「マンションを売りたいけどやり方が分からない…」マンション売却の経験者なんて滅多にいないので、周囲には相談できずに頭を悩まされている方も多いのではないでしょうか。

この記事ではそんな状況を解決するため、マンション売却の手続きや高値で売却するコツなどの基礎知識を紹介していきますので、もしマンション売却を検討されている場合はぜひ参考にしてみて下さい。

【関連記事】マンション査定まるわかり!依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで

 

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マンション売却の基礎知識

マンション売却手続きの流れ

マンション売却手続きの流れは上図の通りです。手続き期間は購入者希望者が現れるかどうかの影響が大きいのでまちまちですが、大雑把な目安としては不動産会社と契約を結んでから3~6ヵ月で物件の引き渡しが完了すると言われています。

『不動産の相場確認』の手続きは必須ではありませんが、あらかじめ知識をいれておけば不動産業者が掲示する見積もりが正当な額であるかの判断がしやすくなるので、確認しておくに越したことはないでしょう。

レインズ土地情報総合システムの不動産提供サイトで購入希望者を募集している物件の情報を調べられるので、そこで自分のマンションと同じもしくは類似した条件である物件の売却額が大体の相場額と判断して頂ければ問題ありません。

マンション売却にかかる費用

マンション売却に必要になる主な費用として以下のものが挙げられます。

  • 不動産業者への仲介手数料
  • 金融機関へのローン返済手数料
  • 登録免許税
  • 売買契約書の印紙税

不動産業者への仲介手数料

マンションの売却が決定した際に不動産業者へ成果報酬として支払う費用です。仲介手数料はマンションの売却額によって算出方法が異なります。

売却額 手数料
200万円以下 売却価格の5%
200~400万円以下 売却価格の4%+2万
400万円以上 売却価格の3%+6万

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 (国土交通省)

マンションの売却で得た金額から自動的に差し引かれる形態が一般的で、実際に現金を用意する必要はありませんのでご安心下さい。

金融機関へのローン返済手数料

売却をしたマンションのローン残債を一括で返済する際に支払う費用です。3,000~5,000円が手数料の相場ですが、固定ローンを利用していた場合は3万円~5万円が相場になります。

登録免許税

住宅ローンを組む際には支払いができない状況への備えとして、金融機関から不動産へ抵当権が設定されますが、マンションの引き渡しが決定したらその解除料として3,000円を支払う必要があります。

(抵当権とは、支払いの返済が怠られた際に債権者が資産の差し押さえをすることができる権利)

売買契約書の印紙税

マンションの購入者が決まって売買契約書を作成する際に支払う費用です。印紙税はマンションの売却額や売買契約書を作成した時期により費用が異なります。(平成26年4月1日~平成30年3月31日の売買契約書は軽減税率が適応)

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

ローンが残っていても売れるのか

売却したいマンションのローンがまだ残っている状態でも、マンションの売却額と自分の所持金を合わせて完済ができるのならば、不動産業者での仲介売却の依頼は可能です。

ただ、ローンを滞納していてマンションを売却しても完済は難しいという状況だと、上記で紹介した売却手続きを進められないのでご注意ください。

そのような状況の場合は仲介売却とは異なる任意売却という手続きを進める必要があるので、詳細は下記の『ローンの返済が難しい時の対処法』を参考にしてみてください。

マンションを高く売るためのコツ

売却理由をしっかり伝える

売却理由を伝えていないと購入者から「いわくつき物件なのでは…」とあらぬ疑いをもたれて契約が不利な内容で進んでしまう恐れがあります。なので、購入者に安心感を与えるため、なるべく売却理由を不動産会社に伝えておくようにしましょう。

  • 転勤でマンションに住めなくなった
  • マンションを相続したが使う予定がない
  • ローンの負担を軽くしたい
  • 子供が生まれたから実家に帰りたい

上記のようなマンションへの不満が理由でない売却であれば、購入者から不信感を理由に値引き交渉される可能性が低くなります。

清掃・補修で清潔な環境にしておく

マンションをなるべく高く売却するには購入検討者に好印象を与えることが重要です。内覧の前には必ずマンション内の清掃と空気の入れ替えをしておき、清潔だと感じてもらえる環境を保っておきましょう。

逆に、部屋が散らかってモノが多く間取りが正確に把握できないような環境だと、購入者からの評価は下がってしまうのでご注意下さい。

生活をイメージしやすい環境を維持する

部屋をキレイに片づけることは大切ですが、ベット・テーブル冷蔵庫などの生活に必要なものはそのまま残しておくことをおすすめします。

室内から生活感を感じさせることができれば、「自分が住んだらこんな風になるのか」とイメージしてもらいやすくなるので、そこで好印象を持たれればマンションが高値で売れる可能性は高くなるでしょう。

片づけるものと残すものの線引きを少し難しく感じるかもしれませんが、基本的にはテレビや食器棚といったどこの家庭にもある生活用品は残すべきと認識して頂ければ問題ありません。

近隣の情報をまとめておく

マンションの内覧者はマンション内だけでなく、その周囲の環境も考慮して購入を検討します。だから「近所にスーパーはあるのか?」「子供の遊び場はあるのか?」など、内覧者に周囲の状況を説明してあげると好印象を持たれ売却が成功する確率が高くなります。

