不動産会社に自分の不動産の売却を依頼しようとしたけれど、契約の種類に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があることを、そのとき初めて知ったという人も少なくないでしょう。そして、この記事を読んでいるあなたも、「どれにすべきなんだろう…」と悩んでいらっしゃるのではないでしょうか?

不動産会社の多くは「専任媒介」を勧めてくることが通常ですが、インターネットなどで検索してみると「囲い込みをされやすい」といった内容が記載されていることもあり、「本当に専任媒介で大丈夫なのだろうか、一般媒介のほうがよいのではないだろうか」という疑問が湧いてくるのも自然なことでしょう。

そこでこの記事では、一般媒介のルールやメリット・デメリットをご紹介したうえで、「どういった場合に一般媒介契約を選ぶべきか」についても解説します。

一般媒介を含む媒介契約についての理解を深めて、あなたの不動産売却を成功に導きましょう。

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一般媒介契約とは

一般媒介契約は、不動産会社と媒介契約(仲介契約)を結ぶときの契約形態の一つです。媒介とは、不動産会社があなたに代わって価格の設定や広報活動、買い手との交渉を行うことをいい、一般媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのが最大の特徴です。

また、自己発見取引が認められていたり、契約期間に定めがなかったりと、一般媒介契約は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」に比べて縛りが少なく、自由度が高い契約形態だといえるでしょう。

詳しい内容は「一般媒介契約の特徴」で解説していますが、まずはほかの媒介契約との違いを一覧表で確認しておきましょう。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社での仲介 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で買主を探しての制約 可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ(後述)」への登録義務 なし(ただし任意で登録が可能) 契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限(行政の指導では3ヵ月以内) 3ヵ月以内 3ヵ月以内
用語チェック
レインズ
不動産会社向けの物件情報データベース。国土交通大臣から指定を受けた、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」によって運営されている。全国の売買/賃貸の物件情報が登録されており、レインズに登録している不動産会社であれば閲覧が可能。 店頭への貼り紙や新聞広告、知り合いの業者間での情報交換といった従来の物件検索に比べて、早く、広く物件検索ができるようになった。平成2年5月から運営開始。毎年レインズを通じて10万件以上(※)の売買が成立している。
(※)参考:公益社団法人|全日本不動産協会

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約について理解を深めるために、どのような特徴があり、ほかの媒介契約とどういった違いがあるのかについて詳しく見てみましょう。

複数の不動産会社に依頼が可能

「専任媒介契約」「専属媒介契約」と違い、一般媒介契約では複数の不動産会社に対して仲介の契約を申し込むことが可能です。

1社だけに絞っても構いませんし、信頼できる会社を複数見つけたときには、極端な場合10社以上に依頼しても問題ありません。

明示型と非明示型がある

一般媒介契約では、「明示型」と「非明示型」の2つの種類から契約形態を選択することができます。

明示型では、ほかに仲介を依頼している不動産会社の情報(名称と所在地)を通知しなければならないのに対して、非明示型ではほかの不動産会社に仲介を依頼しているかどうかを通知する必要はありません。

なお、一般媒介を選ぶ場合には「明示型」を選択することをおすすめします。なぜなら、非明示型を選ぶと「あなたの会社を信頼していない」といった意味に受け取られる可能性があり、積極的に売却活動をしてもらえないケースがあるからです。

一般媒介契約とほかの媒介契約で仲介手数料に違いはない

不動産会社への仲介手数料は売買契約が成立したときに初めて支払います。つまり、売買契約が成立しなかった場合、基本的にはそれまでの広告活動や顧客対応に対する対価を支払う必要は一切ありません

一般媒介契約では複数社に依頼することが普通なので、「その分ほかの媒介契約よりも仲介手数料を多く払わないといけないんじゃないだろうか…」と思ってしまうかもしれませんが、その心配はいりません。

レインズへの登録義務がない

一般媒介契約では、前述した「レインズ」への登録義務がありません。レインズは全国の物件を直ちに検索することが可能で、ほぼすべての不動産会社が毎日新着物件を閲覧しています。

そのため、レインズに登録しないというのは買い手への情報発信という点では大きなマイナスポイントとなってしまうでしょう。

ただし、契約時に登録を依頼することは可能です。登録してほしい人は一般媒介契約書のなかに、「レインズに物件情報を登録する」旨の条項を追加してもらいましょう。

販売活動の報告義務がない

専任媒介契約では2週間に1回、専属専任媒介契約では1週間に1回、売主に対して販売活動を報告することが義務付けられています。しかし一般媒介契約ではそのような義務は設けられていないので、「どんな販売活動をしているのか」「買い手からの問い合わせがあったのか」「何組の内覧があったか」といった情報が得られません。

ただし、これも義務がないだけで、報告する旨の条項を契約に盛り込んでおけば対応してもらえます

自分でも買主を探せる

一般媒介契約では自分で不動産の買主を探して売買を行うことも可能です。不動産会社に買主を仲介してもらった場合には仲介手数料を支払う必要がありますが、自分で買主を見つけた場合には支払う必要がありません。

仲介手数料は不動産売却においては特に大きな費用になりますので、これを支払わなくてよいのはかなりの節約になるでしょう。

契約期間は無制限

ほかの媒介契約では3ヶ月以内の契約期間があります。そのため、もし3ヶ月経っても不動産が売却できない場合には、都度再契約を結ぶ必要があります。

しかし一般媒介契約においては契約期間に法令上の制限はありません。信頼できないと思ったら1ヶ月での解約も可能です。

成約した場合には報告義務がある

一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社に対して仲介の依頼を行っていることが一般的です。このとき、売買が成約した際にはほかの不動産会社に対してその旨を通知する必要があります。

