この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • これから不動産の売買契約書を結ぶ
  • 不動産売買契約書を自分で作成する
  • 不動産売買契約書に問題がないか確認したい
こんなことがわかります
  • 不動産売買契約書の標準的なサンプル
  • 不動産売買契約書の注意点
  • 契約に必要なものと売買契約日当日の流れ

不動産売買契約書は、不動産の売り手と買い手の間での取り決めを書面にまとめたものです。

不動産の売買では大きなお金が動きます。民法では口約束でも契約が成立するとされていますが、のちのトラブルを避けるためにも、不動産の売買では契約書を作成して書面として残しておくことが通常です。

不動産売買契約書は、不動産会社に仲介を依頼している場合には不動産会社が作成します。売り手と買い手の不動産会社が異なる場合には、一方が作成し、もう一方が確認するのが通常です。個人間の売買では、特にどちらが作成するといった決まりはありませんので、話し合って進めることになるでしょう。

不動産売買契約を締結した段階で売買契約は成立し、例外的なケースを除いて白紙に戻すことはできません。契約内容をしっかりと把握していないと、後で思わぬ不利益を被ることもあります。

この記事では、不動産売買契約書の確認ポイントを中心に紹介します。記事を読んで、契約後にトラブルが発生するリスクを減らしましょう。

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不動産売買契約書のサンプル

不動産売買契約書への理解を深めるために、まずはサンプルを確認してみましょう。

なお、このサンプルは「 不動産適正取引推進機構 」のものを参考に作成しました。

土地・建物売買契約書

(A)売買の目的物の表示(登記簿の記録による)
土  地 所 在 地 番 地 目 地 積
          ㎡
          ㎡
          ㎡
          ㎡
          ㎡
  土地面積合計     ㎡
備考  
土地に関する測量図 □確定測量図

□   年   月   日作製

□引渡し日までに測量する

※ 確定測量図とは、全ての隣地所有者の立会いを得て境界確定されたもの(官有地に接する場合は、官民査定手続きも経たもの)をいう。

※ 現況測量図は、上記確定測量図以外のものをいう。

※ 地積測量図は、分筆登記等の際に添付される測量図で、登記所に申請書類として保管されているものをいう。

□現況測量図

□   年   月   日作製

□引渡し日までに測量する

□地積測量図 □   年   月   日作製
□その他
建  物 所 在   家屋番号  
種 類   構 造 / /   階建
床面積 階    ㎡ ・    階    ㎡ ・    階    ㎡
(その他) 延床面積     ㎡
所 在   家屋番号  
種 類   構 造 / /   階建
床面積 階    ㎡ ・    階    ㎡ ・    階    ㎡
(その他) 延床面積     ㎡
備 考  
(B)売買代金、手付金の額及び支払日
(B1)売買代金総額 金       円
土地代金(b) 金       円
建物代金 金       円
(うち消費税額及び地方消費税額の合計額) 金       円
(B2)手付金 本契約締結時支払い 金       円
(B3)中間金 第1回令和 年 月 日まで 金       円
第2回令和 年 月 日まで 金       円
(B4)残代金 令和 年 月 日まで 金       円
(C)土地の実測

実測清算の対象となる土地(契約時の算出面積をいずれかに記入)

(私道負担のない場合(=公簿面積)           ㎡(c))

(私道負担のある場合、それを除く有効宅地部分      ㎡(c))
(D)土地代金清算の単価
売買代金清算の場合の土地単価(第6条の単価(b)/(c)) 1㎡あたり  金     円
(E~I)その他約定事項
(E)所有権移転・引渡し・登記手続きの日 令和 年 月 日
(F)令和 年度公租・公課分担の起算日 令和 年 月 日
(G)手付解除の期限

契約の日から 月後

令和 年 月 日

(H)違約金の額(売買代金の20%相当額) 金     円
(I)反社会的勢力の事務所等活動の拠点に係る制裁金の額 (売買代金の80%相当額) 金     円
(J) 融資利用の場合
融資機関名・取扱店 融資承認予定日 融資金額
  令和 年 月 日まで                 円
  令和 年 月 日まで                 円
  令和 年 月 日まで                 円
融資利用予定総額                 円
融資未承認の場合の契約解除期限                 円
(K)
買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日 令和 年 月 日
(L)瑕疵担保責任
瑕疵担保責任の有無及び期間 □負担する(物件引渡し後 間) ・ □負担しない
(M)特約条項

 

 

 

 

 

