遺産相続でマンションを引き継いでも「使い道がないから売却したい」と考える人は少なくありません。しかし、マンションは高額な遺産なので相続・売却にどれだけ税金が必用になるのか不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

だけどご安心ください。マンション売却で高額な税金が課されることは稀で、どちらかと言えば支払わずに済むケースの方が多いと言えるでしょう。

この記事ではマンションの相続・売却に必要な税金について紹介していきますので、必要な費用を確認しておきたい場合はぜひ参考にしてみて下さい。

 

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譲渡税:マンションの売却にかかる税金

譲渡税(所得税・住民税)の支払いが必要になるケース

譲渡税とは、マンションを売却して利益が生じた時に課される税金です。マンションが購入時の金額よりも高く売れた場合に限り支払いの義務が生じます。

ただ、税務署に申請をすれば3,000万円の控除を受けられるため、実際的には売却で3,000万円以上の利益が出なければ譲渡税を支払う必要はありません。

基本的にマンションなどの建築不動産は、時間が経つにつれて価値が下がっていくものなので、よほどの事情がない限りは売却時よりも高く売れることはなく、譲渡税の支払いが求められるケースはかなり少ないと言えるでしょう。

譲渡所得と税金の算出方法

譲渡所得(売却で得た利益)は以下の計算式で算出をします。

『譲渡所得』=『マンションの売却額』-(マンションの購入額+購入・売却時の諸費用)

マンション売却では剰余所得が3,000万円を超えるケースはほぼないと思いますが、もし売却で3,000万円以上の利益が生じた場合は、マンションの所有期間によって以下の計算式で算出した所得税住民税を支払わないといけません。

マンション所有期間 税金 算出方法
5年以上 所得税 課税譲渡所得×税率15%
住民税 課税譲渡所得×税率5%
5年以下 所得税 課税譲渡所得×税率30%
住民税 課税譲渡所得×税率9%

※マンションの所有期間は売却した年の1年1月が基準となります。
(2012年7月に購入:2018年7月に売却→2018年1月に売却となり所有期間は4年)

参考:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

相続税:マンションの相続にかかる税金

相続税の支払いが必要になるケース

相続税とは、被相続人(亡くなった人)から財産を受け取る時に課される税金です。マンションを含む相続資産の合計額が基礎控除を上回った場合に支払いの義務が生じます。

相続税の基礎控除は『3,000万円+600万人×相続人の人数』なので、相続人が1人だけだと相続資産の合計額が3,600万円を超えていなければ、相続税を支払う必要はありません。

中古マンションに4,000万以上の価値がつくのは稀ですが、相続税はマンション以外の財産も計算に含まれてしまうため、マンションと一緒に現金などの別財産が残されていると、相続税の支払いを求められる可能性が高くなります、

相続税の算出方法

相続資産の課税額は以下の計算式で算出されます。
課税対象額=『相続財産の合計』-(3000万円+600万円×相続人数)

<現金3,000万円と2,000万円の価値のマンションの相続遺産を2人で分配>
5,000万円(現金3,000万円+マンション2,000万円)-4,200万円(3,000万円+600×2)=800万円(課税対象額)

そして、相続資産の課税額を以下の表の計算式に当てはめることで、マンションを含む相続税の支払額を求められます。上例の課税対処額が800万の場合だと、『800万円×10%』で80万円が支払う相続税の金額です。

課税額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円以上 55% 7,200万円

参考:相続税の税率|国税庁

その他:売却手続きで必ずかかる税金

印紙税

印紙税とは、マンション売却が決定した時に媒介契約者を作成するのに必要になる税金です。印紙税の額は以下の表の通り、マンションの売却額によって変動します。(平成26年4月1日~令和2年3月31日の期間は軽減税率が適応)

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

登録免許税

登録免除税とは、マンション売却の際に金融機関が設定した抵当権を解除するために必要な費用です。(抵当権:ローン返済が滞った際にマンションを差し押さえできる権利)

