不動産売却

不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

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不動産仲介(ふどうさんちゅうかい)とは、土地や建物などの不動産における売買(または賃貸)で売主と買主の間に入って契約を成立させることになりますが、不動産仲介会社に依頼することで取引額に応じた不動産仲介手数料が発生します。

場合によっては高額になる不動産手数料がネックになり、『不動産会社に依頼する意味はあるのか?』と疑問に思う人もいるかもしれませんが、不動産仲介会社を通さない売買や賃貸の取引にはデメリットが大きく、確実に契約を結ぶためには不動産仲介は必要になってくるでしょう。

今回は不動産仲介を利用するメリットを説明した上で、不動産仲介会社を探す方法と契約の種類について取り上げていきたいと思います。

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不動産仲介の役割|仲介業者を通さない売買も可能?

土地や建物などの不動産を売りたい時、一般的には不動産仲介会社に依頼をして買い手を探してもらうようにしますが、不動産仲介会社を利用しなくても不動産を売ることは一応認められています。

不動産仲介業務とは|売主と買主をつなげる役割

不動産会社が行う不動産仲介業務は言わば、売主と買主をつなげることであり、

  • 売主側の要望:希望する価格で不動産を買ってもらえる買主を見つける
  • 買主側の要望:希望する条件で売ってもらえる不動産物件を見つける

といったそれぞれの要望に応えるための仲介役になります。お互いの条件が適合して売買条件が成立する段階で契約時の重要事項の説明や不動産売買契約書の作成などを行い、売主と買主が実際に契約する場に立ち会って不動産仲介手数料を請求することになります。

仲介業者を通さない売買も可能であるがトラブルの対処が難しい

不動産売却において不動産仲介業者を通すことは法律上で規定されている訳ではないため、売主が自力で買い手を探して、売値を交渉して売買契約を結ぶことも許されています。

しかし、不動産仲介会社を通さない売買契約の交渉では不動産売買契約書を自分で作成したり、契約後にトラブルが発生したりした場合の対処が大きな負担になります。売主と買主の双方で揉める可能性を考えると、不動産仲介会社に依頼する方が無難であると思われます。

不動産仲介の必要性|不動産仲介会社を利用する3つのメリット

不動産仲介会社に依頼する必要性について、3つのメリットを取り上げて確認していきます。信頼のできる不動産仲介会社へ依頼することで、安心して売買契約を結ぶことができるでしょう。

短期間で条件の合った買主を探してくれる

オークションで売却できるようなモノであれば別ですが、土地や建物など高額な財産を売ることは容易ではなく、自力で売主を探すのは大きな労力を費やすことは想像できますよね。

不動産仲介会社を利用しない不動産売却は現実的ではなく、短期間で買主探し(または売主探し)をするためには、不動産情報を必要な相手に流してくれる不動産仲介会社に頼んだ方が効率的です。

契約者などの書類作成や手続きを対応してくれる

不動産売却の契約で作成する書類は専門的な知識が必要になるため、素人である売主や買主で用意するのは難しいと思われます。

書類に少しでも不備があると契約が成立せず、より手間が増えてしまうため、書類の手続きに慣れている不動産仲介会社に任せた方が良いでしょう。

【関連記事】
▶「土地売買契約書の書式例|売却時にチェックするべき記載事項まとめ
▶「不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

契約時におけるトラブルの仲裁役になってくれる

また、不動産売買の契約では様々なトラブルが予測され、売主と買主の認識の違いによって以下のような点で争いになる可能性があります。

  • 土地の面積を算出する基準
  • 支払条件と支払期限
  • 売買後における不動産の不具合

契約内容の一部が契約書面に書かれていない場合なども揉め事の要因になり、当事者同士の話し合いでは解決されない恐れもありますが、客観的に正当性を判断できる不動産仲介会社がいることで不毛な争いを回避できます。

