住宅ローンの返済が滞ると裁判所からの警告後に住宅が強制的に競売にかけられ売上金がローンの返済に充てられますが、その前に自分の意志で売却を申請する任意売却を行えば競売よりも有利な条件で住宅売却を行えます。

当記事では両者の違いや任意売却を実行するための注意点と流れについてご紹介しますので、住宅ローンの返済で悩んでいる場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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任意売却と競売の違い

住宅ローンが払えなくなった場合は住宅を売却してローンの返済に充てることになりますが、その際に自分から不動産会社に依頼をして自発的に実行する売却法が任意売却、裁判所から強制的に執行される売却法が競売です。

ローン滞納を放置していると、債権者が裁判所に債権回収を依頼し住宅が強制的に競売にかけられることになりますが、任意売却は自己申告によりその住宅売却を少しでも有利な条件にできる、いわゆる債務者の救済措置だと言えるでしょう。

  任意売却 競売
住宅売却価格 一般相場に近い価格 一般相場の5~7割の価格
売却後の残額返済方法 相談で分割の可能性あり 一括
個人情報 情報開示なし 広告で世間に開示される
引っ越し代 支給される可能性あり 高確率で自主負担
売却タイミング 交渉が可能 裁判所からの指定日

こうしてパッと違いを見比べてみるだけでも任意売却が競売よりも有利な売却方法であることがお分かり頂けるかと思います。

任意売却は債権者と債務者の間に不動産会社(任意売却サービス業者)が仲介して売却の交渉と手続きを得る売却法なので、一方的に売却される競売と違い好条件である程度の融通が利くようになっているのです。

任意売却のメリット

金銭面の負担が軽くなる

競売は明け渡し日になるまで内部詳細の確認ができないなど購入者にとって不安要素が多いため住宅の売却額は安くなりやすいですが、任意売却は不動産会社を通して正式に売却をするので一般相場に近く価格で売却ができます。

当然なるべく高値で売却した方がローンの残債も少なりますし、場合によっては残債なくローンを全て返済できてしまうケースもあると言われています。

また任意売却は必ず住居売却後の残債を一括返済しなければならない競売と違い、交渉しだいで残債を分割支払いにすることも可能です。

周囲にローン滞納がバレにくい

住宅が競売にかけられると裁判所が住宅を競売対象物件として住所と共に公開してしまうため、もし知人がそれを見たらローン滞納をしていることがすぐに知られてしまいます。

競売物件は内部の確認ができないので、入札期間に一般人や業者の人が周囲の観察や聞き込みにくることが多く、それが原因で近所の人や会社にまで競売の噂が広がってしまうケースが多いそうです…。

ただ任意売却の場合だと不動産会社を通して正式に売却としての名目でしか公開されないため、周囲に他者がうろつくことなく売却の理由も断定できないので競売よりも周囲にローン滞納を知られるリスクを確実に小さくできるでしょう。

引っ越しの準備を整えやすい

競売では落札後に裁判所から一方的に指定された日にちまでに必ず退去しなければいけませんが、任意売却なら不動産会社の交渉によりある程度は希望に沿った退去日を設定することが可能です。

さらに交渉しだいでは債権者より引っ越し代(相場は10~30万円)を賄ってもらえる場合もあるので、競売よりも引っ越しの負担を小さくできます。

任意売却を行う際の注意点

必ず実行されるとは限らない

任意売却には債権者の同意が必要なため、債権者と交渉しても同意が得られなければ任意売却を行えません。(債権者との交渉は任意売却の手続きを依頼して不動産会社の人が行います)

契約書に任意売却を認めないと記載しあらかじめ拒否するスタンスを取っている債権者もいるので、そのような場合はいくら交渉しても任意売却を実行するのは難しいでしょう…。

また、任意売却が認められても住宅の買い取り主が決まらないと裁判所が競売を進めてしまうため、先に競売の方で買い取り主が決まってしまえば、当然そのまま売却が行われてしまいます。

依頼する業者選びは慎重に

任意売却の経験が少ない不動産会社に依頼をすると交渉で希望に沿った条件で話が進まなかったり、段取りと要領が悪くなかなか物件が売れずに最悪の場合は競売までに任意売却が間に合わない危険もあります。

任意売却は基本的に債権者との交渉しだいで条件が決まるので、最初から「必ずできます!」など根拠がない主張をする業者にお願いするのは避けた方が賢明かもしれません。

業者選びは質問内容にもちゃんと根拠を持った回答をしてくれ、不動産会社でもなるべく任意売却を専門に扱っているところへの依頼をおすすめします。

任意売却はいつまで間に合う?

法律上は、任意売却は競売で入札が決定するまでなら何時でも申請可能ですが、現実的には申請が遅くなり過ぎると債権者が任意売却を拒否したり、物件の売却が間に合わず競売売却になってしまうので注意が必要です。

  1. ローンの滞納
  2. 督促が届く
  3. 期限の利益喪失の通知が届く
  4. 代位弁済通知が届く
  5. 不動産差し押さえ通知が届く
  6. 競売開始決定通知が届く
  7. 落札者の決定

上はローン滞納から競売までのざっくりとした流れですが、裁判所からの競売開始決定通知を受け取った時点では任意売却の申請は間に合う可能性はまだ高い段階です。

入札通知の受け取りの後でも債権者や利用する任意売却業者によっては間に合う場合もありますが、それ以降になると任意売却の実行は難しくなってしまうので、ローンの返済が無理だと分かった場合はなるべく早めに申請をするようにしましょう。

任意売却を行う流れ

  1. 任意売却業者への相談
  2. 物件の査定
  3. 業者と契約する
  4. 債権者との交渉
  5. 購入者の決定
  6. 債権者から同意を得る
  7. 売買契約を結ぶ
  8. 物件引き渡し・代金の決済

上は任意売却を行う際のおおまかな流れになります。

任意売却が成立するまでの期間は任意売却を申し込んだときの状況や債権者によって異なりますが、大体の目安は下記をご参考にください。

  • ローン滞納前:6~18ヵ月
  • 競売中の場合:1~3ヵ月
  • 代位弁済後:2~12ヵ月

基本的には期間を長く設けられるローン滞納前の申請が好条件の任意売却をできる可能性が高くなりますので、任意売却は可能な限り早めに申請することをおすすめします。

まとめ

ローン滞納で住宅売却をする場合は競売よりも任意売却を選択した方が間違いなくお得になります。

ただ待っているだけではどんどん不利な状況に陥ってしまうので、せっかくの救済措置は使えるのならば遠慮なく積極的に活用していきましょう。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

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ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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