この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 土地売買契約をこれから締結する人
  • 売買契約書が売り手に不利な内容になってないか不安な人
  • 売買契約書で確認しておくべきことを知りたい
こんなことがわかります
  • 土地売買契約書の書き方
  • 不利にならないためにチェックしておくべきポイント
  • 土地の売買契約を締結するときの注意点

土地売買契約書(とちばいばいけいやくしょ)は、売主と買主が土地の売買契約を締結する際に必要な書類であり、売買代金や支払条件など重要な項目が記載されているので、契約時にはよく確認するべきでしょう。

基本的には仲介業者である不動産会社によって土地売買契約書が作成されますが、内容をよく確認しないと売主が不利な条件で契約を結んでしまう可能性もあるため、合意した条件と違う項目があれば指摘するべきです。

そこで今回は、土地売買契約書の書式例と併せて確認するべき注意点と項目について解説していきたいと思います。

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土地売買契約書の作成について

土地売買契約書の作成目的と作成者について最初に確認していきますが、売主側は事前に土地売買契約の内容を確認しておくべきでしょう。

土地の売買契約を書面で証明するために作成

土地売買契約書の具体的な記載内容については次項で取り上げますが、高額な不動産の売買になるため、基本的には口約束で契約が締結することはありません。

以下で記載している宅地建物取引業法でも、土地(宅地)の売買における契約締結時には契約内容を書面で交付することが規定されています。

(書面の交付)

第三十七条  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

引用元:「宅地建物取引業法 第37条

土地売買契約書を作成するのは仲介業者

土地の売買で不動産会社が仲介に入る場合、基本的には不動産会社側で土地売買契約書を作成してもらうことになります。

また、売主側と買主側の仲介業者(不動産会社)がそれぞれ違う場合は、仲介業者同士で確認してどちらが土地売買契約書を作成するのかを決めることになるでしょう。

売主は契約を結ぶ前に作成してもらった土地売買契約書をよく確認する

土地売買契約書においてフォーマットの指定はありませんが、売主と買主の間で取り決めすべき事項はある程度共通になります。

次項では土地売買契約書の書式例を確認した上で、売主側が念入りに確認するべきポイントについておさえていきましょう。

土地売買契約書の書式例

以下では土地売買契約書の書式例を記載しましたので、参考までにご確認いただければと思います。物件や契約条件によって記載項目は多少変わりますが、

  • 売買物件の表示|購入予定物件の情報
  • 売買代金や手付金(契約時の証拠金)の額
  • 所有権移転の登記(期限)
  • 公租公課(税金)の精算基準
  • 契約違反による解除

などが重要になるでしょう。ほかにも、付帯設備等の引継ぎやローン特約などの取り決めも土地売買契約書に記載されることもあります。

土地売買契約書の細かな確認事項については『土地の売買契約内容を一通り確認するためのチェックリスト』でも説明しているので、ご参考ください。

土地売買契約書

売主:アシロ太郎(以下、「甲」という。)と買主アシロ花子(以下、「乙」という。)との間に次の通り、土地売買に関する契約を締結する。

 

第1条(売買の目的)

甲はその所有する後記の土地(以下本件土地という)を乙に売渡し、乙はこれを買い受けるものとする。

第2条(売買代金・支払期日)

売買代金は〇〇万円(1㎡当たり〇〇万円)として、支払期日(平成29年〇月〇日)までに乙は甲の指定する銀行口座に振り込む。

第3条(手付)

本契約締結と同時に乙は甲に対し手付金として〇〇万円を支払い、甲はこれを受領した。

2. この手付けは解約手付けとし、売買代金の一部に充当するものとする。

第4条(所有権移転の登記)

甲は売買代金の全額を受領した後は本件土地を引渡し、その所有権移転登記手続に必要な書類を乙に交付し、平成29年〇月〇日までに登記を完了しなければならない。

第5条(危険負担)

本件土地を引渡す前に、甲又は乙の責めに帰することの出来ない事由等により、本件土地が毀損したときは、その負担は甲に帰するもとのとする。

2.  前項の場合において、乙が本契約を締結した目的が達せられないときは、乙は本契約を解除することが認められる。

3.  乙が本契約を解除した場合は、甲は既に受領した手付金等を速やかに返還しなければならない。

第6条(公租公課等)