この手続きの費用は1つの不動産につき1,000円ですが、マンションの場合だと『建物・部屋の土地・マンションの敷居』の3つを計上しなければいけないため、3,000円が背杞憂されるケースが多いと言われています。

参考:登録免許税の税額表|国税庁

消費税(不動産へ仲介手数料)

マンションの売却自体には消費税は適応されませんが、不動産会社に支払う仲介手数料は消費税の課税対象です。不動産の仲介手数料は『売却額の3%+6万円』なので、この額の8%(2019年10月からは10%)が支払うべき消費税の額となります。

ちなみに、不動産の仲介手数料はマンションの売却額から自動的に差し引かれる支払い形態なので、実際に現金を用意する必要はないのでご安心下さい。

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ローン残債は支払いが必要になるのか

団体信用生命保険の加入者なら必要ない

団体信用生命保険とは、ローン契約者が亡くなった際にローン残債がゼロになる保険サービスです。民間保険ではローン契約時に団体信用生命保険への加入が義務つけられているので、基本的には相続で受け取るマンションのローン残債を気にする必要はありません。

また、なんらかの事情でこの保険に加入できていない場合でも、生命保険など別の保険サービスでの備えがあるのが一般的なので、焦らずに被相続人(亡くなった人)が利用している保険サービスの確認をしましょう。

団体信用生命保険の注意点

団体信用生命保険の保障に気が付かずにローンを払い続けていても、金融機関は教えてくれません。もちろん自分で間違いに気が付いて問い合わせをすれば、余分に払ったローンは返還されますが、気が付かなければずっと払い続けることになるでしょう。

身内が亡くなったら多忙な日々が続いてしまうため、保険会社からの通知を見落とすケースは少なくないと言われているのでご注意下さい。

マンションを売るための手続き

不動産売却は上図の通り、『不動産業者への依頼』→『購入者の募集』→『物件の引き渡し』が基本的な流れです。

マンションは高く売れるに越したことはないと思いますので、最後にマンション売却を成功させるコツをお伝えさせて頂きます。

不動産業者の選び方

マンション売却はなるべくマンション付近の不動産業者に依頼するようにしましょう。マンションなどの住宅購入者の8割は近所の住人だと言われているので、その地域に詳しい業者であれば、的確な販売戦略が立てやすく高額で売却できる可能性が高くなります。

また、売却を任せる担当者の力量もマンション売却の成功に大きく影響してきますので、なるべく経験が豊富な担当者を探すようにすると良いでしょう。

宅地建物取引の資格所有しているもしくは業界歴が5年を超えている担当者であれば、知識と経験が豊富だと判断できるので、契約の前に資格の有無や今までの実績を訪ねておきことをおすすめします。

マンション内の生活用品は残しておく

マンションの所有者が亡くなったら所有物を直ぐに処分したくなるかもしれませんが、テレビや冷蔵庫などの誰の家にでもあるような生活用品は、購入者が決まるまでそのまま残しておくようにして下さい。

室内から生活感を感じる状態を保っておけば、購入検討者が内覧に訪れた際に「自分が住んだらこんな感じになるのか」とイメージがつきやすいので、好印象を抱かれやすく売却が決定する確率がグッと高くなります、

ただ、物が散らかっているような状況だと逆に悪印象を与えてしまう恐れがあるので、生活感を残しつつも清潔感を感じられる状態にすることを心がけましょう。

【関連記事】
不動産屋の選び方まとめ|売却仲介を依頼するときの着目点はココ
マンション査定まるわかり!依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで

まとめ

相続したマンションを売却するのに高額の税金が必用になるケースは滅多にありません。よっぽど高額な相続遺産がない限りは、売却手続きの費用くらいしかかからないのでご安心下さい。

マンションは放っておくと固定資産税などの維持費用が必要になってしまうので、活用予定がない場合は価値が下がらない内に早めに売却することをおすすめします。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

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【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
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HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
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イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

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  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
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査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
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  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

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Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

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こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

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「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

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提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

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利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

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  • 運営歴が長い
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  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
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利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
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