契約条項

(売買の目的物及び売買代金)

第1条 売主は、標記の物件(A)(以下「本物件」という。)を標記の代金(B1)をもって買主に売渡し、買主はこれを買受けた。

(手付)

第2条 買主は、売主に手付として、この契約締結と同時に標記の金額(B2)を支払う。

  2 手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部に充当する。

(境界の明示及び確定測量図の作成)

第3条 売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会いを得て、測量士又は土地家屋調査士に標記の土地(A)について測量させ、(A)記載の測量図を本物件引渡しのときまでに買主に交付する。

  2 売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、前項の測量図に基づく隣地との境界を現地において明示する。

(地積更正登記)

第4条 前条第1項の測量図の面積と登記簿記録の面積との間に相違が生じても、売主は、地積更正登記の責を負わないものとする。

(売買代金の支払時期及びその方法)

第5条 買主は、売主に売買代金を標記の期日(B3)、(B4)までに現金又は預金小切手で支払う。

(売買代金の清算)

第6条 売買代金について実測清算を行う場合において、土地については、実測面積と標記の面積(C)が異なる場合には、その異なる面積に1㎡あたり標記の単価(D)を乗じた額を残代金支払時に清算する。

  2 建物については、実測による売買代金の清算を行わないものとする。

(所有権移転の時期)

第7条 本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに、売主から買主に移転する。

(引渡し)

第8条 売主は、買主に本物件を売買代金全額の受領と同時に引渡す。

(所有権移転登記の申請)

第9条 売主は、売買代金全額の受領と同時に、買主の名義にするために、本物件の所有権移転登記申請手続きをしなければならない。

  2 所有権移転登記の申請手続きに要する費用は、買主の負担とする。

(物件状況の告知)

第10条 売主は、本物件の状況について別添「物件状況確認書(告知書)」にて買主に告知するものとする。

(付帯設備の引渡し)

第11条 売主は、別添「付帯設備表(表1・表2)」のうち「有」と記したものを、本物件引渡しと同時に買主に引渡す。

  2 売主は、前項の付帯設備については、瑕疵担保責任を負わないものとする。

(負担の消除)

第12条 売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。

(印紙代の負担)

第13条 この契約書に貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする。

(公租・公課の負担)

第14条 本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。

  2 公租・公課納付分担の起算日は、標記の期日(F)とする。

  3 公租・公課の分担金の清算は、残代金支払時に行う。

(収益の帰属・負担金の分担)

第15条 本物件から生ずる収益の帰属及び各種負担金の分担については、前条第1項及び第3項を準用する。

(手付解除)

第16条 売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

  2 前項による解除は、下記の事項のいずれかが早く到来したとき以降はできないものとする。

① 相手方がこの契約の履行に着手したとき

② 標記の期限(G)を経過したとき

(引渡し前の滅失・毀損)

第17条 本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができる。

  2 本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする。この場合、売主の誠実な修復行為によって引渡しが標記の期日(E)を超えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできない。

  3 売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができる。

  4 第1項又は前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

 (契約違反による解除)

第18条 売主又は買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。

  2 前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金(H)によるものとする。

  3 違約金の支払いは、次のとおり、遅滞なくこれを行う。

① 売主の債務不履行により買主が解除したときは、売主は、受領済の金員に違約金を付加して買主に支払う。

② 買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額をすみやかに無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。

4 買主が本物件の所有権移転登記を受け又は本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引換えに、その登記の抹消登記手続き、又は本物件の返還をしなければならない。

(反社会的勢力の排除)

第19条 売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。

① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という)ではないこと。

② 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう)が反社会的勢力ではないこと。

③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。

④ 本物件の引渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に、自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。

ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

2 売主又は買主の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。

ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合

イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合

ウ 前項④の確約に反した行為をした場合

3 買主は、売主に対し、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約する。

4 売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。

5 第2項又は前項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、第18条第2項の規定にかかわらずその相手方に対し、違約金(損害賠償額の予定)として標記の違約金(H)(売買代金の20%相当額)を支払うものとする。この場合の違約金の支払いについては、第18条第3項に準ずるものとする。

6 第2項又は第4項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じる損害について、その相手方に対し一切の請求を行わない。

7 買主が第3項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第4項の規定によりこの契約を解除するときは、買主は、売主に対し、第5項の違約金に加え、標記(I)(売買代金の80%相当額)の違約罰を制裁金として支払うものとする。この場合第18条第4項の規定にかかわらず、買主は本物件の所有権移転登記の抹消登記手続き、及び本物件の返還をしなければならない。

