不動産売却についてネット上で調べていると、「一括査定サイトを利用すれば、高値で売却が可能です」といった文言を見かけることが多いと思います。これは本当でしょうか?

結論から言うと、完全にそうとは言い切れないのが真実です。一括査定サイトにはデメリットもあり、上手に使いこなさないと、相場よりも低い価格で売却する事態になりかねないからです。

一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社から査定結果をもらえますが、それはあくまで相場をもとにした金額ですし、査定した不動産会社が信頼できるとも限りません。

あなたの不動産の価値を見抜き、どういった層の買い手に向けて、どのような販売戦略を取ればよいか。これらを十分に理解している不動産会社を選べば、売却を成功に導いてくれるでしょう。

一方、売り手が不利になってでも、自社に利益があるような売却活動を優先する不動産会社が存在しているのも事実です。そういった不動産会社に当たってしまうと、不当に価格を下げて売却しなければならず、満足のいく不動産売却は実現できません。

一括査定サイトは、上手に利用しなければあなたの不動産が持つ価値に見合うだけの価格で売却できなくなる、ということです。

この記事では、一括査定サイトのデメリットとともに、メリットも解説します。この記事を読めば、どのようにして一括査定サイトを利用すればよいか、そして、どのようにすればあなたの不動産が高く売却できるかを理解できるでしょう。

 

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不動産の一括査定を利用するデメリット

早速、一括査定のデメリットを確認しておきましょう。

過剰に高い査定額を出す不動産会社が出る可能性がある

個別に依頼する査定とは異なり、不動産会社にとって一括査定は、媒介契約を勝ち取るための他社との競争となります。もちろん、不動産会社も一括査定サイト経由で査定を依頼されていることを知っています。

自社に仲介を依頼してもらうためには、査定の依頼者に対し、自社のメリットを強く訴求する必要があります。そこで最もわかりやすいアピールポイントになるのが査定額です。査定額が高いほど、依頼者を惹きつけやすくなるということです。つまり、一括査定は構造的に査定額がつり上がりやすい側面があるといえます。

高額査定の通り、不動産会社が頑張って売却してくれるのであれば、売り手にとってはまったく問題ありませんが、実際にはそうはいきません。査定額はあくまで「これぐらいで売れる見込みです」という想定額であって、成約価格ではないからです。

項目 売り出し→成約までの期間
1ヶ月以内 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月 10ヶ月 11ヶ月 12ヶ月
売り出し価格(万円) 2,597 2,675 2,731 2,659 2,659 2,695 2,693 2,498 2,673 2,658 2,520 2,562
取り引き価格(万円) 2,519 2,538 2,544 2,560 2,386 2,379 2,341 2,140 2,255 2,244 2,096 2,177
価格乖離率(%) -3.00 -5.15 -6.83 -8.67 -10.27 -11.72 -13.06 -14.34 -15.62 -15.55 -16.82 -15.01
事例シェア(%) 39.6 15.9 11.8 9.0 6.0 4.4 3.8 2.5 1.7 1.5 1.6 2.2
累計事例シェア(%) 39.6 55.5 67.3 76.3 82.3 86.7 90.5 93.0 94.7 96.2 97.8 100.0

引用:中古マンションの価格乖離率(首都圏)|東京カンテイ

上記の図は、売り出し価格(≒査定額)と取り引き価格(成約価格)の期間ごとの乖離率を示した表です。売却開始から1ヶ月という早期の売却が実現できたとしても、3%乖離していることが見て取れます。成約価格は、査定額よりも低くなってしまうのが普通なのです。

したがって、どれだけ高額査定をしてくれても、最後は相場の範囲内で売却することになる可能性が高いでしょう。媒介契約を勝ち取るためだけに過剰に高い査定額を提示し、実際の売却活動が始まるとズルズルと値下げ戦略を展開するという悪質な会社もないとは言い切れません。

一括査定を利用する際は、高額査定だからといって飛びつかず、本当に妥当な金額か、相場に沿っているかを、自分自身でも慎重に見極める必要があります

すべての不動産会社が登録されているわけではない

不動産会社は、全国に約12万件(※)も存在しています。しかし、各一括査定サイトに登録されている不動産会社は、50~2,000社ほどです。

つまり、一括査定サイトを使ったとしても、すべての不動産会社を候補に挙げられるわけではなく、あなたの不動産が得意で、あなたにとって望ましい不動産会社に確実に出会えるとは言い切れません。

場合により、あなたの不動産があるエリアは未対応、ということもあり得ます。

(※)参考:宅地建物取引業者数の推移|国土交通省

営業的側面を強く感じるかもしれない

不動産会社は自社の利益を追求しますが、それ自体は悪いことではありません。しかし、売り手と契約を締結するために、押しの強い営業をしてくるケースも考えられます

一括査定を依頼すれば査定額を提示してくれますが、それに加えてメールや電話で、実際に訪問させてくださいといった旨を伝えてくることもあります。実際に売り手と面談して営業することが、契約してもらえる可能性を最も高くできるからです。

