不動産売却

不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点

不動産売却(ふどうさんばいきゃく)とは、不動産を売却して利益を得る行為のことですが、個人が売却するなら法律や税金、経費などの問題が付いて回るため、不動産会社の専門的なサポートを受けるのが望ましいと言えます。

不動産の売却は景気の影響などにも左右され、どのタイミングで売るべきなのかもわかりにくいという問題もありますが、できるだけ高額に不動産を売却することがメインの目的ではないでしょうか。

そこで今回は、そもそも不動産売却がどのような手順で進んで行くのかという点や、売却までのやっておくべき準備、そして、できるだけ高額に売却するためのポイントをご紹介して行きます。

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この記事の目次

不動産売却の全体像と流れ|購入と売却のどちらを優先すべきか

まずは、不動産売却の全体像を把握しておくことが大事になりますので、主な流れとして、下記のような流れで進んで行くことを覚えておきましょう。

不動産売却の主な流れ

上図のように、まずは不動産価格の相場から確認をして行くことになります。

順番 内容 具体例
不動産の相場を知る まずは不動産の価格がどう決まって行くのかを氏知っておくのが大事。
不動産会社を選ぶ 不動産会社へ査定を出して、実際の価格を査定してもらう。
不動産会社との契約 契約方法には3種類あり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約から選択。詳しくは後述の「不動産会社と媒介契約を結ぶ」をごらんください。
購入者を探す 購入希望者を探すために広告を掲載。
購入希望者との交渉 購入希望者と「引き渡し日」「売却価格」「支払い方法」などを交渉する。
売買契約の締結 契約には「印紙税」がかかるので、事前に確認しておくのが望ましい。
物件の引き渡し 引き渡しの際には所有権移転登記手続きをするため法務局にいき、売却で利益が出れば譲渡所得税が課税される。

簡単ですが、不動産売却の全体像を把握しておくことで、今後どのような手続きが発生するのかの予測がたちます。詳しくは「不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣」で解説したいますので、参考にして頂ければ幸いです。

売却を優先する場合

不動産を売却する以上、今住んでいる場所からの引越しなどが検討される点と、住んでいなくてもいつ売るべきかという問題が挙げられると思いますが、いずれにしても

  1. 現在の売却価格をある程度決めて
  2. 売却価格を踏まえた新居の購入を検討する

という流れの方が、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却を優先すると一時的な仮住まいの場所が用意できない可能性もありますので、こういったリスクは想定しておく必要がありますね。

購入を優先する場合

先に新居の購入をしておけば、住み替え時の心配も少なく、じっくり売却の手続きをすることができるメリットはあります。ただ、売却代金を新居購入に充てようとしているのであれば、資金計画に無理が生じる可能性もあります。

万が一、売却価格がかなり低いとなれば、住宅ローンの残債が残ったり、購入を断念しなければいけないといったリスクは大きいので、慎重に進める必要はありそうです。

不動産を売却する際の相場を調べるには?

では、流れがわかったところで、実際に売却価格の相場を確認するには何をどうすれば良いのでしょうか。不動産の相場を知るための方法はいくつかあり、

  1. 不動産の価値(評価額)を測る
    • 「公示価格」「路線価」「相続税評価」などを調べて厳密に計算する
    • 「固定資産税納税通知書」をみて不動産の価値を推測する
    • 不動産が存在する地区の市区町村役所で評価証明書を取得する
    • 路線価をもとに細かい計算をする方法
  2. 国土交通省の『不動産取引価格情報』で調べる
  3. 『レインズマーケットインフォメーション』で調べる

という大きく分けると3つの方法があります。「1」の計算はかなり難しく複雑になりオススメはできませんので、ここでは『不動産取引価格情報』と『レインズマーケットインフォメーション』についてご紹介していきます。

国土交通省の不動産取引価格情報を使う

これは国土交通省が提供するシステムで、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を調べることができます。

