不動産売却

ローン残債のある住宅を売却したい|状況に応じた売却方法まとめ

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未来の自分の状況を確実に予測できる人なんて存在しないため、住宅ローンという高額な契約を結んで住宅を購入しても、ローン返済の途中で住宅を手放なしたいと考える状況に陥るのは珍しいことではありません。

この記事ではローン残債のある住宅の売却方法について紹介していきますので、住宅の売却を検討している場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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ローン返済中でも住宅の売却は可能

ローン返済中の住宅を売却するための条件

ローンの残債がある住宅を売却できる条件は、住宅売却後にローンを一括返済できることです。『ローンの残債<住宅の売却額』もしくは『ローンの残債<住宅の売却額+貯金』であれば、ローン返済中であっても住宅の売却ができます。

住宅を手放す際には、抵当権(支払いが滞った際に債権者が住宅を差し押さえ売却できる権利)の解除をしなければいけません。抵当権はローン残債がある状態だと解除が認められないため、売却時には必ずローンの一括返済が求められるからです。

基本的にローン残債よりも高値で住宅が売れることは稀ではありますが、自分の貯金の額を変えられないので、如何に住宅を高く売却できるかがローン残債のある住宅を売るためのポイントだと言えるでしょう。

売却してもローンを完済できない場合

「住宅の売却額と貯金を合わせてもローンの残債を支払えない…」そんな状況であっても、任意売却を利用すればローン残債のある住宅の売却は可能です。

任意売却とは、住宅ローンの一括返済ができず月々の支払も厳しい人のための救済制度で、住宅売却後に払いきれていない住宅ローンの分割支払いを認めてもらえます。(詳細は下記の『任意売却の手続き』の見出しで紹介)

ただし、任意売却をしてしまうと信用情報機関に登録されてしまい、クレジットカード申請や携帯の契約が難しく日常生活に悪影響が生じるというデメリットもあるため、あくまでどうしようもない時の最終手段として認識して頂ければ幸いです、

仲介売却を成功させるコツ

複数の不動産会社から見積もりを受ける

不動産会社に住宅の売却を依頼する際は必ず複数の会社から見積もりを出してもらって下さい。住宅売却は金額が大きな取引のため、依頼する業者によって売却額に数百万円の差が生じるケースも珍しくありません。

住宅はできるだけ高く売れるに越したことはないので、複数の業者を比較して一番高値で売却してくれそうなところに申し込むことをおすすめします。

ただ、契約を取るために根拠もなく高い見積もりを出す悪質な業者も存在するのでご注意下さい。掲示された見積もり金額をただ鵜呑みにするのではなく、その根拠となるデータも吟味して慎重に検討していきましょう。

担当者選びは慎重に

住宅売却の経験が乏しい担当者に依頼をしてしまえば、購入者との交渉が上手くいかずに値下げをされる可能性が高くなりますし、宣伝が上手くいかずに購入者を見つけられない状況に陥ってしまう恐れがあります。

担当者の力量は住宅売却の成功に大きく影響してくるので、契約を進める前に必ず担当者の実力を確認しておくようにしましょう。

宅地見物取引士の資格所有者もしくは業界歴が5年を超えている担当者で、住宅の販売戦略を具体的に説明してくれるようであれば、住宅売却の経験豊富である可能性が高いので依頼を検討してみることをおすすめします。

住宅内は内覧者が好感を持つ環境に整える

住宅を高く売却するためには、実際に住宅を見に来た購入検討者に好印象を与えられるかどうかも重要なポイントです。

部屋の間取りが分かりやすいように邪魔になるモノは片づけ、壁に黄ばみがあるようならクリーニングを依頼するなどして、内覧者が訪れる前に住宅内を清潔でスッキリした環境に整えておきましょう。

また、内覧者によっては今の住人がどんな人なのかも購入の判断材料にする場合もあるので、明るく丁寧に親しみが持たれやすい態度で接するように意識して、内覧者に余計な不信感を与えないようにお気を付けください。

買取:買い手が見つからない時の対処

売却額は安くなるが業者に買い取ってもらえる

自然災害による外装の劣化や近隣に新築マンションが建ったなど、売り手側ではどうしようもない理由で買い手が見つからない場合は、業者に直接住宅を買い取ってもらう買取がおすすめです。

売却額が仲介売却の6~7と少なくなってしまうのが難点ですが、依頼をすればほぼ確実に住宅を買い取ってもらえます。

買取手続きは貯蓄への負担は大きくなりますが、買い手が決まらずに何時までも売却ができない状況よりは全然ましなので、もし支払いに余裕があるようなら買取も検討してみると良いでしょう。

買取を利用するメリット

売却額が安くなるという点を除けば、業者への買取依頼はとても優れた売却方法です。仲介売却と比較すると以下のようなメリットが挙げられます。

  • 早くて1日、長くても1月以内には取引が完了する
  • 仲介手数料(売却額の3%+6万円)がかからない
  • 内覧などの面倒な対応は一切必要ない
  • リフォーム・クリーニング等の改装費は不用

ご覧の通り、手間がかからず素早く手続きを済ませられるのが買取の利点です。なので、資金に余裕があり売却活動に時間を割きたくないという場合であれば、あえて仲介売却でなく買取を選択するのも有りと言えるかもしれません。

任意売却の手続き

任意売却の流れ

まず任意売却業者に依頼をして債権者と交渉してもらい任意売却の許可を得て、その後は通常の仲介売却と同様に購入者を探して売却手続きを進めていく。これが任意売却の基本的な流れになります。

売却者がやるべきことは業者の選定と内覧者が訪れた時の対応で、後の手続きは任意売却業者に任せ、引っ越しまで済めば売買代金が振り込まれ手続き完了です。

任意売却にかかる費用

任意売却にかかる費用は住宅を売却する際に業者に支払う仲介手数料のみです。
『仲介手数料』=『住宅売却額の3%』+『6万円』

ちなみに、この仲介手数料は売買代金から自動的に差し引かれます。契約時や手続きの途中で費用を請求されることはないのでご安心ください。

任意売却の注意点

月々の住宅ローンを支払えずに任意売却を依頼する場合はタイムリミットがあります。住宅ローンを滞納していると裁判所が強制的に住宅を売却する競売の手続きを開始するので、住宅が競売に駆けられる前に任意売却の手続きを済ませなければいけません。

競売が開始されるまでの期間は明確に定められていませんが、ローン滞納を続けて半年くらいで競売物件として公表されると言われています。

競売が開始されてしまってからでは任意売却が間に合わなくなる可能性が高いので、もしローンを滞納している状況であれば、なるべく早めに任意売却業者に相談するようにしましょう。

相続した住宅はローンを支払う必要がない

団体信用生命保険で残債はゼロになる

相続された住宅にローンが残っていたとしても、団体信用生命保険によりローンの残債はゼロになるのでご安心ください。

団体信用生命保険とは、契約者が亡くなった際に残っていたローンを全て帳消しにしてくれる保険サービスで、民間の住宅ローンを契約する際には加入が義務付けられている保険です。

相続で受け継いだ住宅はローン返済を気にする必要はありませんので、売却したい場合は不動産業者に仲介売却を依頼して、希望の条件での購入者が現れるまでじっくりと売却活動に取り組んでいくと良いでしょう。

団体信用生命保険の税務上の扱い

団体生命保険の保障は非課税です。2,000万円の住宅ローンの保障を受けても2,000万円分の相続税が課されないですし、相続税から2,000万円の債務控除(課税額の軽減)をする

ことはできません。

団体信用生命保険が適応されたとしても、相続税の算出方法が変わることはないのでご安心下さい。

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