さばさばと対応できる人であれば問題ないかもしれませんが、そうでない人にとってはストレスを感じるポイントになってしまうでしょう。

質の良くない不動産会社が登録している可能性がある

一括査定サイトはたくさんの不動産会社と提携しています。それらすべてが良質な不動産会社かというと、そうとは言い切れないのが事実です。

いわゆる「悪徳業者」は、「囲い込み」や「安い値段での建売業者への販売」「必要のないリフォームをしてキックバックをもらう」などの行為で、売り手の利益を無視するような販売活動を行うことがあります。

一括査定サイトによっては、そのような業者が混じっていて、たまたま査定依頼をしたばかりに向こうの口車に乗せられてしまう、ということがあり得るのです。

一方で一括査定にはメリットもある

一括査定のデメリットを説明してきました。ここまで読まれた方のなかには、「一括査定を利用するのやめようかな」もしくは、「どの不動産会社を選べばよいかわからないな」など、不安ばかりが募ってしまった、ということもあるかもしれません。

しかし、一括査定サイトは上手に利用すれば、あなたの不動産を高く売却することを可能にしてくれる便利なツールです。ここからは、メリットをお伝えしていきます。詳しくは以下の関連記事もご覧ください。

【関連記事】【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット|査定で重視する5つのポイント

査定額が比較でき相場がわかる

一括査定サイトでは複数の不動産会社から査定結果がもらえるので、査定額が比較できます。査定額に500万円以上の差が出ることも珍しくありません

複数の査定結果を比較することで、自分の不動産が持つ本当の価値(=相場)を、おおよそつかむことができます。

無料で利用できる

一括査定サイトは無料で利用できます。複数社に同時依頼できるからといって、料金がかかることはありません

一括査定サイトは不動産会社にとってはいわば「広告」なので、依頼者への課金ではなく、集客を目的としているからです。

手間が省ける

一括査定のサービスが登場する前は、自分自身で不動産会社をピックアップし、それぞれに電話をかけて査定してもらわなければなりませんでした

そのたびに不動産の情報を伝える必要があり、同じことを何度も何度も説明しなければなりません。

一括査定では一度の依頼で複数の不動産会社から査定結果がもらえますから、そういった手間を省くことができます。

あなたの不動産に対応した会社が見つかる

ひと口に不動産会社と言っても、実は「戸建ての売却が得意」「マンションの賃貸が得意」など、それぞれに特徴があります。

一括査定サイトでは、戸建てやマンション、土地など、あなたの不動産に対応した、売却に特化した不動産会社が見つかります

各不動産会社がどういった特徴を持ち、どこに強みがあるかを自力で見極める必要はありません。

デメリットを避けて上手に一括査定サイトを利用する方法

不動産の売却が満足のいくものになるかどうかは、「高い価格で売却できるかどうか」にかかっています。そして、高値で売却するためには、あなたに合った不動産会社を選ぶことが重要なカギとなります。

デメリットを避けて上手に一括査定を利用しなければ、これらは実現できません。

ここでは、一括査定サイトをどのように使えば高く売却できるかを確認してみましょう。

相場からかけ離れた査定額の不動産会社への依頼は避ける

「査定額で必ず売れるとは限らない」というデメリットを避けるには、相場からかけ離れた査定額を提示する不動産会社への依頼は避けましょう

不動産会社によっては、媒介契約を勝ち取るために、相場を大きく上回る査定額を提示するケースもあります。また、あなたの不動産の価値を低く見積もっている場合には、相場を大きく下回る査定額を提示する場合もあるでしょう。

相場に沿った査定額を提示しない不動産会社は、誠実さが足りなかったり、マーケティング能力が欠けていたりする可能性があります。そうした不動産会社に仲介を依頼すると、最終的には望まない低価格で不動産を売却せざるを得なくなる可能性が高くなります。

したがって、ある程度の相場のレンジ内に収まっている査定額を出した不動産会社のなかから、依頼先を選ぶべきでしょう。

担当者に査定の根拠を確認する

「査定額で必ず売れるとは限らない」というデメリットを避ける2つ目の方法として、担当者に査定額の根拠を確認しておくことが挙げられます。根拠が明確であれば、市場での取引価格に近い査定額であると判断できるからです。

一般的には査定額と同時に査定書などが送付されてきますが、この査定書に根拠の記載があります。見当たらない場合にはメールで根拠を提示してくれるように頼んでください。

根拠を確認する場合には、次のような点に注意しましょう。

  • 比較対象が1年以上前など、時間的な乖離がないか(時間が空くと不動産の市場が変化している可能性あり)
  • あなたの不動産と似通っている物件の事例か(築年数や接道、日当たりなど)
  • 成約価格ではなく売り出し価格を参考としていないか(成約価格より売り出し価格のほうが高くなる傾向があるため)