(融資利用の場合)

第20条 買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資(J)のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。

  2 標記の融資未承認の場合の契約解除期限(J)までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限(J)が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。

  3 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。同時に本物件の売買を媒介した宅地建物取引業者も受領済の報酬をそれぞれ売主・買主に無利息にて返還しなければならない。

  4 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記(K)までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限(J)が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合には、第2項の規定は適用されないものとする。

(瑕疵担保責任)

第21条 買主は、売主が標記(L)において瑕疵担保責任を負担する場合は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。

  2 契約の解除をした場合においても、買主に損害がある場合には、買主は売主に対し、損害賠償請求をすることができる。

3 建物については、付帯設備を除き、買主は売主に対して、本条第1項の損害賠償に代え、又はこれとともに修補の請求をすることができる。

4 本条による解除又は請求は、本物件の引渡し後標記(L)の期間を経過したときはできないものとする。

(諸規約の承継)

第22条 売主は、買主に対し、環境の維持又は管理の必要上定められた規約等に基づく売主の権利・義務を承継させ、買主はこれを承継する。

(協議事項)

第23条 この契約に定めがない事項、又はこの契約条項に解釈上疑義を生じた事項については、民法その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主及び買主が誠意をもって協議し、定めるものとする。

(訴訟管轄)

第24条 この契約に関する訴訟の管轄裁判所を本物件所在地の管轄裁判所と定めるものとする。

(特約条項)

第25条 別記特約条項のとおりとする。

下記売主と買主は、表記の物件の売買契約を締結し、この契約を証するため契約書2通を作成、売主及び買主が署名押印のうえ各自その1通を保有する。

令和  年  月  日

売主         住所

           氏名            ㊞

   宅地建物取引士

           氏名            ㊞

         登録番号

買主         住所

           氏名            ㊞

媒介業者       住所

           氏名            ㊞

   宅地建取引士

           氏名            ㊞

         登録番号

※本サンプルは、個人間の売買を不動産会社が仲介するケースを想定して作成しています

売買契約書の確認ポイント

売買契約書の確認ポイント

不動産売買契約書のサンプルを確認しましたが、これはあくまで「標準的」なものです。内容自体は自由に決めてよいのです。

ただ、売り手にとって有利な内容になっていれば、買い手は納得しないでしょう。もちろん、その逆も然りです。

つまり、売買契約を締結する前にしっかりと内容を確認しておかなければ、売買成立後に思わぬ不利益を被ることがあるということなのです。

そういった状態になることを防ぐために、契約内容の注意すべきポイントを確認しておきましょう。

売買物件の表記

売買物件の表記は、登記簿(登記事項証明書)の通りに記載しましょう。不動産だけに限ったことではなく、売買契約においては対象物を明確にしておくのは大前提です。また、所有権移転登記の際に不動産を特定するために必要なので、間違いがあってはいけません。

なお、地域によっては住所と「地番」が異なるケースもありますので注意しましょう。

登記事項証明書は法務局のほか、 インターネットからのダウンロードでも入手が可能です。

筆数に注意

筆(ふで)とは、登記簿に記載されている土地の単位のことです。

マンションとは違い、戸建ての場合には所有地が必ず1筆で構成されているとは限りません。売買対象の土地が1筆でない場合には、すべての土地について記載をしましょう。

土地の筆数が多く、すべてを書ききれない場合には、一番下の備考の欄に「別紙の通り」と記載し、別紙を作成します。別紙は売買契約書と一緒に綴じる必要があるので注意してください。

面積の測り方

面積の測り方は、戸建てとマンションで異なるので注意しておきましょう。

マンションの場合、登記簿に記載されている内法面積(※1)を用いることが通常ですが、パンフレットなどに記載のある壁芯面積(※2)を記載しても問題ありません。ただし、どちらを記載しているのかは明示しておきましょう。

戸建ての場合は、下で説明する「実測売買」を行うことが通常なので、登記簿に記載のある「公簿面積」を記入することが一般的です。ただ、契約締結前に実測が終わっている場合には「実測面積」を記載しておきましょう。

(※1)総床面積のこと

(※2)壁の厚みの中心から内側の面積のこと

公簿売買と実測売買について

戸建ての場合、公簿売買と実測売買の2種類がありますので、違いを理解しておきましょう。

公簿売買とは、登記簿に記載されている「公簿面積」をもとに代金が決まる契約形態のことです。仮に契約締結後に実測して公簿面積とずれていたとしても、その差異分を精算することはありません。

