土地売却で所得があった際には確定申告をしなければなりません。

日本のサラリーマン人口は5,400万人ほどと言われますが、確定申告という言葉はだれもが聞いたことがあるかと思います。年末になるとプロ野球選手が確定申告のPR活動している様子からも伺えるように、個人事業主がおこなうイメージを持っている人も多いのではないでしょうか。

土地売却においては所得があったとき(≒利益があったとき)に確定申告をする必要があるのですが、どのように申告をすれば良いのでしょうか??

この記事では、土地を売却したときに利益がある場合の確定申告についてお話させていただきます。譲渡所得の計算から確定申告につながるまでのことを確認いたしましょう。

【関連記事】
田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?
土地を売る時の注意点|相場を知る方法と高く売るためのポイントまとめ
土地を売却したときに消費税はかかる?不動産売却に課される税の種類

売れない土地
売却できる不動産会社
見つかります。

1,700社以上から最大6社に同時に査定依頼・比較が可能
▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

土地売却における確定申告をするケースは2種類!

土地の売却をした結果確定申告をする状況というのは2つあります。1つは前述の通り、売却によって所得≒利益があった場合。もうひとつは売却によって損失があった場合です。

利益のことを譲渡所得と言い、損失のことを譲渡損失と言います。今回は譲渡所得の確定申告のみお伝えさせていただきます。

 譲渡所得がある場合

確定申告は所得があるときにおこなうものとご説明いたしました。それでは土地を売却したとき、なにを「所得≒利益」と呼ぶのかですが、まずは土地売却における【所得】についてかんたんにご説明いたします。

 所得とは

土地売却では所得のことを「譲渡所得と呼び、この譲渡所得は土地を売却して得た金額(=売却価額)から売り主が土地を購入したときや、それによって課された税金などの金額(=取得費)、売却するときにかけた登記費用や仲介手数料などの金額(売却費)を引いた価額のことです。

式にすると下記のようになります。

譲渡所得=売却価額-(取得費+売却費)

冒頭でご説明させて頂きましたように、この時点で取得費と売却費の合計が売却価額以上の結果になってしまうと、所得はなかったということなので確定申告をする必要がありません。

この譲渡所得については「譲渡所得の課税額の算出方法」で計算していきます。

譲渡所得の課税額の算出方法

譲渡所得の課税額ってどのようにだされるのかがわからなければ始まりません。こちらではどのようにして譲渡所得を算出するのかをご説明します。

下記の流れを御覧ください。

STEP:1 課税譲渡所得金額を算出する
STEP:2 税率を算出する
STEP:3 譲渡所得の税額を算出する

最終的に知りたいことは譲渡所得の税額です。そのために課税譲渡所得金額税率を算出する必要があります。

譲渡所得の税額の計算は納税者ご自身ですることになるのですが、税理士の方に依頼することで譲渡所得や譲渡所得の税額の算出を代行してもらえます。税額の計算などしたことがない方のほうが大半だと思われますので、お金はかかりますが専門家に依頼したほうが安心かと思われます。

課税譲渡所得金額を算出する | 譲渡所得税額はどのように算出されるのか

いわゆる利益のことを譲渡所得といいますが、この譲渡所得からはいくつかの特別控除によって税額を下げることができます。譲渡所得から特別控除を引いたものを課税譲渡所得金額と言います。

課税譲渡所得金額=譲渡所得-特別控除

特別控除には下記の6種類があります。

1.収用等により土地建物を売ったときの特例 5,000万円の特別控除と譲渡所得がなかったものとされる特例
2.居住用財産を譲渡した場合 3,000万円の特別控除
3.特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 2,000万円の特別控除
4.特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 1,500万円の特別控除
5.平成21年および平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 1,000万円の特別控除
6.農地保有の合理化などのために土地を売った場合 800万円の特別控除

こちらの記事にて各特別控除の詳しい説明が書いてありますので、ご確認いただければ幸いです。
参考:土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる6つの特別控除