また、内覧者は売却主がどんな人であるかも購入の判断材料にすることもあるので、なるべく明るく親しみやすい態度で接するように心がけるようにしましょう。

売却を任せる不動産業者の探し方|一括査定サイトの利用

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

売却を任せる不動産業者の選び方

不動産業者の得意分野を明確にする

プロサッカー選手にキーパーやフォワードなどのポジションがあるように、不動産業者にも土地活用や賃貸管理といった得意分野があります。なので、マンション売却を依頼する場合は必ず仲介売却を得意とする不動産業者に依頼するようにしましょう。

相談前に電話でどのような分野に専門的に取り組んでいるのかを質問すれば、誠実な企業なら得意分野とその実績をちゃんと教えてくれます。

逆に「うちは何でもできますよ!」など根拠もなく強気な発言をする企業は後々トラブルに発展する恐れがあるのでご注意下さい。

担当者の知識・経験を確認する

マンションが高く売れるかどうかは手続きを任せる担当者の手腕が大きく影響するので、契約前には担当者の業界経験と資格の有無を必ず確認しておくことをおすすめします。

  • 宅地見物取引士の資格所有
  • 不動産業界歴が5年以上

上記のいずれかに該当して、契約の際にマンションをどのような戦略で販売していくかを具体的に説明できる担当者であれば、知識・経験は豊富だと判断できるので、依頼を検討してみても良いでしょう。

なるべく近隣の業者に依頼する

近隣の業者であれば、その地域のニーズや環境に詳しいので最適な販売戦略が立てやすく、マンションが高く売れる可能性が高いです。

住宅やマンションを購入する人の8割以上は2キロ圏内に住む近所の人であると言われている(※)ので、その地域に関する知識があることは売却活動をする上で大きなアドバンテージとなるのは間違いありません。

※参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

売却が難しい場合は買取を検討する

不動産の買取とは

買取は不動産業者がマンションを買い取ってくれる取引です。仲介売却のように不動産業者が買い手を見つけて取引をするのではなく、不動産業者に直接マンションの買い手になってもらい取引を実行します。

売却額は相場の6~7割と安くなってしまうのがデメリットですが、仲介売却のように買い手が見つからない状況はあり得ないので、取引を依頼すればほぼ確実にマンションを売却することが可能です。

「マンションの建築がかなり古い」「地域の人口減少によりマンションの需要がない」など、売り手側ではどうしようもない理由で売れない状況であれば、時間が経過してマンションの価値が下がっていく前に買取を依頼してしまった方が良いでしょう。

買取を選択するメリット

売却額が安くなるというデメリットを除けば、基本的に仲介売却よりも買取の方が優れた取引です。買取取引を選択すると以下のようなメリットがあります。

  • 現金を早く受け取れる(遅くても取引完了の1週間後)
  • リフォームや清掃などの手間がない
  • 内覧の対応をする必要がなり
  • 後から買取主とトラブルになることがない
  • 宣伝がされないので周囲に売却活動がバレない

要約すると、手間なく取引が早く終わるのが買取の優れた特徴だと言えますね。なので、「売却額には拘らないからとにかく早くマンションを売りたい」という状況であれば、仲介売却でなくあえて買取を選択するのも間違いではありません。

ローンの返済が難しい時の対処法

任意売却をする

任意売却とは、住宅ローン返済が困難な人のための救済制度です。任意売却ではマンションの売却額で住宅ローンが払いきれなくても、ローンの残債を業者から負担してもらえるので、後から分割して少しずつローンの返済ができます。

任意売却の流れは以下の通りです。任意売却業者に依頼をして債権者と交渉を進めてもらい、買い手が見つかり引っ越しが済めば手続きは完了します。

ちなみに、任意売却の費用は上記で紹介した『不動産業者への仲介手数料』のみで、売却額から自動的に差し引かれることになるので、現金を用意する必要はありません。

ローン滞納したら任意売却をすべき理由

住宅ローンを滞納して放置しておくと、裁判所から競売が強制執行されます。競売とは、裁判所が強制的に不動産を売却して返済に充てさせる手続きのことで、相場の5~7割程度の売値で売却されるなど、任意売却と比べるとかなり不利な取引だと言えるでしょう。

  任意売却 競売
住宅売却価格 一般相場に近い価格 一般相場の5~7割の価格
売却後の残額返済方法 相談で分割の可能性あり 一括
個人情報 情報開示なし 広告で世間に開示される
引っ越し代 支給される可能性あり 高確率で自主負担
売却タイミング 交渉が可能 裁判所からの指定日

しかし、ローンを滞納していても任意売却業者に依頼をして自己申告をすれば、競売で不利な状況でマンションが売却されてしまう最悪の事態は回避することが可能です。

任意売却はローンが支払えない人に対する救済措置なので、ローン滞納をしている状況で返済の目処がない場合は、迷わずに直ぐに申請することをおすすめします。

まとめ

マンション購入と同様にマンション売却を成功させるためには、売却者が事前に知識を身に着けて適切な選択をしなければいけません。

「マンションを売りたい」と言っても、その状況によって取るべき対応は変わってくるので、当記事でそのことを知って頂けたのであれば幸いです。

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