一方、実測売買とは1㎡あたりの面積単価を決めておき、契約締結時には「公簿面積」をもとに売却金額を決定しますが、残金決済までに実測を行って、差異があればその分を精算する契約形態です。

一般的には実測売買が利用されますが、国土調査などが行われており、公簿面積と実測面積に差がないことが明らかな場合は公簿売買を選ぶとよいでしょう。

土地の実測と代金の精算

売買契約前にすでに測量をしている、もしくは売買契約後に測量を実施する場合には、どの測量を行うかを明示します。測量には3種類ありますが、隣接するすべての土地所有者立会いのもと実測する「確定測量」を行うことが通常ですので、「確定測量図」にチェックをします。

なお、実測売買では「土地の実測(C)」「土地代金精算の単価(D)」を記載しておきます。面積差に応じて価格を調整する部分ですので、単価に間違いがないか確認が必要です。

引き渡す設備・備品

不動産売買においては、「エアコン」「証明」「水回りの器具」といった設備や備品も売買の対象となっていることがあります。

設備・備品に関しては「付帯設備表」として別紙に記載することが通常です。後でトラブルにならないよう、引き渡す設備・備品に間違いがないか、十分な確認が必要です。

また、付帯設備表には状態を記入する欄があるので、正しく記載しておきましょう。不具合があるにもかかわらず申告しなければ、のちのち買い手とトラブルになる可能性があります。

代金・手付金の金額と支払日

売買の総代金や手付金、残代金を記入します。残代金は総代金から手付金を引いた金額を記載しておきましょう。

手付金の金額については明確な基準がありませんが、総代金の5~20%とすることが通常です。

また、残代金の支払い日と、所有権移転、引き渡しの日は同時にしておきましょう。所有権を移転したにもかかわらず、残代金が支払われないというトラブルを防ぐためです。

所有権移転と引き渡しの時期

買い手への所有権移転と引き渡しは、残代金決済日と同日にすることが通常であることはすでにお伝えしました。

ただ、残金決済日までに新居への引っ越しが間に合わない場合には、買い手との交渉で引き渡し日を猶予してもらうことも可能です。

特に、買い替えで売却と新居の購入を同時に進めている場合には、ローンの関係から引っ越しまで時間がかかることも多いはず。

猶予してもらえるかどうかは買い手との交渉次第ですので、必要に応じて話し合いをしておきましょう。

引き渡しの条件

引き渡しに関する条件についても確認しておく必要があります。

ほとんどのケースで見られるのが「抵当権の抹消」。引き渡す前に、買い手が不動産の所有権を完全に行使できる条件にするのが通常だからです。

ただ、売却代金でローンの残金を支払う場合には、抵当権の抹消前に買い手から代金を支払ってもらわなければなりません。実務的には、代金が支払われた直後に抵当権抹消の申請を行いますが、数時間のずれが発生することになります。

買い手によっては気にする人もいるため、第12条のように「負担の削除」を契約に盛り込んでおくことも少なくありません。

手付解除の内容

手付解除とは、

  • 買い手の場合…手付金の放棄
  • 売り手の場合…手付金の2倍の額を買い手に支払う

以上により、売買契約を白紙に戻すことを言います。

注目すべきなのは「手付解除の期限」。手付解除は買い手から申し出があることが通常なので、しっかりと確認しておきましょう。標準的には、売買契約から決済まで1ヶ月程度の場合は「決済の1週間前後」、2ヶ月以上ある場合は「決済の1ヶ月前まで」とします。

また、民法では「手付解除は、当事者の一方が契約の履行に着手するまで」とされており、上で紹介したサンプル(第16条)のように、期限とは別にその旨記載しておくことが通常です。

「契約の履行に着手するまで」が具体的にいつかというのは、ケースバイケースです。裁判例を見ても明確な基準があるわけではありません。契約の時期や内容により、個別に判断されると理解しておきましょう。

契約違反の内容

不動産売買の契約を結ぶと、売り手には物件を引き渡して所有権を買い手に移転する、買い手には代金を売り手に支払う、という義務が発生します。

これらの義務を履行しないと契約違反(法律上は債務不履行といいます)となり、違約金(損害賠償)を支払わなければなりません。違約金の金額は自由に決めて問題ありませんが、一般的には20%程度とします。

