専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)とは、依頼主が他の業者への依頼をせず売却活動を完全に1つの業者へ一任する契約形態のことで、専任媒介契約を結ぶと、その契約期間中に依頼主は他の業者へ売却依頼を出すことを禁じられた状況になり、宣伝活動や購入希望者との交渉など売却活動の全てを契約した業者にだけ任せることになります。

不動産売却をするにはその仲介を不動産会社に依頼する必要がありますが、不動産売却をする大半の人は初体験のため、専任媒介と一般媒介どちらの契約形態を選択するべきか判断するのは難しいのではないかと思います。

基本的にどの不動産会社の専任媒介を進めてくるので、本当にそのまま契約をして良いのかと不安を感じる人もいるのではないでしょうか。

この記事ではそんな悩みを解決するため専任媒介の基礎知識についてご紹介しますので、媒介契約について1度確認しておきたい場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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専任媒介契約と他の契約形態との比較

媒介契約には、『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の3種類がありますが、専属専任媒介と専任媒介にはそれほど大きな違いはないので、その両者と一般媒介の違いをご注目ください

専任媒介と一般媒介の大きな違いは、2つ以上の業者へ依頼が可能かという点と法律上で活動義務が定められているかという点の2つです。

ちなみに、どの媒介契約を選択したとしても支払う仲介手数料は変わりません。変わるのはあくまで契約形態だけになります。

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2つ以上の業者との契約 不可 不可 可能
依頼主が自ら購入者を探して直接契約 不可 可能 可能
不動産会社からの活動報告頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 定めなし
レインズ(不動産掲載サイト)への登録義務 媒介契約から
5日以内
媒介契約から
7日以内
定めなし
契約期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 法律上では定めなし
(任意で確認可能)

参考:不動産ジャパン

専任媒介と一般媒介どちらの契約が良いのか

基本的には専任媒介契約の方が有利

不動産を少しでも早く高く売りたいのならば、一般媒介ではなく専任媒介・専属専任媒介の方が有利です。「色んな業者に依頼をした方が買い手は見つかりやすいのでは?」と思われるかもしれませんが、企業側の目線で見ると事情が変わってくるのでご注意ください。

一般媒介の契約だと業者は積極的に売却活動に取り組んでくれません。自社で広告費をかけても他社で契約が決まってしまえば、その費用がムダになるリスクがあるからです。

しかし、専任媒介・専属専任媒介の契約であれば不動産が売れれば確実に業者は利益を得られるので、売却活動に積極的に取り組んでもらえて、買い手が早く見つかる可能性が高く売却が成功しやすくなると言えるでしょう。

【関連記事】
マンションを売却する際の相場とできるだけ高く売る7つのポイント
家の売却価格の相場を調べる方法|家を高く売るためのポイントと注意点

一般媒介契約だと売却までに時間がかかる

報酬が得られる保障がない一般媒介契約の不動産と売却が決まれば、確実に報酬が得られる専任媒介契約の不動産、企業がどちらを優先して売却活動に取り組むかは想像がつきやすいのではないかと思います。

また、一般媒介契約だとレインズ(不動産掲載サイト)への登録と依頼主への連絡も義務付けられていないため、売却が厳しい条件の不動産だと宣伝も後回しにされることが多く、売却までに1~2年もかかってしまうケースもあるそうです…。

最悪の場合だと売りたい物件との比較として紹介される、いわゆる当て馬の物件として扱われることもあるので、宣伝活動をしなくてもすぐ買い手が見つかるよほど良い不動産でない限りは、基本的には専任媒介・専属専任媒介での契約をおすすめします。

専任媒介を契約する際の注意点

囲い込みをする悪徳企業も存在する

囲い込みとは、依頼主だけでなく買取主からの仲介手数料を得るために犯す違法行為です。他社から買取希望者がいると連絡がきても「売り止め中です」など嘘をついて断り、自社で買取希望者が見つかるまで売却活動をしないというのが代表的な手口になります。

売り止めをされれば不動産の売却が決まらず依頼主は焦りだすので、そこに売却額の値下げを提案し買い手を見つかりやすい条件に作り上げ、自社で販売をして2回分の仲介手数料で手に入れる。

残念ながらこのような悪行は不動産業界では珍しくなく、大手企業でも行われることもあるため、仲介売却を依頼する際には必ず警戒しなければいけません。

囲い込みがあるか確認する方法

もし買い手がなかなか見つからず囲い込みの可能性が疑える状況である場合は、他の不動産業者に相談をして現在の依頼先の活動を確認してもらいましょう。(依頼をすると規約違反なのであくまで確認だけ)