取引価格情報は、国土交通省が不動産の取引当事者を対象に実施したアンケート調査の結果などをもとに、物件が容易に特定できないように加工した上で四半期(3ヶ月)ごとに公表するものです。なお、公表する価格は、数値の丸め以外は一切補正を行っておりません。

引用元:国土交通省|土地総合情報システム

例えば、「中古マンション」「東京都」「新宿」「歌舞伎町」と検索をかけると、下記のような画面で、マンションの取引総額を確認することができます。

参考:国土交通省|土地総合情報システム

表:上図の抜粋

価格 間取り 面積 用途 築年数 構造 取引時期
3,500万円 オープンフロア 40m² 店舗 昭和55年 SRC H28/04-06月
3,000万円 1LDK 35m² 住宅 平成15年 SRC H28/10-12月
1,300万円 1K 15m² 住宅 昭和58年 SRC H28/10-12月
750万円 1R 15m² 住宅 昭和56年 SRC H28/07-09月
2,700万円 1LDK 45m² 住宅 昭和55年 SRC H28/07-09月
1,200万円 1K 15m² 住宅 昭和58年 SRC H28/04-06月
1,900万円 2DK 35m² 住宅 昭和53年 SRC H28/04-06月

参考:国土交通省|土地総合情報システム

検索条件には「宅地」「土地」「土地と建物」もありますので、自分の売りたい不動産の種類に合わせて利用頂ければと思います。

『レインズマーケットインフォメーション』を利用する

『レインズマーケットインフォメーション』は、不動産取引情報を提供しているサイトで、不動産流通機構が運営しており、実際に売買された物件の情報を調べることができます。

直近の2年間について、平均成約価格や間取り別販売件数も閲覧できるため、価格動向から売り時を探ることができるのも特徴です。

参考:レインズマーケットインフォメーション

不動産売却における2つの査定方法|机上査定と訪問査定とは

不動産の査定は一括査定サイト経由で依頼するのが一般的になってきています。そこで申し込みをする際には、「机上査定」か「訪問査定」のいずれかを選ぶことができます。

  • 机上査定:必要最低限の情報で概算を行う査定方法
  • 訪問査定:資料や役所との確認や実際に現地調査して行う査定方法

机上査定と訪問査定のメリット・デメリット

査定方法 メリット デメリット
机上査定 ・オンライン完結なのですぐに結果が出る
・必要書類などを集める手間がない・無料で利用できる
・地域対応の不動産会社が探せる
・各一括査定サイトで価格がばらける
・正確な価格を出せない
・全ての不動産会社が登録しているわけではない
・査定額=売却額というわけではない
訪問査定 ・本当の価値に見合った価格がだせる ・時間がかかる
・査定に立ち会わないといけない
・査定員の主観が入る可能性がある
・家の中を綺麗にしておかないといけない
・周辺の方に不動産を売却することがしられてしまう

机上査定でも結局は訪問してもらうことになる

不動産という大金が動くものの取引なので、机上査定だけで仲介してもらう不動産会社を選ぶのは危険です。机上査定は相場をつかみ、不動産会社をふるいにかけるのに便利ですが、最終的には気になる会社に訪問査定をしてもらい、契約する会社を決めることになるでしょう。

不動産会社に売却を依頼するまでの流れと媒介契約の選び方

次に、不動産売却をする為に実際に不動産会社に査定依頼をするときのポイントについて解説していきます。

まずは一括査定で複数の不動産会社に依頼する

まずは一括査定をしてみましょう。一括査定については記事の後半で詳しく紹介しますが、簡単に言うとネット上で複数の会社に同時に査定依頼できるサービスのことです。

査定依頼後は、不動産会社から連絡が来ますので、実際に査定の対応をしていくことになります。具体的にどういったポイントを押さえておけば良いかは、次項を確認してください。

