不動産売却

マンション売却における査定の流れと査定額を上げる秘訣

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マンションを売却するためには、購買者を見つけなければなりませんが、一般的には不動産会社を通じて購買希望者を探します。

  1. 査定依頼(机上査定)
  2. 訪問査定
  3. 不動産会社と仲介契約
  4. 購入希望者を探す
  5. 購入希望者との交渉
  6. 売買契約の締結

参考:不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

不動産会社へ仲介の依頼をした場合、上記の流れに沿って売却をしますが、不動産会社へ売却価格の査定を依頼するのは一般的であり、マンション売却を成功させる上で必要なことです。今回の記事では、査定が必要な理由、主な査定方法、マンションの売却価格を上げる方法について紹介していきます。

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マンション売却において査定が必要な理由

まず、マンション売却において査定を行う理由は、マンションの相場価格を知ることと、適正な売却価格を設定するためです。相場を知らなければ、購買希望者から金額交渉で値切られることがありますし、売却価格が高すぎても買い手が見つかりません。

そのため、査定を行うことでマンションの適正な売却価格を確認する必要があります。

マンション売却に依頼できる査定方法

査定方法は大きく分けて、訪問査定、机上査定(簡易査定)の二つに分けることができます。

訪問査定

訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が、現地まで足を運び、内装を確認することで、査定価格を定める方法です。

適正価格に近い価格を出してもらえる

訪問査定では、書面上の情報に加えて、担当者が内装の細かいところまでチェックするため、適正価格に近い査定価格を出してもらえます。

不動産会社によって価格の算出方法が異なる

しかし、不動産会社ごとに査定価格の算出方法が異なるため、複数社の不動産会社へ査定依頼した方が、より正確な査定価格を出すことができます。

机上査定(簡易査定)

机上査定とは、一括査定サイトなどを介して、入力フォームに入力した構造、立地、築年数を元に、大まかな相場価格を出すことができる簡易査定です。

査定までの時間がかからない

訪問査定と違い、入力された情報だけを頼りに査定を行うため、正確な金額は出せませんが、オンライン上で済ませることができる上に、査定価格を出してもらうまでに時間があまりかかりません。

訪問査定を依頼する不動産会社を品定めすることができる

また、机上査定は、一括で複数の不動産会社へ依頼することができるので、各不動産会社が算出した不動産会社ごとの査定価格をその場で比較することができます。そのため、大体の相場価格がわかる上に、訪問査定を依頼するべき不動産会社がわかります。

【参照】
▶「不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは
▶「不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

不動産会社が行っている売却価格の査定方式

では、不動産会社はどのようにして査定価格を出しているのでしょうか。

原価法

不動産会社が使用する査定方式は、原価法、収益還元法、取引事例比較法の3つにわけることができます。原価法とは、不動産を取得するためにかかった費用を元に不動産価格を算出する査定方式です。主に一戸建て住宅に使われるので、マンション売却の査定では一般的ではありません。

収益還元法

収益還元法は、賃貸など不動産運用した場合に、発生する利益を元に不動産価格を算出する査定方式です。マンション査定において用いられる方式ですが、一戸建て住宅では使用されません。

取引事例比較法

取引事例比較法は、査定を依頼するマンションの立地、構造に近い物件の売却価格と比較することで、不動産価格を算出する査定方式になります。この方式は、マンション査定で最も用いられる査定方式です。

マンション売却の査定価格を上げるためには

では、マンション売却の査定価格を上げるためには、どのようなことが必要なのでしょうか。

査定価格が決まる主な要因

査定価格を上げるためには、査定価格がどのように決まるのか、その要因について知るべきです。

立地

まず、査定価格を定める上で、景観や、交通の利便性(最寄り駅からの近さ)、周辺環境(スーパー、学校、保育園までの距離)など、マンションの立地を参考にします。

築年数・構造

続いて築年数やマンションの構造も査定基準に含まれます。災害が発生した場合の耐久性を確認するためです。

設備・間取り

生活しやすい間取りになっているのか、水回りや設備は使いやすいかなど、間取りや設備も査定価格に影響します。

マンション管理・修繕の状態

マンションは一戸建て住宅と違い、マンション全体を管理する管理会社から定期的に、修繕などのメンテナンスが行われます。マンションの査定価格を算出する上で、管理会社がメンテナンスをどのように行っているのかを参考にします。

部屋の立地

売却する部屋が、マンション上でどこに配置されているのかも査定基準の一つです。階数、方角、角部屋かどうかは査定価格に影響します。

内装を綺麗に整えておく

以上がマンションの査定価格に影響する要因になりますが、マンションの立地などを変えることはできません。マンションの価値を上げるためにできることは、内装を綺麗に整えることぐらいでしょう。

リフォームが必ず必要とは限らない

内装を綺麗にするために、リフォームやクリーニングを依頼するのも一つの手です。しかし、リフォームやクリーニングの費用が高くなりすぎないように気を付けてください。リフォームやクリーニングにかかった費用は、マンションの売却価格によって元を取ります。

もし、リフォームやクリーニング費用が高くつけば、マンション売却が赤字になるかもしれませんが、リフォームやクリーニング代の元を取るために売値を高くしても買い手がつきません。

水回りに綺麗にする

そのためリフォームやクリーニング費用は安く抑えたいところですが、台所、トイレ、風呂場などの水回りを綺麗にすることは個人でもできます。実際のところ、水回りを綺麗にしておくと印象が良く、査定価格に影響します。台所など汚れが溜まりやすいところは、小まめに掃除しておくと良いでしょう。

また、タバコのヤニ、匂いは不動産の価値を下げるので気を付けてください。

隣人とのコミュニケーションを円滑にする

マンションで暮らすためには、隣人とのコミュニケーションは欠かせません。これから新しく部屋に住む方は、当然ながら転居後の隣人との人間関係を円滑にしたいはずです。隣人とのトラブルのない部屋は、マンション売却において市場価値が上がります。

そのため、売却する前から挨拶をする、自治会のイベントに参加するなどをして、隣人間の人間関係を良好にしておきましょう。

複数の査定サイトを利用する

複数の不動産会社へ査定を頼みやすくなるため、査定サイトのご利用をオススメしましたが、同時に査定サイトを複数利用することもオススメします。査定サイトは、大手の不動産会社を専門に扱っているサイトと、地域密着型の不動産会社を専門に扱っているサイトに分けることができるためです。

大手の不動産会社は、販売力や営業力があるため買い手を見つけやすいメリットがありますが、地域型の不動産会社は、その地域内に根差した独自の販売ルートを持っています。適正価格に近い価格で少しでも高い価格で売却するために、大手不動産会社に強い査定サイトと地域密着型の不動産会社に強い査定サイトの両方を利用しましょう。

事前に値下げの限度額を決めておく

マンション売却は、買い手との交渉がまとまり次第、終了します。交渉ではいくらで売却するのかを話し合いますが、買い手もできるだけ安値で買い取りたいと思うため、値切りの交渉をしてくるでしょう。状況によっては売却価格を下げる必要がありますが、売却価格を下げ過ぎないためにも売却価格の下限額は事前に定めてください。

まとめ

適正な査定価格を確かめるためにも、不動産会社へ訪問査定を依頼するべきですが、その前に査定サイトを介して机上査定を依頼することをオススメします。机上査定はオンライン上で、無料で行うことができるので、査定価格が気になる方は、査定サイトを利用しましょう。

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