これからマンション売却を検討されている方は、売却にどれだけの費用がかかるのか気になるところだと思います。マンション売却をするためには、それ相当の費用がかかるため、後々、資金繰りに苦労しないためにも、事前にどれだけの費用がかかるのか把握しておきたいところです。

今回の記事では、マンション売却にかかる費用の相場や、費用を安く抑えるための方法についてまとめてみました。

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この記事の目次

マンション売却にかかる費用の一覧

では、早速ですがマンション売却にかかる一般的な費用について紹介していきます。

仲介手数料

マンションの売却をする上で、買い手を探すにあたり、不動産会社を利用することは一般的です。不動産会社へマンションの買い手を見つけてもらう代わりに、仲介手数料を納めなければなりません。この仲介手数料は、買い手と売買契約を交わしたタイミングで支払います。

また、仲介手数料には上限が設定されており、以下の計算式によって求めます。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

例えばですが、マンションを2,000万円で売却する場合、2,000万円×3%+6万円=66万円の仲介手数料が発生します。

抵当権抹消登記費用

マンションを購入する際、銀行などの金融機関と住宅ローンを組む方は少なくありません。住宅ローンを組む際には、金融機関から万が一、返済ができなかった場合に備えてマンションに抵当権が設定されます。

※抵当権とは:債務不履行(返済不能)が生じた際に、該当の資産(マンション)を差し押えすることができる権利

登録免許税

当然、マンションを売却する際には、抵当権は解除しなければなりませんが、抵当権を解除するためには、法務局にて抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。この手続きを行うためには、不動産一つあたり1,000円の登録免許税が発生します。

建物と土地は別々に計上されますが、マンションの場合、建物+部屋の土地+マンションの敷地で計上するため登録免許税は3,000円です。

司法書士への報酬金

また、抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼した場合、報酬金が発生します。報酬金の相場は大体8,000円~12,000円を目安に考えてください。

参照:「住宅ローン等を完済した:法務局

ローン完済時にかかる費用

マンション売却する際には、住宅ローンの完済をしますが、完済するにあたり借入先の金融機関へ事務手数料を納めなければなりません。手数料の相場は、大体3千円~2万円になりますが、固定ローンの利用者の場合は3万円~5万円ぐらいです。

売買契約書にかかる印紙税

買取主と売買契約書を交わした場合、印紙代がかかります。印紙代は、売却価格に比例して高くなりますが、平成26年4月1日~平成30年3月31日の間に交わした契約に関しては軽減措置が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

不動産譲渡所得税

マンションが高値で売却できた場合、別途で不動産譲渡所得税が発生するかもしれません。不動産譲渡所得税は、不動産譲渡所得税=不動産譲渡所得×税率によって算出することができますが、不動産譲渡所得は以下の計算式によって算出することができます。

不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+諸経費)

取得費:不動産を取得するためにかかった費用。購入代金、購買時の仲介手数料など
諸経費:不動産を売買するためにかかった費用。売却時の仲介手数料、登録免許税など

不動産譲渡所得が0を超える場合、不動産譲渡所得税は発生しますが、不動産譲渡所得が0以下の場合、不動産譲渡所得税は発生しません。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

計算例

  • 売却価格:3,500万円
  • 購入代金:2,500万円
  • 購買時の仲介手数料:70万円
  • 売却時の仲介手数料:129万円
  • 登録免許税:1万円
  • 不動産の所有期間:7年

もし上記の条件の場合、不動産所得は、3,500万円-2,500万円-70万円-129万円-1万円=800万円になります。税率は20.315%のため、不動産譲渡所得税は、800万円×20.315%=1,625,200円です。

【参考】
▶「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|所得税|国税庁
▶「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識
▶「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識
▶「不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識

引越し費用

住宅用のマンションを売却した場合、新しい住居へ移るために引越しをしなければなりません。引越し費用の相場は、大体10万円を目安に考えてください。

リフォーム・クリーニング費用

買い手を見つけるためには、マンションの内装を整える場合があります。リフォーム・クリーニング代の相場は、大体504.3万円です。

参照:「平成23年度 住宅リフォーム実例調査 - 住宅リフォーム推進協議会

マンション売却時に返ってくる費用

マンションの売却時には、返ってくるお金がいくつかあります。

固定資産税

まず、固定資産税が買主から返金されますが、固定資産税は年初に1年分を納税しなければなりません。そのため、マンションの所有権が買主へ移ってから、その年の残り日数分の固定資産税が買主から返金されます。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金の場合も同様です。毎月、管理費・修繕積立金は、月初めに支払いますが、所有権が移った日から残り日数分の管理修繕積立費が買主から返金されます。

火災保険料

マンションを購入する際に、火災保険に加入することは一般的です。売却する際は、火災保険を解約するため、保険期間に応じて残り年月分の保険料は、保険会社から返金されます。

銀行保証料

住宅ローンを組む際、返済できなかった場合に備えて保証会社と、保証契約を結ばなければなりません。当然、売却する際には保証契約は不要になるため、保障期間に応じて残り日数の保証料が返金されます。