不動産売買における契約違反は、「手付解除の期限」を過ぎてからの契約解除が最も多く、引っ越しや新居のリフォームに着手していた場合、売却期間がずれることで経済的な負担も多くなるため、入念に確認しておきましょう。

公租公課等の精算

固定資産税や都市計画税、さらにマンションの場合は管理費などの「公租公課」は、引き渡しの前日までを売り手が、引き渡し当日以降を買い手が負担することが通常です。

先払いの必要などがあって売り手が立て替えていたものに関しては、引き渡し完了日に精算することが一般的です。

いつまでの分を売り手が負担するか、精算するならその日程はいつなのかを確認しておきましょう。

ローン特約の有無

買い手が購入代金にローンを利用する場合、「ローン特約」が契約に入るのが通常です。

ローン特約とは、万が一、買い手がローンの審査に通らなかった場合に契約を解除できるというものです。この場合、手付金も買い手に返還されたうえで、契約解除となります。売り手としては契約を解除される可能性が高くなるのでリスクはありますが、この特約を入れておかないと買い手が納得することはないでしょう。

注意点としては、融資利用の申し込み先や取得期限などを明確にしておくことが挙げられます。当然、期日を過ぎた場合には、手付解除や違約金を支払っての解除になります。

瑕疵担保の内容と期間

瑕疵(かし)とは、簡単に言うと雨漏りやシロアリ被害のような「欠陥」のことです。瑕疵があった場合、売り手は買い手に対して補償しなければなりませんが、その内容と期間について確認しておきましょう。

補償の内容については、契約の解除や修理費の負担、損害賠償の支払いなどケースバイケースですので、十分に確認しておきましょう。

期間についても決まりはありませんが、通常は引き渡しから3ヶ月、長くても6ヶ月としておくことが一般的です。

(※)2020年4月以降、民法では「瑕疵担保責任」が廃止され、「 契約不適合責任」が新たに課されます

危険負担の売主の責任

危険負担の責任とは、売買契約締結から引き渡しまでに、火事や台風、地震などによって物件が損傷した場合、売主がどの程度補償するのかについてのことです。

次の3つのようにしておくのが通常です。

  • 修復できる場合は売り手の負担によって修復する
  • 物件の損傷が激しく、修復に多大な金額を必要とする場合、売り手は契約を解除できる
  • 修復不可能なほど損傷した場合、買い手は契約を解除できる

あまりにも売り手に不利な負担が課されていないか、確認しておきましょう。

反社会的勢力の排除

不動産取引から反社会勢力を排除するために、標準モデル条項が作成され、売買契約書への導入が進んでいます。反社会勢力と契約を結ぶと、大きなトラブルになりかねないので十分に確認しておきましょう。

「買い手が反社会勢力ではないこと」「反社会勢力の活動拠点にしないこと」などが記載されており、違反した場合は「催告なしで契約を解除できる」とされていることが通常です。

売買契約の締結時に必要なもの

売買契約の締結時に必要なもの

不動産売買契約の内容に納得すれば、いよいよ売買契約を締結します。

このとき必要となるものがありますので、事前に確認しておきましょう。

本人確認書類

不動産の売却では、犯罪収益転売法により、本人確認書類を提示しなければなりません。

運転免許所や健康保険証など、公的機関が発行したものを持参しましょう。

登記事項証明書

売買契約書には、不動産の所在地・面積を登記簿の内容通りに記載する必要があります。事前に取得しておきましょう。

手付金の領収書

契約の締結時には買い手から契約内容に基づいた金額の手付金が支払われますので、領収書を用意しておく必要があります。

収入印紙

売買契約書に収入印紙を貼付します。郵便局や法務局、コンビニ等で購入しておきましょう。

売買契約書は2部作成し、売り手と買い手が1部ずつ所有するため、印紙代は売り手と買い手それぞれが負担するのが通常です。

なお、印紙代は売却代金によって決まっており、次の通りです。

契約金額 軽減税率(※) 本則税率
10万円超 50万円以下 200円 400円
50万円超 100万円以下 500円 1,000円
100万円超 500万円以下 1,000円 2,000円
500万円超 1,000万円以下 5,000円 1万円
1,000万円超 5,000万円以下 1万円 2万円
5,000万円超 1億円以下 3万円 6万円
1億円超 5億円以下 6万円 10万円
5億円超 10億円以下 16万円 20万円
10億円超 50億円以下 32万円 40万円
50億円超 48万円 60万円

