不動産売却

土地価格の相場と特徴から土地を出来るだけ高く売却する方法まとめ

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土地の価格はよく「一物四価」と呼ばれ、それは土地という1つのモノに4つの価格があるということを指します。

どうして4つもあるんだろう?とお考えかもしれませんが、ざっくり言えば、どんなときに土地の価格を使うかということに尽きます。

どの価格も状況によって変動するもので、ずっと同じとはいきません。また、対象の土地をとりまく環境によっても価格は異なるのが、土地の価格の特徴でしょう。

例えば、都道府県とおおざっぱに区切っても、地価の平均は差が出てきます。

1位 東京都 94万3,247円/㎡ 43位 島根県 3万0,285円/㎡
2位 大阪府 26万7,304円/㎡ 44位 鳥取県 2万9,512円/㎡
3位 神奈川県 24万4,256円/㎡ 45位 山形県 2万7,751円/㎡
4位 京都府 19万3,045円/㎡ 46位 青森県 2万4,017円/㎡
5位 愛知県 17万4,052円/㎡ 47位 秋田県 2万0,014円/㎡

参考:土地代データ

こちらは地価平均のランキングで、あとで全体のモノを引用させていただきます。

ここでは47都道府県中、ベスト5とワースト5を挙げました。随分と額に差があることがわかるかと思いますが、ベスト5の中でも東京は別格のようですね。

なんとなく都市部の土地のほうが価格が高いイメージを持っているかと思いますが、土地の価格はそもそもどうやって決まっているのでしょうか。

この記事では、4つの土地の価格の特徴地価の決まる要因についてお伝えいたします。

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土地の価格は4種類ある | それぞれの特徴の紹介

冒頭のとおり、土地には4種類の価格があります。

  • 実勢価格
  • 公示地価・基準地価
  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額

これら4つの土地の価格はどのようなときに使うのでしょうか。それぞれ確認しましょう。

実勢価格

市場取引における価格、実際に取引がなされた額のことを指します。

「どこで使うか」というよりも、かつてこの額で売った、買ったという価格ですので、近隣の土地で使用目的(住んだり、お店を開いたり)が同じであれば、売却の際の目安になります。

売却したい土地と似ている土地の過去の取引事例が相場になってくるので、ある程度の価格は決まっているといってもいいですが、土地に対する主観的な評価は人それぞれですので、過去の取引実績を下にした価格で売却できるとは限りません。

土地の取引実例に関してはこちらから確認することができます。

参考:土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索

公示地価&基準地価

公示地価と基準地価(都道府県地価調査価格)は共に国の機関によって定められるものであり、公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が発表しています。全国すべての土地を測定しているわけでなく、定められた特定の場所のみが対象です。

公示地価の測定に選ばれた場所のことを標準値と言いますが、これは住宅地や商業地といった同一の目的で使用されるとみられる地域の中から、利用状況・環境などが標準的である土地が選ばれます。

公示地価や基準地価の存在する意味としては適正な土地の価格形成のための基準を作ること(取引するときの指標にしてね、ということ)、相続税や固定資産税評価の基準にすること、公共事業用地の取得価格の基準にすることが挙げられます。

公示価格と基準地価の違いは発表している団体だけではありません。わかりやすいところでは公示地価は毎年1月1日時点の価格を3月ごろに、基準地価は7月1日時点の価格を9月ごろに発表するという違いがあります。

公示地価 基準地価
調査しているところ 都道府県
評価対象の時期 毎年1月1日 毎年7月1日時点
公表する時期 毎年3月ごろ 毎年9月ごろ
根拠法 地価公示法 国土利用計画法

「地価」という言葉を耳にしたことがある方もいると思いますが、単純に文字通り「土地の価格」を指したり、あるいは公示地価のことを指すことが多いです。

固定資産税評価額

税金のひとつ、土地や建物を持っていると課される「固定資産税」の額を算定するときに用いる評価額です。

年に4度送られてくる固定資産税課税明細書もしくは固定資産評価証明書を役所で発行してもらうことで固定資産税評価額を知ることができます。

固定資産税評価額は公示価格と比べ低くなるもので、公示価格の80%ほどになります。

固定資産税評価額の求め方

固定資産税評価額は以下の式によって算出することができます。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

