不動産売却

マンション売却の税金まとめ|相続税や譲渡税などの求め方について

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遺産相続でマンションを引き継いでも「使い道がないから売却したい」と考える人は少なくありません。しかし、マンションは高額な遺産なので相続・売却にどれだけ税金が必用になるのか不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

だけどご安心ください。マンション売却で高額な税金が課されることは稀で、どちらかと言えば支払わずに済むケースの方が多いと言えるでしょう。

この記事ではマンションの相続・売却に必要な税金について紹介していきますので、必要な費用を確認しておきたい場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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譲渡税:マンションの売却にかかる税金

譲渡税(所得税・住民税)の支払いが必要になるケース

譲渡税とは、マンションを売却して利益が生じた時に課される税金です。マンションが購入時の金額よりも高く売れた場合に限り支払いの義務が生じます。

ただ、税務署に申請をすれば3,000万円の控除を受けられるため、実際的には売却で3,000万円以上の利益が出なければ譲渡税を支払う必要はありません。

基本的にマンションなどの建築不動産は、時間が経つにつれて価値が下がっていくものなので、よほどの事情がない限りは売却時よりも高く売れることはなく、譲渡税の支払いが求められるケースはかなり少ないと言えるでしょう。

譲渡所得と税金の算出方法

譲渡所得(売却で得た利益)は以下の計算式で算出をします。

『譲渡所得』=『マンションの売却額』-(マンションの購入額+購入・売却時の諸費用)

マンション売却では剰余所得が3,000万円を超えるケースはほぼないと思いますが、もし売却で3,000万円以上の利益が生じた場合は、マンションの所有期間によって以下の計算式で算出した所得税・住民税を支払わないといけません。

マンション所有期間 税金 算出方法
5年以上 所得税 課税譲渡所得×税率15%
住民税 課税譲渡所得×税率5%
5年以下 所得税 課税譲渡所得×税率30%
住民税 課税譲渡所得×税率9%

※マンションの所有期間は売却した年の1年1月が基準となります。
(2012年7月に購入:2018年7月に売却→2018年1月に売却となり所有期間は4年)

相続税:マンションの相続にかかる税金

相続税の支払いが必要になるケース

相続税とは、被相続人(亡くなった人)から財産を受け取る時に課される税金です。マンションを含む相続資産の合計額が基礎控除を上回った場合に支払いの義務が生じます。

相続税の基礎控除は『3,000万円+600万人×相続人の人数』なので、相続人が1人だけだと相続資産の合計額が3,600万円を超えていなければ、相続税を支払う必要はありません。

中古マンションに4,000万以上の価値がつくのは稀ですが、相続税はマンション以外の財産も計算に含まれてしまうため、マンションと一緒に現金などの別財産が残されていると、相続税の支払いを求められる可能性が高くなります、

相続税の算出方法

相続資産の課税額は以下の計算式で算出されます。
課税対象額=『相続財産の合計』-(3000万円+600万円×相続人数)

<現金3,000万円と2,000万円の価値のマンションの相続遺産を2人で分配>
5,000万円(現金3,000万円+マンション2,000万円)-4,200万円(3,000万円+600×2)=800万円(課税対象額)

そして、相続資産の課税額を以下の表の計算式に当てはめることで、マンションを含む相続税の支払額を求められます。上例の課税対処額が800万の場合だと、『800万円×10%』で80万円が支払う相続税の金額です。

課税額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円以上 55% 7,200万円

その他:売却手続きで必ずかかる税金

印紙税

印紙税とは、マンション売却が決定した時に媒介契約者を作成するのに必要になる税金です。印紙税の額は以下の表の通り、マンションの売却額によって変動します。(平成26年4月1日~平成30年3月31日の期間は軽減税率が適応)

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

登録免許税

登録免除税とは、マンション売却の際に金融機関が設定した抵当権を解除するために必要な費用です。(抵当権:ローン返済が滞った際にマンションを差し押さえできる権利)

この手続きの費用は1つの不動産につき1,000円ですが、マンションの場合だと『建物・部屋の土地・マンションの敷居』の3つを計上しなければいけないため、3,000円が背杞憂されるケースが多いと言われています。

消費税(不動産へ仲介手数料)

マンションの売却自体には消費税は適応されませんが、不動産に支払う仲介手数料は消費税の課税対象です。不動産の仲介手数料は『売却額の3%+6万円』なので、現在(2017年)だとこの額の8%が支払うべき消費税の額となります、

ちなみに、不動産の仲介手数料はマンションの売却額から自動的に差し引かれる支払い形態なので、実際に現金を用意する必要はないのでご安心下さい。

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ローン残債は支払いが必要になるのか

団体信用生命保険の加入者なら必要ない

団体信用生命保険とは、ローン契約者が亡くなった際にローン残債がゼロになる保険サービスです。民間保険ではローン契約時に団体信用生命保険への加入が義務つけられているので、基本的には相続で受け取るマンションのローン残債を気にする必要はありません。

また、なんらかの事情でこの保険に加入できていない場合でも、生命保険など別の保険サービスでの備えがあるのが一般的なので、焦らずに被相続人(亡くなった人)が利用している保険サービスの確認をしましょう。

団体信用生命保険の注意点

団体信用生命保険の保障に気が付かずにローンを払い続けていても、金融機関は教えてくれません。もちろん自分で間違いに気が付いて問い合わせをすれば、余分に払ったローンは返還されますが、気が付かなければずっと払い続けることになるでしょう。

身内が亡くなったら多忙な日々が続いてしまうため、保険会社からの通知を見落とすケースは少なくないと言われているのでご注意下さい。

マンションを売るための手続き

不動産売却は上図の通り、『不動産業者への依頼』→『購入者の募集』→『物件の引き渡し』が基本的な流れです。

マンションは高く売れるに越したことはないと思いますので、最後にマンション売却を成功させるコツをお伝えさせて頂きます。

不動産業者の選び方

マンション売却はなるべくマンション付近の不動産業者に依頼するようにしましょう。マンションなどの住宅購入者の8割は近所の住人だと言われているので、その地域に詳しい業者であれば、的確な販売戦略が立てやすく高額で売却できる可能性が高くなります。

また、売却を任せる担当者の力量もマンション売却の成功に大きく影響してきますので、なるべく経験が豊富な担当者を探すようにすると良いでしょう。

宅地見物取引士の資格所有しているもしくは業界歴が5年を超えている担当者であれば、知識と経験が豊富だと判断できるので、契約の前に資格の有無や今までの実績を訪ねておきことをおすすめします。

マンション内の生活用品は残しておく

マンションの所有者が亡くなったら所有物を直ぐに処分したくなるかもしれませんが、テレビや冷蔵庫などの誰の家にでもあるような生活用品は、購入者が決まるまでそのまま残しておくようにして下さい。

室内から生活感を感じる状態を保っておけば、購入検討者が内覧に訪れた際に「自分が住んだらこんな感じになるのか」とイメージがつきやすいので、好印象を抱かれやすく売却が決定する確率がグッと高くなります、

ただ、物が散らかっているような状況だと逆に悪印象を与えてしまう恐れがあるので、生活感を残しつつも清潔感を感じられる状態にすることを心がけましょう。

まとめ

相続したマンションを売却するのに高額の税金が必用になるケースは滅多にありません。よっぽど高額な相続遺産がない限りは、売却手続きの費用くらいしかかからないのでご安心下さい。

マンションは放っておくと固定資産税などの維持費用が必要になってしまうので、活用予定がない場合は価値が下がらない内に早めに売却することをおすすめします。

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