不動産売却

家の売却価格の相場を調べる方法|家を高く売るためのポイントと注意点

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家の売却をしたい場合、最も重要になるのが売却価格の相場を見極めることになるでしょう。家や土地などの不動産の売却において適正価格を知る方法として最も良いのが、複数の不動産仲介業者による査定価格を比較できる不動産一括査定サイトだと思われます。

それと、家を高く売りたい場合でも、築年数が長いデメリットのほか、不動産仲介業者の営業活動によって売却価格は低くなる場合があるため、売主が納得する価格で売るためのポイントをおさせておくべきです。

そこで今回は、家の売却価格の相場を調べる方法や、売却価格を上げる際の注意点などを解説していきますので、是非ご参考いただければと思います。

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家の売却価格の相場を調べる3つの方法

家の売却価格の相場を調べる方法は、いずれもインターネット上からのサイトより手軽に利用できます。不動産仲介業者を探す目的などを考えると不動産一括査定サイトの活用がオススメですが、それ以外の方法もあるので以下でまとめました。

不動産一括査定サイトの活用

不動産一括査定サイトとは、家や土地などの不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを調べてくれるサービスであり、基本的に無料で利用できます。

詳細については『不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法』をご確認いただければと思いますが、一括査定サイト側より複数の不動産仲介業者へ査定を依頼して、それぞれの査定結果をまとめて報告してくれるので、売主の手間がかからないメリットがあります。

国土交通省の土地総合情報システム|不動産の取引価格を確認

地域ごとの不動産売却価格の相場を確認する際には、国土交通省の『土地総合情報システム』も活用できます。

土地という名称になっていますが、家やマンションなどの建物などの不動産売却価格も確認できるため、売却を検討している家の地域における不動産取引価格情報を基に、どれほどの価格で売れるのかある程度見積できます。

レインズ(不動産データベース)|売買物件の詳細を確認

レインズとは、実際に取引が成立した不動産売買などの情報を提供するサイトのことであり、不動産会社が情報を公開したり、逆に情報を受け取ったりして活用されています。

不動産会社に限らず個人でも閲覧可能であり、最新の物件情報や適正な市場価格を基に売却相場を推定できます。

参考:「不動産取引情報提供サイト レインズ

不動産一括査定サイトを利用して家を高く売却するポイント

土地総合情報システムやレインズを利用することで地域ごとの市場価格を確認できますが、実際に売却をしたい場合には不動産仲介業者へ依頼する必要があるので、不動産一括査定サイトの利用が現実的です。

以下では不動産一括査定サイトの利用目的と併せて、家を高く売却するためのポイントをまとめました。

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家の適正な売却価格を知る必要がある

冒頭でも説明した通り、家の売却においては適正な売却価格を知る必要があります。適正という言い方には『高すぎても良くない』ということが意味されており、高額な価格に設定しても買主を見つけられないリスクがあるため、売れる見込みのある価格のバランスを相場で知る必要があるでしょう。

複数の不動産仲介業者の査定価格を比較する

したがって、不動産一括査定サイトを利用する上では複数の不動産仲介業者の査定価格を比較する必要があります。

不動産仲介業者によって査定価格は異なり、媒介契約を優先的に結んでもらうために、相場よりも高い価格で提示する可能性もあるため、目安としては4~5社の査定価格を参考に、相場となる適正価格を判断するようにしましょう。

信頼できる不動産仲介業者を見極める

不動産一括査定サイトを通じて査定価格を提示した不動産会社へ実際に訪問し、信頼できる仲介業者かどうかを見極めることが重要です。信頼できる不動産仲介業者であるポイントとしては、

  1. 提示した査定金額に対する明確な根拠を説明してくれる
  2. 仲介手数料など媒介契約時におけるデメリット面もきちんと伝えてくれる
  3. 担当者が親身になって売却までの流れを教えてくれる

といった点が考えられます。売買契約が成立した場合には売主側に仲介手数料の負担が発生するため、仲介手数料の算定方法について忘れずに聞いておくべきです。

売却価格などのメリットだけでなく、売主側のデメリットになる手数料について詳しく説明してくれる担当者は、ある程度信用できると見なせます。

家を売却する際の流れ|相場の確認から売買契約の成立まで

不動産一括査定サイトの詳細を中心に、家の売却価格の相場を確認する方法についてこれまで説明してきましたが、価格査定から売却契約まで一連の流れについて確認しておきましょう。

