不動産売却

土地売却で所得があれば確定申告を!譲渡所得の計算と申告に必要なこと

土地売却で所得があった際には確定申告をしなければなりません。

日本のサラリーマン人口は5,400万人ほどと言われますが、確定申告という言葉はだれもが聞いたことがあるかと思います。年末になるとプロ野球選手が確定申告のPR活動している様子からも伺えるように、個人事業主がおこなうイメージを持っている人も多いのではないでしょうか。

土地売却においては所得があったとき(≒利益があったとき)に確定申告をする必要があるのですが、どのように申告をすれば良いのでしょうか??

この記事では、土地を売却したときに利益がある場合の確定申告についてお話させていただきます。譲渡所得の計算から確定申告につながるまでのことを確認いたしましょう。

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土地売却における確定申告をするケースは2種類!

土地の売却をした結果確定申告をする状況というのは2つあります。1つは前述の通り、売却によって所得≒利益があった場合。もうひとつは売却によって損失があった場合です。

利益のことを譲渡所得言い、損失のことを譲渡損失と言います。今回は譲渡所得の確定申告のみお伝えさせていただきます。

 譲渡所得がある場合

確定申告は所得があるときにおこなうものとご説明いたしました。それでは土地を売却したとき、なにを「所得≒利益」と呼ぶのかですが、まずは土地売却における【所得】についてかんたんにご説明いたします。

 所得とは

土地売却では所得のことを「譲渡所得」と呼び、この譲渡所得は土地を売却して得た金額(=売却価額)から売り主が土地を購入したときや、それによって課された税金などの金額(=取得費)、売却するときにかけた登記費用や仲介手数料などの金額(売却費)を引いた価額のことです。

式にすると下記のようになります。

譲渡所得=売却価額-(取得費+売却費)

冒頭でご説明させて頂きましたように、この時点で取得費と売却費の合計が売却価額以上の結果になってしまうと、所得はなかったということなので確定申告をする必要がありません。

この譲渡所得については「譲渡所得の課税額の算出方法」で計算していきます。

譲渡所得の課税額の算出方法

譲渡所得の課税額ってどのようにだされるのかがわからなければ始まりません。こちらではどのようにして譲渡所得を算出するのかをご説明します。

下記の流れを御覧ください。

STEP:1 課税譲渡所得金額を算出する
STEP:2 税率を算出する
STEP:3 譲渡所得の税額を算出する

最終的に知りたいことは譲渡所得の税額です。そのために課税譲渡所得金額と税率を算出する必要があります。

譲渡所得の税額の計算は納税者ご自身ですることになるのですが、税理士の方に依頼することで譲渡所得や譲渡所得の税額の算出を代行してもらえます。税額の計算などしたことがない方のほうが大半だと思われますので、お金はかかりますが専門家に依頼したほうが安心かと思われます。

課税譲渡所得金額を算出する | 譲渡所得税額はどのように算出されるのか

いわゆる利益のことを譲渡所得いいますが、この譲渡所得からはいくつかの特別控除によって税額を下げることができます。譲渡所得から特別控除を引いたものを課税譲渡所得金額と言います。

課税譲渡所得金額=譲渡所得-特別控除

特別控除には下記の6種類があります。

1.収用等により土地建物を売ったときの特例 5,000万円の特別控除と譲渡所得がなかったものとされる特例
2.居住用財産を譲渡した場合 3,000万円の特別控除
3.特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 2,000万円の特別控除
4.特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 1,500万円の特別控除
5.平成21年および平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 1,000万円の特別控除
6.農地保有の合理化などのために土地を売った場合 800万円の特別控除

こちらの記事にて各特別控除の詳しい説明が書いてありますので、ご確認いただければ幸いです。
参考:土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる6つの特別控除

税率を算出する | 譲渡所得税額はどのように算出されるのか

課税譲渡所得金額に乗算する要素である税率について考えましょう。

この税率は所得税と住民税のパーセンテージを合計したもので、すなわち課税所得の税額として同じタイミングで所得税と住民税が課されるのです。税率は異なり、また土地の所有期間の長さによってもそれぞれの税率は変化します。

 税率 所得税の税率 住民税の税率
短期譲渡所得(不動産の所有期間5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(不動産の所有期間5年を越える) 15% 5%

表の中の短期譲渡所得とはその土地の所有期間が5年以下のときの税率で、所得税であれば30%、住民税であれば9%です。長期譲渡所得とはその土地の所有期間が5年を越えるときの税率で、そのとき所得税は15%で、住民税は5%です。

復興所得税 | 所得額の2.1%を税率にかける!

平成25年1月1日から平成49年12月31日まで復興所得税として先程の所得税の税率に所得額の2.1%が上乗せされます。2.1%上乗せされるのは所得額だけで住民税には変化はありません。

所得税×0.021+所得税

したがって以下のような税率になります。

税の種類 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

ゆえにこの復興所得税が有効な期間までは短期譲渡所得なら39.63%、長期譲渡所得なら20.315%を税率として使用することになります。

譲渡所得の税額を算出する | 譲渡所得税額はどのように算出されるのか

課税所得金額と税率が判ればあとは掛け算をするだけです。

譲渡所得の税額=課税所得金額×税率

もし譲渡所得金額が100万円だったときの税額はそれぞれ下記のようになります。

短期譲渡所得であれば100万×0.3963=39万6,300円

長期譲渡所得であれば100万×0.20315=20万3,150円

譲渡所得に対する確定申告で必要なこと

譲渡所得の税額がわかりましたら、次は確定申告を行います。

譲渡所得の確定申告の期限はいつ?

土地売却をした年の翌年2月16日から3月15日の間です。

確定申告の必要書類について | 確定申告はインターネット経由が手軽

まずは書類が必要です。確定申告書にはAとBという2種類の種類があるのですが、今回の土地売却においては申告書Bのほうを使うことになります。譲渡所得は分離課税方式といわれ、通常の所得とは区別して計算されます。

したがって分離課税用の第三表という書類も必要になります。また譲渡所得の計算をする書類もあり、それが譲渡所得の内訳書(確定進行書付表兼計算明細書)といわれるものです。具体的には下記を御覧ください。

申告に必要な書類

これらの書類は国税庁HP の確定申告のページにて用意されており、印刷して利用することもできますが、パソコンでインターネットを利用できる環境をお持ちであれば、同じく国税庁の確定申告書作成コーナーというインターネットサイトにおいて画面の支持に従いながら、書類の作成を行うことができます。

自動計算ですので、面倒な計算もご自身でおこなう必要もありません。この確定申告書作成コーナーで作った書類は、印刷して使うこともできますし、マイナンバーカードとICカードリーダを用意できればインターネットを通じ税務署へ申告することもできます。

なお、国税庁のHPから見ることからできる下記のPDFで譲渡所得における確定申告に関連する書類の書き方について詳しく知ることができます。

参考-平成28年分 譲渡所得の申告のしかた(記載例)

※書類に関しては、税務署や確定申告相談会場でも手に入れる事が可能です。

確定申告を自分で行うのが困難な場合

その場合は、税理士に確定申告を依頼すれば代行してもらえます。費用に関しては5万円から10万円ほどのところが多いようですが、それで手間が省けるのであれば、依頼する意味は大きいのではないでしょうか?

まとめ

確定申告ではまず譲渡所得があるかないかがまず大切ですが、特別控除によって利益が生じないことも多いです。

とはいえ確定申告をしないとペナルティがありますので、土地を売却したら所得があるかないかはしっかり確認したほうがいいかもしれません。

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