不動産売却

不動産売却を業者に相談する時に知っておくべき基礎知識まとめ

不動産購入は一生に1度あるかどうかの大きな買い物なので念入りに調査をする必要がありますが、それは不動産売却も同様です。売却主に知識があるかないかでは不動産の売却額が大きく変わることもあるので、前もって情報を仕入れておかなければいけません。

この記事では不動産売却を業者に相談するときの基礎知識を紹介しますので、不動産売却を検討されている場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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不動産売却を相談する前の準備

売却する不動産の相場を知っておく

不動産売却では、自分の不動産がどのくらいの値段で売却できるかの目安を知るため、最初に売却値の相場を知っておく必要があります。

インターネットでは下記のような無料鑑定サービスがあるので、これらを利用して情報を仕入れておくと良いでしょう。

  • 不動産会社の相場検索機能
  • 一括査定サイト
  • 国土交通省の土地総合情報システム

不動産会社の相場検索機能

大手の不動産会社が所持しているデータを基にして、不動産の大体の目安を算出することが可能です。

上記はいくつか例としてまとめたものですが、他にも検索サービスはありますので情報ができるだけ多く欲しい方は色々と検索してみると良いでしょう。

関連記事:マンションを売却する際の相場とできるだけ高く売る7つのポイント

一括査定サイト

一括査定サイトは、サイトに登録されている不動産業者に一斉に査定を依頼できるサービスです。複数業者の査定額を比較することで、おおよその相場をつかむことができます。

一括査定サイトについて詳細は後述します。また、以下の関連記事も参考にしてください。

【関連記事】不動産売却の一括査定33サイトの比較|高く売却する具体的ステップ

国土交通省の土地総合情報システム

国土交通省が扱う土地総合情報システムを活用すれば、実際にあった不動産取引の『取引価格』『地価公示』『都道府県地価調査』の価格を調べることが可能です。

参考:土地総合情報システム

売却する不動産の手入れをする

売却する不動産の正式な見積もりは、実際に不動産業者が不動産の状態を確認してから出されることになります。

その際に土地が荒れていたり部屋が散らかっていたりすると、業者の方が不動産の広さや使い心地などを正しく判断できずに、相場価格よりも安く見積もられてしまう恐れもあるのでご注意ください。

また不動産を確認は見積もり業者だけでなく購入者も訪れることもあるので、購入者が内覧をしているときに不動産の状態がよくないと、そこで悪い印象を抱かれて購入を踏みとどまれてしまう可能性も否定できません。

なので、不動産売却の相談をする前には必ず不動産の手入れをして、業者と購入者どちらからも良い印象を抱かれる環境作りを心がけましょう。

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相談をする不動産業者を選ぶコツ

業者の得意分野を確認する

プロ野球選手でもピッチャーやキャッチャーなどのポジションごとの役割があるように、不動産業者でも業者によってそれぞれ得意とする分野が異なります。

アパート・マンションの運営やホテル・リゾート開発の街つくり活動など、不動産会社は不動産の仲介以外にも様々な役割を担っているので、まずは会社が何に力を入れて取り組んでいるのかを確認するようにして下さい。

不動産売却に力を入れている業者であれば、自分の希望通りスムーズに手続きを進められる可能性が高くなるので、気になる業者がある場合はHPやパンフレットなどで活動内容を調べてみると良いでしょう。

売却する不動産の地域に近い業者を探す

基本的に不動産の買い手は不動産付近の住人である場合が多いです。引っ越しをするにしてもなるべく住み慣れた地域から離れたくない人が大半だからだと思われます。

なので、不動産売却を依頼する業者はなるべくその不動産の地域に関りを持った業者を選ぶようにすると良いでしょう。

地域に情報に強いというのは販売戦略を立てるのに大きく影響するので、実際にその地域で販売実績のある業者に依頼ができれば、とても心強い味方になってくれる可能性が高いです。

業者の担当者が信頼できるか見極めるコツ

担当者の資格・経験を確認する

宅地見物取引業務法では「不動産の事務所の5人に1人は宅地見物取引士の資格がある者を選択し登録しなくてはならない」という決まりがありますが、裏返せば5人中の4人は資格を持っていなくても問題ないことになります。

資格がない担当者は全く信頼がおけないというわけではないですが、資格無しで業界経験が浅い人だと知識不足で取引にトラブルが生じる可能性も否定できません。

ちょっと気は引けるかもしれませんが、担当者と話すときは最初に資格の有無と業界歴を訪ねてみることをおすすめします。

不動産の販売戦略を具体的に語れるか

担当者を「良い雰囲気だから」「話が合うから」という理由で選んでしまう人は多いですが、不動産売却を良い条件で進めるには緻密な戦略が必要になるので、担当者選びは人柄だけでなく何をしてくれるかも重要視する必要があります。

