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不動産売却

不動産売却に必要な手数料と費用の知識と安く抑える方法

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これから不動産売却をする方は、不動産売却の際に発生する手数料についておさえておくべできしょう。売却を完了させるまでにはそれ相当の費用がかかるため、事前に不動産売却に伴う手数料について知っておくと前もって準備をすることができる上に、よりお得に売却する上で効果的だからです。

今回の記事では、不動産売却にかかる手数料や費用を紹介した上で、手数料を安くするための方法について解説していきます。


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不動産売却時にかかる手数料と主な費用

では、早速ですが不動産売却の際に発生する手数料や費用について確認していきましょう。

仲介手数料

不動産売却をする上で、不動産会社を介して買い手を見つけることが一般的ですが、買い手との売買契約が成立したことによって不動産会社へ支払う成功報酬が仲介手数料になります。

手数料の上限金額の算出方法

仲介手数料は、売却価格に比例して高くなりますが、上限金額が設けられています。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

 

上限金額に関しては上記の表の通りになりますが、不動産の売却価格が2,000万円の場合、最大で(2,000万円×3%+6万円)×1.08(消費税込み)=712,800の仲介手数料が発生するということです。

ローンの返済と返済に伴う手数料

不動産を購入する際、銀行など金融機関でローンを組む方は少なくありません。不動産の売却時は、売却したお金からローンを一括で返済(繰り上げ返済)することになりますが、一括で返済する際に事務手数料が発生します。

手数料の相場は、3,000円~5,000円になりますが、固定ローン(金利が変わらないタイプのローン)を利用していた方は、大体3万円~5万円の手数料がかかります。700万円のローン残高に対して手数料が4000円の場合、返済額700万円+手数料4,000円×1.08(消費税込)=7,004,320の費用がかかることになります。

抵当権抹消登記費用

ローンを組んでいた方は、万が一、返済できなかった場合に備えて金融機関から不動産に抵当権(返済不能になった場合に不動産を差押えることができる権利)を設定されていることが一般的です。売却する場合は不動産の所有権は買主に移るため、当然、抵当権は解除しなければなりません。

登録免許税

抵当権を解除するにあたり、法務局にて抵当権抹消登記を行う必要があり、登記する際の免許税を法務局へ納めなければなりません。登録免許税は、不動産一つあたり1,000円になり、建物と土地は別にカウントされるため、一般的に建物の免許税1,000円+土地の免許税1,000円=2,000の免許税を納めることになります。

また、マンションを売却する場合の免許税は、所有する部屋の土地とマンションが建っている敷地を別々に計上するため、建物の免許税1,000円+土地の免許税1,000円×2(部屋の土地+マンションの敷地)=3,000になります。

司法書士への報酬金

抵当権抹消登記の手続きは、司法書士に書類作成を依頼することが一般的ですが、費用の相場は8,000円~12,000円です。つまりは司法書士に依頼した場合、登録免許税に加えて司法書士への費用が発生することになります。

参照:「住宅ローン等を完済した:法務局

売買契約書の印紙税

印紙税の額は、下記の通りです。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

不動産売却は買い手が見つかった段階で、買い手と売買契約書を交わすことになりますが、契約書に貼る印紙を買うために印紙税を負担しなければなりません。売却価格に比例して印紙税は高くなりますが、平成26年4月1日~平成30年3月31日の期間に契約した場合には、軽減措置が適用されます。

つまりは売却価格3000万円、平成29年に契約したものに関しては1万円の印紙税が発生します。

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

不動産譲渡所得税

不動産の売却価格が、購買時の時と比べて高額だった場合、所得税が課せられるかもしれません。所得税は、不動産譲渡所得×所得税率で計算することができ、不動産譲渡所得は以下のように計算します。

不動産譲渡所得=不動産売却価格-(購入価格+購入時の費用+売却時の費用)-特別控除

※売却時の費用=仲介手数料+売買契約書の印紙代+登録免許税など

購入時にかかった費用、売却時にかかった費用が高額な場合など不動産譲渡所得が0以下であると不動産所得税は課せられませんが、反対に不動産譲渡所得が0を超すと不動産譲渡所得税が課されます。特別控除に関しては、

  • 公共事業のための土地・建物の売却:5,000万円
  • 住居用の土地・建物の売却:3,000万円
  • 特定土地区画整理事業のための土地の売却:2,000万円
  • 特定住宅造成事業のための土地の売却:1,000万円
  • 農地保有の合理化のための土地の売却:800万円

上記の通りになりますが、マイホームを売却する方は、不動産譲渡所得から3,000万円控除されるということです。また、不動産譲渡所得の所得税率は、以下の通りになります。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 15.315% 5% 20.315%
5年超 30.63% 9% 39.63%
10年超(住居用のみ) 6,000万円までの部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超える部分 15.315% 5% 20.315%

