不動産売却

土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

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土地の売買契約を結んで売るためには、不動産会社による土地の価格査定から始まり、不動産会社と売買契約を締結した上で買主との売買条件を交渉する必要があるでしょう。

また、契約時には土地売買契約書をよく見て不利な契約内容になっていないかどうかを確認することも重要になります。

土地の売主は売買契約に至るまでの流れや必要になる費用など、事前に把握しておくべきでしょう。今回は土地売買に関する一連の手続き内容をおさえた上で、土地を高く売るためのポイントをまとめたので是非ご参考いただければと思います。


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Contents

土地売買における一連の流れ|価格査定から契約締結まで

土地売買契約を結ぶための流れについて、以下図でまとめました。不動産会社への価格査定や媒介契約の締結、買主側との価格交渉など、それぞれの場面で注意するべきポイントがあるため、次項以降で個別にて解説していきます。

土地の価格査定|一括査定サイトの利用

土地を売る上で最初にするべきことは、不動産会社への価格査定依頼になるでしょう。不動産の売値は決まった価格ではなく時価(実勢価格)になるため、売主側はより高い評価額で売らせてもらえる不動産会社を探した方が良いでしょう。

土地の価格査定では最初から不動産会社へ問い合わせるのではなく、インターネット上にある不動産一括査定サイトを利用した方が効率良く依頼できます。

詳しくは『不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法』でも取り上げていますが、以下では一括査定サイトを利用する際のポイントを説明します。

優良な一括査定サイトを利用すること

インターネット上には数多くの一括査定サイトがありますが、ある程度信頼できる優良な一括査定サイトを選ぶようにしましょう。見極める基準としては、登録不動産会社の数や運用年数などの実績のほか、口コミサイトによる評判も参考になると思われます。

一括査定サイトの運営では営業面の目的もあるため、登録した後に営業電話がしつこくかかってくるケースもあるようです。ですので、口コミサイトにて営業面に関する悪い噂が目立つようであれば、避けた方がよいかもしれません。

訪問査定を依頼する不動産会社を2社~4社程度絞り込む

一括査定サイトでは上記のようなデメリットはあるものの、複数の不動産会社が提示した土地の査定額を比較できる点は有用になるでしょう。インターネット上で行う簡易査定の結果を見比べれば、基準となる相場が分かるようになります。

ですので、実際に不動産会社へ訪問して評価額を確認する訪問査定は、簡易査定の結果を基に2件~4件へ絞った方が不動産会社選びは効率よく進められます。

オススメできる一括査定サイトの一覧

参考までに、オススメできる一括査定サイトを以下表で取り上げました。登録する前に各社の一括査定サイトにおけるサービス内容を確認した上で、使いやすいサイトを選んでみてはいかがでしょうか。

一括査定サイト名 特徴
イエイ ・不動産会社の営業に対して、サイト運営会社が代わりに断りを入れてくれます
・査定の申込み後も不動産売却に関するフォローがあります
参考:「不動産売却査定のイエイ|大手複数社の査定書を無料即日お届けサービス
HOME4U ・登録不動産会社数が少ない分、優良な会社が多いです
参考:「不動産売却査定|HOME4U
Re-Guide ・運営履歴が10年以上長く続いているサイトになります
参考:「RE-Guide不動産一括査定
イエウール ・運営履歴が短く新しいサイトですが、登録不動産会社はかなり多いです
参考:「不動産査定・売却なら「イエウール(家を売る)」
スマイスター ・サイト運営会社は一括査定サービス以外にも不動産関連のメディアを多く扱っています
参考:「【スマイスター】不動産サービスの総合比較サイト<公式>
オウチーノ ・不動産売却以外にも、不動産賃貸など不動産関連のサービスも取り扱っています
参考:「オウチーノ

媒介契約締結|不動産との契約方法は3種類ある

任意で決めた不動産会社へ土地売却の仲介を依頼する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は以下の通り宅地建物取引業法にて規定されていますが、具体的には3種類の契約方法に分かれます。

(媒介契約)

