マンションを売却するために査定をしてもらった方は、こんな疑問や不安が頭をよぎっていませんか?

  • 「契約を取りたいから、不動産会社は高い査定額を出しているのかも…」
  • 「うちのマンションの査定額がこんなに低いはずがない!」
  • 「査定の根拠資料を見たけれど、内容がよくわからない」

マンションの査定額は売り出し価格を決める重要な要素であるため、妥当性や根拠をきっちり確認しておきたいはずです。

また、「マンションを査定してほしいけれど、どこの不動産会社に頼めばよいかわからない」という人もいるでしょう。

この記事では、まず、マンションの査定額がどのように決まるのかを解説します。また、おすすめのマンション一括査定サイトも紹介します。さらに、マンションの査定に関してよくある質問についてもお答えしています。

マンション売却における重要な「考え方」も解説していますので、マンション売却を検討している人は参考にしてください。

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マンションの査定額はどうやって決まる?

 

マンション 査定額 決まり方

マンションの査定には、一般的に『事例比較方式』が使われます。

ここでは、事例比較方式とはそもそも何なのか、どのように計算するのかについて、確認してみましょう。

事例比較方式を使う

『事例比較方式』とは、あなたのマンションと条件が近いマンションの取引事例をいくつか選んで平均単価(○○万円/㎡)を求め、あなたのマンション(査定マンション)の面積を掛けてベースとなる金額を算出し、その金額に階数や交通の便、宅内の状況のほか、マンション売買の動向(流通性比率)などを考慮したうえで、査定額を出す方法です。

マンション 査定額 計算方法

事例比較方式が一般的である理由は、これが『公益社団法人不動産流通推進センター』が作成した査定額算出のマニュアルであり、国土交通省によって利用が推奨されているからです。

査定額を売り手に提示するときには、その根拠を示さなければならないことが『宅地建物取引業法』で定められています。そして、根拠を示す方法として、マンションの査定に関しては『事例比較方式』を用いることが、国土交通省が作成した『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』で勧められているのです。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

引用:宅地建物取引業者 第34条の2

 

5 媒介価額に関する意見の根拠の明示義務について

(1)意見の根拠について

意見の根拠としては、価格査定マニュアル(公益財団法人不動産流通推進センターが作成した価格査定マニュアル又はこれに準じた価格査定マニュアル)や、同種の取引事例等他に合理的な説明がつくものであることとする。

引用:宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方|国土交通省

事例比較方式の計算方法

比較事例方式の計算式は、次の通りです。

マンション 査定額 計算式

比較マンション単価(○○万円/㎡)に、あなたのマンションの面積を掛けてベースとなる金額を出し、比較マンションとあなたのマンションの評点、流通性比率を用いて調整します。

以下では、それぞれの内容について簡単に確認してみましょう。

比較マンション単価

近隣での似たようなマンションの1㎡あたりの単価(万円)です。

仮に、比較マンションの成約価格が2,500万円で、面積が50㎡だった場合、単価は50万円/㎡となります。

なお、比較するマンションは、次の8つの条件から選びます。

①通常の条件の下に取引された事例(売り急ぎでないなど)
②取引時点が過去1年以内
③専有部分等(専有面積・所在階・間取り)が類似しているマンション
・【専有面積】:差が30㎡未満
・【所在階】:差が10階未満
・【間取り】:同じ間取り(LDK)
④最寄り駅が同じ
⑤価格水準が同じような地域内にある
⑥総戸数が似ている(差が50戸未満)
⑦建物地上階が似ている(差が10階未満)
⑧築年数の差が3年以内

まずは同じマンション内で➀~③にあてはまる事例を探しますが、なければ別のマンションで、➀~⑧すべてに当てはまる取引事例を参考にします。

査定マンション面積

あなたのマンションの専有面積です。具体的には、壁の厚みも加えた床面積である「壁芯」が用いられることが通常です。

マンションの評点

詳しくは『マンションの査定額に特に影響を与える10のポイント』で解説していますが、次の10点について、比較マンションと査定マンションを点数化して評価し、調整を加えます。

  • 交通の便
  • 周辺環境
  • 店舗・施設への距離
  • 所在階
  • 方位
  • 宅内の状況
  • 維持管理の状況
  • 土地についての権利
  • 共有部分
  • インフラ対応

近隣の事例といっても、まったく同じマンションではありませんから、まったく同じ単価を用いることは現実的ではありません。個別の要素を点数化して加点・減点し、査定額の妥当性を上げるのです。

