不動産を売買したときには登録免許税が課されます。

この登録免許税は登録、登記、免許、許可、認可といった行動をとった際に第三者へ「対抗力」を示すことを利益と捉えることが課税への理由になっており、今回のような不動産の権利関係だけではなく、会社の事業登記や弁護士登録、船舶の登記、航空機の登録など幅広く対応しているものです。

※対抗力とは自身が権利を有していることを第三者へアピールする能力のこと。

登録免許税の税額の決まり方は課税標準額に税率をかけたもので(登録免許税=課税標準額×税率)、課税標準や税率は何を対象にしているかで異なります。

さて、不動産においては建物を新築したときや、ローンの担保(抵当権設定)として建物をかけたときに登録免許税が課されますが、売買の際には具体的にどんな理由で登録免許がかかるのでしょうか?

今回の記事では不動産売買時にどのような理由で登録免許税がかかるのかと登録免許税を軽減する方法についてお話させていただきます。

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不動産の売買ではどのようなときに登録免許税がかかるのか

結論から言うと、土地と建物の所有権移転登記をおこなった際に登録免許税が課されます。所有権移転登記とはすなわち名義変更のことで、売り手から買い手に不動産が渡ったときにおこなうことです。土地と建物の両方に所有権の移転登記をします。

課税標準となる土地や建物の価額は固定資産税評価額と呼ばれ、固定資産課税台帳を閲覧することで対象の不動産の価額を知ることが可能です。

固定資産税評価額が課税標準であることがわかった上で、所有権の移転登記における登録免許税を算出する式は下記のとおりです。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

下記の表が土地および建物の所有権移転登記の税率を示したものです。

不動産の種類 売買における登録免許税の税率
土地 1,000分の20
建物 1,000分の20

参考:国税庁|登録免許税の税額表

ただし、軽減税率の特例を受けることで税率をもっと下げることができます。詳しくは後述させていただいております。

登録免許税の納税者となる人

登録免許税法では下記のような記述がなされています。

第三条  登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。

引用:法令データ提供システム 登録免許税法

したがって買主と売主の双方でおこなう所有権の移転登記においては、登録免許税の納税者は買主と売主ということになります。しかし実際のところは買主が納税するのが普通のようです。

不動産売買における登録免許税の計算方法

登録免許税は先ほど、固定資産税評価額×税率であるとお伝えしました。ここではもう少しだけ詳しく述べさせていただきます。

課税標準額の端数は切り捨てる

固定資産税評価額が課税標準であると言いましたが、実際にはそのまま固定資産税評価額が使用されるわけではありません。固定資産税評価額に1,000円未満の端数がある場合、その端数を切り捨てます。

例えば固定資産税評価額が87,654,321円のとき、1,000円未満の端数が321円あるのでこれを切り捨てます。結果、残った87,654,000円が課税標準額です。

ここに税率である1,000分の20を乗算するので、

87,654,000×0.02=1,753,080

1,753,080円になります。

計算後の端数も切り捨てる

まだ計算は終わりません。

計算後の価額に100円未満の端数があったときは先ほどと同様に切り捨てます。

1,753,080円には100円未満の端数があるのでこれを切り捨てて1,753,000円。

この1,753,000が登録免許税額です。

【CHECK】

  • 固定資産税評価額の1,000円未満の端数を切り捨てた額を課税標準とする
  • 課税標準額×税率で算出した額に100円未満の端数があれば切り捨てる
  • 固定資産評価額と計算後の額が1,000円未満のとき1,000円とする

不動産の登録免許税を軽減できる特例|所有権移転登記の軽減税率

所有権移転登記ではいくつかの軽減税率が用意されています。軽減税率の特例はそれぞれどのくらいの税率を軽減できるのでしょうか。

土地の軽減税率の特例

平成31年3月31日までに登記をすれば、本来1,000分の20である税率が1,000分の15まで下げることができます。(租税特別措置法72条)

建物の軽減税率の特例

住宅用家屋を取得した場合の軽減税率の特例

平成32年3月31日までに個人が住宅用家屋を取得したとき、軽減税率を受けられます。

この軽減税率によって本来1,000分の20である税率が1,000分の3にまで下げることができます。(租税特別措置法73条)

参考:法令データ提供サービス 租税特別措置法

なお、この【住宅用家屋を取得した場合の軽減税率の特例】と前述しました【土地の軽減税率の特例】は下記の条件を満たさなければなりません。

  • 自身が居住するための建物であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 取得後1年以内に登記していること
  • 耐火建築であれば25年以内に建築されたもので、耐火建築物でない場合は20年以内に建築されたもの。年数制限を超過している場合は新耐震基準に満たしていることを証明できなければならない

特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等

特例の名前こそ「保存登記」ですが、所有権移転登記にも適用されます。その税率は共同住宅(マンション)であれば1,000分の1、戸建住宅であれば1,000分の2まで軽減されます。この特例を受けるための要件は平成30年3月31日までに自身の居住用として長期優良住宅を取得することです。

長期優良住宅に関してはこちら下記のリンク先を御覧ください。

参考:国税庁 長期優良住宅の認定基準(概要)

認定低炭素住宅の所有権の保存登記等

こちらも同じく所有権移転登記の対象です。本来の税率ではなく1,000分の1の税率として計算します。この特例を受けるためには平成30年3月31日までに自身の居住用として認定低炭素住宅を取得することです。

認定低炭素住宅に関してはこちら下記のリンク先を御覧ください。

参考:認定低炭素住宅に対する税の特例

これらの軽減税率について下記の表でまとめましたので御覧ください。

不動産の種類 売買での登録免許税の税率 軽減税率の適用 をした場合の税率
土地 1,000分の20 平成31年3月31日まで 1,000分の15
建物 1,000分の20 平成32年3月31日まで1,000分の3
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅
平成30年3月31日まで 共同住宅1,000分の1 戸建住宅1,000分の2 平成30年3月31日まで1,000分の1

なお、これらの特例を受けるためには、住宅用家屋証明書を提出する必要があります。

住宅用家屋証明書を取得するために

軽減税率の特例を受ける場合、住宅用家屋証明書を市区町村から入手しなければなりません。この住宅用家屋証明書を取得するには、いくら必要でどのような書類が必要なのでしょうか。

取得するための費用

1件につき1,300円がかかります。

取得するために提出する必要書類

今回は所有権移転登記のために住宅用家屋証明書を入手したいので、中古の住宅およびマンションにおける必要書類を提示させていただきます。

所有権移転登記に必要な書類
登記事項証明書の写し
売買契約書もしくは売渡証明書の原本
申請者の新しい住居の住民票の写し
住民票異動前に申請する場合に追加で必要なもの
申立書の原本
現住居の処分方法が分かる書類の写し
築年数が限度を超えている場合に必要な書類
耐震基準適合証明書の写し

まとめ

いかがでしたでしょうか。居住用の建物と土地においていくつかの条件を満たすことができれば登録免許税を軽減することが可能です。登記をする際は軽減措置が受けられるかどうか確認するようにしましょう。

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