複数の一括査定サイトを利用する

「すべての不動産会社が登録されているわけではない」というデメリットを避けるためには、複数の一括査定サイトを利用するのが有効です。

先述した通り、1つの査定サイトに登録されている不動産会社の数は50~2,000社ほどで、すべての不動産会社が網羅されているわけではありません。そのため、あなたにとってベストな不動産会社が本当は別の査定サイトに登録されていた、ということも十分にあり得ます。

複数の一括査定サイトを利用することで、不動産会社の候補を広げられるため、最適な不動産会社に出会える確率は高まるでしょう。

机上査定、その後訪問査定を利用する

「すべての不動産会社が登録されているわけではない」というデメリットを避ける2つ目の方法は、まずは机上査定を利用し、その後訪問査定を利用するという手順を踏むことです。

査定には机上査定訪問査定の2種類があり、査定を依頼するときにどちらか一方を選べます。

机上査定と訪問査定の違いは簡単にまとめると次の通りです。

机上査定 住所や間取り、広さなどをもとに、データや取引事例などを参考にして査定額を算出する。
訪問査定 机上査定のデータに加えて、実際に訪問して室内の状態や近隣の状況などを確認して査定する。

机上査定はすぐに査定結果が出ますが、実勢価格とは乖離している可能性が否定できません

一方、訪問査定は実際に不動産の状況を確認しますので、時間はかかりますがより実勢価格に違い査定額がわかります。ただし、最初から何社にも訪問査定を依頼すると、時間が取られて負担が大きくなってしまいます。

まずは机上査定を選び、上記で説明した「相場から離れた査定額を提示する不動産会社」「根拠が明確でない不動産会社」を除外したうえで、残りの業者に訪問査定を依頼するとよいでしょう。

自由記入欄を活用する

「営業的側面を強く感じるかもしれない」というデメリットを避けるには、自由記入欄を活用する方法があります。一括査定サイトによって多少対応は異なりますが、営業の電話がかかってくるのを防ぐ効果があります。

具体的には、一括査定のフォーム上に「連絡はメールのみを希望する」といった欄が設けてある場合はチェックをつけておけばよいですし、自由記入欄がある場合には「メールでのみ連絡をお願いします」と記載しておけばよいでしょう。

営業の対応が面倒だという人のほとんどは、直接営業担当者と口頭でやりとりをすることが苦手だというケースが多いはずです。仮に営業連絡があったとしてもメールであれば、ある程度ストレスを緩和できるでしょう。

悪徳業者を排除する仕組みのあるサイトを利用する

「質の良くない不動産会社が登録している可能性がある」というデメリットを避けるためには、まず悪徳業者を排除する仕組みのあるサイトを利用するのが有効です。運営がしっかりしている一括査定サイトであれば、厳しい審査基準で提携する不動産会社が厳選されていたり、通報制度で悪質な不動産会社とは提携を解除したりしています。

そうしたサイトを利用することで、そもそも悪徳業者と接触する可能性を減らせるでしょう。ただし、それでもある程度の自衛は必要です。

営業マンの質を確認する

「質の良くない不動産会社が登録している可能性がある」というデメリットを避ける2つ目の方法は、営業担当者の質を確認することです。

最終的に不動産を高く売却できるかどうかは、営業担当者の力によるところも大きいからです。営業担当者の能力が低いからといって、一概に悪い会社とは言えませんが、不動産を高く売却するためには無視できない要素ではあります。

営業担当者の質を確認するには、訪問査定時に次のような質問を投げかけてみてください

  • 「宅地建物取引士」の資格は持っているか。もし持っていないなら今後取得する予定はあるか
  • このままずっと不動産業界の仕事に従事するつもりがあるか
  • 直近の販売実績、過去に高値で売却した実例、その時の販売戦略
  • あなたの不動産をどういったビジョンで売却しようと考えているか

前者2つの質問では、営業担当者の仕事への本気度がわかります

宅地建物取引士」は、不動産売買に関する専門的な知識を有する国家資格です。不動産会社の営業スタッフだからといって、必ずしも所有していなければならないわけではありませんが、不動産売買という仕事に真剣に取り組んでいるのであれば、すでに所有しているか、将来取ることを検討している可能性が高いでしょう。

後者2つの質問では、営業担当者のマーケット感覚が優れているかどうかがわかります

売り手のことを考えているのであれば、あなたの不動産を、どの客層にどういった方法で販売すべきかについて常に考えているからです。

これらの質問に対してきちんと答えられない営業担当者だった場合には、依頼を避けたほうが無難かもしれません。

まとめ

不動産の一括査定サイトは、デメリットもありますが、メリットもあります。大切なのは、上手に使いこなせるかどうかです

不動産を高く売却できるかどうかは、良い不動産会社に仲介を依頼できるかどうかにかかっています。

一括査定サイトをうまく使って、たくさんの不動産会社のなかから、あなたにぴったりの不動産会社を見つけましょう。

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