流通性比率

流通性比率とは、マンションの売れやすさを表す指標で、100%を基本として、-15%から+10%の範囲で選択します。マンション売却の動向によって価格は上下しますから、流通性比率も査定額の妥当性を上げるために用いられています。

流通性比率を決める主なポイントは次の3点で、査定をする人が独自に判断しています。

  • 価格|相場を大きく逸脱していないか
  • マンションの需給状況|マンションの物件数など
  • 地域性|人気の地域かどうか

売れにくいと判断されると100%を下回りますし、反対に売れやすいと判断されたら100%を上回ります。

マンション査定額の計算例

計算例として、下表の条件の査定額を求めてみましょう。

項目 内容
比較マンションの単価 50万円/㎡
査定マンションの面積 70㎡
比較マンションの評点 105点
査定マンションの評点 110点
流通性比率 100%

上で説明した計算式に当てはめれば、次の通りとなります。

査定額=50万円×70㎡×110点÷105点×100%
=3,667万円

つまり、この例での査定額は、3,667万円です。

マンションの査定額に特に影響を与える10のポイント

マンション 査定 10のポイント

上で説明した通り、マンションの査定では、比較マンションと査定マンションを点数化して評価し、調整を加えます。

点数化の方法は、比較マンション、査定マンションそれぞれの基本点数を100点とし、個別の内容について加点・減点します。

ただ、加点・減点される点数の数値は、明確に決まっている場合とそうでない場合があるので注意が必要です。

例えば、階数についての評点は明確に点数が決まっています。3階を基準として、それ以下の階数は減点、それ以上の階数は階が上がるにつれて加点されていく仕組みです。

マンション 査定 所在階

引用:価格査定マニュアルによる中古マンションの査定

一方、室内の維持管理状況については、『悪い』から『特に優れる』までの7段階に分けて点数化しますが、どのような評点が下されるかは査定人の判断によります。

マンション 査定 室内の管理状況

引用:価格査定マニュアルによる中古マンションの査定

査定額の妥当性を確認する上では、これら評点について知っておく必要があります。

ここでは、マンション査定に影響を与えるポイントである『評点』について確認してみましょう。

交通の便

交通の便では、次の内容が考慮されます。

  • 最寄りが駅かバス停か
  • 駅の場合、最寄り駅までの徒歩の分数
  • バス停の場合、最寄りバス停までの徒歩の分数
  • バス停の場合、バス停から駅までのバスの乗車時間
  • バス停の場合、バスの運行便数

