この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 何の土地活用をしようか迷っている
  • 土地活用でマンション経営を検討している
  • マンションでの土地活用の相談先を知りたい
こんなことがわかります
  • 構造別のマンション建設費相場
  • 建設費用のローン申請で見られるポイント
  • マンション建設・土地活用の相談先

土地活用の一環としてマンション経営を行うことを視野に入れている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンション経営は固定資産税や相続税対策になるだけでなく、経営に成功すれば不労所得を得ることができ、老後の資金的な面では安心することができます。

しかし、マンション経営を行う際には費用が気になるものです。特に相場を知っておくことで業者に見積もりを取る際に比較をすることが出来ます。

そこで今回はマンション建設に必要な費用とマンション建設する際の相談先などを記載したいと思います。

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アパート・マンションの違い

集合住宅の呼び方として、アパートマンションの2種類がありますが、どのように違うか明確でない方もいらっしゃると思いますので、ここではアパートとマンションの違いについて説明していきます。

構造と階数からみるアパートとマンションの違い

アパートとマンションの違いは、建築の構造の違いになります。それぞれの構造と階数は以下の通りです。

  構造 階数
アパート 木造・軽量鉄骨造 2階まで
マンション 鉄骨造・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート 3階以上ある

さらに、それぞれの構造によって、一般的に建築される建物が変わります。構造別の建築建物を一覧で記載しておきます。

木造 住宅・アパート
軽量鉄骨造 アパート
鉄骨造 マンション・工場・オフィスビル
鉄筋コンクリート マンション・商業ビル・施設等
鉄骨鉄筋コンクリート 高層マンション・高層ビル

また、住環境にも変化があり、以下のような違いがあります。

表:種類別住環境表

  耐火性 防犯性 通気性 エレベーター 防音性
アパート 木造 低い 低い 低い 無い 1
軽量鉄骨造 2
マンション 鉄骨造 高い 高い 高い あることが多い 3
鉄筋コンクリート 4
鉄骨鉄筋コンクリート 5

※防音性は1<2<3<4<5の順位に防音効果が高いことを表しています。

構造の違いから、アパートとマンションはマンションの方が住環境が優れています。そのため建築費も高額になりますが、その分家賃も高く設定することが可能になりますので、経営に成功すれば高い収益を期待することが出来ます

マンションを建てる費用は坪単価で計算する

ここでは、マンションを建てる費用の計算方法について確認していきましょう。

マンションを建てる費用の計算式

マンションを建てる費用は、坪単価と延床面積を用いて、以下の計算式で求めます。

マンション建築費用=坪単価×延床面積

延床面積とは、マンションの共用部や住居分などすべての床面積の合計のことを言います。例えば各階の床面積が50坪の5階建マンションの場合、延べ床面積は50坪×5階=250坪となります。

延床面積は上限が設けられている。

建設可能である延床面積は上限が設けられています。これはその土地の建ぺい率に依存しています。

建ぺい率とは土地の面積に対してマンションの面積が占める割合のことです。具体的には100坪の土地に80坪のマンションを建てた場合には

80坪÷100坪=80%

から80%となります。

建ぺい率の上限は都市計画法をもとに以下のように定められています。

用途地域 原則

防火地域内の耐火建築物

角地
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域
30%・40%・50%・60% +10% +10%
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
50%・60%・80% +10% +10%
近隣商業地域 60%・80%
商業地域 80% 制限なし +10%
工業地域 50%・60% +10% +10%
用途地域の指定のない区域 30%・40%・50%・60%・70%

所有する土地の建ぺい率の上限は各行政庁の都市計画課などで調べることが出来ますので、参考にしてください。

建ぺい率から見る延床面積の計算

具体的に建ぺい率から建築できる延べ床面積の上限を見てみましょう。

例えば所有する土地が100坪で、建ぺい率の上限が80%であり、5階建てのマンションを建築した場合の延床面積を求めてみましょう。

100坪×80%×5階=400坪

となり、建築するマンションの上限の延床面積は400坪であることが分かります。

マンションを建てる費用

では、具体的にマンションを建てる際の費用を確認していきましょう。

マンションを建てる費用の相場

ここでは、マンションを建てる費用の相場を確認しましょう。以下の図をご覧ください。

骨組み構造 戸数 床面積合計(㎡) 工事費予定額(万円)
鉄骨造 84,368戸 3,934,955㎡ 8,530億469万円
鉄筋コンクリート造 105,837戸 4,997,117㎡ 1兆926億1,773万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 1,509戸 67,075㎡ 141億6,008万円

参考:国土交通省|住宅着工統計

これは、国土交通省が発表した住宅着工統計を基に製作した図です。この図から、各構造の全国平均の建築相場は以下の図のようになります。

表:構造別の建築費の坪単価相場

構造 坪単価
鉄骨造 71万7,300円
鉄筋コンクリート 72万3,900円
鉄骨鉄筋コンクリート 69万7,500円

この統計は全国の統計を基に算定を行っている為実際の建築する都道府県により相場は変わってくるかと思います。一応の目安として参考にしてください。

マンションを建てる費用の計算例

では実際にマンションを建てる費用を、例を用いて計算を行ってみましょう。具体的には以下のような状況を仮定して計算を行います。

所有土地面積 300坪
建ぺい率 60%
マンション階数 7階
構造 鉄筋コンクリート
坪単価 72万3,900円

上記例の時のマンション建築費は

マンション建築費=300坪×60%×7階×72万3,900円=9億1,211万4,000円

となります。

マンション本体以外にも費用が発生する

一般的にマンションの建築費というと、マンション本体の費用のみを言います。注意しなければならない点は、マンションを経営する際にはマンション本体以外の費用が発生する点です。

