不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ

不動産売却によって、どれくらいの税金を納めなければならないのか気になるところですが、中でも消費税に関して気になる人は多いようです。消費税は、不動産売却を行う人の状況によって負担する内容が異なるため、どれくらいの消費税がかかるかを知るためには消費税の性質について知る必要があるでしょう。

今回の記事では、消費税の仕組みについて説明した上で、不動産売却をする際に消費税の対象となる費用、消費税以外に負担しなければならない税金について解説していきます。

そもそも消費税とは

不動産売却にかかる消費税について説明する前に、消費税について簡単に説明していきます。消費税とは、事業主が物・サービスの提供をし、その対価として消費者から報酬を得た場合に、消費者が負担をし、事業主が納める間接税です。

つまりは不動産売却では、売却主は

• 事業主として消費税を納める場合
• 消費者として事業者相手に消費税を負担する場合

の二つの場合で消費税を考える必要があります。

【参照】
▶「No.6101 消費税のしくみ｜消費税｜国税庁」
▶「No.6931_消費税等と譲渡所得｜国税庁」

不動産売却時に消費税の対象になる費用

消費税に関する説明を終えたところで、不動産売却における消費税の対象となる費用について確認していきましょう。

不動産の売却価格

まず、不動産売却価格に対して消費税が課せられるのは建物のみで、土地には課せられません。これは、建物と違い、土地は使用しても傷がついたり、老朽化しないため、消費の対象には含まれないからです。また、売却価格において消費税を負担するのは売主ではなく買主であり、売主は消費税を納める側になります。

しかし、個人の方の不動産売却では、買主は消費税を負担する必要がない上に、売主は消費税を納める必要はありません。消費税は、売主が事業主である場合に発生する税金であるため、売却価格に消費税が発生するのは不動産会社が売却する場合、または不動産投資として売却する場合のみです。

仲介手数料

不動産を売却する際には、買い手を見つけなければなりませんが、一般的には買い手を見つけるにあたり不動産会社に仲介に立ってもらいます。不動産会社に仲介に入ってもらった場合、買い手が見つかり売却が決まったら売却主は不動産会社へ仲介手数料を納めます。仲介手数料は、売却価格に応じて高くなりますが、上限金額が設定されており上限金額は以下の表の通りです。

不動産会社は事業主として買い手を見つけるというサービスを、売主に提供していることになるため、売主はサービスの料金(仲介手数料)に対して消費者として消費税を負担しなければなりません。つまりは、仲介手数料＋消費税(仲介手数料×消費税率)を払うことになります。

抵当権抹消登記をする際の司法書士への報酬

不動産を購入する際に、銀行など金融機関から融資を受ける方は少なくないでしょう。もし、売却時にローンが残っている場合、不動産を売却したお金でローンを完済することになりますが、完済と共にローンを組んだ際に不動産に設定した抵当権を解除しなければなりません。

※抵当権とは：万が一、ローンの返済ができなくなった場合に備えて、債権者(銀行側)が債務者(売主)の資産(不動産)を差し押さえすることができる権利

設定した抵当権を解除するにあたり、法務局にて抵当権抹消登記の手続きを行う必要がありますが、公的機関との専門的な手続きゆえに司法書士に登記に必要な書類作成を依頼することが一般的です。司法書士に依頼した場合の費用(報酬金)の相場は、大体8,000円〜12,000円前後だと言われていますが、司法書士への報酬金に対して消費税(報酬金×消費税率)がかかります。

繰り上げ返済手数料

また、売却をしたお金でローンを一括で完済(繰り上げ返済)する場合、金融機関へ手数料を納めなければなりません。大体、手数料は3,000円～5,000円が相場であり、固定ローンの場合の相場は3万円～5万円を目安に考えてください。この手数料に対しても消費税(手数料×消費税率)が発生します。

計算例

では、不動産売却に伴う消費税の計算をしていきますが、以下の状況を想定してください。

この場合の仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円であるため、消費税込みで計算すると(6000万円×3%＋6万円)×1.08＝2,008,800円の仲介手数料が発生します。抵当権抹消費用は1万円であるため、消費税込みで1万円×1.08＝10,800円、返済手数料は消費税込みで4,000円×1.08＝4,320円です。

