不動産売却

田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?

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田舎の土地を売りたくてもなかなか売れずに困っている人の多くは、相続により突然取得して活用する手立てがなく、管理や維持が難しい状況であると思われます。

自分で有効活用する方法もない場合は土地を放置することになりますが、売れない土地を残してしまうと管理費や維持費のほか固定資産税を毎年払い続けるデメリットもあるので、早めに対処した方が良いでしょう。

今回は田舎の土地を売却する方法と併せて、寄付や相続放棄を利用して土地の放棄を検討する場合についても取り上げるので、ご参考いただければと思います。


田舎の土地を何とかして売りたい・・・

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田舎の土地を売却するのが難しい理由

土地の売却方法を解説する前に、そもそも田舎の土地を売るのがどうして難しいのか、という点について確認していきます。近頃では田舎でのスローライフに憧れる人が増えてきているのは事実ですが、それでも田舎の土地における需要はそこまでないと思われます。

都心と比較して住みにくい

都心から離れた郊外地では車の移動を前提としているため、駅やバスなどの交通機関にはあまり期待できません。アクセスが悪いと個人の住宅用だけでなく、飲食店などの店舗でもあまり活用はできないでしょう。

また、都心と比べて無駄に土地が広い場合が多く、商業用であれば駐車場などに利用できますが個人が家を建てる場合には土地を使いづらくなります。

※土地が広大である場合には分筆登記(ぶんぴつとうき)を利用することで、土地を複数に分けて売る対策もできます。

下水道などのインフラ整備が不十分

売却したい土地の地域にて下水道対応をしていない場合は売れない可能性が高いです。田舎ではインフラ整備が不十分な場所が多く、不便な生活になってしまうことを理由に下水道工事をしていない土地を避ける傾向にあるでしょう。

ほかにも固定電話を利用する電話回線の有無やインターネット回線(またはWi-Fiなどの無線LANなど)が通っているかどうかも重要な点であり、一つでも問題があると土地活用が難しいと判断されてしまいます。

管理されていない土地の開発コストが大きい

相続した田舎の土地は放置されていることが多く、長い間管理されていないようであれば買主側が整地するコストを負担する可能性があります。整地するための費用が大きくなると、買主側が購入を諦めることになるでしょう。

需要がないため安くても売れない

以上の理由により、需要のない田舎の土地を必然的に安くさせることになりますが、それでも売却できない場合もあるでしょう。いつまで経っても売れない時は土地の適正価格を見誤っている可能性があり、査定価格を再度見直す必要があります。

査定価格については『不動産一括査定サイトの利用』で説明しますが、売れない田舎の土地を放置するデメリットについて次項で確認していきます。

売れない田舎の土地を残したままにするデメリット

田舎の土地が売りづらく、売却を諦めて放置するケースもあると思いますが、利用しない土地を持っていると無駄な出費が増えてしまいます。

管理費や維持費がかかる

土地の所有者自身で管理できる場合であれば少ない出費でおさえられますが、田舎の土地は自分だけの管理が難しいため、除草や清掃、修繕などの対応を業者へ委託する必要があります。

また、不法占有やごみの廃棄などを避けるために柵やフェンスを設置する場合もあるので、数十万円程度の費用が発生することをあるでしょう。

土地を所有している限り固定資産税を払い続ける

土地を所有している場合には市町村などの地方自治体より固定資産税が請求されるため、以下の式で算出される固定資産税を毎年支払う必要があります。

固定資産税額 = 固定資産税評価額×標準税率(1.4%)

固定資産税評価額とは、各市町村(東京都23区の場合は都)より算出される価格であり、目安として国土交通省が定める地価公示価格の70%程度だとされています。

特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用されない

また、土地だけでなく建屋もある場合には特定空家に特定される恐れがあります。特定空家とは以下の通り法律上で定められているものであり、そのまま放置してしまうと倒壊などの危険性や衛生上の有害などが見込まれ、放置することが公共的に不適切である空家を示してします。

(定義)

第二条  この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

2  この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

引用元:「空家等対策の推進に関する特別措置法 第2条

特定空家に指定されることでの罰則として、土地にかかる固定資産税の優遇措置(減税の措置)が適用されなくなるため、本来であれば減税される固定資産税を多く支払う必要があります。
参考:「空家・空地管理センター 特定空家とは

田舎の土地を売却するには?|複数の不動産会社に相談すること

これまで説明した通り、活用が難しい田舎の土地を所有し続けることで様々なコストが生じるため、早めに買主を探した方が良いでしょう。

需要の少ない田舎の土地を買ってくれる人を探すのは確かに難しいことですが、不動産一括査定サイトを利用することで適正な相場を確認しながら信頼できる不動産を見つけることができます。


