これからマンションの売却を検討されている方にとって、売却にどれくらいの手数料や費用がかかるのか気になるところです。マンション売却では、仲介手数料を始め様々な手数料がかかりますが、手続きをスムーズに済ませるためにも、事前に手数料の見積もりは出しておくべきでしょう。

今回の記事では、マンション売却にかかる手数料、費用の相場や、手数料を安く抑えるための方法について紹介していきます。

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マンション売却にかかる主な手数料と費用

早速ですが、マンション売却に必要な手数料、費用の相場について説明していきます。

仲介手数料

まず、マンション売却の手数料において仲介手数料が占める比重は大きいでしょう。仲介手数料とは、マンションの買主を探してくれたことに対して不動産会社へ支払う仲介料です。仲介手数料は、買主との売却契約を結んだ段階で仲介をしてくれた不動産会社へ支払います。

手数料の上限

また、仲介手数料には上限金額が定めてあり、上限額の算出方法は以下の通りになります。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

例えばですが、売却価格が2,000万円の場合の仲介手数料の上限は、2,000万円×3%+6万円=66万円です。

ローンの返済と返済に伴う手数料

マンションを購入する際に、金融機関と住宅ローンを組む方は少なくありません。売却して得たお金を元手に、ローンを完済することになりますが、完済に伴い金融機関へ手数料を納める必要があります。手数料の相場は大体3,000円~20,000円になりますが、固定ローンを利用していた方の手数料は、3万円~5万円を目安に考えてください。

抵当権抹消登記費用

また、住宅ローンを組む際、住宅ローンの返済ができなかった場合に備えて、マンションへ抵当権が設定されるのが一般的です。

※抵当権とは:債務不履行(返済不能)の際に該当の資産(マンション)を差し押さえることができる権利

当然、買主へマンションの所有権を移すためにも、抵当権は解除しなければなりません。

登録免許税

抵当権を解除するためには、法務局にて抵当権抹消登記の手続きをする必要がありますが、不動産一つにつき1,000円の登録免許税を納めます。登録免許税は、建物と土地で別々に計上しますが、マンションの場合は、建物+部屋の土地+マンションの敷地を計上するため、登録免許税は3,000円になります。

司法書士への報酬金

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬金がかかります。大体8,000円~12,000円を目安に考えてください。

参照:「住宅ローン等を完済した:法務局

売買契約書の印紙税

買主と売買契約書を結ぶ際、印紙代を納めなければなりません。印紙代は、売却価格に比例して高くなりますが、平成26年4月1日~平成30年3月31日の期間の契約に関しては軽減措置が適用されます。印紙代に関しては以下の表を参考にしてください。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

不動産譲渡所得税

マンションが高く売却できた場合、不動産譲渡所得税がかかるかもしれません。不動産譲渡所得税は、不動産譲渡所得×税率によって計算することができますが、不動産所得は以下の計算式によって算出します。

不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+諸経費)

※取得費:不動産を取得するためにかかった費用。購入代金、購買時の仲介手数料など
※諸経費:不動産を売買するためにかかった費用。売却時の仲介手数料、登録免許税など

不動産所得が0を超えた場合、不動産所得税が発生しますが、不動産所得が0以下の場合、不動産所得税は発生しません。また、税率は以下の通りになります。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

計算例

  • 売却価格:4,000万円
  • 購入代金:2,500万円
  • 購買時の仲介手数料:70万円
  • 売却時の仲介手数料:129万円
  • 登録免許税:1万円
  • 不動産の所有期間:5年超

例えばですが、上記の条件の場合の不動産所得は、4,000万円-2,500万円-70万円-129万円-1万円=1,300万円です。税率は20.315%であるため、不動産譲渡所得税は、1,300万円×20.315%=2,640,950になります。

参照:「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|所得税|国税庁

不動産譲渡所得税の計算方法に関しては、以下の記事を参考にしてください。

【参考】
▶「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識
▶「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識
▶「不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識

引越し費用

住居用のマンションを売却する方は、転居先の引越しの手続きをしなければなりません。引越し費用は大体、10万円を目安に考えてください。

リフォーム・クリーニング費用

買取主を見つけるためにも、売却するマンションのリフォーム、クリーニングが必要な場合があります。「平成23年度 住宅リフォーム実例調査 - 住宅リフォーム推進協議会」によるとリフォーム・クリーニング代の相場は504.3 万円です。

マンション売却にかかる手数料・費用の例

  • 購入時の価格:4,000万円
  • 売却価格:3,700万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:500万円
  • 返済手数料:5,000円
  • 登録免許税:3,000円
  • 司法書士への報酬金:12,000円

上記の条件におけるマンション売却の手数料、費用のシミュレーションを行っていきましょう。今回のケースでは、売却価格と比べて購買価格が高いため不動産譲渡所得税はかかりません。また、仲介手数料は、4,000万円×3%+6万円=126万円が上限になります。よって費用の総額は以下の通りになります。

仲介手数料126万円+売買契約書の印紙税1万円+引越し費用10万円+リフォーム代500万円+登録免許税3,000円+返済手数料5,000円+司法書士への報酬金12,000円=639万円

マンション売却時に返ってくる手数料とは?