具体的な手続きの流れは以下図の通りであり、不動産会社(仲介業者)を探すところから始まり、媒介契約の締結や買主との交渉、売買契約の成立などが重要な対応になります。

物件価格の査定依頼|簡易査定と訪問査定

家の売却価格の査定依頼では上記で説明した通り、不動産一括査定サイトの活用が方法の一つですが、一般的には簡易査定と呼ばれるものです。

簡易査定(机上査定)|取引事例や地価公示などから算出

簡易査定は、地域ごとの取引事例や地価公示を参考に算出される簡単な査定のことであり、売却価格の相場や不動産仲介業者の対応などを判断するために利用されます。

詳細査定(訪問査定)|実際に家などの物件を確認して査定する

詳細査定は訪問査定とも呼ばれ、売却を希望する家や土地などの不動産を実際に確認して土地の形状や日当たり、建物の状態などを考慮して実際に売り出す価格を決めることになります。

不動産会社への仲介依頼|媒介契約の締結

簡易査定や詳細査定を参考に、実際に不動産会社との媒介契約を決める際には以下表の通り、3種類の媒介契約より選べます。

一般媒介契約では他業者の併用が可能になりますが、不動産会社側からすると別の仲介業者に売られてしまうリスクがあるため、営業サポートが劣る傾向にあります。なので、基本的には専属専任媒介契約か専任媒介契約を選んだ方が無難かと思われます。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者(不動産会社)への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
契約有効期間 3ヵ月 3ヵ月 期間制限なし
依頼主(売主)への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし

買主との価格交渉・売買契約の締結

不動産仲介業者の売却活動を利用して見つかった購入希望者(買主)と売買条件について交渉する際には、提示する売却価格の設定が非常に重要であり、査定価格より多少高めの価格から、買主の値下げ要求にどこまで応じるかが売買契約締結のポイントになるでしょう。

売主が納得する売却価格で買主の同意を得られたら、不動産仲介業者によって用意された売買契約を結ぶための契約書をよく確認して、不利な条件があった場合には契約書に署名をする前に、不動産仲介業者や買主と話し合うようにしましょう。

家の売却時における注意点は?

家の売却時における注意点について、最後にまとめました。土地と違って家などの建物では、築年数が評価額を大きく左右することを覚えておきましょう。

築年数が10年以上になると評価がマイナスになる

公益財団法人不動産流通推進センターにて公開されている価格査定マニュアルを参考に、家の築年数と売却価格の査定基準について確認すると以下表の通りになります。

家の築年数と査定価格ポイント

1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10
+13.5 +12.0 +10.5 +9.0 +7.5 +6.0 +4.5 +3.0 +1.5 0
11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年
-1.5 -3.0 -4.5 -6.0 -7.5 -9.5 -11.5 -13.5 -15.5 -17.5

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター 価格査定マニュアル

築年数が長く古い建物でも評価額が高い場合もありますが、築10年を超えると家の評価額がゼロになる可能性が高くなるようです。したがって、家の売却を検討している場合には築年数が10年を過ぎる前に売り出した方が良いといえます。

家のハウスクリーニングで売却価格が大きく上がることはない

家のハウスクリーニングで売却価格が大幅に上がることは考えづらいですが、購入希望者である買主に良い印象を与えるには有効な手段です。

内覧で物件を訪問した購入希望者に快く思ってもらうために、ハウスクリーニングに限らず家の中の掃除も大事になります。売却価格のメリットはなくても、買主を早く見つける可能性を上げるためには欠かせません。

極端に高い価格を提示する不動産仲介会社は良心的とは限らない

『家の適正な売却価格を知る必要がある』でも説明した通り、高い価格で売買活動をしてくれる不動産仲介業者は必ずしも良心的だとは思えません。

あくまで重要なのは高額な売却価格ではなく、適正な売却価格の相場です。現実的に売れる価格を設定しないと、いつまで経っても買主が見つからず、再度不動産仲介業者を探す手間がかかるので、高額な売却価格だけに捉われず相場を考慮するべきでしょう。

まとめ

家の売却価格の相場を調べる方法について、不動産一括査定サイトの活用をオススメしましたが、不動産仲介業者だけに頼らず売主自身も売却価格の相場を調べて把握する必要があります。

不動産一括査定サイトにおける各不動産会社の査定比較や、周辺地域における一軒家の売買物件などを確認して、『この不動産会社の査定価格は安すぎる』とか『相場よりもかなり高い査定価格だから売却は難しい』といった判断ができるようになれば、適切な不動産仲介業者を見つけられるようになるでしょう。

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