第三十四条の二  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

引用元:「宅地建物取引業法 第34条の2

専属専任媒介契約|全ての販売活動を特定の不動産会社へ依頼

専属専任媒介契約は名称通り、特定(1社)の不動産会社しか依頼できない形式の契約であり、依頼主(売主)は自分で買主を探すことができず、全ての販売活動を不動産会社へ任せることになります。

専任媒介契約|特定の不動産会社へ依頼+売主の自己発見取引も可能

専任媒介契約は上記の専属専任媒介契約と同様に、特定の不動産会社しか依頼できませんが、依頼主は自分で買主を探すこと(自己発見取引)が認められています。

一般媒介契約|複数の不動産会社へ依頼+売主の自己発見取引も可能

一般媒介契約は、2社以上の不動産会社への仲介を依頼できる契約形式です。また、依頼主による自己発見取引も認められているため、最も契約条件の幅が広いといえるでしょう。

それぞれの媒介契約方法の比較

3種類の媒介契約内容の詳細をまとめた表を以下で記載しました。売主が希望しない限りは基本的に専属専任媒介契約か専任媒介契約が選択されますが、各不動産会社の動きや対応能力によって売買価格が変わるため、仲介依頼する不動産会社を慎重に選んだ方が良いでしょう。

一般媒介契約では複数の不動産会社を併用できるメリットはありますが、専任媒介契約(または専属専任媒介契約)と比較して不動産会社のサポートが劣ると思われます。

ですが、専属専任媒介契約等で最初に不動産会社と契約を結び、3ヵ月の期間を経て1社だけでは不安だと思ったら一般媒介契約に切り替えて複数社での仲介依頼をすることもできるため、状況に応じて契約形式を使い分けることも効果的です。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者(不動産会社)への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
契約有効期間 3ヵ月 3ヵ月 期間制限なし
依頼主(売主)
への報告義務
1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし

土地売買契約の交渉と締結時における注意点

不動産会社との媒介契約を締結した後は、不動産会社による営業活動を通して見つけた買主との交渉や、土地売買契約の内容を取り決めするための手続きへと移行します。

売り出し価格の設定や書類での手続きにおいて難しい面もありますが、正しい対応方法を覚えておくことで売主にとって有利な条件で売買契約を結べるため、注意点をよく確認しておきましょう。

買主との交渉|購入希望価格と売り出し価格の調整

買主との交渉ではあらかじめ設定した売り出し価格が重要になり、基本的には査定価格よりも多少高めの価格を提示すべきだとされています。なぜなら、買主との交渉では多くの場合、値下げに応じる必要があるからです。

ただし、売り出し価格を高くし過ぎても購入希望者が現れる可能性が低くなり、売買までの期間が長くなるデメリットがあります。したがって、値下げ込みになる買主側の購入希望価格の参考に、売り出し希望価格の調整を慎重に行った方が良いでしょう。

売買契約の内容取り決め|土地売買契約書など必要書類の確認

売主と買主の双方で売買契約の内容について合意を得て売買価格が決まった段階で、仲介役になる不動産会社が土地売買契約書を作成することになります。

土地売買契約書は土地の売買契約を提携津する際に必要な書類であり、売買価格のほか支払い条件や手付金(売買契約解除する時のための保証金)の条件、土地面積に応じる売却代金の査定方法など重要な条件が記載されているため、売主は署名する前に細かく目を通すべきでしょう。
参考:「土地売買契約書の書式例|売却時にチェックするべき記載事項まとめ

所有権移転登記の手続き|司法書士への依頼

土地の売買では代金の支払いに加えて、所有権移転の登記手続きをする必要があります。基本的には土地代金の支払い(決済)と同時に所有権移転登記をするべきであり、どちらかが行われないと第三者への所有権移転などトラブルが発生する恐れがあります。

決済と登記を同時にする場合は、所有権移転の登記手続きは司法書士に依頼した方が良いでしょう。契約締結の場にも同席してもらうことになるため、必要書類の確認など事前に司法書士に相談するようにしましょう。

土地売買の際にかかる費用は?

