不動産売却

土地売却3つの方法と売却の流れ|土地を売却する際の注意点4つ

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土地を売却する方法は、①仲介業者に依頼する、②買取業者に依頼する、③自力で売るの3パターンがあります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、目的に合った手段を選びましょう。各売却方法には、例えば次のような利点があります。

  • 個人で売却➡不動産会社に仲介手数料を支払わずに済むため、他の方法より高く売れる
  • 買取業者に依頼早く売れる。売却しなければいけない期限が迫っている人にお勧め。
  • 仲介業者に依頼➡買取業者よりも高く売れる

あなたは、どのような事情から土地売却を検討されているのでしょうか?今回は、上記のような土地売却方法ごとの特徴をご説明した上で、土地売却の流れや注意点をお伝えしていきます。

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土地を売却する3つの方法

土地を売却する方法は主に

  • 仲介業者に依頼する
  • 買取業者に依頼する
  • 自力で売る

の3パターンです。それぞれ確認していきましょう。

仲介業者に依頼する|最もオーソドックスな販売方法

土地を売却する際に最もよく使われている方法です。仲介業者は土地を売却したい人と、土地を購入したい人を仲介してくれます。できるだけ多くの土地を買いたがっている人にアプローチしたいのであれば、この方法で売却すると良いでしょう。

また、仲介業者と結ぶ媒介契約には次の3つがあります。

一般媒介契約 複数の不動産会社に土地販売を依頼、自力で売るのも可。
専任媒介契約 特定の不動産会社に土地販売を依頼、自力で売るのも可。
専属専任媒介契約 特定の不動産会社に土地販売の全てを依頼。

不動産会社からすれば、他者と競争の発生しない専任媒介契約か専属専任媒介契約の方が好ましいため、一般媒介契約を嫌がる場合もあります。媒介契約自体は3ヶ月更新なので、3ヶ月経つ頃に契約を更新するのか、他者と契約し直すのか、一般媒介契約に切り替えるのか考えていきましょう。

買取業者に依頼する|手っ取り早く販売できる方法

仲介業者は土地を売りたい人と買いたい人をマッチングしてくれるのに対し、買取業者に依頼すると土地を業者に買い取ってもらえます

売却しなきゃいけない時期が決まっている人におすすめですが、仲介業者で売却する場合よりも売却価格が低いデメリットがあります。

買い手を探す必要がなく、すぐに土地を売却できる利点はあるものの、売却価格が仲介よりも低くなる点は覚えておかなければいけません。

自力で売る|買い手さえいれば最も高く売れる可能性がある

買い手さえいるのであれば、不動産会社を介する必要はありません。仲介手数料を節約できるため、最も高く売れる可能性があります。

ただ、個人が持つ人脈の範囲内で売るしかないので、買い手がつかないリスクがあります。また、購入後トラブルが発生した場合や、手続きが発生した場合などは自分でなんとかしなければいけません。

もしそういった不安がある場合はやはり専門の仲介業者を活用することをお勧めします。

売却価格、売却までの期間、集客力を比較

上記でお伝えした内容を元に、各売却方法を比較すると次のようになります。

  売却価格 売却までの期間 集客力
仲介業者
買取業者
自力で売る

業者や個人の販売力にもよるため、大まかな目安とお考えください。

  • 売却の期限までまだ余裕があり、買い手がいない場合 ➡ 仲介業者
  • 売却したい期限が迫っており、手っ取り早く売りたい場合 ➡ 買取業者
  • 買い手がいる場合 ➡ 自力で売る

といったように、売りたい動機に応じて売却方法を選びましょう。

土地を売却する流れ

ここでは、最もオーソドックスな仲介業者を介する方法で土地を売却した場合、どのような流れをたどるのかをお伝えしていきます。

土地の査定を受ける

土地に見合った売却価格をつけないと、いつまでたっても売れなかったり、本来売れたはずの値段よりも安く売却したりしてしまう恐れがあります。

土地の査定を受けることで、適正な価格を把握できます。ただ、相場よりも少し高めに金額を伝えてくる場合もあるため、査定価格が必ずしも売却できる価格とイコールなわけではありません。

不動産会社と媒介契約をする

不動産会社と媒介契約をします。既にお伝えした次の3つの契約から1つを選びましょう。

  • 一般媒介契約
  • 専属媒介契約
  • 専属専任媒介契約

販売価格を決める

査定価格を基準に売りに出す金額を決定します。金額の高さと売却にかかる期間は反比例すると覚えておきましょう。最初は相場よりも少し高めの値段で売りに出し、買い手の反応を見て段階的に価格を下げていきます。