相続税評価額

相続税を算出するときに使用するものが相続税評価額です。

固定資産税が実勢価格の70%ほどの価格である一方、こちらは公示価格の80%ほどの価格です。

路線価方式で相続税評価額を求める

相続税評価額を知るためにはまず、路線価というものを知る必要があります。

路線価とは、道路に面している宅地1㎡あたりの評価額のことで、相続税のほか、贈与税の算出にも使います。

先ほどの「公示価格の80%ほどの価格になる」直接的な理由としては、この路線価が公示価格の80%を目安に決定しているからです。

全国の路線価に関しては、こちら国税庁のHPにて確認することができます。

参考:国税庁 路線価図 評価倍率表 平成29年分財産評価基準を見る

路線価は以下の図のように数字とアルファベットの組み合わせになっています。(例は新宿区)

1620というのは後ろに「千円」という単位をつけた表記であり、この場合は1620千円、つまり162万円を表します。

アルファベットは借地権を持つ人が必要な数字ですが今回は触れません。

路線価は前述のとおり、「宅地1㎡あたりの評価額」ですので、この162万円と固定資産税通知書に記載されている土地の面積を掛け算することで、相続税評価額を算出できます。

もしも100㎡の土地ならば162万×100で、相続税評価額は1億6200万円ということになります。

このように路線価を使用して相続税評価額を算出する方法を路線価方式と言います。

倍率方式で相続税評価額を求める

路線価はすべての土地に設定されているわけではありません。路線価設定されていない土地の相続税評価額が必要なときは、倍率方式という方法を用います。

こちらは固定資産税評価額に一定の倍率をかけることで求めるやりかたになり、先ほどと同じ、こちらのリンクから各都道府県に進み、評価倍率表をご覧ください。

参考:国税庁 路線価図 評価倍率表 平成29年分財産評価基準を見る

被相続人が亡くなった日の年度の固定資産税評価額と上記の評価倍率表中の数字をかけることで、倍率方式による相続税評価額を求めることができます。

土地の地価ランキングと地価の決定理由について

全国の時価のランキングです。実際の取引価格は前述のとおり実勢価格になりますが、市場の価格、相場というのは地価が参考・目安にされています。

ランキング上位には首都である東京や地方都市として栄えている都道府県がみられます。

引用:土地代データ

土地が所属する地域の地域性

対象の土地がある地域が持つ住環境や利便性などの、その地域がどのような性質であるかが価格決定の要因となります。

買い物がしやすかったり、交通の便がよかったりと、住環境・商業環境として恵まれているほど高くなりやすいのです。

土地の性質

アパートを借りるときなどに駅から何分とか、洗濯物が乾きやすいから南向きが良いとかなどその建物固有の良い悪いの性質があるように、土地にも土地固有の性質があります。

間口(正面の幅のこと)の広さ・面している道路の広さ・道路との高低差・駅からどのくらいかなどでの観点で優秀なほど価値は高くなるのです。

人々の出入り

その土地への人の流入によっても決まります。

人の流入が多ければ多いほど土地の価格は上昇し、また少なければ少ないほど下落します。

土地を出るだけ高く売却するには?

基本的に土地の売買をするときに気にする価格は事実上の相場である実勢価格でいいのですが、せっかく売却するのですから少しでも高い価格にしたいですよね。

土地を売却するとき、どうすればより高く売ることができるでしょうか。

仲介業者に依頼する

売ると決めても、土地が売り出されることが周知されないと売れるものも売れませんので、売却したい土地の存在を知ってもらうためには広告を出す必要があります。

そのようなときでも仲介業者に土地売却に依頼をすれば、広告を出してくれます。

土地売却に関して知識が無い人が、自分で広告を出そうにもその費用には限界がある上、最悪広告した事自体が無駄に終わることもあります。

一方で仲介業者であれば適切な広告を出してくれる可能性が高いですし、広告費用に関しても自分で出す必要がないという点で出費が減ります。

高めの売却希望価格にしておく

購入希望者は交渉の過程で価格の値下げを求めることも多く、売主としてもそれに応じる場面が出て来るモノです。

事前に価格を高めに設定しておけば、多少の値下げ希望にも対応でき、結果として高く売れる可能性がでてきます。

【関連】

土地の売却時にかかる費用と売却価格を高めるために出来る事とは?

まとめ

いかがでしたでしょうか。

土地の価格それぞれの存在理由を改めてまとめると以下になります。

  • 実勢価格⇒実際の取引価格(実例)
  • 公示地価・基準地価⇒取引で価格を考えるときの目安、相続税や固定資産税の基準
  • 固定資産税評価額⇒固定資産税を算出するときのため
  • 相続税評価額⇒相続税を算出するときのため

売却したいとき、過去に取引のあった土地の価格を参考に取引価格が決定される傾向にあります。したがって実勢価格ですね。

とはいえあくまで実勢価格もあなたの土地の価格を考える上での指標でしかありません。

似たような土地の実勢価格どおりに売れるとは良くも悪くも限らないのです。

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