マンションの売却

マンション売却の流れ | 売却時の相場調査から引渡までの手順を解説

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マンションを売却する際、どのような流れで進んでいくのでしょうか。この記事では相場調査や売却交渉など各段階をひとつずつ見ていきながら、売却の流れの中で大切なことをお伝えしていきます。マンション売却で必要になる書類についても触れていますので、是非参考にしてみてください。

家や土地を少しでも高く売りたい方へ

「より高い価格で売りたい」なら、一括査定サイトの利用が役に立ちます。

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  • ※オリンピック前後まで値上がりし、今は売り時と言われています。
  • ※査定=売却決定ではないのでご安心ください。

マンションを売却するときの流れ

マンション売却の流れは概ね下の図のように進みます。

 

相場調査

まずは売却したいマンションが概ねどのくらいの値段で売れそうかを調べましょう。売却する過程で不動産業者に査定してもらい、最終的にはご自身で売るかどうかを判断することになります。

所有するマンションの相場がいくらなのかを把握することで、建て替えの計画をたてられますし、後に査定を受けた際の妥当かどうかを判断する材料にもなります。

マンション一括査定サイトを利用して複数の業者からの査定を一度に受けてみるといいでしょう。その査定結果が確実な情報とまではいきませんが、複数の意見を伺えることである程度の相場が見えてきます。

不動産業者に査定の依頼

査定には2種類あり、訪問査定と物件の過去の取引実績や市場の動向といった数字で判断する簡易査定があります。実際に部屋や周囲を見た上で査定をおこなう分、訪問査定のほうが簡易査定より精度が高いです。

こちら下記のリンクもご覧いただけますと幸いです。

参考:不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは

仲介を不動産会社へ依頼する

売却することを決めたら、不動産会社へ依頼しましょう。不動産会社との仲介契約のことを媒介契約と呼び、この契約は必ずおこなうものです。媒介契約には3種類あり、下記のとおりです。

  • 一般媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約

 一般媒介契約

一般媒介契約とは、売却依頼を複数の不動産会社にておこなえる契約で、不動産会社とは別に売主個人で契約を結ぶこともできます。

 専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり依頼できる不動産は1社のみです。また、必ず不動産会社を通し売買契約を結ぶ必要があります。

 専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼できる不動産は1社のみ。専属専任媒介契約と異なり、個人で売買契約を結ぶこともできます。

 

どの媒介契約がご自身に合っているかをよく考えた上で契約を結びましょう。

参考:不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

売却開始

媒介契約を不動産会社と結んだらマンションの売却が開始されます。専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合、宅地宅物取引業法によりREINS(レインズ)というネットワークシステムに登録することになります

このレインズは国土交通大臣指定の公益財団法人東日本不動産流通機構が運営しているシステムで、登録すると全国の不動産会社へ売却したい不動産の物件情報が伝わります。レインズを利用するためには会員になる必要があり、会員として認められた不動産会社が購入希望者の意見を聞きつつ、このシステムを使用し希望に適う物件がないかを探すことになります。

ちなみに一般媒介契約でも任意でレインズに登録することができます。

参考リンク:REINS TOWER

売却交渉

購入を希望する人が不動産会社を仲介し、こちらのマンションを希望すれば売却のチャンスです。交渉しましょう。物件の状態や近隣の様子など良いところや悪いところも正直に話し、その上で売却価額や引渡をする日など条件を交渉しましょう。

交渉の段階では値下げ交渉も向こうからしてくるので、はじめは価額を高く設定した方がよいですし、どの程度がご自身にとって最低ラインの価額かを不動産会社の人に伝えておくことが大事です。

売買契約を結ぶ

交渉の結果、売主と購入希望者がその条件に納得できれば売買契約を締結します。その際に売買契約書を作成することが多いので、契約内容に関してはしっかりと目を通しましょう。

無事に契約が締結されると、手付金(てつけきん)といって契約が成立したことを意味する金銭が売主へ支払われます。この手付金の価額はどのくらいかというと、売却不動産の5%~10%ほどの金額とされていて、はっきりと何かルールで決まっているわけではありません。

なお、契約締結時に払うことになる手付金は契約をやっぱりやめたいとなったときの保証金としての役割が多いです。

引渡準備

ハウスクリーニング

マンションを買主へ渡すまでつまり決済の日までに、売主はその部屋から出ていかなければなりませんから、契約上必要であれば、その部屋をキレイにするためにハウスクリーニング業者にクリーニングを依頼するケースもあるでしょう。

だいたい1万5,000円から2万円ぐらいの価格で掃除をしてもらえますが、引渡の前にマンションの価額から申込金と手付金を引いた、残代金を受け取ることになります。金銭に関しては通常、銀行での振込になります。

抵当権抹消登記

住宅ローンの抵当権設定をしていたのであれば抵当権抹消登記をします。抵当権の抹消にかかる費用は1つの不動産につき1,000円です。もしこの時点で住宅ローンを完済できていないのであれば売却で得たお金を返済に充てることになります。

所有権移転登記

抵当権の他には所有権の移転登記をします。所有権の移転登記は売主から買主へ名義が移ったときにするもので、このとき登録免許税が課されます。この所有権の移転登記は第三者へ向けて、誰が所有者であるかを主張するための証拠です。