不動産会社は他の不動産会社がどのような販売・広告活動をしているのかを調べられるので、ちゃんと売却活動が行われているかどうかを把握することが可能です。

また、自分でもWEBやチラシで自分の物件がどのように宣伝されているかを確認するのも重要な判断材料になります。(広告が希望売却額より安いもしくは受付中止になっていたら囲い込みの可能性あり)

専任媒介契約を解約したい場合

途中解約はできるのか

媒介契約は任意契約なのでいつでも好きなタイミングで解約ができますし、それに対して違約金を請求されることはありません。ただ、業者によっては広告活動に使った宣伝費を請求されることがあるので注意が必用です。

ちなみに、契約期間である3ヵ月が過ぎ不動産会社からの通知がなく特に更新の手続きをしていない場合は、費用を請求されることはないのでご安心下さい。

途中解約をする際の注意点

途中解約をする場合は、事前に担当者に電話をして現在購入の見込みがあるかを確認してから伝えるようにしましょう。早まって取引が決まりそうな状況を逃してしまってはとても勿体ないです。

あと、専任媒介契約を解約する前に他の業者と契約して取引を成立させるのは契約違反行為で、後から発覚すれば約定金(契約が決まった際に支払う仲介料)が請求されてしまうため、他業者との契約は必ず解約をしてからするように下さい。

また、専属専任媒介の契約期間中に自分自身で売却を進めるのも上記と同様に約定金が請求されてしまうので注意しましょう。

解約理由が会社の不備の場合

不動産業者がレインズ(不動産掲載サイト)への投稿や活動報告を怠るなど、業者側に解約解除に至る原因がある場合はこちらの都合ですぐに契約解除できますし、依頼主が損害を被っていれば損害賠償を請求することも可能です。

もし、不動産会社を訴えたいという状況であれば、国民生活センターや法テラスなどに相談しましょう。

不動産業者の選び方

誇大広告を出している業者は避ける

不動産公表協議会では合理的な根拠がない限り、以下の2種類の用語は使用が禁止されています。(例:掘り出し物、当社だけの特別価格、厳選物件、申し込み殺到で完売間近)

  • 抽象的な用語
  • 他の物件、またはほかの不動産業者と比較するような特定の用語

このようなルールを守れていない不動産業者は裏でも不正行為を犯している可能性が高く、上記で紹介した囲い込みをされる危険性があるので、広告に誇大表現があるような業者への依頼は絶対に避けるようお気を付け下さい。

参考:不動産の表示に関する公正競争規約|不動産公正取引協議会

業者の得意分野を見極める

アパート・マンションの賃貸紹介や大型施設開設の土地提供など、不動産業者によって得意分野はそれぞれ異なります。なので、不動産売却は必ず仲介売買に力を入れて取り組んでいる業者に依頼をするようにしましょう。

契約に進む前に「どういった取引を専門に扱っていますか?」と尋ねれば、誠実な企業なら得意分野とその実績をちゃんと答えてくれます。逆に返答が曖昧だったり「何でもできます!」と根拠もなく強気な発言をする企業には注意が必用です。

また企業のHPやパンフレットでも過去の取引実績を調べられるので、そこでどんな取引に多く取り組んでいるかも事前に確認しておくことをおすすめします。

担当者の知識・経験を確認する

売却活動が上手くいくかどうかは担当者の力量も大きく影響してきますので、契約前には担当者の業界歴と資格(宅地見物取引士)の有無を確認しておくと良いでしょう。

宅地見物取引士の資格を主有しているもしくは業界歴が5年を超えていて、どのように不動産売却を進めていくかを具体的に説明できる担当者であれば、知識と経験は十分と判断できるので依頼を検討しても問題ありません。

また不動産売却の成功には販売戦略だけでなく買取主との交渉も欠かせないので、担当者が人間的に信頼しやすい人であるかという点も大切な選択要素の1つです。

まとめ

不動産売却の依頼形態は一般媒介よりも専任媒介・専属専任媒介を選択した方が買取主は見つかりやすく取引が成功する確率が高くなります。

ただ、業者選びを失敗してしまうと不利益を被ってしまう可能性もあるので、当記事で紹介した注意事項を参考に慎重に選択して頂ければ幸いです。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee
約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報の保護も安心
  • 売却査定以外も活用相談など豊富なサービス
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

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