不動産を希望額で売るためどんな場に広告を出していくか、どのような人をターゲットに宣伝活動をしていくかなど、このような具体的なプランの話を一切せず世間話ばかりする営業マンには警戒が必要です。

こちらが質問して回答があれば良いですが、はぐらかして何も語らない場合は知識不足を誤魔化そうとしている可能性があるのでご注意ください。

売却理由を考慮してプランを提案してくれるか

不動産売却をする人には様々な事情がありますが、一般的にはまとまったお金を用意しないといけない状況に置かれているケースが多いです。

なので、ただ不動産売却の手続きだけを請け負うのでなく、こちらの事情を伺いそれをくみ取ったプランを提案してくれる担当者は売却者のことを心から思って行動してくれているので、こちらが不利益を被る可能性は低いでしょう。

相談する業者探しは一括査定サイトで

一括査定サイトを利用することで相場がつかめることは前述した通りですが、ここではより本質的な利用目的をお伝えしていきます。

あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく見つけ、高値での売却を成功させるためにオススメなのが、「一括査定サイト」の利用です。

一括査定サイトってどんなもの?

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

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一括査定サイトはココが便利
  • 複数社の査定価格を比べることで、最高価格相場がつかめる
  • 複数社に依頼することで、自分の不動産を得意とする業者に出会える確率が高まる
  • 効率よく売却活動が進められるうえ、利用も無料

不動産の売却におすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営がしっかりしていて信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

  • すまいValue…業界を代表する大手ばかりが集まった、信頼感抜群のサイト
  • イエイ…地元密着系の不動産会社にも強いサイト。安心して利用できるサービスも充実
  • おうちダイレクト一括査定…新興サイトながら大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力

さらに、ご自身の住まいに合わせて、以下のように一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域
すまいValue

おうちダイレクト一括査定
すまいValue

イエイ
イエイ

すまいValue(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

不動産売却にかかる費用

不動産業者への仲介料

不動産売却で不動産業者が得る主な利益がこの仲介手数料です。仲介手数料はどの業者でも法律で定められた以下の計算式で算出されます。

『契約時の売却価格』×『3%』+『6万円』=『仲介手数料』

この仲介手数料は不動産会社に支払う仲介手数料のようなものなので、売却が成立しなかった場合は支払う必要はないですし、不動産が売却される前に支払う必要もありません。

一括返済繰り上げ手数

金融機関から融資を受けたローンの残った不動産を売却する場合は残債を返済する必要がありますが、その残債を返済する際にかかる手数料がこの一括繰り上げ手数料になります。

繰り上げ手数料は金融機関によって異なりますが、一般的には5,000円程度です。(固定期間選択型ローンでは3~5万円ほど)

税金

不動産売却で課される税金は以下の4種です。

  • 不動産譲渡所得税
  • 消費税
  • 契約書の印紙税
  • 抵当権抹消登記の免許税

税金の計算方法や控除の受け方については以下の記事で詳しく解説していますので、こちらをご参考に下さいませ。

参考:不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

不動産を高い額で売却するコツ

専任媒介契約を選択する

専任媒介契約とは1つの不動産会社に売却の依頼を完全に任せるという契約で、この契約を結ぶと依頼者や他の業者が買い手を探すことが出来ない状態になります。

関連記事:不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

一見よくない状況に思えるかもしれませんが、不動産会社の視点から考えると他の業者に報酬を取られるリスクがなくなるので、依頼を受けた不動産会社は費用をかけて積極的に宣伝活動をしやすくなるのです。

1つの業者に依存することになるため業者の見極めは慎重になる必要がありますが、業者に力を入れて販売に取り組んでく環境を用意できるので、結果的には不動産が良い条件で売れる可能性が高くなるでしょう。

売却する不動産の強みを明確にしておく

「徒歩5分以内のところにコンビニとスーパーがある」「日当たりがよく洗濯物が乾きやすい」など、不動産の強みを不動産業者に伝えることで見積もり金額が高くなる場合もあります。

上記のような不動産をよく知る者にしか分からない情報は見落とされて考慮されないことがあるので、そのような情報はなるべく自分から伝えるようにしましょう。

【関連記事】
マンション売却のリアルな体験談|売却における失敗と成功の別れ道とは
不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点

まとめ

不動産売却が上手くいくかはどの業者を選択するかが大きく影響してくるので、不動産を購入した時と同様に念入りに準備を整えておかないといけません。

なるべく多くの業者に相談をした方が失敗の確率は低くなるので、急がないといけない状況でも焦らずに慎重に検討をしていくことをおすすめします。

大手から地元まで
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依頼できます。

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