査定時までに用意しておく必要書類

身分証明書
  • 身分証明書(免許証など)
  • 実印
  • 印鑑証明書:発行から3か月以内
  • 住民票:発行から3か月以内(現住所と登記上の住所が異なる場合のみ)
不動産を査定する上で必要な書類
  • 土地側面図・境界確認書類
  • 地積測量図
  • 建物図面
  • 建築設計図書・工事記録書
  • 住宅性能評価書
  • 地震に関する書類
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書 など

上記の3つの書類の提出を求められることがあります。
参考:不動産売却における必要書類と書類を揃える上での注意点

不動産会社の特徴を調べておく

不動産会社にも特徴がいろいろあり、多くの支店を構える大きな不動産会社もあれば、お付き合いなどで成り立つ地域密着型、遠隔地でも取引できる会社があります。

一概にどの不動産会社が良い悪いとは言えないので、会社の規模が大きいからという理由で選ぶのは辞めた方が無難です。ネット社会ですので、近隣の評判を調べるのも良いですし、不動産会社の担当者とコミュニケーションを測ってみて、最終的に納得した会社を選ぶのが大事ですね。

信頼できる不動産会社を選ぶ

売却行為を依頼した際に不動産会社がやってくれることとしては、

  • 価格の査定
  • 売り出し価格の決定
  • 物件調査
  • 購入希望者の探索
  • 購入希望者との交渉
  • 契約手続き
  • 引き渡し手続きなど

一通りのサポートしてくれますが、できるだけ信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

信頼できる不動産会社の判断ポイント

  • 提示した査定金額に明確な根拠を説明してくれる
  • 適切な理由のある売却価格を提案してくれる
  • 仲介手数料など媒介契約時におけるデメリット面もきちんと伝えてくれる
  • 媒介契約後も物件状況などの情報を定期的に報告してくれる

などが考えられます。単純に高い売り出し価格で応じてくれるだけでなく、根拠の説明や不動産側の営業活動報告など丁寧な対応が信頼できる点になるでしょう。詳しくは「信頼できる不動産会社を選ぶ為にこれだけは確認すべき7つの項目」をご覧ください。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

冒頭で、媒介契約には3種類あるとお伝えしましたが、ここで各契約の特徴をおさらいしておきましょう。それぞれの違いは、仲介を依頼できる不動産会社の数と、依頼主である売主が買主を見つけることが許されているかどうかですね。

専属専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約であり、依頼主自身で買主を探すことができなくなります。
専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約になりますが、依頼主自身で買主を探す自己発見取引が可能になります。
一般媒介契約 2社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約形式です。依頼主自身による自己発見取引も認められています。

参考:不動産仲介における媒介契約の種類と特徴

各媒介契約内容の比較 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他者の重複仲介 不可 不可 可能
不動産会社への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
契約有効期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 期間制限なし
依頼主(売主)への
報告義務
1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし

参考:「土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

おすすめは専任媒介契約か専属専任媒介契約と言われている

一般媒介契約では依頼主への報告義務はなく、不動産仲介会社にとっては契約が取れない可能性が高いため、あまり本気になって動いてくれない可能性もあるというのが世間の常識です。

したがって、基本的には売買の手続きを1社に委ねる専任媒介契約(または専属専任媒介契約)にした方が良いという意見が多く出回っています。もちろん専任媒介契約であれば買い手も一緒に探してくれますので、売る側としては楽なのは確かです。

しかし、不動産仲介業には裏側もあることを知っておく必要があるでしょう。

詳しくは「不動産会社と媒介契約を結ぶ際に知っておくべき裏事情」で解説していきますが、まずは不動産会社に支払う手数料について知っておきましょう。

不動産売却にかかる手数料とその他の費用

不動産の売却の費用では、まず不動産会社への仲介手数料がかかります。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

