不動産売買契約書(ふどうさんばいばいけいやくしょ)とは、不動産を購入したり売却する際の契約に使われる契約書のことです。これは契約成立後に遅滞なく契約内容を行うために必要なもので、宅地建物取引業法でも宅地建物取引士に記名押印などが義務づけられている大切なものになります。

契約内容をお互いに確認するためという意味もありますが、特に内容もわからずに契約をすすめてしまうと、後で泣きをみることになる可能性もありますので、今回は契約者の書き方や契約を結ぶ際に確認しておくべき注意点などをご紹介していきますので、参考にしてみてください。

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不動産売買契約書の書き方とサンプル

まずは不動産売買契約書がどういった内容のものなのかを確認して起きましょう。

不動産売買契約書(サンプル)

売主○○(以下「甲」)と買主○○(以下「乙」)は、次のとおり不動産売買契約(以下「本契約」という)を締結したことに同意した。

第1条(売買価格)

甲は、本物件を下記の売買代金で乙に売り渡し、乙はこれを買い受けた。

物件総額 金○○○円也
土地総額 金○○○円也
建物総額 金○○○円也

第2条(売買面積)

本物件の面積は登記簿上の面積によるものとする。

第3条(所有権移転時期)

本物件の所有権は甲から乙に移転する。ただし、乙が売買代金全額を甲に支払ったときとする。

第4条(代金支払方法)

乙の支払う売買代金は次の通りにする。

契約締結手付金  金○○○円也(利息なし)

第5条(負担の消滅)

甲は所有権移転の時までに、本物件の抵当権、地上権、賃借権、その他一切の負担を除去する。

第6条(引渡及び登記手続)

本物件の引き渡し日:平成○○年○月○日
所有権移転登記申請:平成○○年○月○日

第7条(収益及び費用負担)

本物件から生ずる収益、管理費等、ガス、水道等の各種負担金等については、本物件の引渡日の前日までの分を甲、引渡日以降の分を乙の収益又は負担とし引渡し日に清算する。

第8条(瑕疵担保責任)

甲は乙に対して、本契約締結の日から半年間に限り瑕疵担保の責任を負うものとする。

第9条(引渡し前の滅失等)

本物件の引渡し前に本物件が天災により損傷したときは、その損失は甲の負担とする。

第10条(手付解除)

甲乙両者の一方が契約の履行に着手するまで、甲はその手付金を放棄し、乙は受領した手付金の倍額を提供して本契約を解除することができる。

第11条(契約違反による解除)

甲または乙が本契約に基づく義務の履行をしないとき、相手方は本契約を解除し、違約金として売買代金の○%を請求することができる。

第12条(融資利用の特約)

乙は、売買代金の一部に融資金を利用する場合、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続をしなければならない。

第13条(その他)

甲乙は、本契約に定めなき事項並びに各条項の解釈について疑義が生じた時は、関係法規及び慣習に従い誠意をもって協議解決する。

物件の表示

<土地の表示>
所在:・・・ 地番:・・・ 地目:・・・ 地積:・・・

<建物の表示>
所在:・・・ 家屋番号:・・・ 種類:・・・
構造:・・・ 床面積:・・・

以上、本契約の成立を証するため、本書を二通作成し、署名捺印の上、各自一通を保有する。

平成○○年○月○日
 (甲) 住所 ○○県○○市○○町○丁目○番地
氏名  ○○ ○○  印
        
(乙) 住所 ○○県○○市○○町○丁目○番地
氏名  ○○ ○○  印

これに「別表」として、より詳細な物件の情報を記載した書面を用意しておくと良いでしょう。

図:別表の例

引用元:不動産売買の手引 - 不動産適正取引推進機構

不動産売買契約を記載する際注意すべき項目

簡単に不動産売買契約書のサンプルをご紹介してきましたので、そちらを参考にしていただければと思いますが、この時いくつか記載する際の注意点がありますので、ご紹介していきます。

所有権移転の時期や支払いに関して遅延が出た場合について

契約書では基本的に「いつまでに移転の手続きをしてください」「いつまでにいくら支払ってください」という文面は明記すると思いますが、その際に遅れるようなことがあれば、遅延損害金などを請求する旨を記載しておくと、遅延の防止や損害への対応もスムーズになるでしょう。

契約違反をした場合の解除について

第11条などに記載がある契約違反ですが、取り決めが守られないことを法律的には「債務不履行」と呼びます。売り主か買い主が債務不履行になれば、その契約はなかったことにできますが、過失があった方には違約金(損害賠償金)としていくばくかのお金を請求し、解除することができます。