マンション売却にかかる費用の例

  • 購入時の価格:4,000万円
  • 売却価格:3,000万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:500万円
  • 返済手数料:5,000円
  • 登録免許税:3,000円
  • 司法書士への報酬金:12,000円

では、上記の条件下でマンション売却にかかる費用の算出をしていきます。この例では、購買価格が売却価格を上回るので不動産譲渡所得税は発生しません。仲介手数料に関しては、3,000万円×3%+6万円=96万円が上限です。よって費用の総額は以下の通りです。

仲介手数料96万円+売買契約書の印紙税1万円+引越し費用10万円+リフォーム代500万円+登録免許税3,000円+返済手数料5,000円+司法書士への報酬金12,000円=609万円

マンション売却の費用・売却価格を考える上で気を付けておきたい点

ここでマンション売却の費用、売却価格に関する注意点について紹介していきます。

不動産譲渡所得税の滞納に気を付ける

まず、不動産所得税が発生している場合、納税し忘れないように注意してください。もし滞納した場合、滞納日数に比例して延滞税が課されるためです。

参照:「No.9205 延滞税について|国税のお知らせ|国税庁

確定申告は、売却年の翌年の2月16日〜3月15日(土日・祝日の場合はその翌日) が期限になるため、納税に遅れないようにしましょう。

参照:「不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順

広告費が別途でかかることがある

不動産売却をする上で、不動産会社から、チラシ、インターネットを用いた広告掲載を勧められることがあります。広告は有料であることがあるため、事前に広告費が発生するのか確認しておきましょう。広告掲載は断ることもできるので、広告掲載を望まないのであればはっきりと断ってください。

老朽化による瑕疵担保責任の義務が発生する場合がある

一戸建てと比べてマンションの水道、給水管の管理は難しいと言われており、売却後に水道、給水管などの欠陥が見つかる場合があります。もし売却後に欠陥がみつかった場合、瑕疵担保責任が売却主に課され、修繕費を負担しなければなりません。そのため、売却を進める前に管理会社へ水道、給水管の状態を確認しましょう。

事故物件によって売却価格が安くなる場合がある

また、新築であれば問題ありませんが、マンションは中古で売買をすることが珍しくなく、一戸建て住宅と比べてマンションの場合、事故物件であることがあります。もし、事故物件であることが発覚した場合、相場価格で売りに出しても買い手を見つけることは難しいでしょう。買い手が見つからないと売却価格を下げざるを得ません。

リフォームは必ず効果的とは限らない

リフォームは、買い手に魅力的な物件だと思わせるために必要です。しかし、リフォーム代がかさむほど、売却価格は高くなります。マンションの相場価格から離れた金額になるほど、買い手は見つかりづらくなるので、相場価格を元にリフォームを検討しましょう。

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名義人が複数の場合

マンションの名義人が複数いる場合、売却費用、売却によって発生する利益は、名義人全員で均等に折半しなければなりません。また、売却する際には、名義人全員の同意が必須です。

マンション売却にかかる費用を安く抑えるコツ

では、最後にマンション売却にかかる費用を安く抑えるポイントについて紹介していきます。

売却前に仲介手数料の値引き交渉を行う

まず、売却費用を抑えるポイントの一つは、仲介手数料を安く抑えることです。そのためには、不動産会社へ仲介を依頼する前の段階で、値引き交渉をしましょう。

買い手と同じ仲介業者を利用する

交渉をする際には、仲介を依頼する不動産会社へ仲介を依頼している購買希望者の中から、買い手を見つけるようにしてください。

買い手は、売り手と同じく仲介先の不動産会社へ仲介手数料を納めます。そして不動産会社にとって買い手と売り手が同じ業者へ仲介を依頼してくれた方が、多くの利益を見込めます。そのため、同じ不動産会社を利用している購買希望者から買い手を見つけた方が、値引き交渉に応じやすくなるのです。

売買契約書のコピーを作成する

売買契約書の控えをコピーで済ませることも費用を抑える上で効果的です。売買契約書は、一枚につき印紙代が発生しますが、控え分をコピーですませれば一枚分の印紙代に抑えることができます。

売却にかかった費用はなるべく諸経費として計上する

もし、マンションが高額で売れた場合、不動産譲渡所得税を安く抑えるために、売却にかかった費用はできるだけ諸経費として計上してください。諸経費には、仲介手数料、印紙税、登録免許税などがあげられますが、諸経費として計上されるかは税務署の判断で決まるので思いつく限りの費用を計上しましょう。

不動産所得税の特別控除の特例を適用させる

住居用のマンションを売却する場合、不動産譲渡所得から3,000万円の控除を適用させることが可能です。不動産所得税の税率が20.315%の場合、最大で3,000万円×20.315%=6,094,500円の税金が安くなる計算になります。

費用について理解したら一括査定で不動産会社探し

マンション売却にかかる費用を調べているということは、これからいよいよ売却に向けて本格的に動き出す、という方もいらっしゃると思います。「費用は安く、売値は高く」というのがベストですよね。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

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不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

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Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

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運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
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運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

これからマンションを売却する方は、後々、売却費用が足らないという事態を避けるためにも、事前にどれくらいの費用がかかるのか確認するべきです。費用の計算をする上で、当記事を参考にしていただけたらと思います。

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