以上の通り、不動産会社における仲介業務の必要性についてお分かりいただけたかと思いますが、売主にとって次に気になるのは仲介業者を探す方法になるでしょう。信頼できる仲介業者を見つける効率的な方法があるので、次項で説明していきます。

不動産仲介会社の探し方|一括査定サイトを利用

不動産仲介会社の探し方として有効なのが、不動産一括査定サイトの利用です。不動産仲介会社が売主と買主の橋渡しをしてくれるのと同様に、不動産一括査定サイトは売主と不動産仲介会社をつなげる役割を担っています。
参考:「不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

複数の不動産会社へ一括査定を依頼して不動産仲介会社を決める

不動産の売却を検討している際に知っておくべきこととして、どれだけの価格で売れるのかを確認するために不動産一括査定サイトを利用しますが、基本的に1社だけでなく複数の不動産仲介会社に査定を依頼することになります。

ですので、不動産一括査定サイトに登録した売主は複数社の査定価格を比較して、実際に売却を依頼する不動産仲介会社を決めることができます。

不動産一括査定サイトを利用するメリット

不動産一括査定サイトを利用するメリットは大きく、利用者にとって以下のような利点が考えられます。相場より不自然に高すぎる査定価格を提示する不動産仲介会社も信頼できるかどうか微妙であるため、複数社の査定価格を比較して適正価格を見極めることも重要になります。

  • 無料で一括査定の依頼ができる
  • 複数社の査定価格を比較することで適正価格が判断できる
  • 条件に合った不動産仲介会社を探す手間を大幅に減らせる

不動産一括査定サイトを利用するデメリット

対して不動産一括査定サイトを利用するデメリットは以下の通りであり、どの不動産仲介会社も確実に信頼できる訳ではないことを覚えておくべきでしょう。

  • 不動産一括査定サイトに登録することで営業電話が多く入る
  • 悪質な不動産会社もあるため注意が必要
  • 査定額と実際の売却額が違うケースもある

最終的に不動産仲介を依頼する会社を決めるのは売主自身であるため、実際に訪問する会社を2社~4社ほどに絞ってから、担当者と会ってみて信頼できるかどうかを判断するのが重要です。査定額と売却額が大きく異なっていたり、担当者の対応が親切でなかったりした場合は契約を見送った方が良いでしょう。

不動産仲介における媒介契約の種類と特徴

仲介を依頼する不動産会社を見つかった段階で、媒介契約の方式を検討することになります。媒介契約とは売主(または買主)と不動産会社の間で結ぶ契約のことであり、一般的には3種類の契約方式より選択します。

3種類の媒介契約

3種類に分かれる媒介契約の詳細を以下表でまとめました。それぞれの違いについては、仲介を依頼できる不動産会社の数と、依頼主である売主が買主を見つけることが許されているかどうかになります。

専属専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約であり、依頼主自身で買主を探すことができなくなります。
専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約になりますが、依頼主自身で買主を探す自己発見取引が可能になります。
一般媒介契約 2社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約形式です。依頼主自身による自己発見取引も認められています。

 

各媒介契約内容の比較 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者(不動産会社)への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
契約有効期間 3ヵ月 3ヵ月 期間制限なし
依頼主(売主)への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし

参考:「土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

基本的には専任媒介契約(または専属専任媒介契約)がオススメ

一般媒介契約では複数社の不動産仲介会社と契約を結べるメリットはありませんが、依頼主への報告義務はなく、不動産仲介会社にとっては契約が取れない可能性が高いため、あまり本気になって動いてくれない可能性もあります。

したがって、基本的には売買の手続きを1社に委ねる専任媒介契約(または専属専任媒介契約)にした方が良いと思われます。

媒介契約を解約する際の注意点

特に専属専任媒介契約や専任媒介契約において、依頼した不動産仲介会社の動きが悪かったり長期間経過しても買主が見つからなかったりする場合には媒介契約の解約も必要になるでしょう。