建物周辺の整地や、ガス・水道・ネット環境等のインフラの導入設備や、外堀工事費や駐車場整備費、その他登記や火災保険なども考慮する必要があります。一般的にはマンション建築費の2割~3割程度が割増されることを頭に入れておいてください。

マンション本体以外の費用に関してはそれぞれの業者に確認を行う必要があります。また事前にマンション建設に必要なすべての費用を把握して資金計画を建てる必要がありますので、後述するサイトなどで運用計画を行いましょう。

マンションを建てる費用は不動産投資ローンで借入する

マンション建設の際には、多くの方が自己資金だけで建築費をまかなうことは困難かと思います。そのような場合には金融機関から建築費を借入することになるでしょう。

多くの金融機関では「不動産投資ローン」と呼ばれる投資用のローン商品を販売しています。不動産投資ローンはマンションの建築費用でも利用することができます。

金利は一般的には1%~5%程度が一般的です。金融機関によって金利に変化があるのは、金利が安い金融機関は審査が厳しく、金利が高い金融機関は審査が緩い傾向にあります。

基本的には大手都市銀行は金利が低く、地方銀行は金利が高い傾向にあります。

ローンの審査で見られるポイント

マンションを建築する上で、ローンの審査を通らなければ事業を行うことはできませんので、審査に通過することは費用に重要であると言えます。では、ローン審査ではどのようなポイントを見られるのでしょうか。

申込者本人

不動産投資ローンで見られるポイントの一つは本人の人となり等です。現状の仕事や収入・家族構成、過去の履歴、保有資産の過多を見られます。ローンの相談の際からどのような人かを見られているので、担当者との対応も誠実に行うようにして下さい。

マンションの収益性

次に見られるポイントはマンションの収益性です。マンションで毎月安定して収益を上げることはローンの返済に直結する内容ですので最も重視される部分です。

マンションの収益性は実質利回りなどから評価されますが、それ以外にも金融機関は独自にマーケティング調査を行い、家賃は妥当であるか、居住者希望者の需要があるかなどの判断を行います。

マンションの抵当権としての価値

金融機関はローンを貸出しする時には、マンションに対して抵当権を設けます。抵当権を設ける目的は、仮にローンの返済が滞ってしまった場合に裁判所を通じて「競売」により弁済を受けるためです。

この競売の際にどれだけの資産価値があるかにより融資を行うか否か、そして融資可能額が決定します。

マンションの抵当権の価値は「収益還元法」と呼ばれる方法で評価されます。収益還元法とは、マンションの将来にわたる純利益の合計額のことを言います。

マンションを建てる際の相談先

ここではマンションを建てる際の相談先をいくつか記載したいと思います。

資金計画の相談先

資金計画に関する相談先は、「ファイナンシャルプランナー」に依頼することが良いでしょう。ファイナンシャルプランナーは結婚する、家を建てる、不動産投資をするなどのご自身のライフプランにおける資金計画全面に関しての相談を受けてくれます。

これらの資金計画を行うには、金融、税金、投資などの幅広い知識が必要になりますが、ファイナンシャルプランナーはそれらの知識を併せ持ち、ご自身に最適な提案を行ってくれます。

ファイナンシャルプランナーへの相談はインターネットなどから検索してお近くのファイナンシャルプランナーを探していただくこともできます。

ちなみに以下のサイトでは、東京や大阪などの地域で、予約を取ることで無料で対面での相談体験を受けることが出来ます。

日本FP協会

マンションの建設の相談は建築会社

具体的なマンションの建設の相談は、建築会社におこないます。あなた自身のご要望を聞いて、運営計画や事業計画などをマンション建設後の経営に関する提案を行ってくれます。

また、建築業者にいきなり相談に行く前に、建築の費用を確認するためにも一度一括見積を取れるサイトを利用してください。1社のみの見積もりでは比較対象がなく、施工会社に都合の良い情報しか把握できない危険性があります。

おすすめ一括サイト| HOME4U 土地活用

マンション建築費を一括で比較するのにおすすめのサイトは「HOME4U 土地活用」です。

HOME4U 土地活用は、NTTデータスマートソーシングが行う土地活用のための一括査定サイトで、最大7社に一括査定の依頼を行うことが出来ます。

長年の実績により大手有料企業が多数提携しており、安心して査定を依頼できます。

マンション建設だけでなく土地の売却も検討中の場合

マンション建設と並行して、土地の売却も検討している方は、まず土地がどのぐらいの価格で売れるのかを把握しましょう。そして実際に売却することになった場合には、良い不動産会社に仲介を依頼できるかが重要になってきます。

これら一連の流れを、一括査定サイトを使えばスムーズに行えます。詳しく解説していきます。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

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一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

土地の売却におすすめの一括査定サイトは「イエイ」「イエウール」「すまいValue」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、土地の売却に向いているのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

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業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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各サイトの特徴は以下の通りです。


約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

まとめ

マンションを建てる費用は、条件にもよりますが多額になることが多いです。そのためマンション経営をお考えの方は将来の収支計画含め慎重に判断をする必要があります。

この記事がマンション経営を行うか行わないかの判断の一つになれば幸いです。

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