだったり、不十分だったりする場合は土地の売却を委託する業者として不適当といえます。

スムーズに土地の売却を進めるために、単純に査定額だけで不動産業者を選ぶのではなく、業者の質もここで確認するようにしましょう。

まとめ

土地を高く売るためには、まず自分で土地の値段を調べてみましょう。地価には複数の種類がありますが、公示地価がそのほかの地価の基準になっています。

続いて、土地は更地のほう人気になりやすいので、土地の上に古い建物が建っている場合は取り壊しを検討しましょう。

最後に、売却依頼する不動産会社を選ぶ時には、複数社に土地の査定を依頼することが重要です。ぜひ一括査定サイトを利用してみてください。

【関連記事】
田舎の土地を売却する方法|売れない土地を処分するために必要なこととは?
土地を売る時の注意点を流れに沿って解説!失敗しない売却のために

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

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対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
土地を高く早く売却
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  • 提携社数1,000社以上
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