不動産売却

土地の売却時にかかる費用と売却価格を高めるために出来る事とは?

土地の売却をする際、どうすれば一番高く売れるのかが一番気になる部分だと思いますが、高額売却以外にも費用面や手続きの流れなどは気にすべきことのひとつになるでしょう。

また、土地を売るにはどうすれば良いのかという部分に関して、あまり詳しく知らない方も多いと思いますので、今回は費用と売却までの流れ、高額売却をするためにできることをご紹介していきます。

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土地を売却する際にかかる費用と税金

土地の売却をする際、売る側にも下記のような費用と税金が発生します。

  1. 不動産の仲介手数料
  2. 印紙代(印紙税)
  3. 譲渡所得税

仲介手数料に関しては仲介手数料の上限は、取引の価額によって異なりますが、不動産会社に支払うことになる報酬額の上限は下記のようになります。

表:仲介手数料の上限

売却額 報酬額の上限
200万円以下 5%
200万円超~400万円以下 4%
400万円超 3%

参考-国土交通省 建設産業・不動産業 新旧対照表

印紙税は平成30年3月31日までに作られた書類には印紙税の軽減措置があり、通常の税率と軽減税率での表が以下のものです。

図:印紙税の税率

引用-国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

最後の譲渡所得税は「課税譲渡所得金額×税率」で求められ、復興所得税を含めた税率で下記のようになります。

表:譲渡所得税の税率

税金の種類 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

課税譲渡所得額にかける税率は所得税と住民税の税率を足し算したものです。詳しい計算方法については「土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額」をご覧ください。

土地を売却する方法と売却までの流れ

ここでは、基本的な仲介業者を介する方法で土地を売却した場合、流れとしては、

  1. 仲介業者に依頼する
  2. 買取業者に依頼する
  3. 自力で売る

の3パターンですが、一番簡単なのは「1:仲介業者に依頼する」と言うものです。

表:仲介業者に依頼する場合の売り方

一般媒介契約 複数の不動産会社に土地販売を依頼、自力で売るのも可。
専任媒介契約 特定の不動産会社に土地販売を依頼、自力で売るのも可。
専属専任媒介契約 特定の不動産会社に土地販売の全てを依頼。

参考:土地売却3つの方法と売却の流れ|土地を売却する際の注意点4つ

土地の査定を受けて相場を確認する

まずは土地の売却価格をつけないことには始まりませんし、相場から離れ過ぎていたらそもそも売れなかいといったこともありますから、土地の査定を受けることで、適正な価格を把握しましょう。詳しくは「不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは」を参考にしてください。

不動産会社と媒介契約を結び売れるのを待つ

先ほど少し触れましたが、不動産会社と媒介契約をします。一般的な契約方法としては「専任媒介契約」で、この契約をしておけば不動産会社の人が営業活動をしてくれます。

  • 広告、チラシを発行する
  • 不動産関係の雑誌に記載する
  • 自社サイトで紹介する
  • 自社の顧客に紹介する
  • 指定流通機構(レインズ)に登録する

専属専任媒介契約の場合、営業活動は不動産会社に任せるだけで構いません。一般媒介契約の場合は自分で営業活動を行うこともできます。

買い手との価格交渉

内見者が現れて、買い手と価格交渉をして双方が合意に至れば売買契約が結ばれます。価格交渉で値下げになることも視野に入れて販売価格を設定しておきましょう。また、売買契約が成立した段階で不動産会社は仲介手数料を請求できる権利を得ます。

決済と登記

土地の所有権が移る際は登記手続きが必要になります。ただ、決済のタイミングと登記のタイミングがあまりにもずれると、所有権は買い手に移ったけどお金の支払いがされないという事になるので、注意しましょう

決済と登記が終われば土地の所有権が買い手に移りますので、登記が済んだ段階で土地を引き渡せるようにしておきましょう。詳しくは「土地を売却する流れ」を確認しましょう。

土地を売りやすくして売却価格を出来るだけ高額にするには?

