不動産売却

農地の相続で知っておきたい基礎知識|非農家の農地相続とは?

農地とは、大雑把に言えば田畑など農業を営むための土地のことをいい、農地法の適用を受ける農地については権利の移転や設定について、原則として市区町村に設置された農業委員会(または農業委員会)の許可を得なければならないとされています。

農地も不動産と同様に相続の対象になるわけですが、農業に従事していないのに農地を相続して扱いに困ってしまったり、そもそも面倒だからと農地を相続したくないという方も珍しくありません。

農地の贈与・相続や売却は様々な手続きが必要になりますから、農業に従事していない人にとっては未知の領域かと思います。

そこで今回は、相続した農地を扱う上で押さえておくべき基礎知識と、農地を売却する方法などをご紹介いたします。

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農地の相続手続きとは

農地を相続する場合も通常の相続財産と同じように、遺言や遺産分割を行って取得者を決定し、農地の名義変更と相続税の申告・納税を行うという流れで手続きを進めていくことになります。

遺言や遺産分割での相続内容の決定に関しては、法律で細かな進め方が決められているわけではありませんので、当事者間で話し合ったり、誰かが大まかな分割案を提案して合意を取っていくという方法が一般的に利用されています。

ただし、各人の取得する相続財産が決定した後に作成する「遺産分割協議書」については、相続人全員の合意がなければ協議自体が無効になってしまうため、特定の相続人を無視して遺産分割を行うことはできないと考えていただくのが良いでしょう。

まずは農地を相続する手続きを順番にご紹介いたします。

農地の名義変更手続き

遺産分割協議がまとまったら、被相続人から実際に農地を取得する相続人へと所有者を変更する手続きが必要になります。

農地の権利を移転する際には、原則として市区町村に設置された農業委員会(または都道府県知事等)の許可が必要で、売買や贈与の場合は必ずこの許可を受ける手続きをすることになります。

ただ、相続の場合は「被相続人から農地を承継した」という性質を持つので、例外的に農業委員会の許可が不要とされています(※相続人以外の人が遺贈で農地を取得した場合は許可が必要です)。

とはいえ、名義変更をしなければ、その農地は故人名義のままになってしまうため、相続開始から10ヶ月以内に農業委員会へ届出をすることになります。

なお、この期限を過ぎてしまうと10万円以下の罰金が課されるおそれもありますので、面倒でも早めに手続きを済ませることが大切です。

相続税の申告・納税

相続税は、被相続人から相続や遺贈によって財産を取得した人に課される税金で、【3,000万円+600万円×法定相続人の数】の基礎控除が設けられている結果、実際に申告・納付が必要になるケースは少ないといえます。

ただし、基礎控除以外の控除制度や特例を利用する場合には、たとえ納付額が0円であっても申告をしなければならないため、相続税がかからない=申告が必要ないというわけではないことに注意しましょう。

相続税は相続開始後10ヶ月以内に申告・納税をする必要があり、この期限を過ぎてしまうと控除が使えなくなってしまったり、追徴税が課されたりするので、農業委員会への届出と並行して早めに申告の要否を調査し手続きを進めることが大切です。

基本的な相続税評価

相続税の課税標準(相続税の対象になる財産の価額)は、相続開始時の価額で評価が行われるのが原則となっていますが、財産の種類によっては評価時期がずれることもあり、例えば不動産は相続発生年度の固定資産税評価額を用いて評価する場合が多いです。

不動産の評価は3年に1度見直しが行われ、直近では平成27年に評価替え(評価の見直し)がなされており、次回は平成30年、33年と評価替えがされる予定です。

ただし、大幅に評価が変わった場合などは1年ごとに価格がやや変化することがあるので、農地を含む不動産を相続した場合には、相続発生時の固定資産税評価額を忘れずに確認するのが良いでしょう。

農地の相続税評価

農地も不動産の一種なので、他の不動産と同じように、相続税評価の際には農地の分類に応じた計算式が決まっています。

純農地や中間農地は固定資産税評価額が分かれば計算がしやすいですが、市街地周辺農地・市街地農地はやや計算が複雑になりますので、申告書を作る際に不安があれば、税務署で疑問点を尋ねたり無料相談などを活用して税理士に相談することをおすすめします。

農地の分類 評価方式 備考
純農地 ・倍率方式
(固定資産税評価額×路線価に基づく一定の倍率
・固定資産税評価額がベースになるため、比較的計算が簡単
中間農地
市街地周辺農地 ・その農地が市街地農家であるとした場合の80%に相当する金額 ・相続税申告の際に「市街地農地等の評価証明書」が必要になる
市街地農地 ・宅地比準方式または倍率方式
★宅地比準方式とは
(その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額―1㎡あたりの造成費の金額)×地積=市街地農地の評価額

農地相続のメリットとデメリット

農業に従事している相続人が農地を相続することは、その後も農業を営む上で大きなメリットになりますが、果たして非農家の人が農地を相続することにメリットはあるのでしょうか?

