マンションの売却

マンション売却のリアルな体験談|売却における失敗と成功の別れ道とは

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はじめてマンションの売却を考えている方にとって、不動産会社とのやりとりや、実際に依頼する際の媒介契約をどれにすれば良いのかはなかなか分かりづらい問題だと思います。

そもそも「媒介契約ってなに」という方もいるでしょうし、マンション売却の失敗とはどのようなものを指すのかも、もしかしたらピンときていないかも知れません。

そこで今回は、マンション売却を実際に体験した方々の体験談をまとめてみましたので、今後あなたが売却をする際の道しるべとしてご活用頂ければと思います。

 

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マンションの売却で起きたよくある失敗体験談4つ

まずは、売却行為のどういった点が失敗だったのか、過去に経験した方々の体験談をご紹介していきます。

不動産流通機構(レインズ)に登録されていなかった

地元密着型不動産屋さんと専属専任媒介契約でマンション売却契約をしました。

専属専任媒介契約日から15日経過して1人も内覧がないので、もう1社見積もりしてもらった営業マンにアナタと違う会社と契約したのが間違いかな・・失敗したかな・・と聞きました。。

するとレインズに登録してるかどうか調べてくれました。 登録されてないと回答受けました。人当たりのイイ感じの営業マンだから契約したのに残念です・・・

引用元:Yahoo!知恵袋

レインズとは、マンションの売却などを不動産会社に依頼した際、買い手を見つけるために必ず登録することが義務付けられているものです。これに登録していないということは、もしかしたらその不動産会社は「双方代理」をして「囲い込み」をしようとしていたのかもしれません。

双方代理(そうほうだいり)とは、売主の代理人が、自ら買い主を見つける行為のことで、別段珍しい行為ではないのですが、仲介会社が買い主を見つけてくることで、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得られるというのが旨味です。

引用元:双方代理(そうほうだいり)とは

「囲い込み」を簡単にいうと、買い手と売り手の両方から手数料をもらうために、あえてレインズには載せず、自分たちで探してきたお客さんと契約させることです。詳しい内容は「不動産会社が専任媒介契約を求める理由」をご覧いただければと思います。

マンション売却の流れがわからず戸惑った

不動産売却自体が初めてだったので、どこに、どのようにして依頼をすればよいのかということすらわかりませんでした。 どうすればよいのだろうと思ってインターネット検索をして、インターネット上に遭った情報をもとに売却活動をスタートしましたが、その中で出てくる用語のほとんどが聞いた頃すらない言葉で、非常に戸惑いを感じました

引用元:リアルボイス|高値で売りますと言われたけど な売却体験談

マンションなどの不動産売却は、実は流れ自体はシンプルで下記のような流れで進んでいきます。

問題になりやすいのが不動産会社との仲介契約で、先ほどの「不動産流通機構(レインズ)に登録されていなかった」でもご紹介したような、専任媒介契約での問題が起きる可能性があります。

媒介契約の選び方で迷う|本当に専任媒介契約が良いのか?

下記の状況で信用できません。

・契約当初1ヶ月は担当者最優先お勧め物件として積極販売、フォローも週2回のTELと週1回の報告書(郵送)

・2ヶ月目には値引きしましょうとの提案。状況報告は報告書(活動中との文言のみ)、値下げ話だけTEL。

・値下げせず3ヶ月目に内覧希望者あり。内覧後、検討中とのことで、フラット35の審査やローン返済見積もりのため、3週間後に連絡するとのこと。価格交渉もその後とのこと。

・専任媒介契約の更新依頼があり、延長せざるおえず。

・その後3週間連絡は報告書で”引き続き活動中です”の文言のみ。

別の内覧希望者がいたが、担当者は別件があり、若い女性スタッフの案内で内覧実施。

・翌週に報告書で、先月の内覧された方は”残念ながら契約にはいたりませんでした”、先週に内覧された方は”他の物件 も検討中です”の文言のみ。

引用元:Yahoo!知恵袋

前項の続きという形で紹介させて頂きましたが、よくトラブルになるのが「専任媒介契約」なのか「一般媒介契約」にするべきなのかです。基本的に不動産会社との媒介契約には下記のような特徴があります。

専属専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約であり、依頼主自身で買主を探すことができなくなります。
専任媒介契約 特定(1社)の不動産会社との仲介契約になりますが、依頼主自身で買主を探す自己発見取引が可能になります。
一般媒介契約 2社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約形式です。依頼主自身による自己発見取引も認められています。

 

各媒介契約内容の比較 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者(不動産会社)への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
契約有効期間 3ヵ月 3ヵ月 期間制限なし
依頼主(売主)への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし

参考:土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

一般的には、「専任媒介契約の方が本気を出して売ってくれる」とされていますが、これは嘘だとする体験談も多いです。確かにこういった実態があるのは事実ですが、一般媒介契約ではそもそも不動産を買いたい人が見つけられないといったこともあるので、一概に専任が悪いとは言えないでしょう。

ただ、こう言った専門用語の多さ故におきる問題も多いとおもいますので、「不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣」を参考に、ある程度の知識を得ておくのが良いかと思います。

【関連記事】
不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

マンションの相場がわからず低い価格で売却してしまった

マンションを売却する際の相場を知りたいのですがどういうところで調べたらいいでしょうか?自分のマンションはいくらで売ると良いのか分からないので、適正価格を知りたいです。

