マンション買い替えを検討すると、次のような悩みが出てきます。

  • ローン完済まで待つ方が良いのか、今買い替えた方が良いのか
  • マンションを売るのと買うのはどちらを先にすれば良いのか
  • 買い替えをする際に借り入れが必要な場合に組めるローンはあるのか
  • どのタイミングで買い換えるのが良いのか

動く金額も大きいので慎重になるべきではありますが、どう判断して良いのか正解がわからないことには何も行動しようがないものです。

判断に迷っている人は、今されているようにインターネットで検索したり、マンション売買に詳しい人の話を聞いたりして情報収集するのが今できるベストな行動かと思います。

今回は、マンション買い替え時に知っておきたい知識をお伝えしていきます。

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1.マンション買い替えの際に覚えておきたい基礎知識

マンション買い替えに関して、まず押さえておくべき情報をお伝えしていきます。

マンション買い替えに適したタイミングはあるのか

マンション売買の流通量が増える時期は、引っ越しが多い2月~3月、11月~12月と言われています。ただ、流通量が変動するだけであって、需要自体は年中あります。したがって、適正な金額で適切な販売方法を選べていれば、時期的なものはさほど気にしなくても良いでしょう。

タイミングに関しては時期ではなく、次のような都合から総合的に判断して決めるのが良いでしょう。

  • 引っ越し
  • 譲渡所得税
  • 築年数

【関連記事】
▶『マンション売却に適した時期と判断基準|タイミングよく売るための知識

マンション買い替え時に使えるローン

マンション買い替え時には資金繰りが悩みのタネになります。そんな時に利用できるローンには次の2種類があるので覚えておきましょう。

買い替えローン

マンションを売却する際は、今利用しているローンの残債を一括返済しなければなりません。買い換えローンとは、ローンの残債と新しいマンションの購入資金を借りられる仕組みのことをいいます。

2重ローンを防げる点がメリットです。ただ、審査が厳しく、売りと買いのタイミングを合わせなければいけない点が懸念すべきポイントではあります。

つなぎローン

マンションを購入する際に、その資金を借りられるローンのことです。現在持っているマンションの売却価格を購入資金に当てたいと考えている人は、マンションを売るまで資金を用意できません。

現在の物件が売れる前にめぼしいマンションを見つけた際はつなぎローンを利用することで、マンションを売却する前に新しいマンションを購入できます。

買うのが先か売るのが先か

買い替えを考える際は次の選択肢があります。

  • 現在のマンションを売ってから新しいマンションを買うのか
  • 新しいマンションを買ってから現在のマンションを売るのか

資金に余裕がある場合でなければ、今持っている物件を売ってから購入した方が良いでしょう。それぞれのメリットとデメリットは次の通りです。

  メリット デメリット
マンションを売ってから買う場合  ・売却価格が確定した上で購入の予算を検討できる
・急いで得る必要がないので、落ち着いて値段交渉に臨める
・売却から購入まで期間が空いた場合、仮の住まいが必要になる
マンションを買ってから売る場合 ・仮の住まいに引っ越さないで良い
・腰を据えて新居を探せる
・売却に時間をかけるほど2重ローンの弊害が大きくなる
・売れない期間が長引くほど焦ることになる

2.マンション購入で後悔しないために確認しておくべきポイント

現在の物件を売却してから購入するマンションを探す場合、早く新しい住居を決めたい焦りから、見るべきポイントを見ないままマンションを購入してしまうことがあります。

仮の住まいの家賃が発生してしまいますが、新しい住居選びに失敗してしまっては元も子もありません。ここでは、マンション購入時に確認しておくべきポイントを確認していきましょう。

管理状況はどうなっているのか

マンションの管理状況は確認しておきましょう。ルールや規約に関しては特に確かめておきたいところです。厳しすぎるルールがあるということは、それだけルールが守られていなかったり、以前にトラブルが発生したりした可能性もあります。

周辺環境や物件の状況、住民の層はどんな感じか、ゴミは散らかっていないか、といった点も確認しておきたいところです。

築年数は何年ぐらいか

築年数が20年を超えるような古い物件を買う際などは十分に検討しましょう。というのも、建物の外観がキレイだったとしても、水道管などのインフラが寿命を迎える可能性があるからです。

もし購入後にインフラに問題が発生したとしても、前の所有者が修繕をしてくれる場合もあります。ただ、工事には時間がかかりますし、頻繁にガタがくる物件であれば、修繕費が発生しないとしてもおちおち暮らせません。

再び買い替えをする際に買い手がつかない心配もあるので、古い物件を買う際は十分に気をつけて下さい。

望んだ生活をするための間取りは十分か

間取りで後悔する人もいるようです。内見をする際は、その家で生活する所も想像した上で購入を決めたいものです。まずは何を最優先するか決め、妥協できる点とできない点を把握していきましょう。

例えば、子育てをする世帯であれば、交通量が少なく近くに公園があった方が良いでしょう。したがって、人気かつ家賃の高い駅から5分以内の物件にこだわる必要もなくなります。都心から少し離れた場所であれば、交通量も減りますし空気もきれいです。このようにまずは最適なロケーションを把握し、次にどんな生活をするのか想像します。

