所有しているマンションを売却する際、売り値がそのまま利益になる訳ではありません。売却に伴い、税金の支払いが求められます。しかし、それではマンションを売っても利益が得られないのではないかと思う人もいるでしょう。

実は、マンション売却で受けられる控除を上手に活用すれば、支払う税金額を節約できるのです。そこで今回は、マンション売却でかかる税金の種類や計算方法についてご紹介します。

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マンション売却にかかる譲渡所得税について

マンションを売却するときは、居住年数に応じて譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税は、マンションの売却価格から購入時の代金や不動産会社に支払う仲介手数料を差し引くことで算出できます。

【マンション売却にかかる税金の計算方法】
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

ちなみに譲渡所得税は、売買が成立した年度の確定申告で申告しなければなりません。計算方法などの詳しい内容は、「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識」をご確認ください。

引用元:国税庁

所有期間別の譲渡所得税率|5年以内は割高に

譲渡所得税は、具体的にどのくらいの負担が求められているのでしょう。譲渡所得税率を所有期間ごとにまとめました。基本的には、不動産の所有期間が5年以内だと、他の期間と比べて税率が39.63%と最も高くなることが分かります。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%
10年超(住居用のみ) 6,000万円までの部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15.315% 5% 20.315%

軽減税率の特例とは

軽減税率の特例とは、居住期間が10年以上のマンションを売却する場合に適用されるものです。ちなみに、軽減税率の特定は居住期間の他に以下の内容に該当する必要があります。

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
(2)売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。(3)売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
(4)売却代金が1億円以下であること。
(5)売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
(6)買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
(7)マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
(8)買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
(9)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
引用元:
国税庁

譲渡所得が6,000万円未満の場合 所得税の負担率 10%
住民税の負担率 4%
譲渡所得が6,000万円以上の場合 所得税の負担率 (課税譲渡所得-6,000万円)× 15% + 600万円
住民税の負担率 (課税譲渡所得-6,000万円)×  5% + 240万円

確定申告をしないと延滞税が課される

マンション売却によって得た利益を申告しなかった場合、期限の超過期間に応じて延滞税が課されます。具体的な延滞税の割合を以下にまとめました。

納付期限からの経過期間が2ヶ月未満の場合の延滞税割合

納付期限 延滞税の割合
平成29年1月1日~平成29年12月31日まで 2.7%
平成27年1月1日~平成28年12月31日まで 2.8%
平成26年1月1日~平成26年12月31日まで 2.9%
平成22年1月1日~平成25年12月31日まで 4.3%
平成21年1月1日~平成21年12月31日まで 4.5%
平成20年1月1日~平成20年12月31日まで 4.7%
平成19年1月1日~平成19年12月31日まで 4.4%
平成14年1月1日~平成18年12月31日まで 4.1%
平成12年1月1日~平成13年12月31日まで 4.5%

引用元:国税庁

納付期限からの経過期間が2ヶ月を超過している場合

基本的には、年14.6%の延滞税が発生します。ただし、平成26年1月1日以降の期間は年「14.6%」もしくは「特例基準割合+7.3%」どちらか低い割合が適用されます。

税金がかからない2つのケース

実は、マンションを売却する際に税金がかからない2つのケースがあります。ひとつ目は、購入時の価格よりも安く売却した場合、ふたつ目はマンションを売却したときの利益が3,000万円以下の場合です。

居住用マンションの売却の場合、どちらかに該当し税金がかからないというケースも少なくありません。ただし、利益が3,000万円以下の控除は投資用マンションの売却には適用されませんので注意が必要です。

譲渡所得以外にかかる税金とその他の費用相場とシミュレーション

マンション売却時には、譲渡所得税以外にもかかる税金や費用があります。例えば、ローン返済時にかかる手数料や、仲介手数料、司法書士に払う報奨金が挙げられるでしょう。その他にかかる費用については以下にまとめました。

