不動産売却

マンションの売却で住宅ローン残債がある場合の処理方法と注意点まとめ

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不動産(マンション、戸建)を売却する際に、住宅ローンの残債額が売却価額よりも大きい場合は通常売ることができません。しかし、住宅ローンの返済が厳しいという理由でさっさと手放したいときや買い替えたいけど、売却するマンションの住宅ローンの残債の資金を集められないとき、それを打開する方法があります。

この記事では、ローンの残債額が売却代金で賄えないときでもマンションを売却する方法とそのリスクについてお話します。

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住宅ローンの残債がある場合でもマンションの売却自体は可能

マンションを売却するときに住宅ローンがまだ残っている場合は、売却で得た代金を使い一括で完済するのが一般的ですが、返済するタイミングは決済日に買主から入金があったときです。

したがって、住宅ローンがあっても売却すること自体は可能ということになりますが、気になる点は、買主から得た売却代金でローンを完済できないときです。

つまり、売却代金より住宅ローンの残債のほうが多いときですが、この場合、残債をどう支払えば良いのでしょう? そもそも売却代金でも完済できない状態で売却などできるのでしょうか?

具体的な方法としては、「任意売却」と「買い替えローン」という2つの方法がありますので、2つの概要とメリット・デメリットをご確認ください。

住宅ローンの残債がある場合の対策1:任意売却を行う

住宅ローンの残債を売却代金でまかなえきれないときの選択肢として、任意売却があります。任意売却とは、完済できない住宅ローンがある状態でも売却することが可能で、ローンの返済に困っている人が競売にかけられることを避ける手段として用いられます。
※競売での価格は市場価格の40~60%ほどまで落ちる

主な流れとしては、不動産コンサルタントを通して債権者である金融機関からの合意を得ることで、住宅ローンの担保として設定される抵当権を外した状態(抵当権の抹消)で売却することができます。

抵当権とは:銀行などがローンを貸す際、回収できない場合に担保として不動産を確保しておくこと

当たり前ですが任意売却により抵当権をはずしたところで住宅ローンが消えるわけではないので、完済するまで支払う必要があります。

任意売却後に残った住宅ローンはどう払うのか

任意売却によって抵当権をはずすので、無担保の状態で住宅ローンが残ります。「売却価格で賄えない金額分がそのまま残るなら意味がないのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、債権者である金融機関と話し合いを重ねる中で、分割して少額での返済が可能になり、競売のような強制的かつ多額の支払をすぐに行う状況を回避することができるのです。

任意売却をするメリット

競売と比べたとき売却価格があまり下がらない

前述のとおり、競売で落札される額は市場価格の40~60%ほどの価格です。一方で任意売却は、債権者がわざわざ競売を避け任意売却を許可している上により多くの回収額を望んでいるので、競売のように市場価格や相場から極端に価格が落ちることは考えにくいのです。

売却にかかる費用を売却費用から捻出できる

通常、不動産を売却しようとすれば不動産会社への仲介手数料などの売却費用を用意する必要があります。任意売却であれば(債権者からの許可が必要ですが)、仲介手数料や滞納していたマンション管理費などを売却代金から賄える可能性があります。

引っ越し費用が出るかもしれない

確実なことではありませんが、売却代金から引っ越しの費用を賄うことを債権者が許してくれるかもしれません。

任意売却するデメリット

うまくいかなければ競売にかけられる

債権者次第ではありますが、売却ができないまま時間が過ぎていけば、さっさとお金を回収しようと考えます。そうなれば競売にかけられることになります。競売での価格は普通に売却するより低額になりがちですので、マンションの所有者としては返済できる額が任意売却で売れたときより少なくなります。

一定期間は他のローンが組めなくなる

任意売却の過程で住宅ローンの支払をしない時期を作るので、支払がなかったということで個人信用情報機関に「未払い」という情報が登録される、いわゆるブラックリスト状態になります。信用機関に情報がいくことで、その後数年間、ローンを組むことができなくなります。

住宅ローンの残債がある場合の対策2:買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、売却した上で新しく不動産を買うときに使える方法で、購入する不動産の価額と残債額を合算させて新規の住宅ローンを組むことです。売却するマンションの払えきれなかった残債を新規のローンで融資された資金を使い完済することができます。

買い換えローンを使うメリット

残債をなくすことができる

必然的に売却マンションの住宅ローンを完済した上で新しい家に住むことができます。

残債分の金額は譲渡損失として特例を受けられ控除できる

不動産売却における損失を譲渡損失とよびますが、これにより給与所得から損失額を差し引き、所得額を減らすことができ、所得税を控除することができます。

譲渡損失についてはこちら下記の記事をごらんください。

参考:譲渡損失とは | マイホームを売却して赤字になったときに使える2つの特例

買い換えローンを使うデメリット

般的な住宅ローンと比べ求められる返済比率が低い

普通に住宅ローンを組む場合40%未満の返済比率を求められることが多いのですが、買い換えローンの場合、求められる返済比率が30%未満であることが多いため、ある程度収入が多い人でないと買い換えローンを組めません。

返済比率とは、年収に対する住宅ローンの年間に返済する割合を指します。

残債の返済日が新しいローンを組む日と同日である

残債と新規のローンの日が同じということは、売却するマンションの決済が買主からおこなわれ、残債を入金し、その上でローンを組むことになりますので、作業が多く、不動産会社や買い手の協力が欠かせなくなります。

住宅ローンの残債がある場合の対策3:その他

自己破産も場合によってはあり

状況によっては自己破産をし、すべての債務を免責される選択をすることもあります。

自己破産をする前提で話を進めたとき、果たしてその前に任意売却によりマンションを始めとした不動産を手放したほうがいいのでしょうか?

任意売却後に自己破産をするのがベター

自己破産では財産の所有の有無で手続きが変わります。財産を持っていると管財事件といって手続きに時間がかかり、また財産を売却したり、管理したりする役目を負う破産管財人に対するお金を50万円ほど払う必要があり、負担が大きくなります。一方で財産を所有していない場合、手続きも管財事件と比べ早く済み(3ヶ月ほど)破産管財人もいないので50万円もかかりません。

ローン返済を続けながら賃貸に出す

もしも買い替えを急いでいないのであれば、ローンを完済するまで部屋を貸し出すという手段もありますが、住宅ローンの対象は本来、借入を受けている本人が居住するための不動産です。したがって賃貸ローンに切り替えたり、融資契約を確認する必要があります。

まとめ

今回は残債が残っている状態でのマンション売却についてお話させていただきました。

ご自身の状況を考え1人で決断することはとても難しいことだと思います。不動産会社やコンサルタントに相談しましょう。

特に任意売却を選択肢に考えているのであれば、競売しか選択肢がなくならないうちになるべく早く任意売却について検討をしたほうがいいかもしれません。

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