媒介契約の解約では基本的に違約金などの発生はないため、不動産仲介の依頼を解消する理由をしっかりと伝えれば、契約有効期間の途中でも解約することができます。

ただし、一つ注意点として専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいたにもかかわらず、売主側が他社へ仲介依頼をしていた場合には違反行為に対する損害賠償を請求される恐れがあるので、媒介契約の条件を必ず守るようにしましょう。

不動産仲介手数料の基準と値引きについて

不動産仲介を依頼する際に懸念する点として不動産仲介手数料が挙げられますが、売主の負担になる不動産仲介手数料の算定基準と値引きについて最後に取り上げていきます。

仲介手数料は売買の成立で発生する

不動産仲介手数料は不動産売買の取引が成立した時点で発生するため、最終的な決済や物件の引き渡し時で請求されることが通常です。売買契約が成立しない限りは発生しない費用ということになります。

不動産仲介手数料の基準(限度額)・早見表

不動産仲介手数料は法律で規定されている限度額を超えない限り、各会社の判断によって金額を決めていいことになっていますが、不動産仲介手数料の限度額は以下の通り定められています。

売買価格(消費税を含まない) 仲介手数料限度額(消費税を含む)
200万円以下 売買価格の5%以内(+消費税)
200万円超 400万円以下 売買価格の4%以内(+消費税)
400万円超 売買価格の3%以内(+消費税)

参考:「全日本不動産協会 仲介手数料について

上記の基準を参考に、売買価格(物件の売値)に応じた仲介手数料限度額の早見表を以下表でまとめましたのでご参照ください。

売買金額 仲介手数料(税込み) 売買金額 仲介手数料(税込み)
100万円 54,000円 1,600万円 583,200円
200万円 108,000円 1,700万円 615,600円
300万円 151,200円 1,800万円 648,000円
400万円 194,400円 1,900万円 680,400円
500万円 226,800円 2,000万円 712,800円
600万円 259,200円 2,100万円 745,200円
700万円 291,600円 2,200万円 777,600円
800万円 324,000円 2,300万円 810,000円
900万円 356,400円 2,400万円 842,400円
1,000万円 388,800円 2,500万円 874,800円
1,100万円 421,200円 2,600万円 907,200円
1,200万円 453,600円 2,700万円 939,600円
1,300万円 486,000円 2,800万円 972,000円
1,400万円 518,400円 2,900万円 1,004,400円
1,500万円 550,800円 3,000万円 1,036,800円

『両手物件』であると仲介手数料の値引きがしやすくなる?

不動産仲介手数料を値引きするポイントとして、両手物件である場合には不動産仲介会社は値引きに応じやすい状況であることを覚えておくべきです。

両手物件とは、売主側と買主側の両方から不動産仲介手数料を請求することであり、不動産仲介会社にとっては大きな利益を得やすい取引です。したがって、売主側と買主側で契約を結ぶ不動産仲介会社が違う片手物件よりも大事にしたい案件であるため、多少の仲介手数料の値引きであれば了承しやすいということになります。

単純な手数料の値引きだけでなく物件価格の調整も検討する

ただし、売主側にとって重要なのは仲介手数料の値引きだけでなく、高い売値で取引を成立させることでしょう。

仲介手数料の値引きにこだわってしまうと不動産仲介会社が非協力的になってしまう恐れもあるので、物件価格を上乗せすることも検討するべきです。買主側が希望する条件に見合わなくなるデメリットも考えられますが、売却できるギリギリの価格を見極めて取引成立させるために、不動産仲介会社と売却価格を見直すことが大事です。

まとめ

不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識について一通り解説しましたが、不動産仲介会社への依頼は慎重に決めるようにしましょう。一度結んだ媒介契約を解約することはできますが、時間と労力を無駄にしてしまうため、不動産一括査定サイトで複数の不動産仲介会社を比較して、実際に訪問した上で仲介を依頼するかどうか決めるべきです。

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