マンションを売却する際、どのような流れで進んでいくのでしょうか。この記事では相場調査や売却交渉など各段階をひとつずつ見ていきながら、売却の流れの中で大切なことをお伝えしていきます。マンション売却で必要になる書類についても触れていますので、是非参考にしてみてください。

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マンションを売却するときの流れ

マンション売却の流れは概ね下の図のように進みます。

  1. 相場調査
  2. 査定の依頼
  3. 仲介を不動産会社へ依頼
  4. 売却開始
  5. 売却交渉
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 引渡準備
  8. 引渡

相場調査

まずは売却したいマンションが概ねどのくらいの値段で売れそうかを調べましょう。売却する過程で不動産業者に査定してもらい、最終的にはご自身で売るかどうかを判断することになります。

所有するマンションの相場がいくらなのかを把握することで、後に査定を受けた際の妥当かどうかを判断する材料になります。

【関連記事】マンションを売却する際の相場とできるだけ高く売る7つのポイント

不動産業者に査定を依頼

査定の依頼は、一括査定サイト経由で行うのが効率がよく、各社の査定額も比較できるので便利です。一括査定サイトについて詳しくは記事後半で紹介していますので、参考にしてください。

実際の査定方法は2種類あります。不動産会社の担当者に現地を訪れてもらう訪問査定と、物件の過去の取引実績や市場の動向といった数字で判断する机上査定(簡易査定)があります。実際に部屋や周囲を見た上で査定を行う分、訪問査定のほうが机上査定より精度が高いです。

こちら下記のリンクもご覧いただけますと幸いです。

【関連記事】不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは

仲介を不動産会社へ依頼する

売却することを決めたら、不動産会社へ依頼しましょう。不動産会社との仲介契約のことを媒介契約と呼び、この契約は必ずおこなうものです。媒介契約には3種類あり、下記のとおりです。

  • 一般媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約

 一般媒介契約

一般媒介契約とは、売却依頼を複数の不動産会社にておこなえる契約で、不動産会社とは別に売主個人で契約を結ぶこともできます。

 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり依頼できる不動産は1社のみです。また、必ず不動産会社を通し売買契約を結ぶ必要があります。

 専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼できる不動産は1社のみ。専属専任媒介契約と異なり、個人で売買契約を結ぶこともできます。

 

どの媒介契約がご自身に合っているかをよく考えた上で契約を結びましょう。

参考:不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

売却開始

媒介契約を不動産会社と結んだらマンションの売却が開始されます。専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合、宅地宅物取引業法によりREINS(レインズ)というネットワークシステムに登録することになります。

このレインズは国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構が運営しているシステムで、登録すると全国の不動産会社へ売却したい不動産の物件情報が伝わります。レインズを利用するためには会員になる必要があり、会員として認められた不動産会社が購入希望者の意見を聞きつつ、このシステムを使用し希望に適う物件がないかを探すことになります。

ちなみに一般媒介契約でも任意でレインズに登録することができます。

参考リンク:REINS TOWER

売却交渉

購入を希望する人が不動産会社を仲介し、こちらのマンションを希望すれば売却のチャンスです。交渉しましょう。物件の状態や近隣の様子など良いところや悪いところも正直に話し、その上で売却価額や引渡をする日など条件を交渉しましょう。

交渉の段階では値下げ交渉も向こうからしてくるので、はじめは価額を高く設定した方がよいですし、どの程度がご自身にとって最低ラインの価額かを不動産会社の人に伝えておくことが大事です。

売買契約を結ぶ

交渉の結果、売主と購入希望者がその条件に納得できれば売買契約を締結します。その際に売買契約書を作成することが多いので、契約内容に関してはしっかりと目を通しましょう。

無事に契約が締結されると、手付金(てつけきん)といって契約が成立したことを意味する金銭が売主へ支払われます。この手付金の価額はどのくらいかというと、売却不動産の5%~10%ほどの金額とされていて、はっきりと何かルールで決まっているわけではありません。

なお、契約締結時に払うことになる手付金は契約をやっぱりやめたいとなったときの保証金としての役割が多いです。

引渡準備

ハウスクリーニング

マンションを買主へ渡すまでつまり決済の日までに、売主はその部屋から出ていかなければなりませんから、契約上必要であれば、その部屋をキレイにするためにハウスクリーニング業者にクリーニングを依頼するケースもあるでしょう。

だいたい1万5,000円から2万円ぐらいの価格で掃除をしてもらえますが、引渡の前にマンションの価額から申込金と手付金を引いた、残代金を受け取ることになります。金銭に関しては通常、銀行での振込になります。

抵当権抹消登記

住宅ローンの抵当権設定をしていたのであれば抵当権抹消登記をします。抵当権の抹消にかかる費用は1つの不動産につき1,000円です。もしこの時点で住宅ローンを完済できていないのであれば売却で得たお金を返済に充てることになります。

所有権移転登記

抵当権の他には所有権の移転登記をします。所有権の移転登記は売主から買主へ名義が移ったときにするもので、このとき登録免許税が課されます。この所有権の移転登記は第三者へ向けて、誰が所有者であるかを主張するための証拠です。