仮に、不動産の売却価格が3,000万円だった場合、最大で(3,000万円×3%+6万円)×1.08(消費税込み)=972,000円の仲介手数料が発生します。

この他にも・・・

  • ローンの返済と返済に伴う手数料
  • 抵当権抹消登記費用
  • 売買契約書の印紙税
  • 不動産譲渡所得税
  • 引越し費用
  • リフォーム・クリーニング費用
  • 土地境界確定測量費用 など

がかかってきますが、ローンの返済が残っている場合とそうでない場合で見てみましょう。

  • 購入時の価格:5,000万円
  • 売却価格:4,000万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:600万円

ローンの返済がある場合

  • ローンの残高:800万円
  • 返済事務手数料:4,000円
  • 登録免許税:2,000円
  • 司法書士への報酬金:1万円

上記の条件の場合、売却主が負担する手数料・費用の総額は、

仲介手数料 126万円
返済額 800万円
売買契約書の印紙税 1万円
登録免許税 2,000円
返済事務手数料+消費税 4,000円×1.08
司法書士への報酬金+消費税 1万円×1.08
引越し費用 10万円×1.08
リフォーム代 600万円×1.08
合計 15,875,120円

上記の一覧の金額の合計額であり、15,875,120円になります。

ローンの返済がない場合

仲介手数料126万円+売買契約書の印紙税1万円
+(引越し費用10万円+リフォーム代600万円)×1.08(消費税込)
=7,858,000円

参考:不動産売却に必要な手数料と費用の知識と安く抑える方法

【関連記事】
不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に知っておくべき裏事情

専任媒介契約をもう一度確認しておくと、その業者に一定期間、独占的に販売代理人を任せる契約のことを指しますが、不動産会社は必ず「一般」ではなく「専任」を求めてきます。それはなぜでしょうか?

不動産会社が専任媒介契約を求める理由|双方代理が使えるから

売主であるあなたには「一般」か「専任」を選ぶ権利がありますが、多くの人が専任を選ぶ理由として、

  • 一般媒介契約だと力を入れてもらえない
  • 責任を持って売ってもらえない

などがあり、売れる可能性や価格が下がることが予想されるというのが大きな理由です。不動産会社としても「専任ならチラシなどの経費もかけられるから売りやすい」と持ちかけてくるでしょう。それこそが彼らの狙いです。

双方代理(そうほうだいり)とは、売主の代理人が、自ら買い主を見つける行為のことで、別段珍しい行為ではないのですが、仲介会社が買い主を見つけてくることで、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得られるというのが旨味です。

ここまではあまり問題がないように感じますが、ここからが仲介会社の悪い側面です。

「囲い込み」という悪しき習慣

専任媒介契約を結ぶとレインズ(REINS)という「不動産指定流通機構」に登録する必要があり、これは不動産取引の透明性や公正性などを図る目的で、登録が必ず義務付けられたものです。これによって、買い手側も売りに出されている不動産を確認することができるようになります。

ここで、仲介会社は買い手も自分で見つけて仲介手数料を取りたいが為に、双方代理店になりたがるわけですが、他者の仲介会社が買いたいと言ってきた時に、「今その物件は予約が入っていて紹介できない」と言って断ってしまうケースがあり、自分で見つけてきた買い主に物件を紹介することで、買主からも仲介手数料を取ろうとします。

この虚偽の報告をすることを「囲い込み」と言い、民法上・宅建業法違反になり罰則の対象になります。

(業務に関する禁止事項)
第四十七条  宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

一  宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

引用:宅地建物取引業法

 

第八十条  第四十七条の規定に違反して同条第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の懲役若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

引用:宅地建物取引業法

囲い込みの被害に遭った例

匿名太郎さんは8,100万円で自宅を売りに出したところ、2ヶ月後に某不動産会社の担当者から、6,800万円ならすぐに買いたいという相手がいるという打診を受けました。

1,300万円も値引きして売られるかもしれないことに最初は怒りを覚えていましたが、専任媒介契約をした不動産の担当者も「必ずその値段で売れる」とは言っていない以上契約違反にはなりません