参照:「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|所得税|国税庁

引越し費用

新居への引っ越しが決まっていて、不動産売却を行う方は、引越し費用についても念頭に置いておくべきです。引越し代の相場は大体10万円を目安に考えてください。

リフォーム・クリーニング費用

不動産の買い手を見つけるためには、売却する家をリフォーム、またはクリーニングする必要があります。リフォーム代の平均額は、

  • 全体:626.2 万円
  • 戸建て:648.8 万円
  • マンション:504.3 万円

だと言われています(参照:「平成23年度 住宅リフォーム実例調査 – 住宅リフォーム推進協議会」)。また、建物を解体して土地のみを売却する場合は、解体費用として一坪あたり3万円の費用が発生します。30坪の土地の建物を売却する場合、3万円×30坪=90万円以上の費用がかかるということです。

土地境界確定測量費用

不動産を売却するにあたり隣の家と土地が隣接している場合、どこからどこまでが私有地なのかを明確にしなければなりません。土地の境界を測量するためには、土地家屋調査士に依頼することになり、35万円~45万円の費用がかかります。また、すでに境界が明確な場合は測量する必要はありません。

 

不動産売却時にかかる手数料・費用の例

では、実際に不動産を売却するにあたり発生する手数料、費用の例を以下の場合を想定して確認していきましょう。

  • 購入時の価格:5,000万円
  • 売却価格:4,000万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:600万円

この場合の仲介手数料の金額は、4,000万円×3%+6万円=126万円です。また、売却時の価格が購入時の価格を下回るため、不動産譲渡所得税は発生しません。

ローンの返済がある場合

ローンの残高が残っている場合を想定した手数料、費用の計算をしていきます。この場合、ローンの返済と共に、金融機関への返済事務手数料、抵当権抹消登記の費用(登録免許税+司法書士への報酬金)を考えなければなりません。

  • ローンの残高:800万円
  • 返済事務手数料:4000円
  • 登録免許税:2000円
  • 司法書士への報酬金:1万円

もし上記の条件の場合、売却主が負担する手数料・費用の総額は、

仲介手数料 126万円
返済額 800万円
売買契約書の印紙税 1万円
登録免許税 2,000円
返済事務手数料+消費税 4,000円×1.08
司法書士への報酬金+消費税 1万円×1.08
引越し費用 10万円×1.08
リフォーム代 600万円×1.08
合計 15,875,120円

上記の一覧の金額の合計額であり、15,875,120円になります。

ローンの返済がない場合

ローンの返済が必要ない場合は、金融機関への手数料も抵当権抹消に伴う費用も発生しないため、費用の総額は下記の通りになります。

仲介手数料126万円+売買契約書の印紙税1万円+(引越し費用10万円+リフォーム代600万円)×1.08(消費税込)=7,858,000

 

不動産売却にかかる手数料など費用を安く抑えるためには

では、最後に不動産売却にかかる手数料や費用を安く抑えるポイントについて紹介していきます。

売却前に仲介手数料の値引き交渉をする

まず、売却時にかかる手数料の中では仲介手数料が一番、高額です。そのため、仲介手数料はなるべく安く抑えたいところですが、そのために買い手の仲介を行う不動産業者へ値引き交渉を行ってください。値引き交渉は、買い手が見つかった後に行うことはできないので、仲介を依頼する段階に行います。

仲介業者は1社にする

また、値引き交渉に応じさせやすくするために、同じ仲介業者(不動産会社)を利用している買い手に売却することをオススメします。不動産会社は売り手だけでなく買い手からも仲介手数料を受け取りますが、買い手と売り手が同一である場合、双方から手数料を受け取ることができます。

そのため、買い手と売り手が同じ仲介業者を利用している場合、多く手数料を受け取っている分、値引き交渉に応じやすくなるのです。

売買契約書はコピーを作成する

売買契約書を作成する際、印紙税を納めなければなりませんが、買主、売主それぞれに契約書を作成した場合、二枚分の印紙税が発生します。自分の控えは契約書のコピーにすることで、印紙を一枚で済ませることができるので、印紙代を抑えるために売買契約書はコピーを作成しましょう。

不動産所得税を安くするためには

もし、不動産の売却価格が購入時の金額より高額な場合は、不動産所得税を安く抑えるために、できるだけ多くの諸経費を不動産所得に計上するべきです。仲介手数料や印紙税、登録免許税、司法書士への報酬金、リフォーム代、クリーニング代など売却するためにかかった費用は全て計上してください。

 

まとめ

不動産売却をするにあたり、仲介手数料から、抵当権抹消の登記費用、契約書の印紙税など様々な費用が発生します。これから不動産売却をする方は、どれくらいの費用がかかるのかを踏まえた上で売却の準備を進めるべきですが、不動産売却をする上で今回の記事を参考にしていただけたら幸いです。


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