マンションを売却して他の物件に住み替えたい場合に売却と購入を行うわけですが、どちらを優先すべきかなかなか分からない人も多いと思います。

この記事ではまず、購入を先にしたほうがいいのか、売却を先にしたほうがいいのか、そしてどちらかを先にしたときにできることと注意すべきことはなにかをお伝えします。

また住み替えをする、ということに関して知っておくべきことも書かせていただいていますので、ご確認ください。

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マンションを住み替えは順番を意識|購入か売却の優先度に対して考える事

マンションを住み換える際、いま住んでいるマンションを手放すタイミングと新居を購入するタイミングが重要です。

売却が決まった段階で新居が決まっていなければ、急いで新居を探さなければなりませんし、一方で新居の購入が先に決まった場合、持ち家を売却できなかったときの契約で問題が発生します。

住宅ローンの多重債務も気がかりです。転居する時期が明確に決まっており、期日が迫っているのであれば、住み替えの時間を短縮するためにも、購入と売却は同時におこなうことが理想ですが、特に急いでいないのであれば新居の購入を先行するか、持ち家の売却を先行するかを考えましょう。

新居の購入を先行する場合

住み替える先の物件の購入を先行するというのは、持ち家が売れる前に新居を買ってしまうということです。

購入を先行させる時のメリット

メリットとしては売却を先行するときと異なり、引っ越しを焦らなくてよいことでしょう。ゆっくり新居を探し、購入が終了したあとに売却すればいいからです。

ただ、新居の購入を売却よりも優先できるということは、ある程度、支払い能力がある人に合っている方法と言えます。なぜなら、持ち家の住宅ローンの残債があるのなら、次の新居で新たに組む住宅ローンと合わせて返済できる能力がなくてはならないからです。

ある程度貯蓄を持っていないと難しい

また、住宅の購入には頭金といって購入時に代金の何割かを支払わなければならないので、すぐに払えるまとまったお金が必要になります。

持ち家の残債や頭金の支払いは、持ち家の売却を先にしていれば売却代金で賄うことができますが、購入を先にする場合は売却代金を得ていないので出来ません。したがって、ある程度貯蓄を持っていたほうがよいのですが、つなぎローンというものを利用することで購入代金を賄う方法もあります。

つなぎローンで持ち家を売却するまで融資を受ける

つなぎローンとは新居の購入を先行するときに使うものです。一旦融資を受け、そのお金を新居の購入代金に充てます。その後、持ち家が無事に売れた際に売却代金でつなぎローンで借入した金額分を返済するという仕組みです。

つなぎローンを利用すれば購入時にお金がなくとも新居の購入ができ、売却代金がないから買えないという買い先行のデメリットを補完することが可能になります。

持ち家の売却を先行する場合

持ち家の売却を先行するというのは、購入の先行とは逆で、持ち家が売れるのを待ってから、新居の購入を図るということを指します。

売却を優先するメリット

先に売り払ってしまうことで、それによって売却代金を得られます。売却代金さえあれば新居の購入に使える予算もわかりやすくなりますし、売る前に持ち家の評価も分かるので場合によっては「やっぱり売却しない」という判断もできます。

住み替えをする背景は人それぞれですが、理由と時間にゆとりがあれば売り先行と異なり売らなければいけないという状況にならないので、売り先行の良いところでしょう。

ローンの残債がある時は買い替えローンを受ける

持ち家の売り先行のときに使うもので、持ち家を売却し残債があるときでも新居を購入するときに使えます。買い替えローンの仕組みとして、まず残債額と新居の購入代金額を合わせて融資を受けます。その融資額から残債を返済してしまい持ち家の住宅ローンだけを完済します。

これにより二重ローンを回避することができ、その後は売却した旧宅と新居の住宅ローンを単一のローンとして返済することになります。

  • 持ち家の残債500万円
  • 新居の購入代金5,000万円
  • 合計:5,500万円

買い換えローンを使用し5,500万円の融資を受ける 持ち家の残債500万円を返済し完済すると、今後は5,500万円の単一のローンとして返済することになります。

持ち家を売却できるかどうか不安な場合は買い換え特約を使う

売買契約を結ぶとき買い替え特約というものを付帯させることができれば、持ち家が思った通りに売却できなかったときに

  • 「買い替えの資金を用意できない・・・」
  • 「契約解除のためのお金を払わなくては・・・」

というリスクを回避することができます。

買い替え特約のメリット

買い替え特約とは、「いついつまでに持ち家を売却することができなかった場合は、新居の購入契約も白紙にします」といった取り決めを契約書にいれることで、持ち家の売却ができなかったときに新居として購入するはずだった不動産の購入契約を破棄することができる、というものです。

これにより、前述「契約しちゃったけど支払う金がないなあ・・・」といったことがなく、買い替え特約は買い手としてはリスク回避と新居の確保というメリットがありますが、売り手としては簡単に契約がなくなってしまうというリスクがあります。