税金や管理費の精算

また、税金や管理費の精算をおこないます。引渡日から買主がそれらの負担をすることになりますが、一年単位で支払う税金に関して既に支払っている場合、日割りにより買主側が支払うべき金額がわかるようにしましょう。

お金を受取り、掃除をし、登記もしたのであればようやくマンションを引き渡すことになります。

引渡

部屋の鍵を買主へ渡し、引渡完了です。

売主側が用意する必要のある書類

マンションを売却する際に用意するものはなんでしょうか。下記を御覧ください。

本人確認書類関係 マンションに関する書類関係
パスポートや運転免許証など 登記済権利証及び登記識別情報
住民票及び戸籍の附票 登記事項証明書
実印及び印鑑登録証明書 維持費に関する書類
管理規約及び使用細則
固定資産税納税通知書
課税明細書

これらはまず間違いなくマンション売却にて必要になってくる書類で、これら以外にも場合によっては求められる書類が存在しますが、上記の表も含め、なんの書類が必要かは媒介契約した不動産会社さんが教えてくれるはずなので、どれが必要かどうかを苦慮する必要はありません。

関連記事:不動産売却における必要書類と書類を揃える上での注意点

マンションの売却がうまくいかない場合の対処法

売るのを止めてみる

ずっと売れ残っている場合印象が悪くなりやすいです。一度売るのを止めて、しばらくしたらもう一度売り出しましょう。

売却価額を見直す

前述したように購入希望者との交渉で価額が下がることが前提なので、売出しはじめたときの価額は高く設定してあるのが普通です。ただ、高い値段をつけた結果、交渉も来ないのであれば、はじめにつけた価額を下げて購入希望者を集めやすくした方がいいでしょう。

不動産会社を変更する

いつまで経っても売れないのであれば不動産会社にも問題があるかもしれません。他の不動産会社に変えて、改めて売り出しましょう。

ハウスクリーニングしていることをアピール

ハウスクリーニングをしているのであれば、せっかく業者に頼んで部屋を掃除したのですからハウスクリーニングが済んでいることを広告でアピールしましょう。

マンション売却後の流れに関する注意点

売却で利益が出たら確定申告が必要

マンションを含め、不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得と言って税金が課されることになります。この場合確定申告をおこなうことで納税をします。マイホームであれば3,000万円の特別控除を受けることでき、場合によっては利益が発生していながらも譲渡所得が非課税になることもあります。

不動産売却で利益を得た時の税金に関してはこちらの記事をご確認いただきますと幸いです。

関連記事:不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

売却後にトラブルが起きた場合

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と言って不動産を売買した後、通常の注意の仕方で見つけられなかった欠陥があることを発見したときに売主が責任を取ることです。

【購入してから10年以内】かつ【買主がその欠陥を見つけてから1年以内】であれば損害賠償請求をおこなうことができ、また住むことができないレベルの瑕疵であれば、契約を取り消すこともできます。

とはいえ、中古マンションの場合、築年数が新築より高く、瑕疵があることも想定できるため、瑕疵担保責任を短くしたり免除したりするケースがあります。

売却後にキャンセルが出た場合

不動産売買ではいくつかの段階があることを説明させていただきましたが、なにかしらの事情でキャンセルをすることも当然あるのですが、キャンセル料が発生するかどうかはどの段階にいるかで変わります。

購入希望者が申し込みをしてから売買契約を結ぶ前であればどちらがキャンセルをしてもキャンセル代は発生しません。

売買契約が締結されたときは買主は売主へ手付金を渡しますが、この段階でキャンセルをしたい場合、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍の額を買主へ渡すことでキャンセルができます。

この手付金の倍額でのキャンセルができるのは履行の着手といって手付金以外の金銭を受け取ったり、買主から代金の提示がなされる前までであり、履行の着手以降は手付金による解除をすることができなくなります。

履行の着手後にキャンセルをしたい場合は、契約書に沿ってキャンセルをする必要があり、違約金を支払う形でおこないます。

まとめ

マンション売却の流れについてお話させていただきました。どんな書類が必要とか、どのような手はずなのかと悩んでしまうことは多いかと思いますが、いちばん重要なのは良き不動産会社に出会えるかどうかではないでしょうか。

もちろん不動産会社も営利目的ですから100%売主側の立場とはいえません。しかし売主としては親身に相談に乗ってもらい、後悔のない不動産売却をしたいはずです。「ここでいいや」といい加減に媒介契約を結ぶのではなく、不動産会社選びこそもっとも慎重におこなうことが理想はないでしょうか?

まずは査定の段階で複数の不動産会社を伺い、どこが一番良さそうかを比べてみるといいでしょう。ただし、媒介契約の段階では注意が必要で、専任媒介契約や専属専任媒介契約ではトラブルの元になりかねません。

また一般媒介契約で複数の不動産会社と接するのはいいのですが、時間やお金がかかってしまいます。信頼できる不動産会社、そして担当の方に出会えることがなによりも大切なことでしょう。

関連記事:不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点

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