消費税

譲渡所得以外にかかる費用のひとつに消費税が挙げられます。消費税というと抽象的に感じる人もいるかもしれません。具体的には、以下のような費用が挙げられます。

  • ローン返済時にかかる手数料
  • 仲介業者に支払う手数料 (※1)
  • 司法書士に支払う抵当権抹消登記の報酬金

(※1)

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

免許税

マンションの購入時、組んだローンの返済ができなかったときに備え、購入マンションに抵当権が設定されます。抵当権は、ローンの返済ができなくなったときに購入したマンションの差し押さえができる権利です。

売却時は、法務局に抵当権抹消登記の手続きを行わなければなりません。この手続きに係るのが免許税です。免許税は土地や不動産ひとつにつき1,000円がかかります。もし、売却するマンションが2つある場合は2,000円かかります。

収入印紙税

購入者と売買契約を交わすと、その契約書に収入印紙税がかかります。税額は売却価格に応じて異なるため、以下に収入印紙税額の一覧表をまとめました。ちなみに、平成26年4月1日~平成30年3月31日に契約すると軽減措置が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

その他の費用

上記に挙げた費用以外にかかるものは、リフォーム費用や清掃費用、引越費用です。具体的な金額相場は、「不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法」を参照ください。

  • リフォーム費用
  • 登記費用
  • 住宅ローン保証料
  • 清掃費用
  • 引越費用
  • 仲介手数料 など

マンション売却で戻ってくる4つのお金

マンション売却では、様々な費用負担が発生するだけではありません。売却が成立することにより、管理費や修繕積立金、火災保険料、銀行保証料、固定資産税のお金が手元に戻ってきます。

管理費と修繕積立金

マンションのエントランスや外壁などの清掃、リフォーム費用に充てるための管理費や修繕積立金も返金されます。返金額は毎月支払っている管理費や修繕積立金から、所有権が購入者に移った日までを日割り計算した額が支払われます。

火災保険料

ほとんどの人はマンション購入時に、火災保険へ加入しているのではないでしょうか。実は、火災保険料も保険期間に応じて返金してもらうことが可能です。マンション売却時は、火災保険の解約手続きも忘れないようにしてくださいね。

銀行保証料

マンション購入でローンを組む際、返済できなかったときのために保証契約を締結させられます。しかし、マンションが無事に売却となれば、この保証契約も不要です。契約解除手続きを行い、保証期間に応じ保証料を返金してもらいましょう。

固定資産税

年初に納税した1年分の固定資産税を、マンション購入者に返金してもらうことができます。返金額は、マンションの所有権が移転した日からその年の12月31日までの日数分となります。

【マンション売却時に役立つ記事】
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不動産売却で確定申告が必要な人の対象条件と申告の方法と手順
不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

マンション売却でかかる税金シミュレーション

マンション売却でかかる税金のシミュレーションをしてみましょう。今回は下図に挙げた情報を元に、譲渡所得税の算出に必要な取得費を出しています。税金の計算方法に関する詳しい内容は、「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識」をご覧ください。

不動産情報 購入年 平成16年
構造 木造建築
築年数 16年
売却価格 5,000万円
取得にかかった費用 購入代金 7,000万円
購入時の仲介手数料 120万円
不動産取得税 90万円
登記費用 60万円
諸経費 売却時の仲介手数料 170万円
印紙代 2万円
リフォーム代 500万円

取得費

譲渡所得税の算出に必要な取得費は下記の方法で計算できます。「取得にかかった費用」の合計額から実額法を用いて、取得費をシミュレーションしてみました。

不動産情報 構造 木造建築
築年数 16年
取得にかかった費用 購入代金 7,000万円
購入時の仲介手数料 120万円
不動産取得税 90万円
登記費用 60万円
合計額 7,270万円

取得費の算出方法

実額法 取得にかかった費用の合計額-減価償却費
概算法 売却金額×5%

減価償却費の算出と取得費のシミュレーション

実際に、取得費を算出してみましょう。まず、取得費にかかった費用を全て足して、合計費用を算出します。図を元に取得にかかった費用を確認すると合計額は7,270万円です。