本件土地についての公租公課その他の賦課金については、本件土地の所有権移転登記申請日の前日までは甲の負担になり、同申請日以降は乙の負担になる。

第7条(境界の明示・実測図の作成)

甲は乙に対して、本件土地を引き渡す時までに、現地において隣地との境界を明示する。

2. 甲は隣地所有者等の立ち合いを得て、測量士や土地家屋調査士に標記の土地について実測図を作成させて、引き渡す時までに乙へ交付する。

第8条(境界の明示・実測図の作成)

第7条第2項における実測において、実測図の面積と登記簿記載の面積の間に差異が生じた場合でも、甲は地積更正登記の責任を負わないこととする。

第9条(費用の負担)

所有権移転登記費用は乙の負担とし、本契約書作成費用は甲乙各自の費用とする。
※本契約書作成費用には貼付する収入印紙代が含まれる。

第10条(契約解除・罰則)

甲、または乙の債務不履行等により本契約が解除された場合、乙の債務不履行による時は、乙は手付金を没収されても異議なく、甲の債務不履行による時は甲は受領した手付金の倍額を乙に返還しなければならないものとする。

 

《売買物件の表示》

名 称:(アパート名の表記)
所 在:
構 造:
地 積:

以上の通り契約が成立したため、本契約書を2通作成し、売主、買主署名捺印の上、各1通ずつ保有する。

平成29年〇月〇日
甲)住所:東京都新宿区西新宿○ー○ー○
氏名:アシロ太郎     印

乙)住所:東京都新宿区西新宿○ー○ー○
氏名:アシロ花子     印

参考:不動産売買の手引き

土地売買契約書を作成する際の注意点

土地売買契約書を確認する売主が注意するべき点について、以下でまとめました。売主側の都合だけでなく買主側の不利益についても考えないと、トラブルを起こす可能性があります。

売却代金や手付金の額と支払い条件

売却代金が合意した通りの条件になっていることの確認は言うまでもありませんが、支払方法や支払期限などの条件も重要になるでしょう。

多額になる土地の場合は一括ではなく、分割での支払形式も考えられます。分割払いでは一回ごとの支払いに対して金額と支払期限を設定しないと支払い状況が不明確になってしまう恐れもあるため、細かく確認するべきだと思われます。

また、売買契約解除する時のための保証金になる手付金として、原則して買主が契約解除する場合は手付金を放棄し、売主が契約解除する場合はもらった手付金の倍額を返すことになりますが、手付金の相場は以下の通りになります。

  • 買主が払う手付金額|売買代金の1割程度
  • 売主が契約解除(手付解除)する場合の手付金額|売買代金の2割程度

したがって、上記の相場金額に合った額で設定されているかどうかもチェックするべきポイントになります。

土地面積と売却代金の測定・算出方法が正しいかどうか

土地面積と売却代金については、算出方法によって条件が変わってきます。具体的には以下の2通りが考えられますが、どちらの基準で算出されているか確認するべきでしょう。

実測売買の場合|売買代金清算型

実測売買では本件土地の売買価格は実測面積によるものとされ、実測と違いが生じた場合には差額は平方メートルあたりで精算されます。

実際に測定した土地面積が登記簿上の面積よりも大きかったり小さかったりした場合の精算が認められている方式です。

公簿売買の場合|売却代金固定型

対して公募売買の場合は、土地の売買価格は登記簿上の公簿面積に固定されて、実測面積と違いが生じても売主(または買主)は差額分の請求ができないことになります。

なお、上記で記載した土地売買契約書の書式例では公募売買が適用されていて、『第8条(境界の明示・実測図の作成)』で指定しています。

買主側の懸念|所有権移転の時期や抵当権の抹消など

また、買主側からすれば土地売買の契約が締結しても不動産の引き渡しが滞る場合や所有権の移転登記ができなかったりすると不利益を被るため、売買後の手続きにおける取り決めを明確にしたいと思うでしょう。

なので、抵当権(担保権)の抹消に関する条件に加え、所有権移転登記手続に必要な書類を売主より送付するなどの取り決めをして、スムーズに手続きを進めるための準備を進めておくべきだと思われます。
※上記の書式例でも『第4条(所有権移転の登記)』で指定しています。

