不動産売却

専任媒介とは|契約形態や解約の注意点など基礎知識まとめ

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専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)とは、依頼主が他の業者への依頼をせず売却活動を完全に1つの業者へ一任する契約形態のことで、専任媒介契約を結ぶと、その契約期間中に依頼主は他の業者へ売却依頼を出すことを禁じられた状況になり、宣伝活動や購入希望者との交渉など売却活動の全てを契約した業者にだけ任せることになります。

不動産売却をするにはその仲介を不動産会社に依頼する必要がありますが、不動産売却をする大半の人は初体験のため、専任媒介と一般媒介どちらの契約形態を選択するべきか判断するのは難しいのではないかと思います。

基本的にどの不動産会社の専任媒介を進めてくるので、本当にそのまま契約をして良いのかと不安を感じる人もいるのではないでしょうか。

この記事ではそんな悩みを解決するため専任媒介の基礎知識についてご紹介しますので、媒介契約について1度確認しておきたい場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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専任媒介契約と他の契約形態との比較

媒介契約には、『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の3種類がありますが、専属専任媒介と専任媒介にはそれほど大きな違いはないので、その両者と一般媒介の違いをご注目ください

専任媒介と一般媒介の大きな違いは、2つ以上の業者へ依頼が可能かという点と法律上で活動義務が定められているかという点の2つです。

ちなみに、どの媒介契約を選択したとしても支払う仲介手数料は変わりません。変わるのはあくまで契約形態だけになります。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2つ以上の業者との契約 不可 不可 可能
依頼主が自ら購入者を探して直接契約 不可 可能 可能
不動産会社からの活動報告頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 定めなし
レインズ(不動産掲載サイト)への登録義務 媒介契約から
5日以内
媒介契約から
7日以内
定めなし
契約期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 法律上では定めなし
(任意で確認可能)

参考:不動産ジャパン

専任媒介と一般媒介どちらの契約が良いのか

基本的には専任媒介契約の方が有利

不動産を少しでも早く高く売りたいのならば、一般媒介ではなく専任媒介・専属専任媒介の方が有利です。「色んな業者に依頼をした方が買い手は見つかりやすいのでは?」と思われるかもしれませんが、企業側の目線で見ると事情が変わってくるのでご注意ください。

一般媒介の契約だと業者は積極的に売却活動に取り組んでくれません。自社で広告費をかけても他社で契約が決まってしまえば、その費用がムダになるリスクがあるからです。

しかし、専任媒介・専属専任媒介の契約であれば不動産が売れれば確実に業者は利益を得られるので、売却活動に積極的に取り組んでもらえて、買い手が早く見つかる可能性が高く売却が成功しやすくなると言えるでしょう。

【関連記事】
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一般媒介契約だと売却までに時間がかかる

報酬が得られる保障がない一般媒介契約の不動産と売却が決まれば、確実に報酬が得られる専任媒介契約の不動産、企業がどちらを優先して売却活動に取り組むかは想像がつきやすいのではないかと思います。

また、一般媒介契約だとレインズ(不動産掲載サイト)への登録と依頼主への連絡も義務付けられていないため、売却が厳しい条件の不動産だと宣伝も後回しにされることが多く、売却までに1~2年もかかってしまうケースもあるそうです…。

最悪の場合だと売りたい物件との比較として紹介される、いわゆる当て馬の物件として扱われることもあるので、宣伝活動をしなくてもすぐ買い手が見つかるよほど良い不動産でない限りは、基本的には専任媒介・専属専任媒介での契約をおすすめします。

専任媒介を契約する際の注意点

囲い込みをする悪徳企業も存在する

囲い込みとは、依頼主だけでなく買取主からの仲介手数料を得るために犯す違法行為です。他社から買取希望者がいると連絡がきても「売り止め中です」など嘘をついて断り、自社で買取希望者が見つかるまで売却活動をしないというのが代表的な手口になります。

売り止めをされれば不動産の売却が決まらず依頼主は焦りだすので、そこに売却額の値下げを提案し買い手を見つかりやすい条件に作り上げ、自社で販売をして2回分の仲介手数料で手に入れる。

残念ながらこのような悪行は不動産業界では珍しくなく、大手企業でも行われることもあるため、仲介売却を依頼する際には必ず警戒しなければいけません。

囲い込みがあるか確認する方法

もし買い手がなかなか見つからず囲い込みの可能性が疑える状況である場合は、他の不動産業者に相談をして現在の依頼先の活動を確認してもらいましょう。(依頼をすると規約違反なのであくまで確認だけ)