ただ、匿名太郎の知らないところで紹介を断っていたのは事実だったようですが、本人は知らない為、2ヶ月経って8,100万円で売れなかったという事実を受け入れ、6,800万円で売ることになりました。

この時の不動産会社の利益は、6,800万円×3%= 204万円×2=408万円です。8,100万円で売った場合の匿名太郎からもらえる手数料は243万円ですので、165万円もの増収になった計算になります。

つまり、値段を下げてでも「双方代理」を選んだ方が、不動産会社も儲かる仕組みなっているということが確認できたと思います。

しかし、双方代理は法律で禁止されていますので、こう行った行為を行う不動産会社には当たりたくないものです。ではどうやって信頼できる不動産会社を選べば良いのかを、次項で説明していきます。

信頼できる不動産会社を選ぶ為にこれだけは確認すべき10の項目

1:希望を聞いてもらえるか

売却時期や希望価格など、希望条件を明確に伝えることが重要です。もしかしたら希望する価格での売却が不可能な場合もありますので、十分に協議した上で、最終的な条件を決定しましょう。

2:仲介内容を確認する

不動産会社の仲介内容を再度確認することもポイントです。安易に進めると、あると思っていたサービスが受けられない危険性もあります。

  • 販売内容の確認
  • 報告の義務や頻度
  • 交渉の範囲 など

3:契約書の内容

仲介不動産会社には契約書の締結が義務付けられていますが、内容をよく読んでおかないと思わぬ落とし穴があったりします。

【事案 10】不動産仲介に係る説明違反に関する紛争

1.事案の概要

<申請人の主張>

平成 23 年 12 月、静かな環境だと相手方から勧められ、両隣に住宅が建つ前提で、相手方が仲介の広告をしている 8 区画ある分譲地のうち、1 区画(約 115 平米)の売買契約を相手方を仲介業者にして締結した(以下、「本件売買契約」という。)。

ところが、本件売買契約の締結の 2 週間後、相手方より、角地を含む西側隣接地 3 区画(約360 平米)を一括で購入したいという人が現れたと聞いた。アパートやマンションが建つ可能性を危惧し、購入目的を確認するよう求めたところ、「購入者の娘の住宅を建てるためであると確認している」との回答があった。

その後、相手方は、西側隣接地の購入目的が店舗建設であることを知ったにもかかわらず、これを直ちに当方に知らせなかった。もし、本件売買契約の売買代金決済日前に店舗が隣接地に建つ計画を知っていれば手付金を放棄し、解除していた。

相手方の営業所長は、管理不行き届きを認めながら、仲介手数料(約 120 万円)の返金に応じない。

引用元:国民生活センター

4:仲介手数料の確認

不動産の仲介には仲介手数料が設けられており、買い手との売買契約が成立したこと際に発生します。他にも土地境界確定測量費用というのが発生しますから、これから不動産売却を行う方は、どれくらいの税金が発生するのか事前に計算しておくべきでしょう。

詳しくは後述の「不動産売却にかかる手数料とその他の費用」をご確認ください。

5:相続不動産の売却についての知識があるか

相続で得た不動産を売りに出す場合、通常多額の税金が発生する可能性があります。相続税の基礎控除内(3,000万円+相続人の数×600万円)であれば相続税はかかりませんが、相続税が発生してしまうような場面でも、少しの工夫で節税できたケースもありえます。

不動産会社を選ぶ場合、相続や税金の知識がある不動産会社かどうかも選ぶポイントになるでしょう。

6:引き渡す場合のリスクも教えてくれるか

不動産売買は「現況渡し」といって、所有権の転移と、引き渡しなどの義務が生じ、期日までに義務を果たさないと「債務不履行」として違約金などが発生する可能性があります。こういったリスクについても教えてくれる不動産会社は良いと言えますね。

7:購入者はどうやっては探すのか?