  • 「玄関や外までの通路は広めの方が良いな(子供の三輪車や自転車の出し入れをしやすくするため)」
  • 「子供の物を置く収納が十分にあったほうが良いな」

など、実際の生活を想定し、そこから必要な間取りを考えていきます。ただ、想像力には限界もありますので、実際に子育てをしたママやパパに間取りに関して質問しておくことで、経験からくる実用的なアドバイスを貰える可能性があります。

予算をオーバーしないか確認しておく

事前に確認をしておけばある程度防げる問題ではありますが、購入するマンションにこだわりすぎてローン返済が難しくなる場合もあります。ローン返済を考える際は、他にも次のような費用が発生することも忘れてはいけません。

  • 修繕費
  • 生活費
  • 管理費
  • 教育費

特に、教育費に関しては子供の人数が増える分だけ膨らみます。マンション購入にこだわりすぎて教育費を十分に用意できなければ、本末転倒ですよね。

あなたのライフプランで発生する費用を挙げた上で、余裕がある返済・積立のプランを考えていきましょう。とはいえ、自力で完璧なプランを建てるのが難しいと感じる人もいるでしょう。そんな場合はファイナンシャルプランナーに相談するのが良いかと思います。

3.マンション売却の流れや方法、費用に関する知識

マンションを買い換える際は、資金繰りに十分注意しなければいけないことをお分かりいただけたかと思います。返済や貯蓄に関して現実的なプランを立てることが大事ですが、マンションを高く売れれば、それだけ資金繰りが楽になります。

また、高く売ることは愚か、長期間買い手が付かず困っている人もいます。マンションの売り方に関しては、時間をかけて調べる価値があるでしょう。そのために知っておきたい点を、いくつかご紹介します。

マンション売却の流れ

「そもそもマンションってどうやって売るの?」という人は、まず流れを確認することでマンション売却の全体像をイメージしやすくなるでしょう。

マンションを売る際は、査定を受けていくらぐらいで売れそうか確かめる必要がありますが、その前に似た条件の物件の相場を知っておかなければなりません。でないと、査定額が適切かどうか判断できないためです。

マンション売却の流れや相場を確認する方法に関しては、関連記事からチェックしていただけます。

【関連記事】
▶『マンション売却の流れ | 売却時の相場調査から引渡までの手順を解説
▶『地域別のマンション相場を知る方法と高額売却する為の知識

マンション売却2つの方法を知っておく

マンション売却を依頼する場合、次の2つの選択肢があります。

  • 仲介業者に依頼する|不動産会社を介して一般人に売ること
  • 買取業者に依頼する|不動産会社に買い取ってもらうこと

基本的には仲介業者に依頼をする事になりますが、急いで売りたい場合やリフォームの金額が高額になりそうな場合、建物の状態が悪い場合などは買取業者に依頼した方が無駄な出費を避けられる可能性があります。

  メリット デメリット
仲介業者 ・相場に近い売却価格で売れる
・集客を代行してもらえる
・売却方法や広告に関して相談に乗ってもらえる
・リフォームが必要な場合もある
・瑕疵担保責任がある(売却後も修繕費の支払い義務が発生する場合がある)
・売却まで3ヶ月~1年程度かかる
買取業者 ・数日~1ヶ月で売却できる
・瑕疵担保責任が免れる
・リフォームが必要ない
・売却価格が仲介業者を関して売却した際の7割程度

詳しくは関連記事をご覧ください。

【関連記事】
▶『マンション売却にかかる主な手数料と手数料を安く抑える方法
▶『マンション買取業者7つのメリットと買取業者に依頼すべき5つのケース

どんな費用がかかるのか確認しておく

仲介業者を利用するのであれば仲介手数料が発生するのはもちろんですが、他にも修繕費やリフォーム代などが発生する可能性もあります。どんな費用がかかるのか把握した上で資金繰りを考えなければ、予想外の出費に苦しむ可能性があります。

もしどんな費用がかかるのか把握していない場合は、『不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法』を参考にしていただくと良いでしょう。

税金に関しては、『マンション売却でかかる税金の種類や計算方法を初心者向けに解説』でお伝えしています。

まとめ

マンション買い替えをする際は、どんな流れになるのか確認し、まずは全体像を把握すると良いでしょう。次にどんな生活を送りたいのか、どこまでは妥協できて、どこからは妥協できないのかを明確にしていきます。

どんな暮らしがしたいのか明確になったら、物件のロケーションや間取り、予算を確定していきましょう。

資金繰りに余裕があるわけでなければ、今のマンションを売却してから購入する物件を決めるのがおすすめです。売却価格が確定しているので、予算を決める際に計算ミスが起こりにくくなるためです。

マンション売却に関してもっと知っておきたい方は、以下の記事も参考にして頂けるかと思います。

【関連記事】
▶『マンションを高く売却するコツ|売却の必要知識はこれを読めば大丈夫
▶『マンション売却のリアルな体験談|売却における失敗と成功の別れ道とは
▶『不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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