不動産会社は他の不動産会社がどのような販売・広告活動をしているのかを調べられるので、ちゃんと売却活動が行われているかどうかを把握することが可能です。

また、自分でもWEBやチラシで自分の物件がどのように宣伝されているかを確認するのも重要な判断材料になります。(広告が希望売却額より安いもしくは受付中止になっていたら囲い込みの可能性あり)

専任媒介契約を解約したい場合

途中解約はできるのか

媒介契約は任意契約なのでいつでも好きなタイミングで解約ができますし、それに対して違約金を請求されることはありません。ただ、業者によっては広告活動に使った宣伝費を請求されることがあるので注意が必用です。

ちなみに、契約期間である3ヵ月が過ぎ不動産会社からの通知がなく特に更新の手続きをしていない場合は、費用を請求されることはないのでご安心下さい。

途中解約をする際の注意点

途中解約をする場合は、事前に担当者に電話をして現在購入の見込みがあるかを確認してから伝えるようにしましょう。早まって取引が決まりそうな状況を逃してしまってはとても勿体ないです。

あと、専任媒介契約を解約する前に他の業者と契約して取引を成立させるのは契約違反行為で、後から発覚すれば約定金(契約が決まった際に支払う仲介料)が請求されてしまうため、他業者との契約は必ず解約をしてからするように下さい。

また、専属専任媒介の契約期間中に自分自身で売却を進めるのも上記と同様に約定金が請求されてしまうので注意しましょう。

解約理由が会社の不備の場合

不動産業者がレインズ(不動産掲載サイト)への投稿や活動報告を怠るなど、業者側に解約解除に至る原因がある場合はこちらの都合ですぐに契約解除できますし、依頼主が損害を被っていれば損害賠償を請求することも可能です。

もし、不動産会社を訴えたいという状況であれば、監督官庁もしくは警察にその事実を証明できる証拠を持ち込み相談するとよることをおすすめします。

不動産業者の選び方

誇大広告を出している業者は避ける

不動産公表協議会では合理的な根拠がない限り、以下の2種類の用語は使用が禁止されています。(例:掘り出し物、当社だけの特別価格、厳選物件、申し込み殺到で完売間近)

  • 抽象的な用語
  • 他の物件、またはほかの不動産業者と比較するような特定の用語

このようなルールを守れていない不動産業者は裏でも不正行為を犯している可能性が高く、上記で紹介した囲い込みをされる危険性があるので、広告に誇大表現があるような業者への依頼は絶対に避けるようお気を付け下さい。

業者の得意分野を見極める

アパート・マンションの賃貸紹介や大型施設開設の土地提供など、不動産業者によって得意分野はそれぞれ異なります。なので、不動産売却は必ず仲介売買に力を入れて取り組んでいる業者に依頼をするようにしましょう。

契約に進む前に「どういった取引を専門に扱っていますか?」と尋ねれば、誠実な企業なら得意分野とその実績をちゃんと答えてくれます。逆に返答が曖昧だったり「何でもできます!」と根拠もなく強気な発言をする企業には注意が必用です。

また企業のHPやパンフレットでも過去の取引実績を調べられるので、そこでどんな取引に多く取り組んでいるかも事前に確認しておくことをおすすめします。

担当者の知識・経験を確認する

売却活動が上手くいくかどうかは担当者の力量も大きく影響してきますので、契約前には担当者の業界歴と資格(宅地見物取引士)の有無を確認しておくと良いでしょう。

宅地見物取引士の資格を主有しているもしくは業界歴が5年を超えていて、どのように不動産売却を進めていくかを具体的に説明できる担当者であれば、知識と経験は十分と判断できるので依頼を検討しても問題ありません。

また不動産売却の成功には販売戦略だけでなく買取主との交渉も欠かせないので、担当者が人間的に信頼しやすい人であるかという点も大切な選択要素の1つです。

まとめ

不動産売却の依頼形態は一般媒介よりも専任媒介・専属専任媒介を選択した方が買取主は見つかりやすく取引が成功する確率が高くなります。

ただ、業者選びを失敗してしまうと不利益を被ってしまう可能性もあるので、当記事で紹介した注意事項を参考に慎重に選択して頂ければ幸いです。

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