自己発見取引の際に通知義務がある

一般媒介契約では、売主が自身で買主を見つけて売買契約をする「自己発見取引」が認められていますが、自己発見取引を行った場合には、一般媒介契約を結んでいるすべての不動産会社に対して成約した旨を通知する必要があります。

もし自己発見取引を行ったにもかかわらず通知しなかった場合、広告宣伝費など業務に要した費用を不動産会社から請求されます。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリット

ここでは一般媒介契約のデメリットを確認してみましょう。

不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性がある

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、契約期間中は他社で成約してしまう心配はなく、販売活動にかけた費用が無駄になってしまうということがないため、不動産会社としては積極的に広告費をかけられます。

逆に一般媒介契約の場合、積極的に広告費をかけて宣伝を行っても、他社が先に買主を見つけてしまった場合には仲介手数料を得ることができず、費用だけが無駄になってしまいます。

このため、一般媒介契約の物件販売については不動産会社としては経費がかけづらく、結果としてなかなか売却が成立しない事態に陥る可能性があります。

多くの不動産会社に個別に対応しなければならない

一般媒介契約では、多くの不動産会社に売却の依頼を出すことができますが、逆に言えばすべての不動産会社と、不動産が売れそうかどうか、金額が変わっていないかなどの確認や、見学希望の連絡などを行わなければなりません。

つまり、一般媒介契約では不動産会社との連絡で多くの時間や手間がかかってしまう可能性があります。

不動産会社のサービスがない

不動産会社によっては、売却前のハウスクリーニングや設備の点検、売却後に発覚した不具合の修繕などを無料で行っている場合があります。

しかしこうしたサービスは、専任媒介契約や専属専任媒介契約のオプションであることが一般的です。

そのため一般媒介契約の場合、上記の費用は自分で負担しなければなりません。

不当な価格競争に巻き込まれる可能性がある

一般媒介契約を選ぶと、不当な価格競争に巻き込まれる可能性があります。これはなぜでしょうか?売り手を担当する不動産会社の立場に立って考えてみましょう。

あなたが一般媒介でA社とB社に売却の仲介を依頼したとします。A社経由であなたの物件を買ってくれる見込みがありそうな人を発見しました。このとき、A社の営業マンは、「単価を下げてでも契約を成立させたい」と考えるかもしれません。

一般媒介で複数の不動産会社と契約している場合、いつ他社で成約するかわかりません。つまり、反応の良い買い手が現れたら、値下げをしてでも、なんとしてでも契約を成立させたいという不動産会社の思惑が働きがちなのです。

結果として、不動産会社から値下げできないかという打診を受ける可能性があります。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のデメリット

一般媒介のデメリットを見てきましたが、決して悪いポイントだけではありません。良い面もありますので、確認してみましょう。

囲い込みを防ぐことができる

囲い込みとは、不動産会社が自社で買い手を見つけるために不動産の情報を意図的に出さないこと、もしくは他社から購入の問い合わせが来ても「商談中です」「すでに買主が見つかりました」と言って断ることを言います。

不動産会社は、売却時にも購入時にも仲介手数料を手にすることができるので、1つの物件に対して売買どちらの仲介も行うことができれば、手数料は2倍になります。そのため、自社の利益を上げるために囲い込みを行う不動産会社も存在します。

このとき発生し得る問題としては、

  • 不動産会社が商談を成立させるために売主に値引きを迫る可能性があること
  • 買い主を自社だけで探そうとするのでなかなか見つからず、売却まで時間がかかる可能性があること

が挙げられます。

しかし一般媒介契約であれば、ほかの不動産会社で先に成約されてしまうと仲介手数料を得ることができないので、おのずと囲い込みは行われにくくなります

不動産会社間での競争が高まる可能性がある

「不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性がある」の項目で述べた通り、一般媒介契約では不動産会社があまり熱心に販売に取り組んでくれない可能性があります。ただし、人気物件の場合は話が別です。

人気物件は買い手候補が現れやすく、売買が成立する可能性が高いため、何とか自社で成約させようという競争原理が働き、自然と販売活動にも熱が入ることが考えられます。そうすると、売主としてはより良い買い手、より良い条件で売却を成立させられる可能性が高まります。

まとめ|一般媒介契約を選ぶべきケース

ここまで述べてきた通り、一般媒介契約にはメリットもデメリットもありますが、それではどのような場合に、一般媒介契約を選べばよいのでしょうか。

1つ前の項目で解説したように、売却対象の不動産が「人気物件」である場合に、一般媒介契約は効果を発揮するでしょう。

一般的な人気物件の要素としては、

  • 人気のエリアにある
  • 駅チカなど交通の便がよい
  • 築浅である
  • 間取りが使いやすい
  • 日当たりや見晴らしがよい

…といったものが挙げられます。

これらに当てはまる部分が多いほど、高い値段でもすぐに買い手が見つかる可能性が高いので、複数の不動産会社と契約を結び、できるだけ良い条件で売却成立させられる一般媒介契約が向いているのです。

もし、上述したような要素にあまり当てはまらず、人気物件とはいえそうにない場合は、一般媒介契約では不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性があるので、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。

売却成立する時期が少し先になっても問題ないなら、とりあえず最初は一般媒介契約でいろいろな不動産会社に依頼してみて、その後自分に合った不動産会社で専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ、という方法もアリでしょう。

【関連記事】
専任媒介契約とは|その他の媒介契約との違いと解約の注意点
専属専任媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットは?選ぶべき人は?

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/2009年
 
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