土地活用

土地活用にアパートを選ぶメリットとデメリット|収益を上げるための知識

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土地活用でアパート経営をする場合、収益性が高い・需要が安定している・節税効果がある、といったメリットがあります。しかし、初期投資とランニングコストが高額ですので、物件を建てる立地を間違えてしまうと、収益が上がらないどころか赤字になってしまいます。

かといって、取り壊すためには費用がかかりますし、立ち退き通知をすれば立ち退き料を請求される可能性もあります。

したがって、アパートを建てる前のリサーチや準備に力を入れることが重要です。今回は、アパート経営のメリットとデメリット、収益性を上げるために注目したいポイントなどをお伝えします。


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土地活用にアパート経営を選ぶメリット・デメリット

土地活用としてアパート経営をするメリットとデメリットを整理していきましょう。

メリット

利回りが良い

土地活用手段のなかでも、アパートやマンションは安定した収入をもたらします。仮に部屋数が8で家賃が5万円だったとすると、1ヶ月の家賃収入は40万円、1年で480万円の収入が発生する計算になります。

比較的安定している

例えば株であれば、景気次第で価値が前後しますが、住宅のニーズは景気が良かろうが悪かろうがあまり関係ありません。

遺産として残せる

あなたがアパートを所有している間に収入が発生し続けるだけでなく、あなたがなくなってしまった後も遺族に遺産としてアパートを残せます。赤字にならないのであれば、死亡保険の代わりにアパートを購入しておくというのも良い選択肢かもしれません。

節税効果がある

アパートを所有することで、固定資産税や相続税の節税が可能です。例えば、アパートが新築だった場合、固定資産税評価額は建築費用の60%~70%となります。また、土地の評価額に関しても現金と比べると70%~80%下がります。

活用していない現金があり、なおかつ黒字になりそうであれば、アパート経営を検討するのも良いでしょう。節税に関する詳細は、関連記事でお伝えいたします。

【関連記事】

▶『相続税対策でアパート建築により得られる減税効果と計算方法

▶『アパート経営者必見|アパート・マンションの節税に繋げる基礎知識

デメリット

初期投資・ランニングコストが高額

アパートを建てるとなると、小さい物件でなければ2,000万円~5,000万円程度かかります。ローンを組んだとすると、自己資金の割合は3割程度となります。さらに、ランニングコストとして次の費用がかかります。

  • リフォーム費用
  • 修繕費
  • 設備交換費用
  • 固定資産税、都市計画税、所得税
  • 入居者募集の広告費
  • 管理費
  • ローン支払い
  • など

アパートのコンディションや規模、立地などによって具体的な金額が上下します。不動産収入とコストを比較し、何年で元が取れそうか把握した上で投資を決めましょう。

土地の転用性が低い

土地の転用性とは、他の土地活用に変更する難易度のことを言います。アパートを一度建てた後に、「やっぱり駐車場にしよう」と思った場合、建物を取り壊して更地にする必要があります。

取り壊しの費用がかかる上に、立ち退きの勧告をせねばならず、立ち退き料を請求される

場合もあります。

逆に、駐車場からアパートに変更したい場合は、設備を撤去するだけです。立ち退きに関しては、契約書に記載をしておけば、1ヶ月前に勧告を出すだけで問題ありません。

 

土地活用にアパート経営が向いている人

次に、土地活用手段としてアパート経営が向いている人をお伝えします。

家賃が高い地域に土地を持っている人

ここが特に重要です。アパートの収入源は家賃収入ですから、家賃額の高低が利益に直結します。同じ物件を建てるとすると初期費用の額が変わらないため、家賃相場が高い地域であるほど、早く投資分を回収できます。

治安の良いエリアに土地を持っている人

治安の良し悪しも重要です。治安が悪ければファミリー層は住みたがりませんし、住民の層も良くはならないでしょう。

比較的安定性のある投資手段を探している人

衣食住の需要は景気に左右されないため、需要は安定しています。安定性の高い手段ではありますが、家賃相場や住民のニーズを理解した上でアパートを建てないと、赤字になる恐れもあります。

最後に、いかにしてアパート経営で利益を上げていくのか、ということをお伝えします。

 

アパート経営で利益を出すためのポイント

アパート経営をする際は、次の5点を意識しましょう。

アパート経営はサービス業であると心得る

アパートの収益減に繋がる理由の1つが空室の多さです。大前提として、賃貸を探している人が「住みたいな」と感じる住宅を作らなければなりません。顧客視点を持った人でなければ、アパート経営はままならないでしょう。

入居者のニーズに合った物件をつくる

住居者のニーズを探りましょう。駅に近い物件であれば単身のサラリーマンが住みたいアパートを考えるのもいいですし、駅から離れた自然豊かな場所はファミリー層に好まれる傾向があります。

土地活用を依頼する不動産会社と相談しつつ、住民の層を把握していきましょう。

家賃が高くなるようにする

収益を増やす方法の1つが家賃をあげることです。人気がある建築会社に工事を依頼したり、デザインを凝ったりするなど、顧客のニーズを把握した上で、多くの人が住みたくなるようなアパートの建築を目指します。

費用対効果を考える

収益を増やすもう一つの方法が、コストを抑えることです。初期投資とランニングコストの合計と、予想される家賃収入を比較し、年利と黒字化するまでの期間を把握しましょう。具体的な金額に関しては、不動産会社や建築会社等に見積もりを出してもらいましょう。

 

まとめ

アパート経営は土地活用手段の中でも収益性が高く、住宅であるため景気に左右されず、ニーズが安定しています。ただ、初期投資費用が高額で、なおかつ土地の転用性も高くありません。

立地の良さと予算、住民のニーズ等を把握し、赤字にならないように情報収集をしていきましょう。


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