マンション売却時にかかる手数料について紹介してきましたが、反対にマンションの売却時には返ってくる手数料がいくつかあります。

買主から返ってくるお金

まず、固定資産税と、マンションの管理費・修繕積立金が買主から返金されます。

固定資産税

固定資産税は、その年の分の税金を年初めにまとめて納めなければなりません。しかし、マンションの所有権が買主に移った場合、その年の残り日数分の固定資産税は買主が負担するべきです。そのため、その年の残り日数に換算して固定資産税が売主へ返金されます。

管理費・修繕積立金

マンションの持ち主は、月初めに管理会社へ管理費、修繕積立金を納めます。マンションの所有主が買主へ変わった場合、その月の残り日数の管理費、修繕積立金は買主が負担しなければなりません。そのため、その月の残り日数分の管理費、修繕積立金が買主から返金されます。

火災保険料

マンション購入時には、万が一、マンションが火事に遭遇した場合に備えて、火災保険に加入することが一般的です。火災保険の契約期間を終えずにマンションを売却した場合、途中解約することになるので、保険期間に応じて残りの年月分の保険料が返金されます。

契約内容によって保険料の額は異なるので、どれくらいの額が返金されるかは、保険会社へ確認してください。

銀行保証料

マンション購入のために住宅ローンを組む際に、返済ができなかった時に備えて、銀行が指定する保証会社と保証契約を結びます。もし、マンション売却によってローンを完済した場合、この保証は必要ありません。そのため、残りの保障期間に応じて残り日数分の保証料が返金されます。

マンション売却の手数料に関する注意点

では、ここでマンション売却の手数料について気を付けておきたい点についていくつか紹介していきます。

不動産譲渡所得税は確定申告によって納税する

まず、不動産譲渡所得税は確定申告によって納税しますが、不動産譲渡所得税を滞納した場合、延滞税が課されます。

参照:「No.9205 延滞税について|国税のお知らせ|国税庁

確定申告の期限は、売却年の翌年の2月16日〜3月15日(土日・祝日の場合はその翌日)であるため、期限に遅れないように確定申告をしましょう。

参照:「不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順

広告費が別途でかかるかもしれない

不動産会社からチラシ、インターネットの広告掲載を勧められる場合がありますが、追加で広告費がかかるかもしれません。もし、広告の掲載を勧められた場合、有料かどうか確認を行ってください。断ることもできるので、広告を希望されない場合はきちんとその旨を伝えましょう。

リフォームは必ず効果的とは限らない

リフォームは買い手に少しでも魅力的な物件と思ってもらうためには必要です。しかし、リフォーム代がかかるほどに、元をとるためには売却価格を高く設定しなければなりません。当然、売却価格が高くなるほど買い手はつきにくくなります。物件の内装を整えることも必要ですが、売却するマンションと同条件の物件の売却価格の相場を比べた上で、リフォームを検討してください。

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マンションの名義人が複数の場合は誰が手数料を負担するのか

もし売却するマンションの名義人が複数の場合は、売却する際にかかった手数料は公平に負担しなければなりません。これは売却によって得た利益も同様に、公平に分配します。また、名義人が複数の場合、売却するためには名義人全員の同意が必須です。

マンション売却の手数料・費用を安く抑えるためには?

では、最後にマンション売却にかかる手数料・費用を安く抑える方法について紹介していきます。

売却前に仲介手数料の値引き交渉を行う

まず、仲介手数料を安く抑えるために、仲介を依頼する段階で不動産会社へ値引き交渉を行ってください。

買い手と同じ仲介業者を利用する

この際に、依頼先の不動産会社へ仲介を依頼している購買希望者の中から、買い手を見つけるようにしましょう。

買い手は売り手と同様に、仲介を依頼した不動産会社へ仲介手数料を納めなければなりません。不動産会社からすると、買い手と売り手が同一の不動産会社へ仲介を依頼した方が、多く仲介手数料を貰うことができます。そのため、同一の不動産会社へ仲介を依頼している購買希望者の中から、買い手を見つけた方が、値引き交渉に応じやすくなります。

売買契約書のコピーの作成

売買契約書を作成すると印紙代がかかりますが、控え分の売買契約書はコピーで済ませましょう。コピーで済ませることで一枚分の印紙代を節約することができるからです。

不動産譲渡所得税を安く抑えるためには

マンションが高値で売れた場合、不動産譲渡所得税がかかるかもしれませんが、不動産譲渡所得税を安く抑えるためにも、なるべく多くの諸経費を不動産譲渡所得に計上するようにしましょう。諸経費が高くつくほどに、不動産譲渡所得が少なくなり、不動産譲渡所得税が安くなるためです。

仲介手数料、印紙税、登録免許税など、売却にかかった費用を諸経費に含めることができますが、思いつく限り計上するようにしましょう。

特別控除の特例を適用する

売却するマンションが、住居用として所有していた場合、不動産譲渡所得から3,000万円の控除を適用させることができます。不動産所得税の税率が20.315%の場合、最大で3,000万円×20.315%=6,094,500の節税効果を得られるということです。

手数料について理解したら一括査定で不動産会社探し

マンション売却にかかる手数料や諸費用を調べているということは、これからいよいよ売却に向けて本格的に動き出す、という方もいらっしゃると思います。「費用は安く、売値は高く」というのがベストですよね。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

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不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

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  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
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運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
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運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

当記事で紹介した通り、マンションを売却するためには、それ相当の手数料がかかります。余裕を持ってマンション売却をするためにも、予めどれくらいの手数料が必要なのか知っておくべきでしょう。手数料を調べる上で当記事を参考にしていただけたら幸いです。

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