この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 親族や知り合いと不動産を売買しようとしている
  • 不動産を個人売買する手間や注意点、リスクが知りたい
こんなことがわかります
  • 不動産を個人売買する際に必要な手続きと注意点
  • 不動産を個人売買するメリット・デメリット

不動産を個人間で売買できたら、不動産会社への仲介手数料も支払わなくて済むので費用も安く収まるのでは?と考える方も多いかと思います。

確かに個人間での不動産売買は費用面でのメリットはあります。しかし不動産を個人売買する際には、いくつか注意しなければならない点もあります。

今回の記事では、不動産を個人売買する際の注意点、そしてメリットデメリットについて詳しく解説していきます。

 

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不動産の個人売買とは

不動産を売買する場合、通常は不動産会社が売主と買主の間に入り「仲介」をしてくれます。しかし、この不動産の売買は不動産会社を介さずに個人間で直接行うことも可能です。

不動産の売買をする場合には、宅建士などの有資格者が行う必要があるのでは?と思う方もいるかもしれませんが、個人間で売買を行う場合にはそのような資格が必ず必要というわけではなく、不動産の個人売買は法律上も特に問題はありません。

不動産を個人売買する際の注意点

不動産を個人売買する際の注意点

ただし、不動産会社を介さずに個人売買する際には、いくつか注意しなければならないことがあります。

契約書の作成

個人間の売買だとしても、トラブルを避けるために売買契約書は必ず作成しておきましょう。個人売買においては、売買契約書が必ず必要というわけではありませんが、トラブル回避のために作成しておくことをおすすめします

また、売買契約書に記載されている事柄について不備や問題があると、トラブルの原因となりかねません。個人間での売買を行う場合には、契約書の記載内容には十分に注意しましょう。

トラブルを避けるために、特に不動産について買主が承認した事項について明記しておくようにしましょう。

登記手続き

不動産の個人売買をする場合でも、所有権移転登記の手続きは必要となります。その際、司法書士に依頼する場合には司法書士報酬が発生しますし、それとは別に登録免許税も支払わなければなりません。

所有権移転登記は個人でも行うことができますが、その場合には以下の書類を自身で作成し、用意する必要があります。

  • 申請書
  • 登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 収入印紙(登録免許税納付用)

以上の登記手続きは、基本的に買い手が行うものですが、抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記の登録免許税に関しては、売主のほうで負担します。

また、この抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、司法書士手数料に関しても売り手が負担します。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、その不動産に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主がその責任を持つことを言います。

不動産の売買においてトラブルが発生するのは、この瑕疵担保責任に関する部分が多くなります。そのため、売買契約書には「瑕疵担保責任を追及できる期間」を明記しておくとよいでしょう。

この期間については民法上、買主が瑕疵担保責任を追及できるのは買主が瑕疵を知ったときから1年間と定められていますが、個人間売買においては特に法的拘束力はないため、この期間について両者の協議により自由に定めることとなります。

価格設定

個人間の売買においては、金額設定においても十分に注意しなければなりません。

例えば親から子に不動産を売買するような場合、市場価格と大幅に離れた金額での売買を行おうというケースもあるかもしれません。しかし個人間の売買において、売買価格が市場価格とかけ離れている場合、その市場価格との差額部分が「贈与」とみなされて贈与税が発生する場合もあります

一般的に市場価格の80%程度での売買に関しては、贈与が課税されないボーダーラインと言われていますが、売買価格を決定する際には贈与税についても考慮し、安易に価格設定を行わないように注意しましょう。

住宅ローンの審査

個人売買を行う場合、買い手がローン審査を受ける際には注意しなければなりません。個人間の売買だとしても、ローン審査を受ける場合には物件により異なりますが、おおよそ以下の資料が必要となります。

  • 売買契約書の写し
  • 重要事項説明書の写し
  • 建築確認済証
  • 登記事項証明書
  • 物件概要書
  • 間取図
  • 土地公図の写し

つまり、個人間の売買でも買い手がローンを受ける場合には、宅地建物取引士(宅建士)重要事項説明書を作成し、説明を受けることが必要となります。重要事項説明書とは、売買契約における重要事項を取りまとめた書類で、宅建士の資格を持つ人からの説明が必要となります。

不動産を個人売買するメリット

では、不動産を個人売買するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。個人売買のメリットは費用を抑えることができる部分です。具体的には、

  • 仲介手数料
  • 消費税

を節約することができます。

仲介手数料の節約

不動産の売買における諸費用のなかで大きな割合を占めるものが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。不動産を売却する場合、仲介手数料の上限に関して以下のようなルールが定められています。

  • 200万円以下の部分・・・5%+消費税
  • 200万超400万円以下・・4%+消費税
  • 400万円を超える部分・・3%+消費税

例えば、売買価格が1,000万円であった場合、

  • 200万円×5%+消費税=11万円
  • 200万円(200万円~400万円)×4%+消費税=8.8万円
  • 600万円(400万円~1,000万円)×3%+消費税=19.8万円

11万円+8.8万円+19.8万円=39.6万円が不動産会社へ支払う仲介手数料となります。

個人間で売買することにより不動産会社を介しませんので、この仲介手数料部分を節約することができます

消費税の節約

不動産を個人間で売買する場合、消費税に関しても節約することができます。例えば、新築物件を業者から購入する場合、不動産の建物部分に関しては消費税が課税されます。しかし個人間での取引となれば売却価額に対して消費税は課税されません。
※不動産会社が仲介したとしても、売主が個人であれば消費税は課税されません

不動産を個人間で売買する大きなメリットは費用部分にありますので、買主との合意があって、とにかく費用を抑えたい、というような場合には向いています。

【関連記事】不動産売却にかかる費用一覧|手数料・税金・その他諸費用までチェック

不動産を個人売買するデメリット

一方、不動産を個人売買する際には以下のデメリットがあるということも覚えておかなければなりません。

  • 作業の手間
  • トラブル発生のリスク

作業の手間

不動産を個人売買する場合、仲介業者に依頼する部分を自身で行わなければならないため、売買契約書の作成や所有権移転登記に必要な資料の準備などを自分で行わなければなりません。売買契約書などに関しては、もちろんインターネット上にある書式を利用することができますが、一つ一つの具体的な契約の中身は当事者間で決めていかなければならないので、手間のかかる作業となります。

トラブル発生のリスク

個人間の売買では、契約書の不備や瑕疵担保責任の面でトラブルが発生してしまうというリスクもあります。またそのようなトラブルが発生した際に、責任は個人にあるということも覚えておかなければなりません。

費用の面だけを見ると、不動産の個人売買には大きなメリットがあります。しかし、仲介手数料に関しては近年では多くの業者がある程度の割引や融通を利かせてくれるケースもあります。

個人間での売買を検討する際には、売買に伴うトラブルのリスク面も考慮して検討しましょう。

まとめ

今回は不動産を個人売買する際の注意点やメリット・デメリットについて解説しました。

個人間で売買する際には費用面でのメリットはありますが、複雑な事務作業やトラブル発生のリスクも抱えることとなります。不動産の個人売買を検討する際は、慎重に進めてください。

できるだけリスク少なく進めるなら、不動産会社に仲介を依頼しましょう。

 

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ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

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よくある疑問

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Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
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サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
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【弱点】
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6社
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・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
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全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

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【長所】
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・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
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おうちダイレクト

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【長所】
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【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

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