土地の売買契約内容を一通り確認するためのチェックリスト

ほかにも土地売買契約書に関する確認事項は細かくあるので、以下でチェックリストをまとめました。土地売買契約書に目を通す際に併せてご確認いただければと思います。

《土地売買契約書に関するチェックリスト》
契約内容全体に関すること 売主側にとって不利益の大きい条件はないか
条件内容が不明確になっている項目はないか
売買物件の表示 売買物件の記載情報は正しいか
売買代金
手付金等の額、支払日など
売買代金に間違いがないか
手付金の金額は妥当か
※売却代金の1割程度が目安
解約手付の場合、解約期限は?
支払期日と支払い条件に間違いがないか
所有権の移転(登記)と
引渡し
所有権の移転に関する取り決め、
及び物件の引渡し時期は問題ないか
公租公課の精算 精算する費用の項目が明確であるか
金額に間違いがないか
土地の実測・土地代金の精算 土地の実測方法・代金精算に関する条件に納得できるか
手付解除 手付解約はできるか
手付金額は妥当か
※売却代金の2割程度が目安
契約違反による解除 違約金の金額は妥当か
※売却代金の2割程度が目安
ローン特約 ローン特約が記載されているか
付帯設備等の引渡し 引継ぐ付帯設備が明記されているか
引継ぐ付帯設備に不具合はないか
瑕疵担保責任 売主は瑕疵担保責任を負うか
瑕疵担保責任の期間は妥当であるか
この章の重要ポイントまとめ
  • 売り手に不利な契約内容になってないか事前にチェックする必要がある
  • 実測売買か公簿売買かは特に注意しておく
  • 契約内容は買い手側の懸念も考慮する必要がある

売買契約を締結する際の注意点

土地売買契約書の記載内容と注意点について一通り解説しましたが、契約締結時でも別に知っておくべきことがあるので、以下で見ていきましょう。

締結前に仲介業者から土地売買契約書の内容を確認しておく

売主と買主の間で売買条件について合意があった場合、基本的には1週間程度で契約締結がされますが、契約締結日より前に不動産会社に連絡を取り、事前に土地売買契約書を確認した方が良いでしょう。

売買契約が締結される当日でも土地売買契約書を確認できますが、より念入りに契約内容を見直すことを考えると、あらかじめ土地売買契約書を取り寄せるべきだと思われます。

売主と買主が集まって契約内容の最終確認を行う

契約締結日では売主と買主の両方が集まり、土地売買契約書を基に不動産会社より契約内容の最終確認を受けますが、ほかにも『重要事項説明書』による説明があります。

用語チェック
重要事項説明書
『重説』とも呼ばれる書類であり、土地や建物などの不動産取引における契約時に必要な情報が記載されたものになります。
参考:「不動産適正取引推進機構 重要事項説明書

契約締結にかかる費用は?

また、契約締結時にかかる費用を以下表でまとめました。印紙代については土地売買契約書にかかる印紙税を負担するものですが、具体的な税率と軽減措置が設定されているので別途確認します。

手付金 買主が負担する費用です。現金による支払いのほか、振込や預金小切手などの条件が考えられます。
※目安として代金の20%程度・領収書が必要
印紙代 土地売買契約書に貼るものであり、契約内容にもよりますが売主と買主の半々で負担する場合があります。
仲介手数料 不動産会社へ支払う費用になりますが、手付金と同様に領収書を受け取る必要があります。

土地売買契約書では印紙税の軽減措置がある

土地売買契約書では印紙税を支払う必要がありますが、租税特別措置法により以下表の通り軽減税率が設定されています。

例えば1000万円の土地を売買する場合は、印紙税の本則税率は1万円になりますが軽減措置により5,000円に半減されることが分かります。
参考:「国税庁 土地売買契約書

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参考:「国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

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・CENTURY 21
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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

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運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

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提携不動産会社 約1,000社
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運営会社 セカイエ株式会社

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利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

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利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

土地売買契約書において確認すべきポイントについて、お分かりいただけましたでしょうか。不利な条件で売買契約を締結してしまわないように、契約内容を丁寧に確認するのが賢いやり方になります。

また、不動産売却に関連する以下の記事もご参考いただければ幸いです。

【関連記事】
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