農地と言えども取得すれば固定資産税などがかかってきますから、役に立たない土地を相続するのはデメリットが多いようにも思えます。

そこで、農地を相続するメリットとデメリットを少し検討してみたいと思います。

農地相続のメリット:農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例

農地を相続するメリットとしては、相続税の特例として「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」が設けられていることが挙げられます。

これは、農業を営んでいた(または”特定貸付”を行っていた)被相続人から相続人が農地等を相続や遺贈によって取得し、その後もこの相続人が引き続き農業を営む場合に、一定の要件を満たせば相続税の納税が猶予されるという制度です。

農業を営む相続人であれば、農地を相続すると農地にかかる相続税の納税が猶予されることは大きなメリットになりますし、非農家であっても農業委員会を通して特定貸付を行えばこの特例が利用できる可能性があります。

その意味では、農家であっても非農家であっても、この特例の存在は大きなメリットになるでしょう。

ただし、この特例の適用を受けられるかどうかは被相続人・相続人・農地等にそれぞれ一定の要件があることと、適用を受け続ける間は継続届出をしなければならないという制約もあります。

また、特例を受けている農地を勝手に贈与したり、農地以外に転用してしまった場合には、特例が打ち切られて猶予された相続税+利子税の納付を求められることになるため、後々農地を処分したいと考えているのであれば、一時的な税負担軽減のためにこの特例を利用することは避けたほうが無難です。

農地相続のデメリット:農地売却は難しい?

農地を相続するデメリットとしては、農地自体の売却が面倒で、売りに出したとしても買ってもらえるかは微妙ということが挙げられます。

次項で詳しくご紹介いたしますが、農地売却は他の不動産と異なり、不動産仲介業者などに依頼すれば勝手に進めてもらえるわけではありません。

農地を処分したい場合には、農地を相続した相続人自身が農業委員会の許可を得て、売却等に伴う様々な書類を提出しなければならず、通常の不動産売却よりも手間暇がかかります。

また、市区町村ごとに独自に農地の売却等ができる時期が決まっていることが多いので、タイミングが悪いと手続きにかかる期間が長引く場合もあります。

農地が無事に売却できれば、所得税などの税金の控除が受けられたり、その後の固定資産税など管理面を気にしなくて済むなどのメリットがありますが、時間と心にゆとりがない方には、農地相続・売却はハードルが高いかもしれません。

相続した農地を売却する方法とは

相続した農地を売却したい場合、①農地としての売却と②農地転用してからの売却の2通りの手段が考えられます。

農地としての売却

農地をそのまま農地として売却するには、農地法3条の許可を得て売却する方法と、農業経営基盤強化促進法に基づく権利の移転を行う方法があります。

いずれの場合でも、買い手が農業従事者に限定されることになるため、就農人口が減っている現代では売却自体が難しいかもしれません。

  農地法に基づく売却 農業経営基盤強化促進法に基づく売却
農地の要件 ・耕作や養畜事業のための採草、家畜の放牧に利用されている土地であること

・広さなどには特に要件なし

・農業振興地域農用地区域内農地であること
買う人の要件 ・農家または農地所有適格法人であること

・常時農業従事者であること(年間150日以上)

・取得後の農地面積の合計が農業委員会の定める基準以上になること(※地域によって異なります|原則50a、北海道は2ha)

・取得後の農地を含め、買主またはその世帯員がすべての農地を効率的に利用して農業を営むこと

・周辺地域の農地事情に即して協調し農業を営むこと

・農業委員会の認定農業者(法人の場合は農地所有適格法人)であること

・常時農業従事者であること(年間150日以上)

・取得後の農地面積の合計が農業委員会の定める基準以上になること(※地域によって異なります|原則50a、北海道は2ha)

・取得後の農地を含め、買主またはその世帯員がすべての農地を効率的に利用して農業を営むこと

・周辺地域の農地事情に即して協調し農業を営むこと

手続方法 ①農地法3条の許可が得られたら効果が生じる旨の売買契約を締結する

②農地を取得した相続人が買主と連署で農業委員会へ農地法3条の許可申請書を提出する(添付書類:登記簿謄本や公図、位置図など。月ごとに受付締日や受付期間が決められている場合が多いため、タイミングに注意!)