高値で売っていると売れ残ってしまい、何年も売れないことがあることを知りました。売れ残って価値が下がるのが嫌なので、誰かいいところ教えて下さい。

引用元:Yahoo!知恵袋

マンションの売却価格の相場を知る方法として、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用したり、不動産会社が公表している相場情報を見たりする、というのがありますが、一番オーソドックスなのは一括査定サイトを利用することでしょう。

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  • ※オリンピック前後まで値上がりし、今は売り時と言われています。
  • ※査定=売却決定ではないのでご安心ください。

メリット デメリット
査定料が無料 全ての不動産会社が登録しているわけではない
一件ずつ査定する手間が省ける 営業電話が沢山くる
自分の条件に合った不動産会社が見つかる 優良な不動産会社だけではない
適正価格が簡単にわかる 査定額=売却額というわけではない
各不動産会社で競争が働き査定額が高くなる

参考: 不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

簡単に、ある程度のマンション価格を知ることができるますので、「マンションを売却する際の相場とできるだけ高く売る7つのポイント」と併せてご覧いただければと思います。

 

マンションの売却で経験した成功体験談3つ

失敗ばかり見てきましたが、成功したという体験談もご紹介していきます。

相場以上の値段で売却できた

僕は、新築マンション(ファミリーマンション)を5年住んで売却中です。買った値段に、プラス380万で売り出しています。買った際に、780万の値引きに成功したので、こういった価格になります。相場よら、若干高めですが、この価格で昨年、売れていたので同じ価格で出しています。

引用元:普通のマンション(特別立地が良いなど特殊な事情がない物件)は新築で購入後5年住んで売却したば場合、新築の何割くらいで売れますか?

不動産会社のアドバイスなのか、自分で考えた価格なのかはわかりませんが、買った時よりも高い値段で売却ができるのであれば、それはそれで成功と言えるでしょう。

内覧の時にやっておいた方が良かったこと

これまでに自己所有の不動産を3回売却した経験があります。

3回を通じて思ったことは中古市場は、「モノ」を買いにくるわけで、人を見に来るわけではない。

買主は売主がリッチマンで自分より裕福であってほしいと望み

売主は、買主が物件を気に入ってくれて気前よくカネを出してくれることを望む。できれば無知でおおらかなほうがいいと思う。

だから買主、売主は会わないほうがうまくいくケースが多いのでは?

それゆえに仲介を通じて、相手の経済力購入意欲を聞き出す。値切られても折れない。じっくり待つ。本来は、仮移転してハウスクリーニングかクロスくらい張り替えるそのほうが売れるのは早い。

引用元:マンションコミュニティ

ちゃんとした不動産会社であれば、内覧のアドバイスや、売主の希望にそった売却方法も一緒に考えてくれるので、親身になって接してくれる不動産会社の担当者であれば、こういった相談にも応じてくれるはずです。

専任媒介契約の方が売れた

売却のコツとしては、一ヶ月で買付が入らなかったら、一反ネットから落とすことをお勧めしますよ。やはり、売れ残っていると思われると、イメージダウンです。

よって、次は、2100万円でもう一度やってみたらどうですか?一ヶ月間ですよ。また売れないなら、2週間くらい休みましょう。ところで、不動産屋さんは、専任ですよね?専任でないとやる気になりませんからね。

引用元:yahoo知恵袋

 

体験談を踏まえたマンションの売却を成功させる為の3つのコツ

専任媒介契約はトラブルも多いがそれでもおすすめ

専任媒介契約がもとでトラブルに発展したケースもありましが、それでも一般媒介契約だと不動産仲介会社は依頼主への報告義務はなく、不動産仲介会社にとっては契約が取れない可能性が高いため、本気になって動いてくれない可能性があるのは事実です。

したがって、基本的には売買の手続きを1社に委ねる専任媒介契約にした方が、結果的には良いと思われます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

希望を聞いてもらえるか 希望する価格での売却が不可能な場合もありますので、十分に協議した上で、最終的な条件を決定しましょう。
仲介内容を確認する 販売内容の確認

報告の義務や頻度

交渉の範囲 など

契約書の内容を確認 内容をよく読んでおかないと思わぬ落とし穴があったりします。
仲介手数料の確認 買い手との売買契約が成立したこと際や、土地境界確定測量費用というのが発生しますから、費用が発生するのか事前に計算しておきましょう。
相続不動産の売却についての知識がある 動産会社を選ぶ場合、相続や税金の知識がある不動産会社かどうかも選ぶポイントになるでしょう。
引き渡しの際のリスクも教えてくれる 期日までに義務を果たさないと「債務不履行」として違約金などが発生する可能性がありますから、こういったリスクについても教えてくれる不動産会社は良いです。
短期間で条件の合った買主を探してくれる 短期間で買主探すには不動産情報を必要な相手に流してくれる不動産仲介会社に頼んだ方が効率的です。

参考:信頼できる不動産会社を選ぶ為にこれだけは確認すべき項目

【関連記事】
マンション売却の流れ | 売却時の相場調査から引渡までの手順を解説

内装を綺麗にしておくと買い手がつきやすい

買い手を見つけるためには、内覧の際になるべく好印象を持ってもらうことが大切です。

購買希望者が見つからないという場合も多いので、足を運んでくれた方をできるだけ逃さず、なるべく高値で売却するには、購買希望者が現れる程度の安すぎない金額を見極める意味でも、不動産会社の担当者へ相談してください。

参考:マンションを高く売却するコツ|売却の必要知識はこれを読めば大丈夫

 

まとめ

マンション売却の成功と失敗の体験談をご紹介してきましたが、多くの方が悩まれる項目は大体一致していますので、今回の内容を参考に、おおきなトラブルを避けるために参考にしていただければ幸いです。

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