買い手の付かない物件なら特約を付けやすい

したがって、売り手から特約をつけるための同意を得られにくいのですが、対象の不動産がなかなか買い手の付かない物件であったり、高値で売り手が白紙になりやすいと予想できる物件であれば買い替え特約を付帯させてもらえるかもしれません。

手付金(てつけきん)を払う必要はある

無事に買い替え特約を契約に入れることに成功したら、次はその新居の購入契約をします。このとき手付金(てつけきん)というものだけを支払い、後に持ち家の売却が上手く行けば新居の購入契約も成立させ、残りの購入代金も支払ってしまいます。

手付金とは、契約の締結がなされたときに支払うお金のことで、後に売買代金を支払う際に売主から返還されるものです。ただし手続きの面倒さから手付金が売買代金の一部になっていることもあります。

手付金には3種類あり、それぞれ証約手付、違約手付、解約手付といい、解約手付として支払うことが多いです。

手付金は売買代金の5~10%|売却がなかった場合は返還される

もし持ち家の売却がうまくいかなかったときは、新居の購入契約はなかったことになり、既に支払った手付金は戻ってきます。

手付金は売買契約を解約したいときのためのお金となり、買い手側が解約したい場合は手付金の放棄(返してもらわない)を、売り手側から解約したい場合は手付金の2倍の額を買い手へ支払うというものです。

手付金の金額は明確な基準はなくまちまちですが、売買代金の5~10%ほどとされています。

マンションの住み替えをするときに知っておくべきこと

現在住んでいるマンションから他へ住み替えるとき、なにに気をつけるべきでしょうか。

売却と購入で必要な費用を考慮する

売るときと買うときで諸費用というかたちで様々な出費があります。また引っ越しにも当然ながら費用がかかります。買い替えてから住み替えるまでの全体で費用がどのくらいかかるかを考えなければなりません。

新居購入にかかる諸費用について

新居購入には【住宅ローン及び保険料】【税金】【家具など生活に必要な物の購入費】【引っ越し費用】がかかります。

  • 購入時にかかる主な諸費用
  • 住宅ローンや保険料:事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、地震保料、火災保険料、融資手数料
  • 税金関係:印紙税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税
  • 生活に必要な物の費用:家電・家具購入費
  • 引越し費用
  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬

住宅ローンでは利息のほかにも、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料というものがかかります。税金に関連したものでは印紙税が売買契約書と住宅ローンを組むときの金銭消費貸借契約書に印紙を二度貼るので、2回支払うことになります。

上記のほかにも、司法書士を依頼すれば【報酬代】を支払う必要があります。また不動産会社が仲介するかたちで購入する場合、【仲介手数料】を支払います。

持ち家の売却にかかる諸費用について

購入したときと同様に【税金】や【仲介手数料】、そして【広告費】【ハウスクリーニング代】がかかります。

  • 税金関係:印紙代、所有権移転登記、抵当権抹消登記、住所変更登記、譲渡所得税
  • 広告費
  • ハウスクリーニング代
  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬

印紙税は売買契約書に貼るかたちで課されます。譲渡所得税は売却したときに利益があれば課税されるもので、赤字の場合は課されません。

広告費は基本的に支払うことはなく、不動産会社へ支払うのは仲介手数料のみなのですが、なかなか売却できないときに任意で「広告を出したい」となったときに広告費を支払うことがあります。

ハウスクリーニングも任意でおこなうことなので、しなければかかりません。しかしハウスクリーニングをしたという事実が購入希望者を集めるポイントになり得ます。

売却をする時期を考える

似たような間取り、広さ、環境の物件が売り出されている場合、あなたのマンションはその価格に影響されます。

マンションの購入希望者は比較検討するので、類似物件が安く売り出されていれば、相場としては似たような安さになりますし、逆に類似物件が高く売り出されていれば、同様に高い評価を受けやすいのです。

特に全く同じマンションの別の部屋であれば立地も築年数も同じなので比較されやすいでしょう。

マンションの住み替えを行うなら10年を目処に売却するのがおすすめ

特に急ぎではないのであれば、マンションを購入してから10年くらいで売却したほうがいいです。その理由はなんでしょうか。見ていきましょう。

住宅借入金等特別控除を受けられる期間が10年だから

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンの年末時点での残高の1%分が所得税から控除されるというものです。

控除額の限度額は基本的には20万円ですが、平成26年4月1日から平成31年6月30日までに居住し、かつ住宅の取得費に係る消費税が8%または10%のとき限度額は40万円になります。(それ以外のときは20万円)

この住宅借入金等特別控除には受けられる期限があり、10年間です。したがって11年後からは住宅借入金等特別控除は受けられないので、このタイミングで売却し新たに住宅を取得すれば再び住宅借入金等特別控除を受けられるようになります。