③農業委員会が市区町村長に申請があった旨を通知し、市区町村長の意見の聴取を行う

④許可の場合、農業委員会から申請者へその旨が通知される。不許可の場合は不許可通知を得たうえで上位官庁である都道府県へ審査請求を行う。

⑤所有権移転登記手続きを行う

 

※市街化区域内農地の場合は農地転用後に通常の不動産売買手続きを行うのがおすすめです。

①農業委員会へ農業経営基盤強化促進法に基づく農地の売却を申し出る

②農業委員会や市区町村に設置されている農地利用集積円滑化団体(市区町村や農協)が取得希望者を選定し、この団体が当事者双方と協議・調整を行い、あっせんする

③農業委員会や農地利用集積円滑化団体がこの農地を買い入れる

④双方が許諾した場合、申し出のあった農地を一定期間取得希望者に賃貸し、期間満了後に売り渡しを行う

売る人のメリット 特になし

※通常の不動産売買のように、所得税・住民税・印紙税・登録免許税などの納付が必要なことに注意

・農地が売却できれば譲渡所得から800万円の控除が受けられる
買う人のメリット 特になし ・不動産取得税が軽減される(取得した農地の価格から1/3を軽減)

・登録免許税が軽減される(1000分の20⇒1000分の8)

・所有権移転登記を農業委員会で代行してもらえる

農地を農地のまま処分したい場合には、農業法によるか農業経営基盤強化促進法によるかに関わらず、まずは農業委員会に問い合わせてみるのが良いでしょう。

というのも、農業委員会によって手続き内容や必要書類が異なる場合がありますし、どちらの売却方法が適しているかを素人が判断するのは難しいので、農業委員会で教えてもらうのが一番です。

農地転用からの売却

市街化区域内農地などで一定の条件を満たす農地の場合には、農地を農地以外の土地に変更する「農地転用」という手続きを行って、通常の不動産と同じように売却手続きを進めるのがおすすめです。

参考:農地転用が認められやすい農地

区分 農地の状況など 許可されるケース
第2種農地 鉄道の駅が500m以内にあるなど、市街地化が見込まれる農地や生産性の低い小集団の農地 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合
第3種農地 鉄道の駅が300m位内にあるなど、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 基本的に許可される

農地転用許可申請は、申請する農地の種類や広さによって若干手順が異なります。

①市街化区域内農地の転用許可申請

市街化区域内農地の転用許可申請は、申請者が届出書を農業委員会に提出後、農業委員会でこの届出を受理するか否かを審査して、最終的に受理か不受理かが決定されます。

受理されればその後は通常の不動産と同じ手続きによって売買が可能になりますので、後は不動産仲介業者などを利用して売却手続きを行えばOKです。

②30a以下の農地の転用許可申請

申請者が農業委員会に申請書を提出し、農業委員会が都道府県知事や市区町村長に申請にかかる意見を述べ、最終的に知事等が許可か不許可を決定します。

③30a超の農地の転用許可申請

申請者が農業委員会に申請書を提出するのは②と同様ですが、農業委員会は都道府県農業委員会ネットワーク機構へ意見を聴き、その意見を都道府県知事や市区町村長に述べ、最終的に知事等が許可か不許可を決定するという流れで手続きが進んでいくことになります。

②と異なるのは、農業委員会が知事等に意見を述べる前に都道府県農業委員会ネットワーク機構の意見を聴取する過程が増えることと、対象となる農地が4ha超の場合には、知事等の許可・不許可の判断の前に農林水産大臣との協議が必要になるという点です。

農地転用手続きに関しても、農業委員会で聞くのが一番簡単で早いかと思いますが、行政書士はこういった許認可手続きの専門家なので、農地に詳しい行政書士に相談してみても良いかと思います。

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お伝えしてきた通り、農地の売却はなかなかハードルが高いものですが、一括査定サイトを使えば農地売却を実現してくれる不動産会社を見つけられるかもしれません。

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提携不動産会社数 約1,700社
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最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
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まとめ

いかがだったでしょうか。

農家であっても非農家であっても、農地の扱いは複雑で難しいものかと思います。基本的には農業委員会へ相談してみるのが簡単ですが、行政書士など農地の扱いに詳しい専門家を頼るのも効果が見込める可能性が高いので、併せて検討してみてくださいね。

本記事が、少しでもお役に立てれば幸いです。

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