購入者がいないと売却もできませんので、売り出すときは購入者を探す必要がありますが、そういった場合は「購入検討者検索」という機能があります。

ただ、不動産仲介を依頼しておけば不動産会社の方がある程度サポートしてくれますので、そこまで心配はしなくても大丈夫ですが、「不動産会社と媒介契約を結ぶ際に知っておくべき裏事情」で述べたようなこともあるので、見当は慎重に行うべきでしょう。

【購入検討者情報】
▶︎三井のリハウス
▶︎東急リバブル

専任媒介の場合は報告義務がありますので、定期的に状況を確認して、どんな人から紹介が来ているのかを聞いてみましょう。もしはぐらかされるようであれば、変更を検討してもよいかもしれませんね。

8:短期間で条件の合った買主を探してくれる

不動産などの高額な財産を売ることは容易ではありません。短期間で買主探すには不動産情報を必要な相手に流してくれる不動産仲介会社に頼んだ方が効率的です。

9:契約者などの書類作成や手続きを対応してくれる

不動産売却の契約で作成する書類は専門的な知識が必要になるため、素人である売主や買主で用意するのは難しいと思われます。

書類に少しでも不備があると契約が成立せず、より手間が増えてしまうため、書類の手続きに慣れている不動産仲介会社に任せた方が良いでしょう。

【関連記事】
▶「土地売買契約書の書式例|売却時にチェックするべき記載事項まとめ
▶「不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

 10:契約時におけるトラブルの仲裁役になってくれる

また、不動産売買の契約では様々なトラブルが予測され、売主と買主の認識の違いによって以下のような点で争いになる可能性があります。

  • 土地の面積を算出する基準
  • 支払条件と支払期限
  • 売買後における不動産の不具合

客観的に正当性を判断できる不動産仲介会社がいることで不毛な争いを回避できます。
参考:不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

少しでも不動産を高く売却する際にできる5つの事

不動産の売却は自分で行うことも不可能ではありませんが、個人間の売却ではレインズが利用できない為、最もハードルの高い「購入希望者を探す」という問題が残ります。

その問題を解消するために不動産会社と媒介契約を結ぶのですが、できるだけ高く売るためには不動産会社をうまく使わないといけませんから、ここではその具体的なポイントをご紹介していきます。

よい業者よりもよい担当者を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶ為にこれだけは確認すべき7つの項目」では、どのような不動産会社が良いかを解説して来ましたが、どんな担当者なのかも重要な要素になります。

  1. 不動産業が5年以上の営業マンであること
  2. 宅建資格を持っていること
  3. 口が上手いだけの営業マンは避ける
  4. しつこい営業をかけてくるのもNG

この4要素を抑えておけばとりあえずは安心ですが、最後はあなたが納得して選べるかどうかですから、安易に決めず、コミュニケーションを取りながら決めていきましょう。

どの不動産を売るのが得意かを知っておく

ひとくちに不動産会社といっても種類があります。住宅系、事業用ビルやテナントなど、不動産が違えば欲しい人も売りたい人も売り方も変わってくるでしょう。ですので、「有名だから」「大手だから」という理由で選ばず、物件の売却経験などを加味しながら実績の高い不動産会社を選ぶのがコツです。

近所の不動産会社を選ぶのが良い

一般的な住宅やマンションの場合、購入する人の8割以上が2キロ圏内に住む「近所の人」という事実があります。これは販売の計画を立てる上で重要なデータですので、地元の情報に強く販売実績のある不動産会社を選ぶのが良いといえます。

参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

専任媒介契約はリスクもあるがそれでも選ぶべき

一般媒介契約の場合、売主が競合他社に複数依頼することを想定して余計なコストをかけたり、チラシの作成などはしません。一方、専任なら一定の予算をかけて売るための努力をしてくれますので、やはり本気度は違います。