不動産会社が営業活動をしてくれる

販売価格が決まれば不動産会社が営業活動を開始してくれます。営業方法には、例えば次のようなものがあります。

  • 広告を出す
  • チラシを発行する
  • 不動産関係の雑誌に記載する
  • 自社サイトで紹介する
  • 自社の顧客に紹介する
  • 指定流通機構に登録する

専属専任媒介契約の場合、営業活動は不動産会社に任せるだけで構いません。一般媒介契約の場合は自分で営業活動を行うこともできます。

購入者が現れるのを待つ

内見者が現れるのを待ちましょう。不動産の外観や室内をきれいにしておくことで心象が良くなるので、忘れず掃除をしましょう。留守中に内見の予定が入りそうな場合は、不動産会社にカギを預けておくこともできます。

売買契約を結ぶ

買い手と価格交渉をして双方が合意に至れば売買契約が結ばれます。価格交渉で値下げになることも視野に入れて販売価格を設定しておきましょう。

売買契約は双方が納得していれば口頭でも構いませんが、高額のため契約は書類で交わすのがおすすめです。契約が成立すると、契約を破棄しないように買い手からあなたに手付金が支払われますが、契約の破棄がなければ売却価格の一部として扱われます。

また、売買契約が成立した段階で不動産会社は仲介手数料を請求できる権利を得ます。

決済・登記を済ませる

土地の所有権が移る際は登記手続きが必要になります。ただ、決済のタイミングと登記のタイミングがあまりにもずれると、所有権は買い手に移ったが、お金が売り手に支払われないということにもなりかねません。

通常の場合、信頼できる第3者である司法書士が間に入り登記をしてくれます。決済に関しては、買い手と売り手、不動産会社と司法書士が同席して行われます。

土地を引き渡す

決済・登記が終わると土地の所有権が買い手に移ります。引っ越しの猶予があらかじめ定められていない場合や、修繕の義務がない場合は、決済・登記が済んだ段階で土地を引き渡せるようにしておきましょう。

土地を売却する際の注意点4つ

土地を売却する際は、次の点に気をつけなければいけません。

抵当権がついている場合はローンを完済する

自己資金と売却価格を合計した金額でローンを完済できなければ、不動産を売却することはできません。新しい家を購入したとしても、ローンの滞納が続けば新しい家を差し押さえられる恐れがあります。ローンの完済をする前提で販売価格を決めましょう。

売れる価格で売る

査定をして適正な価格を把握しましょう。査定価格で売れなければ、段階的に値段を下げていくことになります。目標とする期間に売れるよう、値下げするスパンを考えていきましょう。

土地売却にかかる費用を把握しておく

土地を売却するには、税金、手数料、登記に費用がかかります。費用を把握しておかないと、土地を売却しても思ったほど手元にお金が残らなかったということにもなりかねません。

土地を売却する際に発生する費用に関しては『土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額』で解説しています。

農地や山林を売る際は次の点に注意する

農地や山林を売る際は、それぞれに注意点があります。

農地|農業委員会に許可申請をする

農家に農地を売却する場合は、農業委員会の許可を得ましょう。でなければ、契約が無効になってしまいます。また、土地の価格が安いため、不動産会社が取り扱わない場合も多く、農業系の機関に依頼したり、個人で売却したりすることになる場合もあります。

山林|土地と樹木をわけて所得の申告をする

山林を売る際は、樹木の価値と土地の価値がそれぞれ別に扱われるため、所得に関して特殊な申告方法をします。山林を売却する際は、土地と樹木の値段を別々に把握するようにしておきましょう。

まとめ|スムーズに土地を売却するには

土地の売却には、次の3つがあります。

  • 仲介業者に依頼する
  • 買取業者に依頼する
  • 自力で売る

それぞれメリット・デメリットがあるので、目的やあなたの状況に合った方法で売却しましょう。

また、土地をスムーズに売却するためには、今回お伝えした注意点を把握してトラブルを避けるようにしましょう。

最もオーソドックスな仲介業者に依頼する方法を選ぶ場合は、査定を受けて適切な価格を把握しておく必要があります。査定は複数の業者に依頼し、比較検討しましょう。

というのも、不動産会社によって、高級住宅地の販売が得意、商業地域の販売が得意といったように得手不得手があるためです。あなたの売却しようとしている土地の特徴と相性がいい業者を見つけることで、売却がよりスムーズに進みます。

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