かんたんに言えば、適用期間が終了したら買い替えて適用期間のリセットをすることです。

参考:国税庁 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

住宅ローンの金利は固定期間が短い方が低いから

住宅ローンにはいくつかの種類があります。ローンを完済するまで同じ金利のままの「全期間固定金利型」や10年・20年と決められた期間は同じ金利の「固定金利期間選択型」そして最初の数年間は固定金利でその後は変動金利か新たに固定金利を設定する「ミックス型」があります。

銀行の住宅ローンのプランを見ていただくとわかりますが、いずれも固定期間が長ければ長いほど利率は上がる傾向にあるのです。

固定期間5年よりも10年の方が利率は高く、固定期間10年よりも20年、20年よりも30年のほうが利率は高くなるのです。ただし、あまりにも早く売却しようとすると残債が多く、後の返済計画を立てづらいと思われますので、10年程度を目安にするのがいいでしょう。

売却時に購入希望者が願う築年数を意識する

「中古のマンションを買いたい」と考える人の視点に立ったとき、できるだけ築年数が浅いほうが魅力的でしょう。築年数が長ければ長いほど、購入時からの耐用年数に達するまでの期間が短くなるわけですから、単純に古い物件ということになります。

なるべく新しい内に売却したほうが購入希望者は現れやすいことを念頭に置き考えましょう。

10年を越えると一回目の大規模修繕工事が待っている

時間を経てモノは必ず劣化します。そしてマンションも例に漏れず劣化します。入居者にとって安心で快適な暮らしが担保されるために、マンションが作られてから10年、20年と経過したときに、共有部分に対して大規模な修繕をおこなうことになります。

マンションを購入したことがあるひとならご存知かと思いますが、マンションの入居者は修繕積立金を毎月支払い、修繕工事が実施されるときが来るまでに積み立てて置くのです。

毎月毎年修繕積立金は支払うものなのですが、修繕工事が近づくとその額が上がってしまうことがあります。一回目の大規模な修繕工事は建築されてから12年ほどとされていますので、この時期が来る前に売却し、一戸建や新しいマンションに買い換えるというのも買い換えるタイミングとしてありでしょう。

もちろん無理に買い換える必要はないのですが、15年前後で買い換えることを考えているのであれば、修繕を理由にもう少し早めに売ることも検討してみてはどうでしょうか。

マンションの住み替えをする際の流れ

所有しているマンションを売却し、新居へと住み替えるということは、不動産の売主と買主両方の立場になって行動を進めていきます。

  • マンションを売却する立場
  • 新居を購入する立場

なお、売却についてはこちらの記事もご覧ください。

関連記事:不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

売却のおおまかな流れ

売却する立場としてはこのような流れになります。

  1. マンションの相場を調べ、新居購入までの代金の目処がたつか考える
  2. 不動産会社を探し、査定依頼をする
  3. 売却することを決めたら不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. マンションの売却活動スタート
  5. 希望者が現れたら売買条件などの交渉スタート
  6. 売買契約の締結
  7. マンションの引渡へ

不動産会社との媒介契約は3種類ありますが、一社との契約を結ぶ【専任媒介契約】か【専属媒介契約】を選んだほうが良いと思われます。

もちろん不動産会社との比較検討はしたほうがいいです。信頼できる不動産会社を探していきましょう。

購入のおおまかな流れ

新居の購入はこのような流れになります。

  1. 不動産会社へ申し込みする
  2. 物件の見学をする
  3. 売買条件などの交渉スタート
  4. 条件に納得できたら売買契約の締結 手付金を払う
  5. 住宅ローンを組む
  6. 残りの代金を支払う
  7. 物件の引渡
  8. 引っ越し・入居する

売却と購入はそれぞれ違う手続きですが、複雑化させないためにも同一の不動産会社を使うほうがいいでしょう。

同時に売却と購入をおこなうこともできますが、大変なようなであれば前述のように売却と購入のどちらかを先行し、片付いたらもう一方をすると体力的には楽かもしれません。

売却の際には一括査定サイトを使うのが便利

この記事で述べてきた通り、住み替えの際には現在の住まいを確実に売却することが重要になってきます。つまり、仲介を依頼する不動産会社の売却力がポイントになってくるということです。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

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業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

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大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
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  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
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利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
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運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

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  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
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運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
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運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
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  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
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運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

最後に今回の内容についてまとめました。

  1. 持ち家の売却と新居の購入のどちらを先行させるかによって知っておくべきことが変わる。
  2. 買い先行だと、ゆっくり新居を探すことができる反面、持ち家の売却が後なので資金調達に困ったり、売却できなかったときどうするのかという問題がある。
  3. 頭金の資金の調達が難しい場合はつなぎローンが使える。
  4. 売り先行だと、確実に売却代金を確保してから新居を探すので、資金の面で計画を立てやすい。持ち家を売却したときに新居の購入がまだ済んでいない状態なので、代わりの住居を探す必要がある。
  5. 持ち家にまだ住宅ローンの残債がある場合でも買い替えローンを使えば旧宅の残債をひとまず完済することができるので二重ローンを回避することができる。

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