土地の売却価格をできるだけ高く設定することが、売主にとっては最も気になることだと思いますので、何ができるのかをご紹介します。

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あなたの希望を聞いてもらえる仲介会社を選ぶ

売却の希望価格や希望条件を明確に伝えることが重要です。もしかしたら希望する価格での売却が不可能な場合もありますので、十分に協議した上で、最終的な条件を決定しましょう。

また、仲介不動産会社には契約書の締結が義務付けられていますが、内容をよく読んでおかないと思わぬ落とし穴があったりします。

【事案 10】不動産仲介に係る説明違反に関する紛争

1.事案の概要

<申請人の主張>

平成 23 年 12 月、静かな環境だと相手方から勧められ、両隣に住宅が建つ前提で、相手方が仲介の広告をしている 8 区画ある分譲地のうち、1 区画(約 115 平米)の売買契約を相手方を仲介業者にして締結した(以下、「本件売買契約」という。)。

ところが、本件売買契約の締結の 2 週間後、相手方より、角地を含む西側隣接地 3 区画(約360 平米)を一括で購入したいという人が現れたと聞いた。アパートやマンションが建つ可能性を危惧し、購入目的を確認するよう求めたところ、「購入者の娘の住宅を建てるためであると確認している」との回答があった。

その後、相手方は、西側隣接地の購入目的が店舗建設であることを知ったにもかかわらず、これを直ちに当方に知らせなかった。もし、本件売買契約の売買代金決済日前に店舗が隣接地に建つ計画を知っていれば手付金を放棄し、解除していた。

相手方の営業所長は、管理不行き届きを認めながら、仲介手数料(約 120 万円)の返金に応じない。

引用元:国民生活センター

不動産会社の良い担当者を選ぶ

できるだけ信頼できる不動産会社を選ぶのも大事ですが、どんな担当者なのかも重要な要素になります。

  1. 不動産業が5年以上
  2. 宅建資格を持っている
  3. しつこい営業をかけてくる担当者は選ばない など

ただ、最後はあなたが納得して選べるかどうかが大事になるでしょう。

土地を売るのが得意であること

単純に不動産会社だから良いかと言うと、実はそんなことはありません。住宅や事業用ビル、テナントなど、不動産が違えば欲しい人も売りたい人も売り方も変わってきます。ですので、大手だからという理由で選ばず、土地の売却経験などを加味しながら実績の高い不動産会社を選ぶのがコツです。

購入希望価格を高めに設定しておく

買主との交渉では、基本的に査定価格よりも多少高めの価格を提示すべきです。なぜなら、多くの場合値下げに応じる必要があるからです。

ただし、売り出し価格を高くし過ぎても売れない可能性が高くなりますから、値下げ込みになる買主側の購入希望価格を予想して、希望価格の調整を慎重に行った方が良いでしょう。

不動産仲介手数料をおさえる

仲介手数料を抑えることは、結果的に売買でえる利益を増やすことに繋がりますので、案外盲点とも言える方法かと思います。これは不動産会社の仲介依頼の時点で交渉すべきことですが、買主側と同じ不動産会社を利用した方が、実は仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性があります。

買主と売主が同じ場合、仲介してくれる不動産会社は両方から手数料を取ろうとしますので、単純計算で2倍になる仲介手数料を少し減らしてくれる余地があると言うことです。

手数料の二重取り自体は何かに違反している行為ではないものの、一部グレーな部分がないわけではないので、詳しく知りたい方は「不動産会社と媒介契約を結ぶ際に知っておくべき裏事情」をご覧ください。

【関連記事】
土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

まとめ

土地の売却にかかる費用と、売却までの流れ、そしてどうすれば高額に土地を売却できるのかをまとめていきましたが、今回の内容を参考に、よりよい土地の売却をしていただければと思います。

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不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

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そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

  • すまいValue…業界を代表する大手ばかりが集まった、信頼感抜群のサイト
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  • おうちダイレクト一括査定…新興サイトながら大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力

さらに、ご自身の住まいに合わせて、以下のように一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域
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