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不動産一括査定サイトを利用して適正な相場を確認する

不動産一括査定サイトでは1社に限らず複数の不動産会社からの査定結果を得られるため、査定価格を比較して適切な売却価格を判断することができます。

それと、土地を売るには基本的に不動産仲介会社と契約を結ぶ必要があり、不動産一括査定サイトから2社~4社程度の不動産仲介会社に絞った上で実際に担当者と会い、仲介を依頼するかどうかを決めることになります。

【関連記事】

▶「不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

▶「土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

自分でも買主を探せられる媒介契約にする

不動産仲介は以下表の通り3種類の契約方法がありますが、売却価格が安くなり不動産仲介会社から積極的に営業活動へ動くことが期待できない場合は、売主(依頼主)自身でも買主を探すことができる専任媒介契約一般媒介契約を選ぶべきです。

専属専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約であり、依頼主自身で買主を探すことができなくなります。
専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約になりますが、依頼主自身で買主を探す自己発見取引が可能になります。
一般媒介契約 2社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約形式です。依頼主自身による自己発見取引も認められています。

専属専任媒介契約は通常の不動産売却ではオススメできる契約方法ですが、売りづらい田舎の土地では一つの不動産会社に絞らない方が良いでしょう。

相場以下の売値でもある程度は許容する

田舎の土地を売る場合には高く売ることを始めから期待せず、安くなっても仕方ないという気持ちで買主を探した方が良いかもしれません。

したがって、不動産会社より『相場よりも値引きしないと売れない』と要求があった場合にも、売買条件を売主側から妥協することを想定しておくべきです。

また、土地の売主が『0円になってもいいから処分したい』と思う場合には寄付などの方法も考えられるため、売却以外の対策について次項で取り上げていきます。

寄付や相続放棄で田舎の土地を処分する方法もある

売却以外で土地を処分する方法は寄付と相続放棄の2種類が考えられますが、原則として土地を捨てて所有権を放棄することはできないため、何かしらの対策が必要になります。

※以下の通り、民法第239条2項にて所有者のない不動産については国のものなると定められていますが、民事局の回答(昭和41年8月27日付民事甲第1953号)によると不動産の所有権は放棄できないことが決められているようです。

(無主物の帰属)

第二百三十九条  所有者のない動産は、所有の意思をもって占有することによって、その所有権を取得する。

2  所有者のない不動産は、国庫に帰属する。

引用元:「民法第239条

個人向けの寄付|隣地の所有者へ相談

個人向けの寄付ではまず、隣地の所有者に相談できるでしょう。隣地であれば最ももらいやすい相手だといえますが、個人への寄付では贈与税が発生するため注意が必要です。

売却が難しい土地ではそれほど評価額が高くならないので、贈与税もさほど高くはなりませんが、所有権移転の際に発生する登記費用と併せて、相手側が負担してくれるかどうかも交渉するべきです。

法人向けの寄付|NPO法人(公益法人)などのサービスを利用

法人向けの寄付ではNPO法人などの公益法人に相談するのが効果的です。NPO法人側で管理しているサービスを利用することで引取者を見つけてもらえる可能性があるほか、農地関係の公益法人であれば農地活用の一環として利用してもらえるケースもあるでしょう。

NPO法人へ相談することは不動産会社への仲介依頼と多少近くなりますが、地域活性に特化した事業に携わっている分、引取者(または買主)とのマッチングが上手くいくことも考えられます。

相続放棄では全ての相続財産の受け取りを放棄する必要がある

両親などの家族が死亡したことで土地を相続するケースでは、相続放棄によって土地の受け取りを放棄することは一応できます。

ただし、遺産相続の規定内容を考慮するとデメリットは大きく、

  • 売れない田舎の土地の遺産相続を放棄する場合は、他の相続財産も放棄する必要がある
  • 相続人の一人が相続放棄をする場合、別の相続人に相続権が発生する
  • したがって、土地を完全に放棄するためには相続人全員が全相続財産の受け取りを放棄する必要がある

といった条件を満たす必要があり、土地以外の財産を生前贈与でもらう対策もありますが、あまり現実的ではない方法です。一部だけの相続放棄が認められていないため、売れない土地だけのために相続放棄を適用させるのは難しいでしょう。

【関連記事】

▶「相続放棄の手続きの流れと必要書類 | 相続放棄を選択すべき基準とは?

▶「相続放棄で借金をゼロに | 相続放棄手続の手順と主な相談先まとめ

まとめ

田舎の土地を活用しないと費用面で所有者の負担が大きくなるため、不動産一括査定サイトを利用して不動産仲介会社を探すようにしましょう。

複数の不動産仲介会社に相談した上で、売主自身でも買主を探せる媒介契約を結び、売却以外の方法でも処分できるかどうかを検討するのが賢いやり方だと思われます。


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