参考: 国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

(※)2020年3月31日までに作成される不動産売買契約書では、軽減税率が適用されます

実印

契約書に捺印しますので、実印を用意しておきます。あわせて3ヶ月以内に取得した印鑑証明も必要です。

不動産会社への仲介手数料

契約書を締結した時点で、不動産会社への仲介手数料のうち50%を支払うことが通常です。

ただ、不動産会社との契約によって、契約時に100%支払うケース、売買契約時には支払わず、決済・引き渡し時に100%支払うケースなどもあります。

事前に不動産会社に確認しておきましょう。

不動産の売買契約で注意すべきこと

不動産売買契約書の中身を中心に解説してきましたが、ここで売買契約自体の注意点も確認しておきましょう。

主には、次の3つの点について注意すべきです。

  • 契約締結日前に売買契約書を確認する
  • 重要事項説明書も確認する
  • 不明な点があれば遠慮せず質問する

詳しい内容を見てみましょう。

契約締結日前に売買契約書を確認する

不動産会社によっては、契約締結日まで売買契約書を見せてくれないケースもあります。

これは、不動産会社が売り手から内容について修正を依頼されることを嫌がっている、あるいは契約を成立させるために売り手に不利な条件を盛り込んでいる、といった可能性も考えられます。

事前にメールなどで送付してもらい、確認しておいたほうが安心です。

重要事項説明書も締結日までに確認する

売買契約の締結に先立って、不動産会社の「宅地建物取引士」から、重要事項の説明が行われます。

重要事項説明は「宅地建物取引業法」によって行うことが義務付けられており、重要事項説明書が配布され、その内容を売り手と買い手の双方が確認します。

ただ、重要事項の説明に関しても明確に説明すべきことが決まっているわけではありません。つまり、売り手にとって不利な内容が説明されていない可能性もあるということです。

できれば重要事項説明も締結日までに確認しておきましょう。

不明な点があれば遠慮せず質問する

重要事項説明や不動産売買の締結では、普段使わない言葉も利用されます。わからないことがあれば納得するまで質問しましょう。

契約締結や引き渡し以降に買い手とトラブルが発生しても、不動産会社が間を取り持ってくれることはありません。すべては売り手と買い手の間で解決しなければならないのです。

不動産売買では大きなお金が動きます。どんなに「うるさい客」と思われたとしても、十分に納得したうえで契約を締結するのが大切です。

不動産売買契約の流れ

不動産売買契約の当日は、以下のような流れで進みます。基本的には不動産会社の担当者が進行してくれますが、事前に把握しておくことで、当日スムーズに契約を行えるはずです。

流れ 内容
1 顔合わせ 買い手と売り手の挨拶です。
2 重要事項の説明 売り手側の不動産会社の宅地建物取引士が、重要事項の説明を行います。
3 売買契約内容の読み合わせ 契約内容に間違いがないか、売り手と買い手で確認し合います。
4 売買契約への署名捺印 契約内容に納得すれば、いよいよ署名・捺印です。収入印紙の貼付を忘れないようにしましょう。
5 手付金の受領 契約内容に則った金額の手付金を売り手が買い手から受け取ります。
6 仲介手数料の支払い 不動産会社へ仲介手数料の半分を支払うことが通常です。

不動産売買に関して専門機関に相談したい場合

不動産取引は内容が複雑かつ専門性も強いため、専門家のアドバイスなどを受けながら進めるのもよいでしょう。

ホームページを確認すれば、お近くの相談窓口の連絡先・相談場所が掲載されているはずです。また、Q&Aを確認することで、問題が解決するケースもあるはずです。

必要に応じて、以下の相談先に連絡してみましょう。

相談したい内容 相談窓口
相談窓口の紹介等 法テラス
消費者トラブル全般 (一財)不動産適正取引推進機構
国民生活センター
あなたの弁護士
知識・情報 不動産ジャパン(公財)不動産流通推進センター
法律相談 日本弁護士連合会
登記全般 日本司法書士会連合会
測量・分筆登記等 日本土地家屋調査士会連合会

まとめ

不動産売買契約書は基本的に不動産会社が作成しますので、個人が手を入れるようなケースは、実際にはあまりないようです。しかし、条項を追加できないわけではありませんので、もし不安なことがあれば「この条項を追加してください」と伝えることは大事です。

この記事でご紹介したような条項があれば大丈夫かとは思いますが、不安な方は「不動産適正取引推進機構」が公表している「 不動産売買の手引 」を参考に、必要な項目を検討してみてはいかがでしょうか。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

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