もちろんこれまでご紹介したような「囲い込み」という問題もありますが、そう行った事情を理解しておけば対策も講じられることと思います。買主が見つかったからといって、必ず売らなければいけないわけではありませんので、希望条件を守っている限りは、大幅な値下げに会うことはないでしょう。

問題を隠さない

例えば、物件の見た目は良いけど修繕の必要があれば費用がかかりますので、買主は購入に二の足を踏むかもしれませんが、何よりその問題が隠されていると感じさせてしまう方が問題です。

問題は隠さず、細かいところまであらかじめ情報を開示しておくことで安心を与えることが大事なポイントでしょう。

物件の良い点はアピールしておく

基本ではありますが、もっとも効果の高いのはやはり物件の良い点をアピールすることです。住んでいても気がつかない点もあるかと思いますので、そういったことは不動産会社と話し合いながら探していくのがベターですね。

例えば多くなるのは「●●駅から歩いて●分」などですが、

  • 近くのコンビニ・スーパーまで歩いて●分
  • ●まで100m
  • 幼稚園まで徒歩5分
  • 花火が目の前で見える など

日常生活の中で最も利用頻度の高いものから考えていくと、案外アピールポイントはすぐに見つかるはずです。

【関連記事】
マンションを高く売却するコツ|売却の必要知識はこれを読めば大丈夫

不動産は一括査定サイトを使って賢く高く売却

この記事の前半でも何度か触れてきた「一括査定」について、詳しくご紹介します。

あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく見つけ、高値での売却を成功させるためにオススメなのが、「一括査定サイト」の利用です。

一括査定サイトってどんなもの?

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ一括査定イメージ

一括査定サイトはココが便利
  • 複数社の査定価格を比べることで、最高価格相場がつかめる
  • 複数社に依頼することで、自分の不動産を得意とする業者に出会える確率が高まる
  • 効率よく売却活動が進められるうえ、利用も無料

不動産の売却におすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営がしっかりしていて信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

  • すまいValue…業界を代表する大手ばかりが集まった、信頼感抜群のサイト
  • イエイ…地元密着系の不動産会社にも強いサイト。安心して利用できるサービスも充実
  • おうちダイレクト一括査定…新興サイトながら大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力

さらに、ご自身の住まいに合わせて、以下のように一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域
すまいValue

おうちダイレクト一括査定
すまいValue

イエイ
イエイ

すまいValue(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

不動産を売却して売却益が出た場合の税金に関して

不動産を売却した際、主に不動産譲渡所得税、売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登録免許税などの税金が発生します。

  • 不動産譲渡所得税:売却価格に課せられる税金
  • 売買契約書の印紙税:売買契約書を結んだ場合にかかる税金
  • 抵当権抹消の免許税:抵当権抹消登記の手続きをした場合の税金

税金の計算は複雑で、計算方法も理解しにくい部分が多いので、下記の記事を参考に、税金の計算方法などを確認しておきましょう。

税金の計算方法について

これから不動産売却を行う方は、どれくらいの税金が発生するのか事前に計算しておくことで、後の費用に備えることができますし、土地も建物も一般に高価なものですので、特別控除の存在と非課税枠は事前に把握しておくことをおすすめします。

住宅ローンの残債に関して

不動産(マンション、戸建)を売却する際に、住宅ローンの残債額が売却価額よりも大きい場合、通常の売却ではなく任意売却などを選択する必要がありますが、住宅ローンの返済が厳しいという理由でさっさと手放したいときや買い替えたいけど、売却するマンションの住宅ローンの残債の資金を集められないとき、それを打開する方法があります。

確定申告

不動産売却で不動産譲渡所得税が発生した場合、別途で確定申告によって税金を納めなければなりませんので、不動産売却する方を対象に、確定申告が必要になる要件、確定申告の方法、不動産譲渡所得税を安くするための方法についてまとめています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産売却を行う上で注意すべきポイントと、できるだけ高く売る方法について触れて来ましたが、今回の内容を参考に、スムーズな売却を行なっていただければと思います。

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