よって合計で2,008,800円＋10,800円＋4,320円＝2,023,920円を負担することになります。

不動産賃貸において課せられる消費税

不動産賃貸の内容によりますが、不動産賃貸によって消費税が課せられる場合があります。この場合、消費者としてではなく事業主として消費税を納めることになりますが、

<課税対象に含まれる場合>

• 1ヶ月未満の土地の貸付による地代
• テナント代(オフィス・店舗の貸付代)
• 1ヶ月未満の住宅の一時貸付代金
• 賃料に含めない場合の駐車場代

上記の状況の場合、消費税が課せられると思ってください。また、不動産賃貸でも以下の状況の場合は、消費税は課せられません。

<非課税の場合>

• 土地の貸付による地代
• 住宅の家賃
• 賃料と共に納める駐車場代
• 返還される保証金・敷金等の一時金

不動産売却の消費税を安く抑えるためには？

不動産売却の消費税を少しでも安く抑えるためにはどうすればいいのでしょうか。消費税として負担が大きいのは仲介手数料になります。そのため、仲介手数料を安く抑えることが消費税を安く抑えることに繋がりますが、そのためには仲介業者(不動産会社)と交渉をしなければなりません。

仲介を依頼する段階で交渉する

まず交渉する際のポイントとして、仲介を依頼する段階で行ってください。買い手を見つけることが仲介業者の仕事であるため、買い手が見つかった後では交渉することができないためです。仲介を依頼する段階であれば、仲介手数料に関する取り決めが行われていないため、この段階で交渉を行いましょう。

仲介業者は1社にする

仲介業者は、買い手と売り手の各々から手数料を受け取りますが、買い手と売り手が別々の仲介業者を利用している場合と比べて、同じ仲介業社を利用している場合の方が値引き交渉はしやすい傾向にあります。一社が独占的に買い手と売り手の両方から手数料を受け取ることができるためです。そのため、買い手が依頼先の仲介業者に手数料を払うことを前提に値引き交渉を行いましょう。

不動産売却に伴う消費税以外の税金

消費税以外にも不動産売却では、税金が発生します。

売買契約書に伴う印紙税

まず、不動産売却では買い手と売買契約書を交わしますが、契約書には印紙を貼るため、印紙税を納めなければなりません。印紙税は売却価格に応じて高額になりますが、平成26年4月1日～平成30年3月31日に契約したものに関しては軽減措置が適用されます。印紙税の額は以下の表を参考にしてください。

参照：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」

抵当権抹消登記の免許税

抵当権抹消登記をするためには、法務局に免許税を納めなければなりません。免許税は、不動産一つにつき1,000円になりますが、土地と建物の両方に抵当がついている場合は、1,000円×2＝2,000円の免許税を納めます。申請方法については「住宅ローン等を完済した：法務局」を参考にしてください。

不動産譲渡所得税

不動産の購入時の金額と比べて、売却時の金額が高額の場合、所得が発生したと見なされるため不動産譲渡所得税(不動産譲渡所得×所得税率)を納めます。

不動産譲渡所得＝不動産売却価格－(購入価格＋購入時の費用＋売却時の費用(仲介手数料＋売買契約書の印紙代＋登録免許税など) －特別控除

不動産譲渡所得は、上記の式で求めることができますが、不動産譲渡所得が0以下である場合は、不動産所得税を納める必要がありません。そのため、不動産の購入時、売却時に発生した費用はできるだけ計上しましょう。特別控除に関しては、以下の通りになりますが、マイホームを売却する方は3,000万円の控除を受けることができます。

• 公共事業のための土地・建物の売却：5,000万円
• 住居用の土地・建物の売却：3,000万円
• 特定土地区画整理事業のための土地の売却：2,000万円
• 特定住宅造成事業のための土地の売却：1,000万円
• 農地保有の合理化のための土地の売却：800万円

また、所得税率に関しては以下の表を参考にしてください。

参照：「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜所得税｜国税庁」

まとめ

不動産の売却をするにあたり、費用がどれくらいかかるのかを知るために消費税を含め不動産売却に伴う税金について知っておくべきでしょう。これから不動産売却をする方が今回の記事を参考にしていただけたらと思います。

参照：「不動産売却に必要な手数料と費用の知識と安く抑える方法」

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