不動産購入は一生に1度あるかどうかの大きな買い物なので念入りに調査をする必要がありますが、それは不動産売却も同様です。売却主に知識があるかないかでは不動産の売却額が大きく変わることもあるので、前もって情報を仕入れておかなければいけません。

この記事では不動産売却を業者に相談するときの基礎知識を紹介しますので、不動産売却を検討されている場合はぜひ参考にしてみて下さい。

 

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不動産売却を相談する前の準備

売却する不動産の相場を知っておく

不動産売却では、自分の不動産がどのくらいの値段で売却できるかの目安を知るため、最初に売却値の相場を知っておく必要があります。

インターネットでは下記のような無料鑑定サービスがあるので、これらを利用して情報を仕入れておくと良いでしょう。

  • 不動産会社の相場検索機能
  • 一括査定サイト
  • 国土交通省の土地総合情報システム

不動産会社の相場検索機能

大手の不動産会社が所持しているデータを基にして、不動産の大体の目安を算出することが可能です。

上記はいくつか例としてまとめたものですが、他にも検索サービスはありますので情報ができるだけ多く欲しい方は色々と検索してみると良いでしょう。

関連記事:マンションを売却する際の相場とできるだけ高く売る7つのポイント

一括査定サイト

一括査定サイトは、サイトに登録されている不動産業者に一斉に査定を依頼できるサービスです。複数業者の査定額を比較することで、おおよその相場をつかむことができます。

一括査定サイトについて詳細は後述します。また、以下の関連記事も参考にしてください。

【関連記事】不動産売却の一括査定33サイトの比較|高く売却する具体的ステップ

国土交通省の土地総合情報システム

国土交通省が扱う土地総合情報システムを活用すれば、実際にあった不動産取引の『取引価格』『地価公示』『都道府県地価調査』の価格を調べることが可能です。

参考:土地総合情報システム

売却する不動産の手入れをする

売却する不動産の正式な見積もりは、実際に不動産業者が不動産の状態を確認してから出されることになります。

その際に土地が荒れていたり部屋が散らかっていたりすると、業者の方が不動産の広さや使い心地などを正しく判断できずに、相場価格よりも安く見積もられてしまう恐れもあるのでご注意ください。

また不動産を確認は見積もり業者だけでなく購入者も訪れることもあるので、購入者が内覧をしているときに不動産の状態がよくないと、そこで悪い印象を抱かれて購入を踏みとどまれてしまう可能性も否定できません。

なので、不動産売却の相談をする前には必ず不動産の手入れをして、業者と購入者どちらからも良い印象を抱かれる環境作りを心がけましょう。

 

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相談をする不動産業者を選ぶコツ

業者の得意分野を確認する

プロ野球選手でもピッチャーやキャッチャーなどのポジションごとの役割があるように、不動産業者でも業者によってそれぞれ得意とする分野が異なります。

アパート・マンションの運営やホテル・リゾート開発の街つくり活動など、不動産会社は不動産の仲介以外にも様々な役割を担っているので、まずは会社が何に力を入れて取り組んでいるのかを確認するようにして下さい。

不動産売却に力を入れている業者であれば、自分の希望通りスムーズに手続きを進められる可能性が高くなるので、気になる業者がある場合はHPやパンフレットなどで活動内容を調べてみると良いでしょう。

売却する不動産の地域に近い業者を探す

基本的に不動産の買い手は不動産付近の住人である場合が多いです(※)。引っ越しをするにしてもなるべく住み慣れた地域から離れたくない人が大半だからだと思われます。

なので、不動産売却を依頼する業者はなるべくその不動産の地域に関りを持った業者を選ぶようにすると良いでしょう。

地域に情報に強いというのは販売戦略を立てるのに大きく影響するので、実際にその地域で販売実績のある業者に依頼ができれば、とても心強い味方になってくれる可能性が高いです。

※参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

業者の担当者が信頼できるか見極めるコツ

担当者の資格・経験を確認する

宅地見物取引業務法では「不動産の事務所の5人に1人は宅地見物取引士の資格がある者を選択し登録しなくてはならない」という決まりがありますが、裏返せば5人中の4人は資格を持っていなくても問題ないことになります。