引用:国税庁

次に減価償却費=建物の購入価格×償却率)を算出するために耐用年数を確認してみます。木造建築の法定耐用年数は22年でシミュレーションのマンションは築16年となるため、計算式に当てはめると(22-16)+16×0.2=9年となることが分かります。

引用:国税庁

減価償却資産の償却率表|国税庁」から減価償却率を確認すると、取得年が平成16年のため償却率は0.111%だと分かります。マンションの購入代金は7,000万円となるため式に当てはめて取得費を算出すると以下のようになります。

7,270万円―7,000万円×0.111%=2,997,000円(取得費)

譲渡費用

譲渡費用とは、マンション売却時に発生する部屋のリフォームや清掃費用、所有者の引越費用などが挙げられます。ちなみに、引越費用の相場は10万円ほど、リフォームやクリーニング費用は504万円ほどと言われています。

(1)リフォームの金額
リフォームの金額は、100万円以下から1,000万円超まで幅広く分布している。平均金額は全体では、626.2万円(中央値 369万円)、戸建てが648.8 万円(中央値 369万円)、マンションが504.3万円(中央値 336万円)と、戸建てとマンションでは、平均値で約 140万円程度の差がある。
引用元:「平成23年度 住宅リフォーム実例調査 - 住宅リフォーム推進協議会

【譲渡費用に挙げられる項目例】

  • リフォームやクリーニングの費用
  • 清掃費用
  • 引越費用 など

特別控除

マンション売却によって受けられる控除は主に3つあります。ひとつは、軽減税率の特例、ふたつ目はマイホームの買い替え目的でマンションを売却する際に受けられる控除、そして3,000万円の特別控除です。

3,000万円の特別控除とは

所有者が居住用として保有しているマンションを売却する場合、譲渡所得が3,000万円まで控除されます。下記の条件を満たしている必要がありますが、3,000万円を超えない限り税金がかからないのは嬉しいことです。

【マイホームを売却時に3,000万円特別控除の適用をしてもらう条件】
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと
(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
引用元:国税庁

マンション売却時にできる4つの節約方法

マンション売却時は、出費を抑えてできる限り手元にお金を残しておきたいものですよね。実は、以下に挙げた方法で支払うべき税額を安くできます。「土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる6つの特別控除」とあわせて確認しておくことをおすすめします。

譲渡損失額を申告する

購入時よりも安い価格でマンションが売却となった場合、確定申告時に譲渡損失額を申告すると節税できます。詳しい内容や方法は、「譲渡損失とは | マイホームを売却して赤字になったときに使える2つの特例」をご覧ください。

マイホーム買い替えで適用される控除を利用する

もし、マイホームの買い替えが目的でマンションを売却する場合は、不動産譲渡所得から新しい新居の購入額を控除に含めることが可能です。ただし、不動産所得税率の軽減措置や、控除の特例と併用はできません。

※新居の購入額を控除に含めるための条件

  • 売却マンションの住居期間が10年以上で、売却年の1月1日をむかえたときに建物・土地の所有期間が10年以上であること
  • 売却年の前年から翌年までの3年以内に移住先となる新居を購入していること
  • 売却価格が1億円以下であること

買い手と同じ不動産会社を利用し仲介手数料を節約する

マンション売買は、あなたが販売を依頼している不動産会社の顧客から買い手を見つけると節約効果が見込めます。なぜなら、ひとつの不動産会社内で手続きを進めれば依頼した会社の利益が増え、手数料などの値引き交渉に応じてもらえる可能性が高いためです。

売買契約書を1枚にして印紙税を節約する

マンション売買に必要な売買契約書は、作成した枚数分の印紙税が発します。そのため、売買契約書の作成は1枚にして、コピーした書面を相手に持たせると良いでしょう。印紙税の節約になります。

まとめ

マンション売却時は、譲渡所得税を始めに様々な費用が発生します。そのまま確定申告をしてしまうと、あなたが得る利益が少なくなってしまうかもしれません。状況によっては控除できる税金もありますので、上手に活用し、できる限り良い条件で売却しましょう。不安なときは、弁護士などの専門家に相談するのもおすすめです。

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