土地を売却した際にはいくつかの税が課されることになりますが、具体的には以下の3つの税金が発生します。

  • 所得税
  • 住民税
  • 印紙税

土地の売却における所得税と住民税は、「譲渡所得(所得税住民税)」として同じ時に課され、通常の所得税、住民税とは別のモノとして計算されるので、分離課税方式と呼ばれます。

印紙税は印紙代として徴収され、対象の不動産額によって納税額が異なってくるのですがそちらは本文にてご確認ください。

所得税、住民税そして印紙税はそれぞれどのようにして税額が決められるのでしょうか。譲渡所得としての計算方法と印紙税の価額の変化や軽減措置を見ていきましょう。

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譲渡所得の計算方法や納付額 | 特別控除についてのまとめ

土地の売却時には所得税、住民税、印紙税の3つの税金があると述べました。所得税と住民税の条件による税率の変化や印紙税のときの留意すべきことを確認しましょう。

土地売却における税金|所得税と住民税は譲渡所得として考える

所得税と住民税はともに所得の額で課税額が変動します。土地売却においてもそれは同じで、所得がなければこれらが課税されることはありません。

前述のとおり譲渡所得として同じタイミングで課税されるもので、売却する土地の所有期間年数でその税率が違います。なお、譲渡所得の税額は課税譲渡所得金額と税率を掛け算することで算出することが可能です。

譲渡所得の税額=課税譲渡所得金額×税率

売却年の1月1日時点で、5年を超過する期間所有している場合は長期譲渡所得として、5年以下の所有期間の場合は短期譲渡所得として税率が決まります。

税金の種類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%

参考-国税庁-土地や建物を売ったとき-税額の計算

上記の表を見ていただくと、所得税も住民税も長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得よりも税率が低いということが確認できます。もちろんそのときの売却主のご事情もあるかと思いますが、「もう少しで土地の所有期間が6年に到達する」という状況であれば、税率を下げるために5年を越えるのを待つのもアリかもしれません

売却した土地の軽減税率の特例

前述にて所有期間が5年を越える場合は5年以下と比べて税率が下がるとご説明させていただきました。しかし、場合によってはさらに税率が低くなるかもしれません。

売却した年の1月1日の時点で、その土地の所有期間が10年を超過している場合、所得税と住民税の税率が下がります。軽減税率は下記の表のとおりです。

課税長期譲渡所得金額 6,000万円まで 6,000万円を越える
所得税 10% 15%
住民税 4% 5%

参考-土地や建物を売ったとき-(2)軽減税率の特例

居住用の土地の場合、この軽減税率の特例を受ける前に3,000万円の特別控除という特例を受けることができるのですが、この3,000万円の特別控除を受けた後の課税譲渡所得額に上記の表の税率をかけることになります。

譲渡所得の税額=課税譲渡所得額×軽減税率

特定のマイホームを買い換えたときの特例

売却後、新しく居住用の建物や土地を買ったときに使える特例です。これはそのとき売却した土地や建物などの不動産の譲渡所得を売却年のものとはカウントせず、新しく購入した建物や土地をいつか売却したときに、新しいほうの不動産の譲渡所得とその前の不動産の譲渡所得を合わせた額が譲渡所得として課税されることになるという特例です。

例えば2,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却し、加えて5,000万円の新しい不動産を購入したとします。1,000万円の利益になるので、本来ならばこの1,000万円を譲渡所得として税額が決定し支払うことになります。

しかしこの特例を使った場合、5,000万円で買い換えた不動産を6,000万円で売って得た1,000万円の利益に、かつて得た1,000万円の利益を合算させた額を譲渡所得として計算することになります。したがってこの特例によりはじめに売却したときには譲渡所得税を支払わずに済み、将来、不動産を売却したときへ繰り越しさせることができるのです。

特例を受けるための適用条件

特例を受けるためにはいくつか条件があり、その中で1つ抜粋させていただきます。

自身が住んでいた建物もしくは建物に付随してその敷地、借地権を売却すること、以前住んでいた家屋や敷地の売却の場合、住まなくなってから3年目の12月31日に売らなければならない。

これだけですと土地がすでに存在していない場合の売却では適用できないように見えますが、下記の条件をすべて満たしているのであればこの特例の適用が可能です。

  • 対象の土地の所有期間が建物を処分した年の1月1日時点で10年を超過している
  • 建物を処分してから1年以内に譲渡契約を結んでいなければならない
  • 建物を処分してから譲渡契約を結ぶまでの間に、その対象の土地を他のことに使用していないこと

詳しくはこちら下記の国税庁のHPから確認することができます。

参考:特定のマイホームを買い換えたときの特例

復興所得税

復興所得税は平成25年分の所得税より課税されている税金で、東日本大震災を理由とする復興のための財源確保を目的として平成23年につくられました。基本所得税額の2.1%が所得税に含まれます。結果、復興所得税を含めた税率は以下のとおりです。

税金の種類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

課税譲渡所得額にかける税率は所得税と住民税の税率を足し算したものです。したがって長期譲渡所得であれば所得税の15.315%と住民税の5%を足した20.315%が税率となりますし、短期譲渡所得であれば39.63%になります。

譲渡所得の税額を求めるまでの流れ

これまでは所得税と住民税の税率に関してお伝えさせていただきましたが、今度は譲渡所得の税額そのものはどう算出されるのかを見ていきましょう。

譲渡所得の税額を算出するための流れは下記のようになっています。

ⅰ-譲渡所得を算出する

 譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)