当然、最寄り駅やバス停までの徒歩分数が短い、または、バスの乗車時間が短いほうが、評点は高くなります。

周辺環境

周辺環境では、住宅地なのか、もしくは商業地なのか工業地なのかが考慮されます。

住宅地であっても、優良住宅地か一般住宅地なのかによって評点が変わります。

具体的には次の5段階で評価されます。

  • 優れる(優良住宅地)
  • 普通(一般住宅地)
  • やや劣る(住商混在地)
  • 劣る(住工混在地)
  • 特に劣る

店舗の距離・公共施設の利便性

店舗までの距離や、周辺の公共施設利用の利便性についても考慮されます。店舗に関しては、2段階、公共施設の利便性は3段階で評価されます。

【店舗まで距離】

  • 徒歩10分以内にある
  • 徒歩10分以内にない

【公共施設の利便性】

  • 普通
  • やや劣る
  • 劣る

所在階

所在階は、階数だけでなく、最上階かどうか、エレベーターがあるかどうかについても考慮の対象となります。

方位

方位は、マンション自体の向きと、リビングの窓(主要採光面)の方角が考慮されます。東・西・南・北と北東・北西・南東・南西、の全8種類で評点が分かれます。

さらに、別途採光面がある場合はそれも考慮されます。

また、日照や風通しのよさについても評価の対象となります。日照・通風の良否は4段階で評価されます。

【日照・通風の良否】

  • 良好
  • やや悪い
  • 悪い
  • 極めて悪い

宅内の状況

宅内、つまり専有部分も評点の対象です。なお、バルコニーは含まれません。

評点の対象となるものとその評価段階は次の通りです。

【室内の管理状況】

  • 特に優れる
  • 優れる
  • やや優れる
  • 普通
  • やや劣る
  • 劣る
  • 悪い

【柱・梁・天井の状況】

  • 特に優れる(長期優良住宅相当)
  • 優れる(梁なし)
  • 普通(梁あり)
  • 劣る

【住戸のゆとり(リビングの広さ・収納スペースの確保)】

  • 広い
  • 普通
  • 狭い

【専有庭またはテラスの有無】

  • あり
  • なし

【外からの騒音・振動】

  • なし
  • ややあり
  • あり
  • 極端にあり

【眺望・景観】

  • 特に優れる
  • 優れる
  • 普通

【バリアフリー対応状況】

  • 配慮が高い
  • 配慮有
  • 配慮なし

維持管理の状況

マンションが適切に維持管理されているかどうかも評点の対象です。きちんとした修繕計画があるか、掃除や管理人の状況はどうかといった点が見られます。

【適切な修繕計画があるかどうか】

  • 適切な修繕計画が確認できる
  • 適切な修繕計画が確認できていない

【修繕積立金(月額)の負担金額】

  • 標準
  • 負担額が大きい
  • その他

【管理費(月額)の負担金額】

  • 標準
  • 負担額が大きい
  • その他

【共有部の保守清掃の状況】

  • 優れる
  • 普通
  • 劣る

【管理員の勤務形態(24時間管理・日勤・巡回など)】

  • 24時間管理
  • 日勤(週5日以上勤務)
  • 日勤(週3~5日勤務)
  • 巡回

【管理受託形態:管理会社への委託形態(全部委託管理・一部委託管理・自主管理など)】

  • 全部委託
  • 一部委託
  • 自主管理

土地についての権利

マンションの専有部分(部屋の中)の土地の権利についても評点の対象です。内容としては次の3通りです。

  • 所有権
  • 地上権
  • 賃借権

なお、一般的な分譲マンションでは「所有権」ですので、この内容で差がつくことはほとんどありません。

共有部分

共有部分、具体的には外観やエントランス、また、耐震性などについて見られます。

外観やエントランスが良質と判断されれば評点は上がるでしょう。

また、耐震性に関しては、1981年5月31以前の旧耐震基準か、6月1日以降の新耐震基準かによって評点が変わります。

【外観・エントランス】

  • 優れる
  • 普通
  • 劣る

【耐震性】

  • 耐震性能が高い
  • 耐震性能は建基法に準拠
  • 旧耐震基準

【省エネルギー性能】

  • 次世代省エネルギー基準に適合
  • 次世代省エネルギー基準の適合以外

インフラ対応

インフラ対応では、セキュリティ面とインターネットに対応しているか(マンションタイプの光回線を引けるかどうか)が見られます。

【セキュリティ設備】

  • 高度なセキュリティ設備あり
  • オートロックのみ
  • なし

【インターネット対応】

  • 対応
  • 未対応

マンション査定の進め方|一括査定サイトを利用

マンションの売却においては査定額も重要ですが、それ以上に「マンションを売る力がある不動産会社」と契約を結べるかどうかが大切です。

なぜなら、あなたのマンションにどれだけ魅力があったとしても、適切に販売してくれる不動産会社でなければ、長期間売れなかったり、価格を下げて売ったりしなければならない事態になりかねないからです。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

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【公式サイトへ】
(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

マンション査定時によくある質問

マンション 査定 よくある質問

ここからは、マンション査定を依頼する方がよく疑問に思うことについて解説します。参考にしてください。

査定は複数社受けたほうがよい?

査定は複数社に依頼したほうがいいでしょう。

こだわりの不動産会社があるのなら別ですが、一社が出す査定価格を見たところで、その金額が妥当か、どうか比較材料がありません。

例えば、大企業と地域密着企業に依頼をすれば、査定額だけでなく広告方法の違いや、売り方の違いに関して質問することもできます。業者の販売力によって、売却価格が数十万~数百万円変わることもありますし、仲介手数料の額も異なります。

前の章でご紹介した一括査定サイトが役立つのは、こうした複数社への依頼を効率的に行えるからなのです。

査定額を見てから売却するか決めてもよい?

もちろんそれでも問題ありません。

査定はあくまで査定です。査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。

査定額を見て、思っていたよりも金額が低ければ、資産価値が上がるのを予測して売却を先送りにしたり、自分でそのまま住み続けることにしたりと、自由に判断すればOKです。

査定額=売却額ではないって本当?