資格がない担当者は全く信頼がおけないというわけではないですが、資格無しで業界経験が浅い人だと知識不足で取引にトラブルが生じる可能性も否定できません。

ちょっと気は引けるかもしれませんが、担当者と話すときは最初に資格の有無と業界歴を訪ねてみることをおすすめします。

不動産の販売戦略を具体的に語れるか

担当者を「良い雰囲気だから」「話が合うから」という理由で選んでしまう人は多いですが、不動産売却を良い条件で進めるには緻密な戦略が必要になるので、担当者選びは人柄だけでなく何をしてくれるかも重要視する必要があります。

不動産を希望額で売るためどんな場に広告を出していくか、どのような人をターゲットに宣伝活動をしていくかなど、このような具体的なプランの話を一切せず世間話ばかりする営業マンには警戒が必要です。

こちらが質問して回答があれば良いですが、はぐらかして何も語らない場合は知識不足を誤魔化そうとしている可能性があるのでご注意ください。

売却理由を考慮してプランを提案してくれるか

不動産売却をする人には様々な事情がありますが、一般的にはまとまったお金を用意しないといけない状況に置かれているケースが多いです。

なので、ただ不動産売却の手続きだけを請け負うのでなく、こちらの事情を伺いそれをくみ取ったプランを提案してくれる担当者は売却者のことを心から思って行動してくれているので、こちらが不利益を被る可能性は低いでしょう。

相談する業者探しは一括査定サイトで

一括査定サイトを利用することで相場がつかめることは前述した通りですが、ここではより本質的な利用目的をお伝えしていきます。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり

・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか

全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

不動産売却にかかる費用

不動産業者への仲介料

不動産売却で不動産業者が得る主な利益がこの仲介手数料です。仲介手数料はどの業者でも法律で定められた以下の計算式で算出されます。

『契約時の売却価格』×『3%』+『6万円』=『仲介手数料』

この仲介手数料は不動産会社に支払う仲介手数料のようなものなので、売却が成立しなかった場合は支払う必要はないですし、不動産が売却される前に支払う必要もありません。

一括返済繰り上げ手数

金融機関から融資を受けたローンの残った不動産を売却する場合は残債を返済する必要がありますが、その残債を返済する際にかかる手数料がこの一括繰り上げ手数料になります。

繰り上げ手数料は金融機関によって異なりますが、一般的には5,000円程度です。(固定期間選択型ローンでは3~5万円ほど)

税金

不動産売却で課される税金は以下の4種です。

  • 不動産譲渡所得税
  • 消費税
  • 契約書の印紙税
  • 抵当権抹消登記の免許税

税金の計算方法や控除の受け方については以下の記事で詳しく解説していますので、こちらをご参考に下さいませ。

参考:不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

不動産を高い額で売却するコツ

専任媒介契約を選択する

専任媒介契約とは1つの不動産会社に売却の依頼を完全に任せるという契約で、この契約を結ぶと依頼者や他の業者が買い手を探すことが出来ない状態になります。

関連記事:不動産売買の仲介ってどんなもの?仲介を依頼したい人のための全知識

一見よくない状況に思えるかもしれませんが、不動産会社の視点から考えると他の業者に報酬を取られるリスクがなくなるので、依頼を受けた不動産会社は費用をかけて積極的に宣伝活動をしやすくなるのです。

1つの業者に依存することになるため業者の見極めは慎重になる必要がありますが、業者に力を入れて販売に取り組んでく環境を用意できるので、結果的には不動産が良い条件で売れる可能性が高くなるでしょう。

売却する不動産の強みを明確にしておく

「徒歩5分以内のところにコンビニとスーパーがある」「日当たりがよく洗濯物が乾きやすい」など、不動産の強みを不動産業者に伝えることで見積もり金額が高くなる場合もあります。

上記のような不動産をよく知る者にしか分からない情報は見落とされて考慮されないことがあるので、そのような情報はなるべく自分から伝えるようにしましょう。

【関連記事】
マンション売却のリアルな体験談|失敗・成功の別れ道はココにあった!
不動産売却の全手順|高値での売却を目指すための正しいステップ

まとめ

不動産売却が上手くいくかはどの業者を選択するかが大きく影響してくるので、不動産を購入した時と同様に念入りに準備を整えておかないといけません。

なるべく多くの業者に相談をした方が失敗の確率は低くなるので、急がないといけない状況でも焦らずに慎重に検討をしていくことをおすすめします。

 

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