ⅱ-課税譲渡所得金額を算出する

 課税譲渡所得金額譲渡所得-特別控除額

ⅲ-税率を算出する

 税率=所得税率+住民税率

ⅳ-譲渡所得の税額を算出する

 譲渡所得の税額課税譲渡所得金額×税率

譲渡所得 売却して手に入れたお金から、売り主がその土地のためにかけたお金や売却費用を引いた、いわば純利益のこと。
譲渡価額 売却によって得たお金のこと
取得費 その土地を売り主が買ったときの購入費や増改築費、登録免許税などかつて対象の土地のためにかけたお金のこと
譲渡費用 売却の際にかけた手数料や建物を処分する際にかけた費用
課税譲渡所得金額 課税する際に税率を実際にかけるときに使う数字で、つまり課税標準のこと
特別控除 譲渡所得からこの特別控除額を引くことで、課税譲渡所得金額を出すことができ、不動産売却においていくつかの特別控除が用意されている 代表的なものは居住用の土地・建物を売った際の3,000万の特別控除と国に売却した際に選択できる5,000万の特別控除

実際の譲渡所得の計算例

ゴールは譲渡所得の税額をもとめることですが、譲渡所得の税額を出すために直接的に必要な要素は【課税譲渡所得金額】と【税率】です。したがって、まずはこの2つを出すための計算をそれぞれおこなうことになります。

例:平成29年5月1日に、ある人が土地を個人で6年所有した土地を2億円で売却し、そのためその上にあった建物は取り壊しました。【取得費が1億円】、譲渡費用が【1,000万円】のとき譲渡所得の税額はいくらになるでしょうか。なお、3,000万円の特別控除の適用条件を満たしているものとします。

課税譲渡所得金額の算出

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)だから

2億-(1億+1,000万)=9,000万

譲渡所得=9,000万

課税譲渡所得金額=譲渡所得-特別控除額だから

9,000万-3,000万=6,000万

課税譲渡所得金額=6,000万

税率の算出

次は税率です。対象の土地は6年の所有期間ですので、長期譲渡所得の税率を使うことになります。長期譲渡所得の所得税は15%ですが、復興所得税のために15.315%になるので、今回の所得税と住民税は下記のとおり。

所得税率=15.315% 住民税率=5%

税率=所得税率+住民税率なので

15.315+5%=20.315%

税率は20.315%

譲渡所得の税額を算出する

最後に譲渡所得の税額です。

譲渡所得の税額=課税譲渡所得金額×税率なので

6,000万円×20.315%=1,218.9万円

譲渡所得の税額は1,218.9万円

もし11年以上所有していた場合であれば、前述の10年を超過している場合の軽減税率を受けることができ、そちらに復興所得税の2.1%をかけた所得税10.21%と住民税4%を使用することができます。

土地売却における印紙税の算出方法と計算

印紙税は不動産売買契約書に印紙を貼りつけることで納付します。納税者となる人は課税文書の作成者です。その納税額は、契約書記載されている契約金額によって異なります。

土地売却において、売り手と買い手のそれぞれで不動産売買契約書を作成する場合は、どちらにも印紙税を払う義務が発生します。しかし、売り手と買い手で1つの契約書を作って売り手側はコピーでいいのであれば、印紙税は買い手の分のみで済みます。

契約金額ごとの印紙税額

印紙代は前述のとおり、契約金額の価額によって納付するべき額が異なります。平成30年3月31日までに作られた書類には印紙税の軽減措置がなされています。

通常の税率と軽減税率での表が以下のものです。

引用-国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

軽減措置下の印紙税は5,000万円を越え、1億円以下のものまで通常の税率の半分になっていますね。

先程の実際の譲渡所得の計算例を使用すると、2億円が契約金額ですから印紙税は6万円になります。譲渡所得の税額は1,218.9万円だったので、あわせて1,224.9万円が税金になります。

過怠税(かたいぜい)とは | 印紙は絶対に忘れないようにする

収入印紙を貼らなかった場合、納付するはずだった印紙代とその印紙代の2倍の額を納付しなければならないことになります。すなわち通常の3倍です。

これを過怠税(かたいぜい)といいますが、軽減税率を受けた印紙代が200円だったときはその3倍なので600円払わなくてはいけないことになります。なお、調査が始まる前に自ら貼り忘れたことを申告できれば、払うべきその額は1.1倍になるので、もしも収入印紙を忘れてしまったというときは間に合うかどうかはともかく、気づいたらすぐに申告しましょう。

譲渡所得の確定申告のやり方

譲渡所得に対する税金は確定申告によって納付します。確定申告をおこなう時期は、毎年2月16日から3月15日の間です。

必要な書類

確定申告に必要な書類です。

書類の提出方法

確定申告の書類の提出方法は下記のとおりです。

  • 確定申告書等作成コーナーで作ってe-Taxで送る
  • 所轄の税務署にもっていく
  • 所轄の税務署へ郵便や信書便で送る

ひとつめの国税庁の確定申告書作成コーナーというサイトを利用すれば、サイト上で確定申告書など書類を作成することができますし、自動計算ですので非常に便利かと思われます。

まとめ

今回は土地の売却時にかかる税金のもとめ方についてお話させていただきました。

譲渡所得は所得税と住民税を合わせて計算する上に、特例が多く計算が面倒ですが、確定申告をご本人のみでおこなう場合は、自身で計算する必要があるので確認しておくと良いでしょう。

税理士さんに確定申告を依頼することもできます。多くは譲渡所得によって報酬が変動するようですが、1億円くらいまででしたら20万円前後で依頼することが可能ですので、相談するのもいいでしょう。

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