マンションを売却するためには、購買者を見つけなければなりませんが、一般的には不動産会社を通じて購買希望者を探します。

  1. 査定依頼(机上査定)
  2. 訪問査定
  3. 不動産会社と仲介契約
  4. 購入希望者を探す
  5. 購入希望者との交渉
  6. 売買契約の締結

参考:不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

不動産会社へ仲介の依頼をした場合、上記の流れに沿って売却をしますが、不動産会社へ売却価格の査定を依頼するのは一般的であり、マンション売却を成功させる上で必要なことです。今回の記事では、査定が必要な理由、主な査定方法、マンションの売却価格を上げる方法について紹介していきます。

【関連記事】マンションの査定額を決める方法|10のポイントを押さえて高値を目指す!

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マンション売却において査定が必要な理由

まず、マンション売却において査定を行う理由は、マンションの相場価格を知ることと、適正な売却価格を設定するためです。相場を知らなければ、購買希望者から金額交渉で値切られることがありますし、売却価格が高すぎても買い手が見つかりません。

そのため、査定を行うことでマンションの適正な売却価格を確認する必要があります。

マンション売却の査定依頼は一括査定サイトが便利

マンションの査定といっても、どの不動産会社でも同じ査定額を出すわけではありません。そこで、査定は複数社に依頼し、金額やその根拠を比較して、良い不動産会社を見分けていくことが重要です。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

マンション売却で依頼できる査定方法

査定方法は大きく分けて、訪問査定、机上査定(簡易査定)の2つがあります。一括査定サイトから依頼するときも、このどちらかを選ぶことができます。

訪問査定

訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が、現地まで足を運び、内装を確認することで、査定価格を定める方法です。

適正価格に近い価格を出してもらえる

訪問査定では、書面上の情報に加えて、担当者が内装の細かいところまでチェックするため、適正価格に近い査定価格を出してもらえます。

不動産会社によって価格の算出方法が異なる

しかし、不動産会社ごとに査定価格の算出方法が異なるため、複数社の不動産会社へ査定依頼した方が、より正確な査定価格を出すことができます。

机上査定(簡易査定)

机上査定とは、一括査定サイトなどの申し込みフォームに入力した構造、立地、築年数を元に、大まかな相場価格を出すことができる簡易査定です。

査定までの時間がかからない

訪問査定と違い、入力された情報だけを頼りに査定を行うため、正確な金額は出せませんが、オンライン上で済ませることができる上に、査定価格を出してもらうまでに時間があまりかかりません。

訪問査定を依頼する不動産会社を品定めすることができる

また、机上査定は、一括で複数の不動産会社へ依頼することができるので、各不動産会社が算出した不動産会社ごとの査定価格をその場で比較することができます。そのため、大体の相場価格がわかる上に、訪問査定を依頼するべき不動産会社がわかります。

【参照】
▶「不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは
▶「不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

不動産会社が行っている売却価格の査定方式

では、不動産会社はどのようにして査定価格を出しているのでしょうか。

原価法

不動産会社が使用する査定方式は、原価法、収益還元法、取引事例比較法の3つにわけることができます。原価法とは、不動産を取得するためにかかった費用を元に不動産価格を算出する査定方式です。主に一戸建て住宅に使われるので、マンション売却の査定では一般的ではありません。

収益還元法

収益還元法は、賃貸など不動産運用した場合に、発生する利益を元に不動産価格を算出する査定方式です。マンション査定において用いられる方式ですが、一戸建て住宅では使用されません。

取引事例比較法

取引事例比較法は、査定を依頼するマンションの立地、構造に近い物件の売却価格と比較することで、不動産価格を算出する査定方式になります。この方式は、マンション査定で最も用いられる査定方式です。