本当です。

査定額というのは、あくまで「不動産会社が3ヶ月以内に売却できるであろう価格」です。査定額で必ず売却できると保証するものではありません。

そもそも、売り出し価格は売り手であるあなたが査定額をもとに決めます。したがって、査定額より高くしても構いません。

あなたのマンションに価値を見出す人がいれば、査定額より高く売れる可能性も十分にあります。

一方、なかなかマンションが売れない場合や、契約前に買い手が交渉してきたケースなどでは、価格を下げなければならないこともあります。

実際の売却価格がどのぐらいになるのかは、売り出してみなければわかりません。ただ、だからといって何の根拠もなく販売価格を決めることもできないでしょう。

妥当な売り出し価格を決める。そのために査定があるのです。

一括査定って本当に無料ですか?

はい、無料です。

便利なサービスだけに、無料というのは不思議に感じられるかもしれませんが、その理由は、一括査定サイトの運営会社が不動産会社から紹介料を支払ってもらっているからです。

また、一括査定サイトによっては、あなたの疑問や不安にオペレーターが答えてくれたり、しつこい不動産会社はシャットアウトしたりするなど、利用者にとって便利なプラスアルファのサービスも無料提供しているケースがあります。

一括査定サイトを使えば、無料で満足のいくマンション売却を実現できる可能性が高まります。

査定時に信頼できる不動産会社を見抜く方法は?

査定をしてもらう際、信頼できる不動産会社を見抜くには、次の4つのステップを踏むようにしてください。

  • まずは机上査定で複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 相場からかけ離れた査定をした不動産会社を除く
  • 査定の根拠を確認する
  • 訪問査定で営業マンの質を確認する

現在、全国に12万件以上の不動産会社があるといわれていますが、そのなかには悪徳と呼ばれるような業者もいるのが事実です。

上記の4つのステップでは、多くの不動産会社をふるいにかけるイメージで、本当に信頼できるところを見抜きます。

詳しい内容に関しては、次の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】
不動産一括査定のメリット|信頼できる不動産会社を見抜く実践的方法

リフォームやクリーニングってしたほうがよい?

よほどのことがない限り、あまり検討しなくてよいでしょう。なぜなら、リフォームやクリーニングをしたからといって、高く売れるとは限らないからです。

リフォームをすると、その分の費用を販売価格に上乗せすることになりますが、買い手は「リフォーム前ならどのぐらいの価格だったか」という点を気にするでしょう。

例えば、マンションの査定額が3,000万円で、500万円をかけてリフォームし、3,500万円で売り出したとしても、買い手はリフォーム前の「3,000万円」の状態をイメージしたうえで、同程度の価格のほかのマンションと比較する、ということです。

「リフォームされて割高になっているのなら、多少ボロでも安く買って自分で好きなようにリフォームしたい」という買い手は少なくないでしょう。そうなってしまうとなかなか買い手が現れず、結局は販売価格を下げざるを得ない状況になってしまうかもしれません。リフォームをするなら、買い手のニーズにしっかり刺さるよう、慎重に行う必要があります。

クリーニングに関しても同様です。クリーニングの有無がマンションの売却価格に大きな影響を与えることは少ないでしょう。

ただし、あなた自身で掃除しておくことは重要です。宅内がきれいに整っているかどうかで、買い手のイメージは大きく変わります。

特に影響を与える水回り(キッチン・浴室・洗面台・トイレ)は、念入りに掃除しておきましょう。

まとめ|マンション売却は不動産会社と売り手の「共同プロジェクト」と考える

マンションの査定に大きく影響を与えるのは、「近隣の取引事例」と「10個の評点ポイント」です。これを知っておけば、実際に査定を受ける際に不動産会社の担当者に対し、深く質問することができるので、マンションの査定額が妥当かどうか判断するのに役立ちます。

マンション売却を不動産会社任せにしておくのはおすすめしません。あなたと不動産会社の「共同プロジェクト」であるという気持ちを持っておくとよいでしょう。あなたのマンションの価値やメリットは、そのマンションで実際に暮らしたあなた自身が、不動産会社よりも誰よりもよく知っているからです。

買い手があなたのマンションに価値を見出したのであれば、相場以上の価格で売却が実現することも十分あり得ます。積極的にアピールすることを忘れないでくださいね。

以下の記事では、高く売却するためのポイントを紹介していますので、参考にしてください。

【関連記事】
不動産売却の一括査定33サイトの比較|高く売却する具体的ステップ

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