税率を算出する | 譲渡所得税額はどのように算出されるのか

課税譲渡所得金額に乗算する要素である税率について考えましょう。

この税率は所得税と住民税のパーセンテージを合計したもので、すなわち課税所得の税額として同じタイミングで所得税と住民税が課されるのです。税率は異なり、また土地の所有期間の長さによってもそれぞれの税率は変化します。

 税率 所得税の税率 住民税の税率
短期譲渡所得(不動産の所有期間5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(不動産の所有期間5年を越える) 15% 5%

表の中の短期譲渡所得とはその土地の所有期間が5年以下のときの税率で、所得税であれば30%、住民税であれば9%です。長期譲渡所得とはその土地の所有期間が5年を越えるときの税率で、そのとき所得税は15%で、住民税は5%です。

復興所得税 | 所得額の2.1%を税率にかける!

平成25年1月1日から平成49年12月31日まで復興所得税として先程の所得税の税率に所得額の2.1%が上乗せされます。2.1%上乗せされるのは所得額だけで住民税には変化はありません。

所得税×0.021+所得税

したがって以下のような税率になります。

税の種類 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

ゆえにこの復興所得税が有効な期間までは短期譲渡所得なら39.63%、長期譲渡所得なら20.315%を税率として使用することになります。

譲渡所得の税額を算出する | 譲渡所得税額はどのように算出されるのか

課税所得金額と税率が判ればあとは掛け算をするだけです。

譲渡所得の税額=課税所得金額×税率

もし譲渡所得金額が100万円だったときの税額はそれぞれ下記のようになります。

短期譲渡所得であれば100万×0.3963=39万6,300円

長期譲渡所得であれば100万×0.20315=20万3,150円

譲渡所得に対する確定申告で必要なこと

譲渡所得の税額がわかりましたら、次は確定申告を行います。

譲渡所得の確定申告の期限はいつ?

土地売却をした年の翌年2月16日から3月15日の間です。

確定申告の必要書類について | 確定申告はインターネット経由が手軽

まずは書類が必要です。確定申告書にはAとBという2種類の種類があるのですが、今回の土地売却においては申告書Bのほうを使うことになります。譲渡所得は分離課税方式といわれ、通常の所得とは区別して計算されます。

したがって分離課税用の第三表という書類も必要になります。また譲渡所得の計算をする書類もあり、それが譲渡所得の内訳書(確定進行書付表兼計算明細書)といわれるものです。具体的には下記を御覧ください。

申告に必要な書類

これらの書類は国税庁HP の確定申告のページにて用意されており、印刷して利用することもできますが、パソコンでインターネットを利用できる環境をお持ちであれば、同じく国税庁の確定申告書作成コーナーというインターネットサイトにおいて画面の支持に従いながら、書類の作成を行うことができます。

自動計算ですので、面倒な計算もご自身でおこなう必要もありません。この確定申告書作成コーナーで作った書類は、印刷して使うこともできますし、マイナンバーカードとICカードリーダを用意できればインターネットを通じ税務署へ申告することもできます。

なお、国税庁のHPから見ることからできる下記のPDFで譲渡所得における確定申告に関連する書類の書き方について詳しく知ることができます。

参考-平成28年分 譲渡所得の申告のしかた(記載例)

※書類に関しては、税務署や確定申告相談会場でも手に入れる事が可能です。

確定申告を自分で行うのが困難な場合

その場合は、税理士に確定申告を依頼すれば代行してもらえます。費用に関しては5万円から10万円ほどのところが多いようですが、それで手間が省けるのであれば、依頼する意味は大きいのではないでしょうか?

まとめ

確定申告ではまず譲渡所得があるかないかがまず大切ですが、特別控除によって利益が生じないことも多いです。

とはいえ確定申告をしないとペナルティがありますので、土地を売却したら所得があるかないかはしっかり確認したほうがいいかもしれません。

【関連記事】
田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?
土地を売る時の注意点|相場を知る方法と高く売るためのポイントまとめ
土地を売却したときに消費税はかかる?不動産売却に課される税の種類

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは
「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】
(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

売れない土地
売却できる不動産会社
見つかります。

1,700社以上から最大6社に同時に査定依頼・比較が可能
▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します