マンション売却の査定価格を上げるためには

では、マンション売却の査定価格を上げるためには、どのようなことが必要なのでしょうか。

査定価格が決まる主な要因

査定価格を上げるためには、査定価格がどのように決まるのか、その要因について知るべきです。

立地

まず、査定価格を定める上で、景観や、交通の利便性(最寄り駅からの近さ)、周辺環境(スーパー、学校、保育園までの距離)など、マンションの立地を参考にします。

築年数・構造

続いて築年数やマンションの構造も査定基準に含まれます。災害が発生した場合の耐久性を確認するためです。

設備・間取り

生活しやすい間取りになっているのか、水回りや設備は使いやすいかなど、間取りや設備も査定価格に影響します。

マンション管理・修繕の状態

マンションは一戸建て住宅と違い、マンション全体を管理する管理会社から定期的に、修繕などのメンテナンスが行われます。マンションの査定価格を算出する上で、管理会社がメンテナンスをどのように行っているのかを参考にします。

部屋の立地

売却する部屋が、マンション上でどこに配置されているのかも査定基準の一つです。階数、方角、角部屋かどうかは査定価格に影響します。

内装を綺麗に整えておく

以上がマンションの査定価格に影響する要因になりますが、マンションの立地などを変えることはできません。マンションの価値を上げるためにできることは、内装を綺麗に整えることぐらいでしょう。

リフォームが必ず必要とは限らない

内装を綺麗にするために、リフォームやクリーニングを依頼するのも一つの手です。しかし、リフォームやクリーニングの費用が高くなりすぎないように気を付けてください。リフォームやクリーニングにかかった費用は、マンションの売却価格によって元を取ります。

もし、リフォームやクリーニング費用が高くつけば、マンション売却が赤字になるかもしれませんが、リフォームやクリーニング代の元を取るために売値を高くしても買い手がつきません。

水回りに綺麗にする

そのためリフォームやクリーニング費用は安く抑えたいところですが、台所、トイレ、風呂場などの水回りを綺麗にすることは個人でもできます。実際のところ、水回りを綺麗にしておくと印象が良く、査定価格に影響します。台所など汚れが溜まりやすいところは、小まめに掃除しておくと良いでしょう。

また、タバコのヤニ、匂いは不動産の価値を下げるので気を付けてください。

隣人とのコミュニケーションを円滑にする

マンションで暮らすためには、隣人とのコミュニケーションは欠かせません。これから新しく部屋に住む方は、当然ながら転居後の隣人との人間関係を円滑にしたいはずです。隣人とのトラブルのない部屋は、マンション売却において市場価値が上がります。

そのため、売却する前から挨拶をする、自治会のイベントに参加するなどをして、隣人間の人間関係を良好にしておきましょう。

複数の査定サイトを利用する

複数の不動産会社へ査定を頼みやすくなるため、査定サイトのご利用をオススメしましたが、同時に査定サイトを複数利用することもオススメします。査定サイトは、大手の不動産会社を専門に扱っているサイトと、地域密着型の不動産会社を専門に扱っているサイトに分けることができるためです。

大手の不動産会社は、販売力や営業力があるため買い手を見つけやすいメリットがありますが、地域型の不動産会社は、その地域内に根差した独自の販売ルートを持っています。適正価格に近い価格で少しでも高い価格で売却するために、大手不動産会社に強い査定サイトと地域密着型の不動産会社に強い査定サイトの両方を利用しましょう。

事前に値下げの限度額を決めておく

マンション売却は、買い手との交渉がまとまり次第、終了します。交渉ではいくらで売却するのかを話し合いますが、買い手もできるだけ安値で買い取りたいと思うため、値切りの交渉をしてくるでしょう。状況によっては売却価格を下げる必要がありますが、売却価格を下げ過ぎないためにも売却価格の下限額は事前に定めてください。

まとめ

適正な査定価格を確かめるためにも、不動産会社へ訪問査定を依頼するべきですが、その前に査定サイトを介して机上査定を依頼することをオススメします。机上査定はオンライン上で、無料で行うことができるので、査定価格が気になる方は、査定サイトを利用しましょう。

【関連記事】マンションの査定額を決める方法|10のポイントを押さえて高値を目指す!

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