違約金の設定に厳密なルールはないとされていますが、高くても売買代金の20%までで設定されることが多いとされています。基本的にはありえないことだと思いますが、万が一に備えて、設定しておくと安心です。

反社会的勢力の扱いについて

条項に含めるかどうかはその時の判断で良いと思いますが、「不動産適正取引推進機構」の手引きには「反社会的勢力の排除」という名目で導入されています。

(反社会的勢力の排除)

第17条 甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の事項を確約します。

一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下これらを総称して「反社会的勢力」といいます。)でないこと。

二 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいいます。)が反社会的勢力でないこと。 三 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、専任媒介契約を締

2

結するものでないこと。

四 専任媒介契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。

イ 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

ロ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

引用元:引用元:不動産売買の手引 - 不動産適正取引推進機構

なくて困ることは少ないかとは思いますが、反社会的というのは暴力団だけを指すわけではないので、何かあった際は契約を解除できる項目は増やしておいて損はないでしょう。

ローン特約に関する項目追加の可否について

もし住宅ローンの借り入れができなかった場合、結果的には債務不履行で契約違反となってしまう可能性があります。このような状況に対応するために、買い主が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、ローン特約を付けることが一般的です。

買換え資金を購入資金に充当する場合で、購入を先行させるときには、売却できなかったときは契約が解除となる「買換特約」をつけておくことが賢明です。

引用元:不動産売買の手引 - 不動産適正取引推進機構

関連記事:土地売買契約書の書式例|売却時にチェックするべき記載事項

不動産売買の契約締結にかかる費用(印紙代)

不動産売買の契約締結時にかかる費用を以下表でまとめました。

不動産売買にかかる費用

印紙代については土地売買契約書にかかる印紙税を負担するものです。

手付金 買主が負担する費用です。現金による支払いのほか、振込や預金小切手などの条件が考えられます。
※目安として代金の20%程度・領収書が必要
印紙代 土地売買契約書に貼るものであり、契約内容にもよりますが売主と買主の半々で負担する場合があります。
仲介手数料 不動産会社へ支払う費用になりますが、手付金と同様に領収書を受け取る必要があります。

印紙代を減らす軽減税率

この印紙代印紙税を支払う必要がありますが、租税特別措置法により以下表の通り軽減税率が設定されています。

参考:「国税庁 土地売買契約書

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参考:「国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売買契約を締結する際の注意点

契約締結前に再度内容を確認しておく

売買契約の内容に問題がなければ、基本的には1週間程度で契約締結がされます。ただ、契約締結日を座って待っているよりは、最後まで売買契約書を確認した方が良いでしょう。

売買契約が締結される当日でも土地売買契約書を確認できますが、より念入りに契約内容を見直すことが大事です。

契約書を紛失した場合

「不動産売買契約書」大変重要な書類ですから、紛失などは原則あってはいけないものです。ですので、慎重に保管する必要がありますが、万が一紛失した場合は再発行をすることは可能性です。

  1. 相手方に契約書の内容が同じであることの確認
  2. 仲介業者がいる場合は業者にも確認
  3. 相手方と仲介者の署名押印をもらう

手続きの内容自体は複雑ではありませんが、再発行までに要した時間は本来なくて良いもので無駄ですから、そういったことはないようにしましょう。

不動産売買に関して専門機関に相談したい場合

不動産取引は内容が複雑かつ専門性も強いため、できれば専門家のアドバイスなどを受けながら進めていただくのが良いかと思います。

相談したい内容 相談窓口
相談窓口の紹介等 法テラス
消費者トラブル全般 (一財)不動産適正取引推進機構
国民生活センターあなたの弁護士
知識・情報 不動産ジャパン(公財)不動産流通推進センター
法律相談 日本弁護士連合会
登記全般 日本司法書士会連合会
測量・分筆登記等 日本土地家屋調査士会連合会

 

【関連記事】不動産をできるだけ高額に売るための知識

まとめ

不動産売買契約書は基本的に不動産会社が作成しますので、個人が手を入れることはほとんどありませんが、項目を追加できないわけではありませんので、もし不安なことがあれば「この項目を追加してください」と言っておくことは大事です。

今回ご紹介したような項目があれば大丈夫かとは思いますが、不安な方は「不動産適正取引推進機構」が公表している「不動産売買の手引」を参考に、必要な項目を検討してみてはいかがでしょうか。

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最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
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