税金や管理費の精算

また、税金や管理費の精算をおこないます。引渡日から買主がそれらの負担をすることになりますが、一年単位で支払う税金に関して既に支払っている場合、日割りにより買主側が支払うべき金額がわかるようにしましょう。

お金を受取り、掃除をし、登記もしたのであればようやくマンションを引き渡すことになります。

引渡

部屋の鍵を買主へ渡し、引渡完了です。

売主側が用意する必要のある書類

マンションを売却する際に用意するものはなんでしょうか。下記を御覧ください。

本人確認書類関係 マンションに関する書類関係
パスポートや運転免許証など 登記済権利証及び登記識別情報
住民票及び戸籍の附票 登記事項証明書
実印及び印鑑登録証明書 維持費に関する書類
  管理規約及び使用細則
  固定資産税納税通知書
  課税明細書

これらはまず間違いなくマンション売却にて必要になってくる書類で、これら以外にも場合によっては求められる書類が存在しますが、上記の表も含め、なんの書類が必要かは媒介契約した不動産会社さんが教えてくれるはずなので、どれが必要かどうかを苦慮する必要はありません。

関連記事:不動産売却の必要書類をチェック!書類集めの注意点も確認しよう

マンションの売却がうまくいかない場合の対処法

売るのを止めてみる

ずっと売れ残っている場合印象が悪くなりやすいです。一度売るのを止めて、しばらくしたらもう一度売り出しましょう。

売却価額を見直す

前述したように購入希望者との交渉で価額が下がることが前提なので、売出しはじめたときの価額は高く設定してあるのが普通です。ただ、高い値段をつけた結果、交渉も来ないのであれば、はじめにつけた価額を下げて購入希望者を集めやすくした方がいいでしょう。

不動産会社を変更する

いつまで経っても売れないのであれば不動産会社にも問題があるかもしれません。他の不動産会社に変えて、改めて売り出しましょう。

ハウスクリーニングしていることをアピール

ハウスクリーニングをしているのであれば、せっかく業者に頼んで部屋を掃除したのですからハウスクリーニングが済んでいることを広告でアピールしましょう。

マンション売却の査定は一括査定サイトが便利

不動産業者に査定を依頼」でも触れた、一括査定サイトについてご紹介します。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報の保護も安心
  • 売却査定以外も活用相談など豊富なサービス
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

マンション売却後の流れに関する注意点

売却で利益が出たら確定申告が必要

マンションを含め、不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税という税金が課されることになります。この場合確定申告をおこなうことで納税をします。マイホームであれば3,000万円の特別控除を受けることでき、場合によっては利益が発生していながらも譲渡所得が非課税になることもあります。

不動産売却で利益を得た時の税金に関してはこちらの記事をご確認いただきますと幸いです。

関連記事:不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

売却後にトラブルが起きた場合

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言って不動産を売買した後、通常の注意の仕方で見つけられなかった欠陥があることを発見したときに売主が責任を取ることです。

【購入してから10年以内】かつ【買主がその欠陥を見つけてから1年以内】であれば損害賠償請求をおこなうことができ、また住むことができないレベルの瑕疵であれば、契約を取り消すこともできます。

とはいえ、中古マンションの場合、築年数が新築より高く、瑕疵があることも想定できるため、瑕疵担保責任を短くしたり免除したりするケースがあります。

売却後にキャンセルが出た場合

不動産売買ではいくつかの段階があることを説明させていただきましたが、なにかしらの事情でキャンセルをすることも当然あるのですが、キャンセル料が発生するかどうかはどの段階にいるかで変わります。

購入希望者が申し込みをしてから売買契約を結ぶ前であればどちらがキャンセルをしてもキャンセル代は発生しません。

売買契約が締結されたときは買主は売主へ手付金を渡しますが、この段階でキャンセルをしたい場合、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍の額を買主へ渡すことでキャンセルができます。

この手付金の倍額でのキャンセルができるのは履行の着手といって手付金以外の金銭を受け取ったり、買主から代金の提示がなされる前までであり、履行の着手以降は手付金による解除をすることができなくなります。

履行の着手後にキャンセルをしたい場合は、契約書に沿ってキャンセルをする必要があり、違約金を支払う形でおこないます。

まとめ

マンション売却の流れについてお話させていただきました。どんな書類が必要とか、どのような手はずなのかと悩んでしまうことは多いかと思いますが、いちばん重要なのは良き不動産会社に出会えるかどうかではないでしょうか。

もちろん不動産会社も営利目的ですから100%売主側の立場とはいえません。しかし売主としては親身に相談に乗ってもらい、後悔のない不動産売却をしたいはずです。「ここでいいや」といい加減に媒介契約を結ぶのではなく、不動産会社選びこそもっとも慎重におこなうことが理想はないでしょうか?

まずは査定の段階で複数の不動産会社を伺い、どこが一番良さそうかを比べてみるといいでしょう。ただし、媒介契約の段階では注意が必要で、専任媒介契約や専属専任媒介契約ではトラブルの元になりかねません。

また一般媒介契約で複数の不動産会社と接するのはいいのですが、時間やお金がかかってしまいます。信頼できる不動産会社、そして担当の方に出会えることがなによりも大切なことでしょう。

関連記事:不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点

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