土地に限らず不動産を売却する場合は価格鑑定を通してその後で手続きに進むことになるので、土地売却を考えているのなら鑑定に関する知識も事前に身につけておく必要があります。

この記事では土地鑑定の基礎知識についてご紹介しますので、鑑定について情報収集している場合はぜひ参考にしてみて下さい。

 

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土地売却査定をする際の事前知識

査定と同じ額で売却できるのか

土地売却は鑑定で事前に価格の目安を確認できますが、実際に価格を見て買うかどうかを決定するのは一般の購入者であるため、鑑定価格で売り出しても購入者が現れなければその価格で売却はできません。

鑑定をして2,000万円くらいで売却できる土地であると言われたとしても、その価格で買う人がいなければ値下げをするしかないのです。

鑑定は土地売却をするための大切な判断材料ですが、必ずその鑑定価格で売却できるわけではないので、あくまで目安としてとどめておくようご注意ください。

査定に費用はかかるのか

土地鑑定に費用がかかるかどうかは鑑定の依頼先によって変わり、以下2つから鑑定先の選択が可能です。

  • 不動産鑑定士(有料)
  • 不動産会社(無料)

基本的には不動産会社への無料鑑定を利用するのが一般的なのですが、状況によっては不動産鑑定士への有料鑑定を利用した方が良い場面もあります。それぞれの特長については下記で紹介をさせて頂きます。

不動産鑑定士への査定依頼

有料査定の特徴

有料査定では、不動産鑑定士の国家資格を所有した者が不動産鑑定評価書に基づいて法律的に適正な売却価格の算出を行います。

不動産会社のように過去の取引データではなく法を参考にして鑑定をするので、有料鑑定だと無料鑑定よりも鑑定価格が低めになることが多いです。

ただ、土地の気候や土質に周囲の建設状況などの条件から客観的に鑑定価格が算出されるため、不動産鑑定士の鑑定価格はとにかく『適正』であることが最大の特長であると言えるでしょう。

参考:不動産鑑定とは|不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を行う際の予備知識

どんな場合に選択すべきか

有料でしかも安く見積もられるなんて何も得がないように感じるかもしれませんが、以下のような税務署や裁判所に証拠提出が必要な状況では不動産鑑定士の鑑定が役立ちます。

  • 関係会社での不動産取引
  • 遺産相続でのいざこざ
  • 納税申告の不服申し立て

不動産鑑定士の鑑定価格は法に基づいた適正な価格なので証拠としての役割を担うので、会社同士の移管など厳正な取引の場で不正の言及を避けるためや裁判等の争いで証拠資料を用意したい場合に選択すると良いでしょう。

費用はどれくらいかかるか

法律で鑑定価格の基準が定められておらず会社や個人の不動産鑑定士によって鑑定価格は異なりますが、下表が土地鑑定料の大体の目安になりますのでご参考に下さい。

鑑定評価額 鑑定料(依頼料)
0~1,000万円 20万円
1,000~5,000万円 25~30万円
5,000万円~1億円 30~40万円
1億円~2億円 50~60万円

不動産会社への査定依頼

無料鑑定の特長

無料査定では、不動産会社が過去の取引や販売地域の動向などのデータを基にして相談者に対して無料で鑑定価格を算出します。

不動産会社での鑑定はいわゆる見積もりのようなもので、相談者に自分の会社を選んでもらうためのサービスの一環として提供され、基本的にはどの不動産会社に依頼をしても鑑定料は無料です。

消費者目線から考えると高額な鑑定額を出してくれる会社に売却をお願いしたくなるのが心情なので、有料鑑定とは逆に実際の売却価格よりも高めの見積もり金額が算出されることが多くなるでしょう。

無料査定を利用するデメリット

不動産会社は営利目的で自社に依頼をしてもらうために動くのが基本になるので、どうしても対応に営業色を強く感じることが出てきてしまいます。

また悪質な会社だと契約を取るために高額な鑑定結果を提示し、実際の販売では鑑定結果を大幅に下回る値でしか購入者を集められず、自分の予定とは全く違う形で土地売却をせざるを得ない状況に陥ってしまうリスクも否定できません。

なので、土地売却を成功させるにはどの不動産会社を選択するかがとても重要です。この手間が無料鑑定のデメリットなのですが、無料鑑定を利用するためには欠かせないことなので、不動産会社の選び方については以下をご参考に下さい。

 

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不動産会社を探すときのポイント

土地売却を得意とする会社から

プロ野球選手にもポジションがあるのと同じく、賃貸管理・新築販売・地域開発など不動産会社にもそれぞれ得意分野があります。

大手にお願いしておけば間違いないというわけではないので、土地売却を依頼したい場合は必ず売買仲介に力をいれている会社から選択するようにしましょう。

HPやパンフレットなどを見れば会社の活動内容に過去の経歴を調べることは容易いので、もし近所に気になる会社がある場合は、まずその会社について情報収集を始めることをおすすめします。

知人が関係している会社は有力候補

不動産会社に信頼のおける知人がいるなら迷わずその知人を通して土地売却を依頼しましょう。会社の利益よりもあなたのことを思って行動してくれる可能性が高いので、売却失敗のリスクをかなり軽減することが可能です。

また不動産会社に知人がいなくても土地売却の経験がある知人がいて良い会社を紹介してもらえるならば、その不動産会社を有力候補にいれて問題ありません。

知人が信頼できる人であるのなら土地売却1番の手間である不動産会社の見極めをする必要がなくなるので、積極的に活用していくと良いでしょう。

不動産会社探しは一括査定サイトを利用すれば効率的

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

信頼できる担当者を見分けるコツ

資格と経験を確認する

法律上では「不動産の事務所の5人に1人は宅地見物取引士の資格がある者を選択し登録しなくてはならない」という決まりがありますが、会社からしたら5人に1人だけ資格所有者を用意すればいいだけなので自分の担当者が無資格である可能性は意外と高いです。

無資格でも土地売却の経験が豊富であれば問題ありませんが、業界経験が3年以下で若い人だと知識不足で売却を思った条件で進められない可能性も生じるのでご注意ください。

初対面の人にいきなり資格の有無や業界歴を聞くのは不躾に感じるかもですが、高額の取引を失敗しないため重要なことなので1度確認しておくことをおすすめします。

売却後のフォローの話があるか

土地売却は何かしらの事情でお金を用意する必要が生じた人が依頼することが多いので、もし担当者が相手の状況を気遣える人であるならば、売却理由やその後のことを考慮して土地売却に臨んでくれる可能性が高いです。

相談の際に見積もりや売却方法の話だけでなく、こちらの事情を伺いその後のフォローも提案してくれる人であれば、担当者は依頼人のことを思いやって行動してくれる可能性が高く騙されるような状況に陥る心配は少ないでしょう。

参考:不動産売却の全手順|高値での売却を目指すための正しいステップ

まとめ

不動産売却には不動産鑑定士と不動産会社に依頼をする2通りのパターンがありますが、ほとんどのケースは鑑定料が無料である不動産会社への依頼を選択すれば問題ありません。

ただ、土地売却が上手くいくかどうかはどの不動産会社を選択するかが大きく影響してくるので、鑑定料が高いからと安易に契約するのではなく会社の情報や担当者の対応を吟味して慎重に選択することをおすすめします。

 

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