売主にとっては売買価格も重要になりますが、土地売買において支出になる費用も前もって考えておくべきです。不動産への依頼時に発生する仲介手数料をおさえる方法と併せて、手数料や税金などの費用を以下で確認していきます。

不動産仲介手数料|取引額に応じて上限額が規定されている

土地売買の媒介契約を結ぶ不動産会社には仲介手数料を支払う必要がありますが、以下表の通り限度額が設定されています。たとえば1000万円で売却する土地について不動産会社による仲介があった場合、最大で30万円(+消費税)の仲介手数料を支払うことになります。

売買価格(消費税を含まない) 仲介手数料限度額(消費税を含む)
200万円以下 売買価格の5%以内(+消費税)
200万円超 400万円以下 売買価格の4%以内(+消費税)
400万円超 売買価格の3%以内(+消費税)

参考:「全日本不動産協会 仲介手数料について

不動産仲介手数料をおさえる方法

仲介手数料をおさえるためには仲介の依頼段階で不動産会社へ交渉するべきですが、一つポイントとして、買主側と同じ不動産会社を利用した方が仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が上がります。

買主と売主が別々の不動産会社を利用するより、共通の不動産会社を利用した方が不動産会社にとって入ってくる仲介手数料が単純計算で2倍になるため、仲介手数料の値引きには対応しやすいでしょう。
参考:「不動産売却における税金を安くする方法

一括繰上げ返済手数料|融資を受けた場合に支払う

また、土地を購入した時に銀行などの金融機関より融資を受けていた場合、売却する際にはローンの残債を一括繰り上げして返済する必要がありますが、その時に3,000円~5,000円程度の一括繰り上げ返済手数料が発生します。

税金の支払い|印紙税や固定資産税など

ほかにも土地売買では土地売買契約書の作成で支払う収入印紙(印紙税)や、固定資産税などの税金も支払う必要があるでしょう。固定資産税では所有権が移転しても、納税者は1月1日時点での所有者で指定されているので売主が支払うことになります。
参考:「国税庁 土地売買契約書の印紙税

土地の売買で損をしないために心掛けておくべき3つのこと

土地売買契約の締結までの手続き方法と費用について一通り解説しましたが、売主が土地の売却で損をしないためのポイントを改めて確認していきましょう。

依頼する不動産会社が信頼できるかどうかを見極める

土地の売値や契約条件は依頼する不動産会社によって変わるため、質が高く信頼できる不動産会社選びが重要になります。具体的な判断のポイントとしては、

  • 提示した査定金額に明確な根拠を説明してくれる
  • 適切な理由のある売却価格を提案してくれる
  • 仲介手数料など媒介契約時におけるデメリット面もきちんと伝えてくれる
  • 媒介契約後も物件状況などの情報を定期的に報告してくれる

などが考えられます。単純に高い売り出し価格で応じてくれるだけでなく、根拠の説明や不動産側の営業活動報告など丁寧な対応が信頼できる点になるでしょう。

土地売買契約書の内容に不備がないかどうかを確認する

買主との交渉で土地の売値が確定しても、最終的な契約条件は不動産会社が作成する土地売買契約書によって決められます。

したがって、当事者同士が集まる契約締結日より前に土地売買契約書の内容を確認する必要があり、売主にとって不利な条件が記載されている場合は指摘するべきです。詳しくは『土地売買契約書の書式例』の記事にて書式例と確認項目(チェックリスト)を取り上げているので、ご参考いただければと思います。

売却時に課せられる税金を軽減できる方法を利用する

それと、土地などの不動産を売却する際に発生する不動産譲渡所得税については、売却目的によって特別控除を受けられる場合があります。

詳細は以下の関連記事にて解説していますが、非課税控除を受けられることで多額の節税につながるため、無駄に税金を支払わないための方法をおさえておきましょう。

【関連記事】

▶「土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる6つの特別控除

▶「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

まとめ

土地売買の方法と流れと併せて、売主が損をしないためのポイントについてお分かりいただけましたでしょうか。

不動産選びや売買契約の締結など、それぞれの手続きにおいて気を付けるべきことは多いですが、慎重な対応を心掛けることで売主の望む価格にて土地を売却できる可能性が高くなるでしょう。


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